Հոլանդական անշարժ գույքի գնումից հրաժարվելը. երբ է դա դեռ հնարավոր

Նիդեռլանդներում անշարժ գույք գնելը ենթադրում է լուրջ իրավական պարտավորություններ: Դուք կարող եք մտածել, թե արդյոք կարող եք հրաժարվել առաջարկ անելուց կամ պայմանագիր կնքելուց հետո:

Նիդեռլանդների օրենսդրության համաձայն, մասնավոր գնորդներն ունեն երեքօրյա հետաձգման ժամանակահատված ՝ անշարժ գույքի գնումից հրաժարվելու համար ՝ առանց որևէ ֆինանսական հետևանքների կամ պատճառաբանության անհրաժեշտության: Այս պաշտպանությունը վերաբերում է հատկապես բնակելի անշարժ գույք գնող սպառողներին, այլ ոչ թե պրոֆեսիոնալ գնորդներին կամ ներդրողներին:

Այս հապաղման ժամանակահատվածից հետո ձեր տարբերակները դառնում են ավելի սահմանափակ և կախված են կոնկրետ հանգամանքներից: Դուք դեռ կարող եք դուրս գալ պայմանագրային պայմանների, ինչպիսիք են ֆինանսավորման կետերը կամ կառուցվածքային հետազոտության արդյունքները, հիման վրա:

Որոշ դեպքերում, վաճառողի կողմից թաքնված թերությունները կամ իր պարտավորությունները չկատարելը կարող են ձեզ իրավական հիմք տալ պայմանագիրը դադարեցնելու համար։

Հասկանալով հոլանդական անշարժ գույքի գնման գործընթացը

Հոլանդական անշարժ գույքի գնման գործընթացը հետևում է կառուցվածքային իրավական շրջանակի, որը անցնում է առանձին փուլերով՝ անշարժ գույքի դիտումից մինչև վերջնական գրանցում: Յուրաքանչյուր քայլ ներառում է որոշակի իրավական պահանջներ և մասնագետներ, որոնք ապահովում են, որ գործարքը համապատասխանի հոլանդական անշարժ գույքի օրենսդրության չափանիշներին:

Նիդեռլանդներում անշարժ գույք գնելու հիմնական փուլերը

Գործընթացը սկսվում է այն ժամանակ, երբ դուք վարձում եք մակելար (անշարժ գույքի գործակալ), որը կօգնի ձեզ գտնել համապատասխան անշարժ գույք Նիդեռլանդներում: Դուք սովորաբար աշխատում եք մեկ մակելարի հետ ձեր որոնման ընթացքում, ի տարբերություն որոշ այլ երկրների, որտեղ կարող են ներգրավված լինել մի քանի գործակալներ:

Հենց որ գտնեք անշարժ գույք, դուք առաջարկ եք անում ձեր makelaar-ի միջոցով: Գործակալը ձեր անունից բանակցում է վաճառողի հետ՝ գնի և պայմանների վերաբերյալ բանավոր համաձայնության հասնելու համար:

Այս բանավոր համաձայնագիրը իրավաբանորեն պարտավորեցնող չէ, ինչը ձեզ որոշակի ճկունություն է տալիս այս վաղ փուլում: Բանավոր համաձայնության հասնելուց հետո վաճառողի մաքելարը պատրաստում է նախնական գնման համաձայնագիր :

Սովորաբար դուք մի քանի օր ունեք այս փաստաթուղթը ստորագրելուց առաջ ծանոթանալու համար։ Երկու կողմերի կողմից գնման պայմանագիրը ստորագրելու պահից գործարքը դառնում է իրավաբանորեն պարտադիր՝ մի քանի բացառություններով։

Ստորագրված համաձայնագրից հետո դուք կազմակերպում եք հիփոթեքային վարկ, անհրաժեշտության դեպքում անցկացնում եք գույքի չափագրումներ և պատրաստվում եք վերջնական փոխանցմանը: Նոտարը զբաղվում է վաճառքի ավարտով և գույքը գրանցում է ձեր անունով Կադաստրում:

Գնման պայմանագրի դերը

Գնման պայմանագիրը հոլանդական անշարժ գույքի գործարքների ամենակարևոր փաստաթուղթն է: Երբ դուք և վաճառողը ստորագրում եք այս պայմանագիրը, այն անմիջապես դառնում է իրավաբանորեն պարտադիր՝ համաձայն հոլանդական անշարժ գույքի օրենսդրության :

Դուք չեք կարող պարզապես փոխել ձեր միտքը հետագայում՝ առանց լուրջ ֆինանսական հետևանքների ենթարկվելու։ Այս պայմանագիրը պարունակում է վաճառքի բոլոր պայմանները, ներառյալ գնման գինը, կանխավճարի գումարը, ավարտման ամսաթիվը և ցանկացած հատուկ պայման։

Ստանդարտ կետերը սովորաբար ներառում են ֆինանսավորման պայման, որը պաշտպանում է ձեզ, եթե դուք չկարողանաք ապահովել հիփոթեքը: Այն, ինչ դուք պետք է ներկայացնեք, բխում է կետի ձևակերպումից. ստանդարտ մոդելները պահանջում են լավ փաստաթղթավորված բողոքարկում, ինչը գործնականում նշանակում է վարկատուի կողմից մեկ կամ մի քանի գրավոր մերժումներ:

Պայմանագիրը նաև նախատեսում է բնակելի անշարժ գույքի համար օրենքով սահմանված եռօրյա հետկանչի ժամկետ։ Այդ երեք օրվա ընթացքում մասնավոր գնորդը կարող է հրաժարվել գործարքից առանց պատճառաբանության։

Ժամկետը սկսվում է գնորդի կողմից երկու կողմերի կողմից ստորագրված գնման պայմանագիրը ստանալուց հետո օրվանից, այլ ոչ թե ստորագրման օրվանից։

Նոտարիատի և կադաստրի իրավական նշանակությունը

Նոտարը հանդես է գալիս որպես անկողմնակալ իրավաբան, որը ապահովում է, որ գույքի փոխանցումը համապատասխանի Նիդեռլանդների գույքային օրենսդրությանը : Դուք չեք կարող իրականացնել գույքի գնում Նիդեռլանդներում առանց նոտարի մասնակցության:

Նոտարը ստուգում է, որ վաճառողը իրականում տիրապետում է գույքին, ստուգում է, որ դրա նկատմամբ թաքնված պարտքեր կամ պահանջներ չկան, և ապահովում է, որ բոլոր իրավական պահանջները բավարարված են: Նոտարը պատրաստում է փոխանցման ակտը, որը պաշտոնական փաստաթուղթ է, որը սեփականության իրավունքը վաճառողից փոխանցում է ձեզ:

Երկու կողմերն էլ ստորագրում են այս գործարքը նոտարի գրասենյակում, սովորաբար գնման պայմանագիրը ստորագրելուց մի քանի շաբաթ անց։ Այնուհետև նոտարը գրանցում է գործարքը Կադաստրում։

Կադաստրը Նիդեռլանդների հողային գրանցամատյանն է, որը պահպանում է Նիդեռլանդներում բոլոր անշարժ գույքի սեփականության պաշտոնական գրառումները: Երբ նոտարը գրանցում է ձեր փոխանցման ակտը, ձեր սեփականությունը դառնում է հանրային գրանցամատյան:

Այս գրանցումը իրավական ապացույց է, որ դուք եք սեփականատերը գույքի և պաշտպանում է ձեր սեփականության իրավունքները։

Անշարժ գույքի գնումից հրաժարվելու իրավական հիմքերը

Նիդեռլանդների օրենսդրությունը նախատեսում է հատուկ հանգամանքներ, որոնց դեպքում գնորդները կարող են օրինականորեն հրաժարվել անշարժ գույքի գնման պայմանագրից: Դրանք ներառում են օրենքով սահմանված սառեցման ժամկետներ, ֆինանսավորման կամ ստուգումների հետ կապված պայմանագրային պայմաններ և այն իրավիճակները, երբ վաճառողը չի կատարում իր պարտավորությունները:

Օրենսդրական սառեցման ժամկետը

Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:2 հոդվածի համաձայն՝ տան մասնավոր գնորդն ունի երեքօրյա օրենքով սահմանված հետաձգման ժամկետ։ Այն սկսվում է երկու կողմերի կողմից ստորագրված գնման պայմանագիրը գնորդի կողմից ստանալուց հետո օրվանից։

Այս երեք օրվա ընթացքում դուք կարող եք հրաժարվել գնումից՝ առանց որևէ պատճառաբանության։ Հոլանդիայի օրենսդրության համաձայն՝ հետ քաշվելու ժամկետը գործում է ավտոմատ կերպով։

Դուք պարտավոր չեք արդարացնել ձեր որոշումը կամ որևէ բան ապացուցել։ Այնուամենայնիվ, դուք պետք է գրավոր ներկայացնեք ձեր հրաժարման մասին՝ մինչև եռօրյա ժամկետի լրանալը։

Երեք օրերը օրացուցային են, այլ ոչ թե աշխատանքային, սակայն երկու կանոններ երկարացնում են ժամանակահատվածը։ Այն երբեք չի ավարտվում շաբաթ, կիրակի կամ ընդհանուր առմամբ ճանաչված պետական ​​տոնի օրը, և այն երկարաձգվում է անհրաժեշտության դեպքում, որպեսզի այն պարունակի առնվազն երկու օր, որոնք այդ օրերից ոչ մեկը չեն։

Եթե ​​ստորագրված համաձայնագիրը ստանաք երեքշաբթի օրը, ժամկետը սկսվում է չորեքշաբթի օրվանից և ավարտվում ուրբաթ օրը՝ ժամը 23:59-ին: Հինգշաբթի օրը ստանալու դեպքում ժամկետը կտևի ուրբաթից մինչև կիրակի, ուստի այն երկարաձգվում է մինչև երկուշաբթի օրվա վերջ: Այս պաշտպանությունը գոյություն ունի, որպեսզի ձեզ ժամանակ տրվի վերանայելու ձեր որոշումը:

Դուք կարող եք օգտագործել այս ժամանակահատվածը՝ պայմանագրի մանրամասները վերանայելու, ձեր ֆինանսները վերանայելու կամ պարզապես ձեր միտքը փոխելու համար։

Ֆինանսավորման պայմանների կետեր

Հոլանդական անշարժ գույքի գնման պայմանագրերի մեծ մասը ներառում է ֆինանսավորման պայման ( financieringsvoorbehoud ): Այս կետը պաշտպանում է ձեզ, եթե դուք չկարողանաք ապահովել հիփոթեքը:

Դուք պետք է ակտիվորեն դիմեք ֆինանսավորման համար և ցուցաբերեք անկեղծ ջանքեր այն ստանալու համար: Ֆինանսավորման պայմանը սահմանում է վերջնաժամկետ, որի ընթացքում դուք պետք է կազմակերպեք ձեր հիփոթեքը:

Սա սովորաբար գնման պայմանագիրը ստորագրելուց հետո չորս շաբաթ է։ Եթե ձեր հիփոթեքային վարկի դիմումը մերժվի, դուք կարող եք հրաժարվել պայմանագրից առանց տույժի։

Այս կետի կիրառման հիմնական պահանջները.

• Դիմեք հիփոթեքային վարկի համար ողջամիտ ժամկետում
• Ներկայացրեք ձեր հիփոթեքային վարկի մերժման ապացույցներ
• Վաճառողին տեղեկացնել պայմանագրում նշված ժամկետից առաջ
• Գործեք բարեխղճորեն ողջ գործընթացի ընթացքում

Դուք չեք կարող օգտագործել ֆինանսավորման պայմանը, եթե չեք դիմում հիփոթեքի համար կամ դիտավորյալ խափանում եք ձեր դիմումը: Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգիրքը պահանջում է, որ երկու կողմերն էլ գործեն ողջամտորեն և արդարացիորեն:

Պայմանական դրույթներ՝ շինարարական ստուգում և այլն

Գնման պայմանագրերը հաճախ պարունակում են լրացուցիչ պայմանական կետեր ( ontbindende voorwaarden ): Այս կետերը թույլ են տալիս հրաժարվել որոշակի հանգամանքներում:

Շինարարական ստուգման պայմանը ամենատարածվածներից մեկն է: Շինարարական ստուգման կետը թույլ է տալիս հրաժարվել, եթե մասնագիտական ​​​​ստուգումը բացահայտի լուրջ թերություններ:

Դուք պետք է կազմակերպեք ստուգումը համաձայնեցված ժամկետում, սովորաբար ստորագրումից հետո երկու շաբաթվա ընթացքում: Կետը պետք է նշի, թե ինչն է համարվում հրաժարման հիմք:

Այլ տարածված պայմանական նախադասությունները ներառում են.

• Ձեր ներկայիս տան վաճառքը – կարող եք հետ վերցնել գումարը, եթե ձեր առկա գույքը չի վաճառվում
• Գոտիավորման կամ թույլտվության հետ կապված խնդիրներ – հետ կանչում, եթե նախատեսված օգտագործումը թույլատրված չէ
• Բնապահպանական խնդիրները – հողի աղտոտվածության կամ այլ բնապահպանական խնդիրների հայտնաբերում

Յուրաքանչյուր կետ պետք է հստակ սահմանված լինի գնման պայմանագրում։ Պայմանները պետք է լինեն կոնկրետ և չափելի։

Անորոշ դրույթները կարող են չհամապատասխանել, եթե դրանք վիճարկվեն։

Հետկանչ, քանի որ վաճառողը չի կատարել իր պարտավորությունները

Հոլանդական օրենսդրության համաձայն, դուք կարող եք հրաժարվել գործարքից, եթե վաճառողը չի կատարում իր պայմանագրային պարտավորությունները: Սա կոչվում է ontbinding wegens wanprestatie :

Վաճառողը պետք է լինի պարտավորությունների չկատարման մեջ, նախքան դուք կարողանաք օգտվել այս իրավունքից: Սովորաբար նախ անհրաժեշտ է ուղարկել պաշտոնական ծանուցում ( ingebrekestelling ):

Այս ծանուցումը վաճառողին տալիս է ողջամիտ ժամկետ՝ խնդիրը շտկելու համար: Եթե նրանք չկատարեն պայմանները, դուք կարող եք հրաժարվել պայմանագրից:

Հաստատված հիմքերը ներառում են.

• Վաճառողը հրաժարվում է ավարտել վաճառքը
• Գույքն ունի չբացահայտված էական թերություններ
• Վաճառողը չի կարող տրամադրել հստակ իրավական վկայական
• Վաճառողը չի կարողանում լքել գույքը համաձայնեցված ժամկետում

Խախտումը պետք է բավականաչափ էական լինի՝ պայմանագրից հրաժարվելու համար: Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքով նախատեսված աննշան խնդիրները, որպես կանոն, պայմանագրի լուծման հիմք չեն հանդիսանում:

Դուք կարող եք իրավունք ունենալ վնասի փոխհատուցման՝ պայմանագրից հրաժարվելուց բացի։

Հանգստացման ժամանակահատվածը մանրամասն

Երբ դուք ստորագրում եք հոլանդական անշարժ գույքի գնման պայմանագիր, դուք ունեք օրենքով սահմանված երեքօրյա հետաձգման ժամկետ՝ գործարքը չեղարկելու համար առանց տույժի: Այս պաշտպանությունը վերաբերում է հատկապես մասնավոր գնորդներին և հետևում է հոլանդական օրենսդրությամբ սահմանված խիստ ժամկետային կանոններին:

Տևողությունը և իրավական հիմքը

Հետաձգման ժամկետը տևում է երեք օր և սահմանվում է Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7:2(2) հոդվածով: Այս օրենքը պաշտպանում է ձեզ որպես մասնավոր գնորդ, ով գույք չի գնում գործարար նպատակներով:

Այս ժամանակահատվածը կիրառվում է բնակելի տուն կամ հանգստյան տուն գնելիս, բայց ոչ թե ներդրումային կամ վարձակալության նպատակով գնում կատարելիս։ Երեք օրերը սկսվում են ձեր և վաճառողի կողմից ստորագրված գնման պայմանագրի պատճենը ստանալուց հետո՝ կեսգիշերից։

Այն ավարտվում է երրորդ օրը՝ ժամը 23:59-ին: Եթե վերջին օրը համընկնում է շաբաթ, կիրակի կամ պետական ​​տոնի հետ, ժամկետը ավտոմատ կերպով երկարաձգվում է մինչև հաջորդ աշխատանքային օրը:

Երեք օրերից առնվազն երկուսը պետք է լինեն աշխատանքային։ Եթե այս պայմանը չի բավարարվում, ժամկետը երկարաձգվում է։

Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգիրքը պահանջում է այս հապաղման ժամկետը բոլոր բնակարանային գնման պայմանագրերում: Վաճառողները չեն կարող կրճատել կամ վերացնել այս իրավունքը, չնայած կողմերը կարող են համաձայնվել այն երկարաձգել:

Ինչպե՞ս իրացնել չեղարկման իրավունքը

Դուք կարող եք չեղարկել գնումը ցանկացած պահի՝ հետաձգման ժամանակահատվածում՝ առանց պատճառաբանելու։ Օրենքը չի պահանջում գրավոր չեղարկել գնումը, սակայն գնման պայմանագրերի մեծ մասը նախատեսում է գրավոր ծանուցում ։

Գրավոր չեղարկման դիմում ուղարկելը ձեզ պաշտպանում է ժամկետների վերաբերյալ վեճերից: Վաճառողը պետք է ստանա ձեր չեղարկման դիմումը մինչև հետաձգման ժամկետի ավարտը:

Դուք չեք կարող արդեն իսկ գործել համաձայնագրի համաձայն՝ չեղարկելուց առաջ։ Ուղարկեք ձեր ծանուցումը գրանցված փոստով կամ էլեկտրոնային փոստով՝ հստակ գրառում ստեղծելու համար։

Այս ժամանակահատվածում չեղարկման դեպքում դուք վաճառողին որևէ փոխհատուցում կամ վճար չեք վճարում։ Գնման պայմանագիրը դառնում է անվավեր, կարծես այն երբեք գոյություն չի ունեցել։

Բացառություններ և սահմանափակումներ

Հետաձգման ժամկետը վերաբերում է միայն անձնական օգտագործման համար բնակելի անշարժ գույք գնող անհատ գնորդներին: Դուք այս իրավունքը չունեք, եթե դուք պրոֆեսիոնալ գնորդ եք կամ գնումներ եք կատարում բիզնեսի միջոցով:

Ձեր հանդարտեցման ժամկետը չի կիրառվում, եթե՝

• Դուք գնում եք անշարժ գույք վարձակալության կամ ներդրումային նպատակներով
• Դուք գործում եք մասնագիտական ​​​​կարողությամբ
• Դուք գործարքի վաճառողն եք
• Դուք արդեն գործել եք համաձայնագրի համաձայն

Եթե ​​դուք չեղարկում եք պայմանագիրը, ապա նույն գույքի համար նույն վաճառողի հետ կնքում եք մեկ այլ գնման պայմանագիր վեց ամսվա ընթացքում, ապա երկրորդ անգամ հետ վերցնելու ժամկետ չեք ստանում։ Երեք օրվա լրանալուց հետո կարող եք հրաժարվել միայն ձեր գնման պայմանագրում գրված հատուկ պայմանների միջոցով, ինչպիսիք են ֆինանսավորման կամ կառուցվածքային հետազոտության կետերը։

Հետկանչումը սառեցման ժամանակահատվածից հետո

Հանգստացման ժամկետի ավարտից հետո, դուք, որպես կանոն, չեք կարող հրաժարվել հոլանդական անշարժ գույքի գնումից առանց հետևանքների: Այնուամենայնիվ, պայմանագրի որոշակի պայմանները, ֆինանսավորման խնդիրները կամ թաքնված թերությունների հայտնաբերումը դեռևս կարող են իրավական հիմք հանդիսանալ պայմանագիրը դադարեցնելու համար:

Պայմանագրի պայմաններն ու հանգամանքները

Հոլանդական անշարժ գույքի գնման պայմանագրերը սովորաբար ներառում են այնպիսի պայմաններ, որոնք թույլ են տալիս ձեզ դուրս բերել ձեր գումարը՝ առանց կորցնելու ձեր ավանդը: Ամենատարածվածը ֆինանսավորման պայմանն է , որը պաշտպանում է ձեզ, եթե ձեր հիփոթեքային դիմումը մերժվի:

Դուք պետք է ապացուցեք, որ ձեռնարկել եք բոլոր անհրաժեշտ ջանքերը՝ նշված ժամանակահատվածում ֆինանսավորում ապահովելու համար: Պայմանագիրը կարող է նաև ներառել կառուցվածքային ստուգման հետ կապված պայման:

Այս կետը ձեզ իրավունք է տալիս մասնագիտական ​​​​ստուգման ենթարկել գույքը: Եթե ​​ստուգման արդյունքում էական խնդիրներ են հայտնաբերվում, դուք կարող եք բանակցել վերանորոգման վերաբերյալ, խնդրել գնման գնի նվազեցում կամ դադարեցնել պայմանագիրը:

Գնահատման պայմանը պաշտպանում է ձեզ, եթե գույքը գնահատվում է համաձայնեցված գնից ցածր գնով: Երբ բանկի գնահատականը ցածր է սպասվածից, դուք կարող եք օգտագործել այս պայմանը՝ պայմանները վերանայելու կամ պայմանագրից դուրս գալու համար:

Որոշ պայմանագրեր ներառում են կետ, որը պահանջում է վաճառողից տրամադրել որոշակի փաստաթղթեր, ինչպիսիք են շինարարական թույլտվությունները կամ էներգետիկայի վկայականները: Այդ փաստաթղթերը ժամկետում չստանալը կարող է հիմք հանդիսանալ գործարքը հետ վերցնելու համար:

Ֆինանսավորման կամ գնահատման հետ կապված խնդիրներ

Եթե ​​ձեր հիփոթեքային դիմումը մերժվի, և դուք ունեք վավեր ֆինանսավորման պայման, կարող եք գումարը հանել առանց տույժի։ Ձեր տրամադրած բանկային երաշխիքը կվերադարձվի ամբողջությամբ։

Դուք պետք է գրավոր տեղեկացնեք վաճառողին և անշարժ գույքի գործակալին մերժումը ստանալուն պես: Ֆինանսավորման պայմանը սովորաբար նշում է վերջնաժամկետ և գրավի առավելագույն գումար:

Դուք չեք կարող հետ վերցնել գումարը, եթե ժամանակին չեք դիմել ֆինանսավորման համար կամ եթե դիմել եք պայմանագրում նշված գումարից պակաս գումարի համար։ Երբ գույքի գնահատումը չի համապատասխանում գնման գնին, դուք ունեք մի քանի տարբերակ։

Դուք կարող եք խնդրել վաճառողին իջեցնել գինը՝ համապատասխանեցնելով այն գնահատմանը։ Կամ կարող եք տարբերությունը ծածկել լրացուցիչ խնայողություններով։

Եթե ​​​​ոչ մի տարբերակ չի աշխատում, և դուք ունեք գնահատման պայմանականություն, կարող եք դուրս գալ պայմանագրից։

Թաքնված թերությունների հայտնաբերման ազդեցությունը

Թաքնված թերությունները լուրջ խնդիրներ են, որոնք գոյություն ունեին գնումից առաջ, բայց չէին բացահայտվել և չէին կարող ողջամտորեն հայտնաբերվել սովորական դիտման ընթացքում: Օրինակներ են կառուցվածքային վնասը, խոնավության լուրջ խնդիրները կամ աղտոտված հողը:

Վաճառողը իրավական պարտավորություն ունի ձեզ տեղեկացնել իրեն հայտնի ցանկացած թերության մասին: Եթե ստորագրումից հետո, բայց գործարքի ավարտից առաջ հայտնաբերեք թաքնված թերություններ, կարող եք հետ վերցնել գործարքը կամ պահանջել փոխհատուցում:

Դուք պետք է ապացուցեք, որ թերությունը տեսանելի չէր դիտումների ժամանակ, և որ վաճառողը գիտեր կամ պետք է իմանար դրա մասին: Ձեր և վաճառողի միջև կնքված հաշտության համաձայնագիրը կարող է լուծել խնդիրը՝ առանց պայմանագիրը չեղյալ համարելու:

Սա կարող է ենթադրել գնման գնի իջեցում, փոխանցումից առաջ կատարված վերանորոգումներ կամ ավարտին վճարվող փոխհատուցում: Եթե վաճառողը հրաժարվում է բանակցել, և թերությունը զգալիորեն ազդում է գույքի արժեքի կամ անվտանգության վրա, դուք կարող եք դատական ​​​​հայց ներկայացնել պայմանագիրը չեղյալ համարելու համար:

Թաքնված թերություններ և վաճառողի պատասխանատվություն

Հոլանդական անշարժ գույքի թաքնված թերությունները կարող են իրավական հիմք հանդիսանալ գնորդների համար՝ փոխհատուցում պահանջելու կամ հնարավոր է՝ գործարքից հրաժարվելու համար: Հոլանդական անշարժ գույքի օրենսդրությունը վաճառողների վրա դնում է հատուկ պարտականություններ՝ բացահայտելու հայտնի խնդիրները, մինչդեռ գնորդները պետք է նաև ձեռնարկեն բոլոր անհրաժեշտ քայլերը՝ գործարքն ավարտելուց առաջ գույքը ստուգելու համար:

Թաքնված թերությունների սահմանումը և օրինակները

Հոլանդական օրենսդրության համաձայն՝ թաքնված թերությունը նյութական թերություն է, որը տեսանելի չի եղել անշարժ գույքի ստանդարտ ստուգման ժամանակ և չի բացահայտվել վաճառողի կողմից: Թերությունը պետք է բավականաչափ լուրջ լինի, որպեսզի խոչընդոտի անշարժ գույքի բնականոն օգտագործումը կամ զգալիորեն նվազեցնի դրա արժեքը:

Տարածված օրինակներից են հիմքի թաքնված ճաքերը, պատերի ետևում թաքնված ջրից վնասը, վերջերս վերանորոգված կառույցների պատճառով քողարկված կառուցվածքային խնդիրները կամ դիտման ժամանակ անտեսանելի էլեկտրական համակարգերի անսարքությունները: Ներկված տանիքի արտահոսքը, փլուզման եզրին գտնվող հատակը կամ կահույքի կողմից թաքնված բորբոսով ծածկված տարածքները նույնպես կարող են համարվել անվավեր:

Թաքնված թերության վերաբերյալ պահանջ ներկայացնելու համար դուք պետք է ապացուցեք, որ թերությունը գոյություն է ունեցել վաճառքի պահին, ձեզ համար անհայտ է եղել՝ չնայած պատշաճ զննմանը, և էապես ազդում է գույքի արժեքի կամ ֆունկցիոնալության վրա: Փոքր կոսմետիկ խնդիրները կամ խնդիրները, որոնք դուք կարող էիք նկատել պատշաճ զննման ընթացքում, սովորաբար չեն համապատասխանում պահանջներին:

Ապացուցման բեռը կրում եք որպես գնորդ։ Ձեզ անհրաժեշտ են մասնագիտական ​​​​ստուգման զեկույցներ, լուսանկարներ և փորձագիտական ​​​​գնահատականներ՝ թերության լրջությունը և թաքնված բնույթը ցույց տալու համար։

Վաճառողների համար բացահայտման իրավական պարտականությունները

Նիդեռլանդներում վաճառողները պետք է նախապես բացահայտեն բոլոր հայտնի նյութական թերությունները , որոնք կարող են ազդել ձեր գնման որոշման կամ գույքի արժեքի վրա: Այս պարտականությունը տարածվում է ձեր ուղղակի հարցերին պատասխանելուց այն կողմ:

Հոլանդական օրենսդրությունը պահանջում է, որ վաճառողները գործեն բարեխղճորեն և տրամադրեն համապարփակ տեղեկատվություն գույքի վիճակի մասին: Նրանք չեն կարող լռել հայտնի խնդիրների մասին՝ հուսալով, որ դուք դրանք չեք հայտնաբերի:

Սա ներառում է նախկինում ջրից վնասված տարածքները, կառուցվածքային վերանորոգումները, սահմանային վեճերը կամ շրջակա միջավայրի հետ կապված մտահոգությունները: Գնման պայմանագրերի մեծ մասը պարունակում է ստանդարտ երաշխիք, որտեղ վաճառողը երաշխավորում է, որ գույքը հարմար է բնակելի տարածքների բնականոն օգտագործման համար:

Եթե ​​վաճառողը գիտակցաբար թաքցնում է թերությունները, նա կենթարկվի զգալի պատասխանատվության, ներառյալ վերանորոգման ծախսերը, գնի իջեցումը կամ պայմանագրի լրիվ չեղյալ հայտարարումը: Թափանցիկության սկզբունքը նշանակում է, որ վաճառողները պետք է հաղորդեն գործարքի վրա ողջամտորեն ազդող ցանկացած խնդրի մասին:

Գործողություններ գնորդների համար թերություններ հայտնաբերելու համար

Եթե ​​գնումից հետո հայտնաբերեք թաքնված թերություն, անմիջապես փաստաթղթավորեք ամեն ինչ՝ մանրամասն լուսանկարներով և գրավոր նկարագրություններով: Ստացեք մասնագիտական ​​​​ստուգման զեկույցներ և փորձագիտական ​​​​գնահատականներ՝ թերության բնույթը և ծանրությունը հաստատելու համար:

Անհապաղ գրեք վաճառողին՝ նկարագրելով թերությունը և դրա հետևանքները: Գնորդը, որը հայտնաբերում է անհամապատասխանություն, պետք է տեղեկացնի վաճառողին այն հայտնաբերելուց հետո ողջամիտ ժամկետում (հոդված 7:23, կետ 1, ԲՎ): Այդ հոդվածում սահմանված երկամսյա ժամկետը վերաբերում է միայն շարժական ապրանքների սպառողական գնումներին, ուստի այն չի կարգավորում տան գնումը. այստեղ ողջամիտ ժամկետը հաշվի առնելը կախված է հանգամանքներից: Սպասող գնորդը ընդհանրապես կորցնում է բողոքարկելու իրավունքը, այդ իսկ պատճառով ծանուցումը պետք է ուղարկվի թերությունը հայտնաբերելուն պես, այլ ոչ թե փորձագիտական ​​եզրակացությունն ավարտվելուց հետո:

Ձեր իրավական միջոցները ներառում են վերանորոգման ծախսերի փոխհատուցում պահանջելը, գնի իջեցման շուրջ բանակցելը կամ լուրջ դեպքերում՝ գնման պայմանագրի ամբողջական չեղարկումը: Դուք պետք է ապացուցեք, որ թերությունը գոյություն է ունեցել վաճառքի ժամանակ, չի հայտնաբերվել ողջամիտ ստուգման միջոցով և էականորեն ազդում է գույքի օգտագործման կամ արժեքի վրա:

Վարձեք հոլանդական անշարժ գույքի փաստաբանի՝ ձեր պահանջի ուժը գնահատելու և վաճառողի հետ բանակցելու համար: Դատական ​​​​վարույթը կարող է անհրաժեշտ լինել էական թերությունների դեպքում, երբ վաճառողը հրաժարվում է պատասխանատվությունից:

Դուրսբերման ֆինանսական և իրավական հետևանքները

Հոլանդական անշարժ գույքի գնումից հրաժարվելը թույլատրված տարածքներից դուրս ենթադրում է լուրջ ֆինանսական տույժեր : Դուք կարող եք կորցնել ձեր կանխավճարը, բախվել վնասի փոխհատուցման պահանջների և մնալ պատասխանատու որոշակի ծախսերի համար, նույնիսկ եթե վաճառքը չիրականացվի:

Ավանդի և բանկային երաշխիքի բռնագանձում

Երբ դուք ստորագրում եք հոլանդական անշարժ գույքի գնման պայմանագիր, դուք սովորաբար վճարում եք գնման գնի 10%-ի չափով կանխավճար՝ որոշակի ժամանակահատվածում: Եթե դուք հրաժարվեք գործարքից առանց հիմնավորված իրավական հիմքերի, վաճառողը կարող է պահել այդ ամբողջ կանխավճարը՝ որպես պայմանագրի ձեր կողմից խախտման փոխհատուցում :

Սա վերաբերում է անկախ նրանից, թե դուք ուղղակիորեն վճարել եք կանխավճարը, թե տրամադրել եք բանկային երաշխիք: Բանկային երաշխիքը ծառայում է նույն նպատակին, ինչ կանխիկ ավանդը:

Ձեր բանկը խոստանում է վճարել վաճառողին, եթե դուք չկատարեք գնումը: Վաճառողը կարող է պահանջել ամբողջ երաշխավորված գումարը, եթե դուք անօրինական կերպով հետ կանչեք գումարը:

Դուք չեք կարող կանխել այս վճարումը՝ ձեր բանկին հանձնարարելով չեղարկել երաշխիքը պայմանագրի ստորագրումից հետո: Սակայն, բռնագանձումը ավտոմատ չէ: Ստանդարտ մոդելների համաձայն՝ վաճառողը նախ պետք է գրավոր ծանուցում ուղարկի գնորդին պարտավորությունները չկատարելու մասին և տրամադրի պայմանագրով սահմանված ժամկետը, որը սովորաբար ութ օր է, նախքան պայմանագիրը լուծելը և տույժը պահանջելը:

Նոտարը, որը պահում է գրավը, նույնպես չի վերադարձնի այն կողմերից մեկի համաձայնությամբ։ Եթե գնորդն ու վաճառողը համաձայն չեն այն մասին, թե ով է իրավասու գումարի համար, այն մնում է նոտարի մոտ մինչև նրանց համաձայնության գալը կամ դատարանի որոշումը։

Փոխհատուցում և հնարավոր տույժեր

Բացի ձեր կանխավճարը կորցնելուց, դուք կարող եք բախվել վաճառողից լրացուցիչ փոխհատուցման պահանջների : Նիդեռլանդների օրենսդրությունը թույլ է տալիս վաճառողին պահանջել կանխավճարի չափը գերազանցող վնասների փոխհատուցում, եթե նրանք կարողանան ապացուցել իրական կորուստները:

Դրանք կարող են ներառել գույքը շուկայից դուրս պահելու հետ կապված ծախսերը, գնային տարբերությունները, եթե դրանք վաճառվեն մեկ այլ գնորդի ավելի էժան գնով, կամ վաճառքի նախապատրաստման հետ կապված ծախսերը: Գնման պայմանագիրը հաճախ ներառում է տույժային կետեր, որոնք սահմանում են ֆիքսված փոխհատուցման գումարներ:

Ստանդարտ մոդելներում այդ թիվը կազմում է գնման գնի տասը տոկոսը: Դատարանը կարող է նվազեցնել պայմանագրային տույժը, եթե այլապես արդյունքը կլիներ ակնհայտորեն անարդար (հոդված 6:94 BW), սակայն այդ լիազորությունն օգտագործում է խնայողաբար:

Դուք պատասխանատու եք այս տույժերի համար նույնիսկ ձեր ավանդի կորստից հետո, չնայած դատարանները կարող են փոխհատուցել ավանդը պարտքի ընդհանուր գումարի դիմաց։

Ծախսեր և պարտավորություններ՝ նոտարական վճարներ և հարկեր

Դուք պատասխանատու եք մնում որոշակի գործարքային ծախսերի համար, նույնիսկ եթե գնումը չի ավարտվում: Նոտարի կողմից արդեն կատարված աշխատանքի համար պետք է վճարվի, նույնիսկ եթե վաճառքը երբեք չի ավարտվում:

Նոտարական վարձատրությունը օրենքով սահմանված չէ. յուրաքանչյուր նոտար սահմանում է իր սեփական սակագինը, և եթե գործարքը երբեք չի կնքվում, վճարման ենթակա գումարը կախված է արդեն կատարված աշխատանքից: Եթե գործարքը կնքվել և գրանցվել է, ապա փոխանցման հարկը նույնպես պետք է վճարվի:

Փոխանցման հարկի դրույքաչափերը և երիտասարդ առաջին անգամ գնողների համար ազատման պայմանները սահմանվում են ամեն տարի հարկային օրենսդրությամբ և հրապարակվում են Belastingdienst-ի կողմից. գնորդի կողմից զբաղեցրած տան համար կիրառվում է տարբեր դրույքաչափ, քան ներդրումային կարգով գնված տան համար: Փոխանցումը գրանցելուց հետո հարկը չի կարող հետ պահանջվել միայն այն պատճառով, որ գնորդը զղջացել է գնումից:

Լրացուցիչ ծախսերը կարող են ներառել գնահատման վճարներ, հետազոտության ծախսեր և իրավաբանական ծախսեր, եթե վաճառողը միջոցներ ձեռնարկի պայմանագիրը կիրառելու համար: Ձեր հիփոթեքային վարկատուն կարող է նաև գանձել չեղարկման վճարներ, եթե դուք ապահովել եք ֆինանսավորում, բայց այլևս դրա կարիքը չունեք:

Չեղարկման ընթացակարգերը և ձևականությունները

Դուք պետք է գրավոր տեղեկացնեք և՛ վաճառողին, և՛ նոտարին, եթե ցանկանում եք հրաժարվել գնումից: Ուղարկեք ձեր հրաժարվելու մասին ծանուցումը գրանցված փոստով՝ առաքման ապացույց ստեղծելու համար:

Նշեք անշարժ գույքի հասցեն, պայմանագրի ամսաթիվը և ձեր հստակ հայտարարությունը, որ դուք հրաժարվում եք պայմանագրից: Նշեք ձեր հրաժարման իրավական հիմքերը, եթե կարծում եք, որ ունեք հիմնավոր պատճառներ, օրինակ՝ չկատարված պայմանական պարտավորություններ:

Մի՛ հայտարարեք ձեր հրաժարման մասին առանց բացատրության, քանի որ դա ենթադրում է, որ դուք ընդունում եք ֆինանսական հետևանքները: Այնուհետև նոտարը կկանգնեցնի փոխանցման գործընթացը և կտեղեկացնի բոլոր ներգրավված կողմերին, այդ թվում՝ հիփոթեքային վարկատուներին և Կադաստրի գրասենյակին:

Դուք պետք է նաև անմիջապես կապվեք ձեր հիփոթեքային մատակարարի հետ՝ ձեր վարկային դիմումը և դրան կից հիփոթեքային ցանկացած փաստաթուղթ չեղարկելու համար: Գործեք արագ՝ չեղարկման գործընթացի ընթացքում կուտակվող լրացուցիչ ծախսերն ու վճարները նվազագույնի հասցնելու համար:

Սեփականության փոխանցում և վերջնական կարգավորում

Սեփականության փոխանցումը դառնում է իրավական ուժ ունեցող, երբ փոխանցման ակտը ստորագրվում է նոտարի մոտ և գրանցվում Կադաստրում: Մինչ այս պահը կարող են գոյություն ունենալ որոշակի հետկանչի տարբերակներ, բայց դրանից հետո գործարքը համարվում է ամբողջական և անդարձելի:

Փոխանցման ակտ և կադաստրի գրանցում

Փոխանցման ակտը իրավական փաստաթուղթ է , որը պաշտոնապես փոխանցում է գույքի սեփականության իրավունքը վաճառողից ձեզ: Նոտարը կազմում է այս ակտը՝ հիմնվելով ձեր գնման պայմանագրում համաձայնեցված պայմանների վրա:

Փաստաթուղթը պետք է ներառի բոլոր հիմնական մանրամասները, ինչպիսիք են գնման գինը, գույքի նկարագրությունը և ցանկացած հատուկ պայման: Դուք դառնում եք օրինական սեփականատեր միայն երկու քայլ կատարելուց հետո:

Նախ, դուք և վաճառողը պետք է ստորագրեք անշարժ գույքի գործարքը նոտարի գրասենյակում: Երկրորդ, նոտարը գործարքը ներկայացնում է Կադաստր (Հողային գրանցամատյան)՝ պաշտոնական գրանցման համար:

Նոտարը ստորագրելուց առաջ ստուգում է գործարքը երկու կողմերի հետ։ Նրանք բացատրում են հիմնական դրույթները և ստուգում, որ բոլոր մանրամասները համապատասխանում են ձեր գնման պայմանագրին։

Սա ապահովում է, որ դուք հասկանաք, թե ինչ եք ստորագրում, և որ գործարքը համապատասխանում է Նիդեռլանդների օրենսդրությանը։

Լրացում նոտարական գրասենյակում

Նոտարի գրասենյակում ավարտական ​​հանդիպումը այն է, երբ սեփականատիրոջը պաշտոնապես փոխում են ձեռքը։ Այս հանդիպման ժամանակ դուք ստորագրում եք փոխանցման ակտը և սովորաբար ստանում ձեր նոր գույքի բանալիները։

Նոտարը զբաղվում է բոլոր ֆինանսական կարգավորումներով, ներառյալ վաճառողին միջոցների փոխանցումը և փոխանցման հարկի վճարումը: Նոտարը նաև ստուգում է, որ բոլոր վճարներն ու հարկերը ճիշտ են վճարվել:

Նրանք ստուգում են գույքին կից ցանկացած չմարված պարտք կամ իրավական խնդիր։ Սա ձեզ պաշտպանում է գույքի հետ կապված ժառանգության հետ կապված խնդիրներից։

Վերջին րոպեին հետ վերցնելը

Փոխանցման ակտը ստորագրելուց հետո գործարքից հրաժարվելը իրավաբանորեն հնարավոր չէ: Գործարքը ստորագրվելուց և Կադաստրում գրանցվելուց հետո գործարքը վերջնական է և պարտադիր:

Այս փուլում դուք չեք կարող չեղարկել սեփականության փոխանցումը։ Եթե փորձեք չեղարկել այն նոտարի նշանակումից անմիջապես առաջ, ապա կբախվեք լուրջ ֆինանսական հետևանքների։

Վաճառողը կարող է պահանջել վնասի փոխհատուցում, հաճախ մինչև գնման գնի 10%-ը: Դուք կարող եք նաև կորցնել ձեր կանխավճարը և բախվել լրացուցիչ դատական ​​ծախսերի:

Միայն վավեր իրավական հիմքերը կամ կոնկրետ պայմանագրային կետերը թույլ են տալիս հրաժարվել այս ուշ փուլում՝ առանց տույժերի։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Հոլանդական անշարժ գույքի գնումներից հրաժարվող գնորդները բախվում են որոշակի իրավական կանոնների, որոնք որոշում են, թե արդյոք նրանք կարող են դուրս գալ առանց հետևանքների: Հանգստանալու ժամանակահատվածը ապահովում է նախնական պաշտպանություն, սակայն դուրս գալու ժամկետներն ու հանգամանքները զգալիորեն ազդում են ֆինանսական և իրավական արդյունքների վրա: