Ի՞նչ իրավունքներ ունեք որպես վարձակալ:

Նիդեռլանդներում բնակելի տարածքի վարձակալն ունի երկու հիմնական իրավունք։ Առաջինը լուռ վայելքն է. վարձատուն պարտավոր է գույքը տրամադրել համաձայնեցված օգտագործման համար պիտանի վիճակում և ծանուցման միջոցով վերացնել այն խաթարող թերությունները։ Երկրորդը վարձավճարի պաշտպանությունն է. վարձատուն չի կարող միակողմանիորեն դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը, ծանուցումը վավեր է միայն օրենքում սպառիչ թվարկված հիմքերով, և մինչև վարձակալը համաձայնվի կամ դատարանը դադարեցնի վարձակալության պայմանագիրը, այն շարունակվում է։

Սրանց զուգահեռ՝ կարգավորվող վարձակալության դեպքում ֆինանսական առումով վարձավճարի պաշտպանությունը, որտեղ առավելագույն վարձավճարը համապատասխանում է բնակարանային գնահատման համակարգին, և Վարձավճարների դատարանը կարող է նվազեցնել այն գերազանցող վարձավճարը, ինչպես նաև պաշտպանությունը անօրինական վտարումից. միայն դատական ​​կատարածուն, գործելով դատարանի որոշման հիման վրա, կարող է մաքրել տունը։

Որո՞նք են ձեր իրավունքները։

Յուրաքանչյուր վարձակալ ունի երկու կարևոր իրավունք՝ կյանքից վայելելու իրավունքը և վարձավճարի պաշտպանության իրավունքը։ Այնտեղ, որտեղ մենք քննարկեցինք վարձակալի առաջին իրավունքը՝ կապված վարձատուի պարտավորությունների հետ , վարձակալի երկրորդ իրավունքը ներկայացված է առանձին բլոգում՝ վարձավճարի պաշտպանության վերաբերյալ ։

Այդ իսկ պատճառով այս բլոգում կքննարկվի մեկ այլ հետաքրքիր հարց՝ այլ ի՞նչ իրավունքներ ունի վարձակալը։ Ապրելու իրավունքը և վարձակալության իրավունքը միակ իրավունքները չեն, որ վարձակալն ունի տանտիրոջ նկատմամբ։ Օրինակ, վարձակալն ունի նաև մի շարք իրավունքներ գույքի փոխանցման համատեքստում, որը չի հատում վարձակալության և ենթավարձակալության: Երկու իրավունքներն էլ հաջորդաբար քննարկվում են այս բլոգում:

Գույքի փոխանցումը չի հատում վարձավճարը

Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի 1-րդ հոդվածի 7-րդ կետի 226-ին պարբերությունը, որը տարածվում է բնակելի և առևտրային տարածքների վարձակալների վրա, նշում է հետևյալը.

« Վարձակալության պայմանագրով նախատեսված գույքի (…) փոխանցումը վարձատուի կողմից վարձակալության պայմանագրից վարձատուի իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցում է ձեռքբերողին »։

Վարձակալի համար այս հոդվածը նախևառաջ նշանակում է, որ վարձակալված գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը, օրինակ, սեփականատիրոջ կողմից մեկ ուրիշին վաճառելու միջոցով, չի ավարտում վարձակալության պայմանագիրը: Բացի այդ, վարձակալը կարող է պահանջներ ներկայացնել տանտիրոջ իրավահաջորդի դեմ, այժմ, երբ այս իրավահաջորդը ստանձնում է տանտիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները: Այն հարցի համար, թե կոնկրետ ինչ պահանջներ ունի վարձակալը, նախ կարևոր է պարզել, թե տանտիրոջ որ իրավունքներն ու պարտականություններն են անցնում իր իրավահաջորդին:

Համաձայն Քաղաքացիական օրենսգրքի 3-րդ հոդվածի 7-րդ կետի, դրանք, մասնավորապես, տանտիրոջ իրավունքներն ու պարտականություններն են, որոնք ուղղակիորեն կապված են վարձակալված գույքը վարձակալի կողմից վճարվող հատուցման դիմաց օգտագործելու հետ, այսինքն՝ վարձավճարը: Սա նշանակում է, որ այն պահանջները, որոնք վարձակալը կարող է ներկայացնել տանտիրոջ իրավահաջորդի դեմ, սկզբունքորեն վերաբերում են նրա երկու ամենակարևոր իրավունքներին.

Հաճախ, սակայն, վարձակալը և տանտերը նաև այլ պայմանագրեր են կնքում վարձակալության պայմանագրում այլ բովանդակության առումով և դրանք գրանցում են կետերում: Ընդհանուր օրինակ է վարձակալի նախապատվության իրավունքի վերաբերյալ դրույթը: Թեև դա վարձակալին իրավունք չի տալիս հանձնելու, այն ենթադրում է վարձատուի պարտավորություն առաջարկել. տանտերը նախ պետք է վարձակալին առաջարկի վարձակալված գույքը վաճառքի, նախքան այն վաճառվի մեկ այլ իրավահաջորդի:

Արդյո՞ք հաջորդ տանտերը նույնպես կապված կլինի այս կետով վարձակալի նկատմամբ: Հաշվի առնելով դատական ​​նախադեպը ՝ դա այդպես չէ: Սա նախատեսում է, որ վարձակալի նախապատվության իրավունքը ուղղակիորեն կապված չէ վարձավճարի հետ, ուստի վարձակալված գույքը գնելու իրավունքի վերաբերյալ կետը չի անցնում տանտիրոջ իրավահաջորդին: Սա տարբերվում է միայն այն դեպքում, եթե այն վերաբերում է վարձակալից գնման օպցիոնին, և տանտիրոջը պարբերաբար վճարվող գումարը ներառում է նաև վերջնական ձեռքբերման համար փոխհատուցման տարր:

Ենթադրվող գույք

Բացի այդ, Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածում `227-ը, վարձակալի իրավունքների վերաբերյալ նշում է հետևյալը.

«Վարձակալը լիազորված է վարձակալած գույքը ամբողջությամբ կամ մասամբ օգտագործման մեջ տրամադրել մեկ ուրիշին, եթե նա ստիպված չլիներ ենթադրել, որ վարձատուը ողջամիտ առարկություններ կունենա մյուս անձի օգտագործման վերաբերյալ»:

Ընդհանուր առմամբ, սույն հոդվածից պարզ է դառնում, որ վարձակալն իրավունք ունի վարձակալած գույքը ամբողջությամբ կամ դրա մի մասը ենթավարձակալության տալ այլ անձի: Հաշվի առնելով Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի երկրորդ մասը, վարձակալը, սակայն, չի կարող անցնել ենթավարձակալության, եթե ունի կասկածելու հիմքեր, որ տանտերը առարկելու է դրա դեմ: Որոշ դեպքերում տանտիրոջ առարկությունն ակնհայտ է, օրինակ, եթե վարձակալության պայմանագրում ներառված է ենթավարձակալության արգելքը: Այդ դեպքում վարձակալի կողմից ենթավարձակալություն չի թույլատրվում։

Եթե ​​վարձակալն այնուամենայնիվ անի դա, դրա դիմաց կարող է տուգանք լինել: Այնուհետև այս տուգանքը պետք է կապված լինի վարձակալության պայմանագրով ենթավարձակալության արգելքի հետ և պարտադիր լինի առավելագույն չափով: Օրինակ՝ «Էյր Բ&Բ»-ից սենյակի ենթավարձակալությունն այս կերպ կարող է արգելվել վարձակալության մեջ, ինչը հաճախ այդպես է ստացվում։

Այս համատեքստում բնակելի տարածքի ենթավարձակալության համար կարևոր է նաև Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածը: Սա չի վերաբերում բնակելի տարածքի մի մասի, օրինակ՝ սենյակի։ Այլ կերպ ասած, վարձակալը սկզբունքորեն ազատ է բնակելի տարածքը մասնակի ենթավարձակալելու մյուսին:

Սկզբունքորեն վարձակալված գույքում մնալու իրավունք ունի նաև ենթավարձակալը։ Սա վերաբերում է նաև այն դեպքում, եթե վարձակալն ինքը պետք է ազատի վարձակալած գույքը: Ի վերջո, Նիդեռլանդների Քաղաքացիական օրենսգրքի 7: 269-րդ հոդվածը նախատեսում է, որ տանտերը կշարունակի ենթավարձակալել օրենքով, նույնիսկ եթե հիմնական վարձակալության պայմանագիրը ավարտվել է: Այնուամենայնիվ, սույն հոդվածի նպատակների համար պետք է պահպանվեն հետևյալ պայմանները.

• Անկախ բնակելի տարածք, Այլ կերպ ասած, բնակելի տարածք `իր սեփական մատչմամբ և իր էական հարմարություններով, ինչպիսիք են խոհանոցը և լոգարանը: Միայն սենյակը, հետեւաբար, չի դիտվում որպես անկախ բնակելի տարածք:
• Ենթավարձակալության պայմանագիր, Լինելով վարձակալողի և ենթավարձակողի միջև կնքված պայմանագիր, որը համապատասխանում է վարձակալության պայմանագրի պահանջներին, ինչպես նկարագրված է Քաղաքացիական օրենսգրքի 7: 201 հոդվածում:
• Վարձակալության պայմանագիրը վերաբերում է բնակելի տարածքների վարձակալությանը, Այլ կերպ ասած, վարձակալողի և տանտիրոջ միջև վարձակալության հիմնական պայմանագիրը պետք է կապված լինի տարածքի վարձակալության և վարձակալության հետ, որի վրա տարածվում են բնակելի տարածքի օրինական դրույթները:

Եթե ​​վերը նշված դրույթները չեն պահպանվում, ենթավարձակալը դեռևս իրավունք կամ վկայական չունի վարձատուից պահանջելու վարձակալված գույքում մնալու իրավունքը վարձակալի և վարձատուի միջև կնքված հիմնական վարձակալության պայմանագրի դադարեցումից հետո, ուստի վտարումը նույնպես անխուսափելի է նրա համար: Եթե ենթավարձակալը բավարարում է պայմանները, նա պետք է հաշվի առնի, որ վարձատուն վեց ամիս անց հայց կներկայացնի իր դեմ՝ ենթավարձակալությունը դադարեցնելու և ազատ տիրապետում ստանալու համար:

Ինչպես բնակելի տարածքը, այնպես էլ կոմերցիոն տարածքը կարող է վարձակալի կողմից տրվել ենթակայության: Բայց ինչպե՞ս է վերաբերվում ենթավարձակալը տվյալ դեպքում տանտիրոջը, եթե վարձակալը լիազորված չի եղել դա անել կամ պետք է ազատի վարձակալած գույքը: 2003թ.-ի համար կար հստակ տարբերակ. տանտերը կապ չուներ ենթավարձակալի հետ, քանի որ ենթավարձակալը միայն իրավական հարաբերություններ ուներ վարձակալի հետ: Արդյունքում, ենթավարձակալը նույնպես չուներ իրավունքներ և, հետևաբար, պահանջներ տանտիրոջ դեմ:

Այդ ժամանակից ի վեր օրենքը փոխվել է այս կետով և սահմանում է, որ եթե վարձակալի և տանտիրոջ միջև հիմնական վարձակալության պայմանագիրը ավարտվում է, ապա վարձակալը պետք է հոգա ենթավարձակալի շահերը և դիրքը, օրինակ՝ միանալով ենթավարձակալի հետ վարույթին։ տանտեր. Բայց եթե հիմնական վարձակալության պայմանագիրը վարույթից հետո դեռ լուծարվում է, ապա ենթավարձակալի իրավունքները նույնպես կդադարեն։

Վարձակա՞ր եք և հարցեր ունեք այս բլոգի վերաբերյալ: Հետո կապվեք Law & More, Մեր փաստաբանները վարձակալության իրավունքի ոլորտի մասնագետներ են և ուրախ են ձեզ խորհրդատվություն տրամադրել: Նրանք կարող են նաև օգնել ձեզ օրինական ճանապարհով, եթե վարձակալության ձեր վեճը հանգեցնի դատական ​​գործընթացների: