Վարձակալի իրավունքները Նիդեռլանդներում. անշարժ գույքի վաճառք և ենթավարձակալություն

Որպես վարձակալ Նիդեռլանդներում, դուք ունեք երկու հիմնական իրավունք՝ անշարժ գույքից հանգիստ օգտվելու և պաշտպանվածություն վարձատուի կողմից ձեր վարձակալության պայմանագիրը կամավոր կերպով դադարեցնելու դեմ: Այս իրավունքները շարունակվում են նույնիսկ այն բանից հետո, երբ վարձատուն վաճառում է գույքը, և դրանք նաև ձեզ հնարավորություն են տալիս, որոշակի սահմաններում, կիսել ձեր տունը կամ գործարար տարածքը ուրիշի հետ:

Այդ հիմնական իրավունքները բացատրվում են մեր հոդվածներում՝ վարձատուի պարտավորությունների և վարձավճարի պաշտպանության վերաբերյալ : Այս հոդվածը ներառում է ևս երկու իրավիճակ՝ գույքի վաճառքը (Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7:226-րդ հոդված) և ենթավարձակալությունը (Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7:221 և 7:244-րդ հոդվածներ):

Ի՞նչ է պատահում ձեր վարձակալության հետ, երբ տանտերը վաճառում է գույքը։

Եթե ​​ձեր տանտերը վաճառում է վարձակալված գույքը, ձեր վարձակալության պայմանագիրը չի դադարում: Նոր սեփականատերը օրենքով ստանձնում է տանտիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները վարձակալության պայմանագրով:

Արդյո՞ք գույքի վաճառքը դադարեցնում է ձեր վարձակալության պայմանագիրը։

Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:226 հոդվածը, որը վերաբերում է ինչպես բնակելի, այնպես էլ առևտրային վարձակալությանը, սահմանում է «վաճառքը չի խախտում վարձակալության պայմանագիրը» (koop breekt geen huur) կանոնը.

« Վարձակալության պայմանագրով նախատեսված գույքի (…) փոխանցումը վարձատուի կողմից վարձակալության պայմանագրից վարձատուի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցում է ձեռքբերողին »։

Սա նշանակում է, որ գույքի վաճառքը չի դադարեցնում ձեր վարձակալության պայմանագիրը: Դուք կարող եք նաև պահանջներ ներկայացնել տանտիրոջ իրավահաջորդի դեմ, ով փոխանցման պահից ստանձնում է տանտիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները: Թե որ պահանջներն են ճիշտ կախված նրանից, թե որ իրավունքներն ու պարտականություններն են անցնում նոր սեփականատիրոջը:

Հոդված 7:226 BW-ի 3-րդ կետի համաձայն՝ նոր սեփականատերը ստանձնում է միայն այն իրավունքներն ու պարտականությունները, որոնք ուղղակիորեն կապված են ձեր կողմից գույքի օգտագործման հետ՝ վարձավճարի դիմաց, այսինքն՝ ձեր երկու հիմնական իրավունքները՝ հանգիստ վայելելը և վարձավճարի պաշտպանությունը։

Վարձատուները և վարձակալները հաճախ համաձայնության են գալիս նաև վարձակալության պայմանագրի այլ պայմանների շուրջ: Տարածված օրինակ է նախապատվության իրավունքը (voorkeursrecht). կետ, որի համաձայն վարձատուն նախ պետք է ձեզ հնարավորություն տա գնելու գույքը, նախքան այն ուրիշին վաճառելը: Այն ձեզ չի տալիս գույքը ձեռք բերելու իրավունք, միայն իրավունք՝ այն առաջինը առաջարկվելու:

Այս կետը նաև պարտավորեցնո՞ւմ է նոր սեփականատիրոջը: Հաշվի առնելով հոլանդական նախադեպային իրավունքը՝ ընդհանուր առմամբ՝ ոչ. նախապատվության իրավունքը չի համարվում վարձակալության հետ ուղղակիորեն կապված, ուստի կետը ավտոմատ կերպով չի անցնում նոր սեփականատիրոջը: Սա կարող է տարբեր լինել, եթե կետը վերաբերում է գնման օպցիոնին, որտեղ ձեր պարբերական վճարումների մի մասը նաև ծառայում է որպես վերջնական փոխանցման փոխհատուցում:

Օրինակ՝ պատկերազարդման համար. ենթադրենք, որ ձեր վարձակալության պայմանագիրը ձեզ տալիս է նախապատվության իրավունք՝ գնելու այն շենքը, որտեղ վարձակալում եք ձեր խանութը: Այնուհետև տանտերը վաճառում է շենքը ներդրողին՝ առանց այն նախապես ձեզ առաջարկելու: Քանի որ այդ նախապատվության իրավունքը ուղղակիորեն կապված չէ վարձավճարի հետ, նոր սեփականատերը, սկզբունքորեն, պարտավորված չէ դրանով: Դուք պետք է նախապատվության իրավունքի խախտման վերաբերյալ ցանկացած հայց ներկայացնեք ձեր սկզբնական տանտիրոջ, այլ ոչ թե նոր սեփականատիրոջ դեմ:

Թույլատրվու՞մ է ենթավարձակալության տալ ձեր տունը կամ գրասենյակային տարածքը։

Ենթավարձակալությունը կարգավորվում է BW 7:221 հոդվածով, որը նշում է.

«Վարձակալն իրավասու է վարձակալված գույքը ամբողջությամբ կամ մասնակիորեն օգտագործման տրամադրել ուրիշի, եթե նա չի ենթադրում, որ տանտերը կունենա ողջամիտ առարկություններ այդ մյուս անձի կողմից օգտագործման վերաբերյալ»։

Ամփոփելով՝ դուք կարող եք ենթավարձակալության տալ գույքի ամբողջությունը կամ մի մասը ուրիշին։ Սակայն դուք չեք կարող դա անել, եթե ունեք հիմք ակնկալելու, որ տանտերը ողջամտորեն կառարկի։ Որոշ դեպքերում սա պարզ է սկզբից, օրինակ՝ երբ վարձակալության պայմանագիրն ինքնին պարունակում է ենթավարձակալության արգելք. այդ դեպքում ենթավարձակալությունը թույլատրելի չէ։

Եթե ​​դուք ենթավարձակալության եք տալիս համաձայնեցված արգելքի դեմ, վարձակալության պայմանագրով կարող է նախատեսվել տուգանք։ Այդ տուգանքը պետք է կապված լինի ենթավարձակալության արգելքի հետ և ենթարկվի առավելագույն գումարի։ Airbnb-ի նման հարթակի միջոցով սենյակ վարձակալության տրամադրելը նույնպես կարող է սահմանափակվել այս կերպ, և գործնականում հաճախ սահմանափակվում է։

ԲԲՕ 7:244 հոդվածը բնակելի տարածքի համար ավելացնում է հատուկ կանոն. որպես կանոն, բնակելի տարածքի վարձակալը չի ​​կարող ենթավարձակալության տալ գույքը՝ ամբողջությամբ կամ մասնակիորեն: Բացառություն է կազմում ինքնուրույն բնակվող տան (zelfstandige woonruimte) վարձակալը, ով այնտեղ բնակվում է որպես իր հիմնական բնակության վայր. այդ վարձակալը կարող է ենթավարձակալության տալ տան մի մասը, օրինակ՝ մեկ սենյակը, բայց ոչ ամբողջ գույքը:

Արդյո՞ք ենթավարձակալն իրավունք ունի մնալ վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո։ Սկզբունքորեն՝ այո։ BW 7:269 հոդվածը սահմանում է, որ երբ ձեր՝ որպես հիմնական վարձակալի, վարձակալության ժամկետը լրանում է, վարձատուն օրենքով շարունակում է ենթավարձակալությունը և փոխարինում է ձեզ որպես վարձատու ենթավարձակալի նկատմամբ։ Սա վերաբերում է միայն հետևյալ պայմաններին բավարարվելուն.

• Ինքնուրույն տուն. Տուն՝ իր առանձին մուտքով և իր սեփական անհրաժեշտ հարմարություններով, ինչպիսիք են խոհանոցը և լոգարանը: Մեկ սենյականոցը չի համապատասխանում պահանջներին:
• Գործող ենթավարձակալության պայմանագիրՁեր և ենթավարձակալի միջև կնքված համաձայնագիր, որը համապատասխանում է BW 7:201 հոդվածի համաձայն վարձակալության պայմանագրի պահանջներին:
• Հիմնական վարձակալությունը վերաբերում է բնակելի տարածքինՁեր և տանտիրոջ միջև հիմնական վարձակալության պայմանագիրը պետք է լինի բնակելի տարածքի վարձակալություն, որի նկատմամբ կիրառվում են այս օրենսդրական պաշտպանությունները:

Եթե ​​այս պայմանները չեն բավարարվում, ենթավարձակալը իրավունք չունի մնալ վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո, և սովորաբար տեղի է ունենում վտարում: Եթե պայմանները բավարարվում են, տանտերը դեռ կարող է դիմել դատարան՝ ենթավարձակալության դադարեցման և ազատ տիրապետման կարգադրելու համար, բայց միայն ենթավարձակալության ժամկետի շարունակությունից հետո վեց ամսվա ընթացքում՝ համաձայն BW 7:269 հոդվածի:

Նույն ենթավարձակալության հնարավորությունը գոյություն ունի նաև գործարար տարածքի համար, սակայն ենթավարձակալի դիրքը տարբեր է, եթե դուք ենթավարձակալում եք առանց թույլտվության կամ ստիպված եք ինքներդ լքել գույքը: Մինչև 2003 թվականին գործող վարձակալության մասին օրենքի ուժի մեջ մտնելը, գործարար տարածքի ենթավարձակալը անմիջական իրավական հարաբերություններ չուներ վարձատուի հետ և, հետևաբար, որևէ պահանջ չուներ վարձատուի նկատմամբ:

Այդ ժամանակվանից ի վեր օրենքը պահանջում է, որ դուք՝ որպես գլխավոր վարձակալ, հոգ տանեք ենթավարձակալի շահերի մասին, երբ ձեր վարձակալության պայմանագիրը ավարտվում է, օրինակ՝ ենթավարձակալին ներգրավելով տանտիրոջ հետ վարույթի մեջ։ Եթե հիմնական վարձակալության պայմանագիրը, այնուամենայնիվ, դադարեցվում է այդ վարույթներից հետո, ենթավարձակալի իրավունքները նույնպես դադարում են։

Ավելի լայն ակնարկի համար տե՛ս մեր հոդվածը Նիդեռլանդներում վարձակալների իրավունքների մասին ։

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես վարձակալ։

Ստուգեք ձեր վարձակալության պայմանագիրը ենթավարձակալությունից առաջ և անմիջապես, երբ իմանաք, որ գույքը վաճառվել է: Համաձայն BW 7:226 հոդվածի՝ վարձակալությունը շարունակվում է, բայց ոչ բոլոր կետերն են անցնում գնորդին:

• Ձեր վարձակալության պայմանագիրը պարունակո՞ւմ է ենթավարձակալության արգելք, համաձայնության պահանջ, թե՞ տուգանքի կետ:
• Տան համար՝ այն ինքնուրույն է և ձեր հիմնական բնակելի՞ վայրը։ Միայն այդ դեպքում կարող եք ենթավարձակալության տալ դրա մի մասը՝ համաձայն BW 7:244 հոդվածի։
• Ձեր վարձակալության պայմանագիրը պարունակո՞ւմ է նախապատվության իրավունք, թե՞ գնման օպցիոն, և ո՞ւմ նկատմամբ կկիրառեք այն։
• Նոր սեփականատերը գրավոր հաստատե՞լ է վարձավճարը, սպասարկման վճարները և ձեր կանխավճարը։

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես տանտեր։

Ստուգեք, թե ինչ է ստանձնում գնորդը և ինչ կարող է արժենալ ենթավարձակալությունը ձեզ համար: BW 7:269 հոդվածի համաձայն ենթավարձակալության շարունակությունը կարող է բողոքարկվել դատարանում միայն վեց ամսվա ընթացքում:

• Վարձակալության պայմանագրի որ կետերն են անցնում գնորդին BW 7:226(3) հոդվածի համաձայն, և որո՞նք են մնում ձեր սեփական պարտավորությունը։
• Դուք փոխանցե՞լ եք կանխավճարը և վարձակալության ադմինիստրացիան գնորդին:
• Արդյո՞ք վարձակալության պայմանագիրը հստակ արգելում է ենթավարձակալությունը՝ տուգանքի առավելագույն չափը սահմանափակելով։
• Եթե ​​հիմնական վարձակալության պայմանագիրը դադարում է, արդյո՞ք ինքնուրույն բնակեցված տան ենթավարձակալը կարող է շարունակել ենթավարձակալությունը։

Ի՞նչ կարող ենք անել ձեզ համար վարձակալության իրավունքի հետ կապված։

Մեր վարձակալության հարցերով զբաղվող փաստաբանները խորհրդատվություն են տրամադրում տների և գործարար տարածքների վարձակալներին և տանտերերին։

• Մենք վերանայում ենք ձեր վարձակալության պայմանագիրը՝ ենթավարձակալության արգելքների, տուգանքների և նախապատվության իրավունքների առկայության համար։
• Մենք գնահատում ենք, թե որ պարտավորություններն են անցնում գնորդին BW 7:226 հոդվածի համաձայն։
• Մենք նախնական վարձատուից պահանջում ենք վնասի փոխհատուցում նախապատվության իրավունքի խախտման համար։
• Մենք խնդրում ենք ենթաշրջանային դատարանին (kantonrechter) որոշում կայացնել ենթավարձակալության համաձայնությունը մերժելու վերաբերյալ:
• Մենք հայց ենք ներկայացնում կամ պաշտպանում շարունակվող ենթավարձակալության դադարեցման վերաբերյալ՝ BW 7:269 հոդվածի վեցամսյա ժամկետում:

Ամփոփում

• Վարձակալված գույքի վաճառքը չի դադարեցնում ձեր վարձակալության պայմանագիրը. նոր սեփականատերը ստանձնում է վարձատուի իրավունքներն ու պարտականությունները՝ համաձայն BW հոդված 7:226-ի:
• Վարձակալության պայմանագրում նախապատվության իրավունքը սովորաբար չի պարտավորեցնում նոր սեփականատիրոջը, եթե այն չի համարվում գնման օպցիոն։
• Դուք կարող եք ենթավարձակալության տալ գույքն ամբողջությամբ կամ մասամբ՝ համաձայն BW 7:221 հոդվածի, եթե չեք ակնկալում, որ տանտերը կառարկի։
• Որպես բնակելի տարածքի վարձակալ, դուք կարող եք ենթավարձակալության տալ միայն այն ինքնուրույն բնակեցված տան մի մասը, որտեղ դուք ապրում եք (հոդված 7:244 BW):
• Ինքնուրույն բնակելի տարածքի ենթավարձակալը կարող է շարունակել ենթավարձակալությունը վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո, սակայն տանտերը կարող է դատարանին խնդրել դադարեցնել այն վեց ամսվա ընթացքում (BW հոդված 7:269):

Հաճախակի տրվող հարցեր