Նիդեռլանդներում անշարժ գույք գնելիս փոխանցման հարկը և գնորդի ծախսերը

Նիդեռլանդներում գրեթե յուրաքանչյուր տուն գովազդվում է որպես kosten koper . գինը տան գինն է, իսկ դրա փոխանցման ծախսերը՝ ձերը։ Այդ ծախսերից ամենամեծը փոխանցման հարկն է, որը գանձվում է 2, 8 կամ 10.4 տոկոս՝ կախված նրանից, թե ինչ եք գնում և ինչ եք անելու դրանով։ Այս էջում ներկայացված են երեք դրույքաչափերը և դրանց ծագումը, մեկնարկային ազատումը, գործնականում կարևոր արտոնությունները և բյուջեի համար նախատեսված մյուս ծախսերը։ Սա ընդհանուր իրավական տեղեկատվություն է, այլ ոչ թե հարկային կամ ֆինանսական խորհրդատվություն ձեր սեփական գնման վերաբերյալ. որոշակի գործարքի հարկային վերաբերմունքի համար խորհրդակցեք հարկային խորհրդատուի հետ։

Ինչ է նշանակում «kosten koper» և ինչպես է այն տարբերվում «vrij op naam»-ից

Kk ( «kosten koper» , «գնորդի համար ծախսեր») նշանակում է, որ գովազդվող գինը չի ներառում փոխանցման ծախսերը. դուք վճարում եք դրանք գումարած։ Von (« vrij op naam» , «անվճար անունով») նշանակում է, որ գինն արդեն իսկ ներառում է գույքը ձեր անունով գրանցելու ծախսերը։ Տարբերությունը մեծապես համեմատվում է երկրորդական և նորակառույց տների հետ. գոյություն ունեցող տները սովորաբար վաճառվում են kosten koper , այսինքն՝ կառուցապատողի կողմից կառուցված նոր տներ , քանի որ կիրառվում է ԱԱՀ, այլ ոչ թե փոխանցման հարկ, և կառուցապատողը այն ներառում է գնի մեջ։

Կոստեն կոպերի դեպքում գնորդը սովորաբար իր հետ կրում է.

• փոխանցման հարկ (overdrachtsbelasting);
• փոխանցման ակտի նոտարի վարձատրությունը (լծակային անձ);
• հողային գրանցամատյան (Կադաստր) այդ ակտի գրանցման վճարը,
• և, գրավի դեպքում, գրավի փաստաթղթի համար նախատեսված նոտարական և կադաստրի վճարները։

Այն չի ներառում վաճառողի կողմից վճարվող միջնորդավճարը, ինչպես նաև ձեր սեփական գնման գործակալի, հետազոտության, գնահատման կամ հիփոթեքային խորհրդատվության ծախսերը: «vrij op naam»- ը նաև չի նշանակում որևէ ծախսի բացակայություն. նորակառույց հիփոթեքի դեպքում վկայականը և դրա գրանցումը մնում են ձերը:

Փոխանցման հարկ (օվերդրախտսբելաստինգ). երեք դրույքաչափեր

Նիդեռլանդներում անշարժ գույքի և դրա նկատմամբ իրավունքների ձեռքբերման դեպքում, ինչպիսիք են երկարաժամկետ վարձակալության ( erfpacht ) և կառուցապատման իրավունքները ( opstal ), գանձվում է փոխանցման հարկ: Դրույքաչափերը նշված են «Wet op belastingen van rechtsverkeer» օրենքի 14-րդ հոդվածում:

Կառուցվածքը փոխվեց 2026 թվականի հունվարի 1-ին: Մինչև 2025 թվականի վերջը առանձին դրույքաչափ չկար այն բնակարանների համար, որոնք գնորդը չէր բնակեցնի. դրանք ընկնում էին 10.4% ընդհանուր դրույքաչափի տակ: Այդ օրվանից ի վեր 14-րդ հոդվածը պարունակում է 8% առանձին դրույքաչափ բնակարան ձեռք բերելու համար, որտեղ 2%-ը պահպանվում է այն գնորդի համար, ով այնտեղ կապրի որպես իր հիմնական բնակության վայր, իսկ 10.4%-ը՝ որպես ընդհանուր դրույքաչափ մնացած ամեն ինչի համար: Դրույքաչափերը սահմանված են օրենքում և փոփոխվում են ամենամյա Belastingplan-ի միջոցով, ուստի դրանք ուժի մեջ են մինչև խորհրդարանի կողմից դրանց փոփոխությունը. Belastingdienst-ը հրապարակում է ցանկացած տվյալ ամսաթվին կիրառվող դրույքաչափը:

Հին ամփոփագրեր, որոնք դեռևս նշում են 10.4%

Երեք դրույքաչափերը կարգավորվում են՝ 2%՝ այն բնակարանի համար, որը գնորդը կզբաղեցնի որպես իր հիմնական բնակավայր, 8%՝ այն բնակարանի համար, որը գնորդը չի զբաղեցնի, և 10.4%՝ որպես ոչ բնակելի անշարժ գույքի ընդհանուր դրույքաչափ: Քանի որ 8% դրույքաչափը համեմատաբար նոր է, հին ամփոփագրերում և խորհրդատուների էջերում երբեմն դեռևս նշվում է 10.4%՝ վարձակալության համար գնվող, երկրորդական տան կամ հանգստյան տան համար՝ դրույքաչափ, որը գործում էր մինչև 2025 թվականի վերջը, բայց ոչ դրանից հետո ձեռքբերման համար:

Գերակշռում են Belastingdienst-ի սակագնային էջերը: Ստուգեք ձեր գործարքի ամսաթվի դրությամբ դիրքը և ստորագրելուց առաջ խնդրեք ձեր նոտարին հաստատել սակագինը:

Սկսնակի ազատում (startersvrijstelling)

Բոլոր պայմանները բավարարող գնորդը ընդհանրապես չի վճարում փոխանցման հարկ: Ազատումը նախատեսված է «Հարցերի լուծման մասին» օրենքի 15-րդ հոդվածում, հայտարարագրման պահանջը՝ 15ա հոդվածում: Պետք է բավարարվեն հետևյալ բոլոր պայմանները.

• Տարիք. Գնորդը պետք է լինի 18 կամ ավելի տարեկան և դեռևս 35 տարեկան չլինի գործարքի ստորագրման պահին: Ստանդարտը կիրառվում է յուրաքանչյուր գնորդի համար. եթե երկու համատեղ գնորդներից մեկը 35 կամ ավելի տարեկան է, ապա ազատվում է միայն որակավորված գնորդի բաժինը:
• Միայն մեկ անգամ։ Գնորդը չպետք է նախկինում կիրառած լինի ազատումը։ Նախկինում տուն ունենալը չի ​​նշանակում, որ դուք որակազրկված եք, սակայն այս ազատումից օգտվելը՝ ոչ։
• Սեփականատիրոջ կողմից զբաղմունք։ Գնորդը պետք է օգտագործի բնակարանը որպես իր հիմնական բնակության վայր, բացի ժամանակավորապես։ Վարձակալության, վերանորոգման և վերավաճառքի, կամ որպես երկրորդ տուն գնելը չի ​​համապատասխանում պահանջներին։
• Արժեքի շեմը։ Բնակարանի և դրա կից գույքի արժեքը չպետք է գերազանցի՝ վոնինգվարդեգրեններԱյդ շեմը ինդեքսավորվում է յուրաքանչյուր հունվարի 1-ին և հրապարակվում է Belastingdienst-ի կողմից, այնպես որ փնտրեք այն ձեր գործարքի տարեթվի համար։ Դա ժայռի եզր է, այլ ոչ թե սահման. մեկ եվրոյից ավելի, և ազատումը ամբողջությամբ անվավեր է, ընդ որում՝ ամբողջ արժեքի 2%-ը պետք է գանձվի, այլ ոչ թե ավելցուկի։

Շեմը ինդեքսավորվում է և փոխվում է յուրաքանչյուր հունվարի 1-ին, ուստի սահմանին մոտ գնման դեպքում ավարտի ամսաթիվն ինքնին կարող է փոխել արդյունքը։

Գրավոր հայտարարություն և ինչ է կատարվում, եթե այն սխալ է

Ո՛չ 2% դրույքաչափը, ո՛չ էլ սկզբնական հարկի ազատումը չեն կիրառվում ավտոմատ կերպով: 15ա հոդվածը պահանջում է, որ գնորդը գրավոր հայտարարագրում հստակ, վճռականորեն և առանց վերապահումների նշի, որ ինքը բնակարանը կօգտագործի որպես իր հիմնական բնակության վայր՝ ոչ թե ժամանակավորապես, իսկ սկզբնական հարկի ազատման դեպքում՝ որ նախկինում այն ​​չի օգտագործել: Belastingdienst-ը հրապարակում է ստանդարտ ձևեր, և ստորագրված հայտարարությունը պետք է հասնի նոտարին փոխանցումից առաջ :

Հայտարարագիրը վերաբերում է ձեր մտադրությանը ձեռքբերման պահին, այլ ոչ թե խոստմանը, որ ոչինչ չի փոխվի. եթե դուք իսկապես մտադիր եք ապրել այնտեղ, և հանգամանքները հետագայում ստիպում են ձեզ տեղափոխվել կամ վարձակալել, ապա ազատումը հետադարձ ուժով չի կորչում: Չի թույլատրվում հայտարարել այնպիսի մտադրության մասին, որը դուք չունեք: Եթե հայտարարագիրը սխալ է ապացուցվում, հարկային մարմինը կարող է լրացուցիչ հարկ ( naheffingsaanslag ) սահմանել տարբերության գումարած տոկոսագումարը և տուգանք նշանակել, եթե մեղավոր է հարկ վճարողը: Սխալ կամ թերի հայտարարագրի համար նախատեսված պատժամիջոցները AWR-ի 67d և 67e հոդվածներով են նախատեսված. երկու տարվա ընթացքում կամավոր ուղղումը սկզբունքորեն կանխում է նման տուգանքը:

Ո՞վ է պատասխանատու հարկի համար և ինչպե՞ս է այն վճարվում

Փոխանցման հարկը գանձվում է ձեռք բերողից ՝ գնորդից. վաճառողը պատասխանատու չէ: Այն ինքնուրույն է գնահատվում, բայց սովորական գնման դեպքում դուք ինքներդ ոչինչ չեք ներկայացնում. երբ փոխանցումը կատարվում է նոտարական փաստաթղթով, ինչպես պետք է լինի գրանցված գույքի դեպքում, քաղաքացիական իրավունքի նոտարը թվային եղանակով ներկայացնում է և վճարում է ձեր անունից: Հետևաբար, հարկը հայտնվում է նոտարի ավարտական ​​հայտարարագրում. դուք ամբողջ գումարը փոխանցում եք նոտարի երրորդ կողմի հաշվին ավարտից առաջ, և նոտարը դրանից վճարում է հարկը, Կադաստրի վճարները և իր սեփական վճարը: Միայն այն դեպքում, երբ նոտարական փաստաթուղթ չկա, գնորդը պետք է անձամբ ներկայացնի և վճարի սեփականատեր դառնալուց հետո մեկ ամսվա ընթացքում. առարկություն կարող է ներկայացվել վճարումից հետո վեց շաբաթվա ընթացքում:

Գործնականում կարևոր բացառություններ և արտոնություններ

Նախորդ ձեռքբերումից կարճ ժամանակ անց ձեռքբերում

Հոդված 13-ը նախատեսում է արտոնություն, եթե նույն գույքը կրկին ձեռք է բերվում նախորդ ձեռքբերումից հետո վեց ամսվա ընթացքում մեկ ուրիշի կողմից: Երկրորդ ձեռքբերման հիմքը նվազեցվում է այն գումարի չափով, որով առաջինի դեպքում գանձվել է փոխանցման հարկը կամ չհանվող ԱԱՀ-ն, ուստի երկրորդ գնորդը հարկվում է միայն արժեքի աճի համար:

Սա օգուտ է բերում գնորդին, որը գնում է կատարում վերջերս գնած մեկից, և հենց դա է դարձնում կարճաժամկետ վերավաճառքը առևտրականի կամ կառուցապատողի կողմից կենսունակ: Ազատումը կապված է գույքի և վեցամսյա պատուհանի հետ, այլ ոչ թե վերավաճառողի ինքնության հետ, ուստի հարցրեք, թե երբ է վաճառողը ձեռք բերել այն:

Ընտանիքի տեղափոխություններ, ամուսնալուծություն և ժառանգություն

Ժառանգության կամ ամուսնական սեփականության իրավունքի համաձայն ձեռքբերման դեպքում գույքի փոխանցման հարկ չի առաջանում, ուստի ժառանգության կամ ամուսնական համատեղ սեփականության միջոցով գույքի ձեզ անցնելու դեպքում փոխանցման հարկ չի առաջանում. փոխարենը կարող է առաջանալ ժառանգության հարկ: Ամուսնալուծության դեպքում ամուսնական համատեղ սեփականության կամ նախկին զուգընկերների միջև համատեղ սեփականության բաժանումը ընդգրկվում է 15-րդ հոդվածի բացառություններով, ուստի, երբ ընտանեկան տունը հատկացվում է մեկ ամուսնուն, փոխանցման հարկ չի վճարվում: Ամուսնացած չլինող համատեղ բնակվողների համար իրավիճակն ավելի նեղ է և կախված է նրանից, թե ինչպես է առաջացել համատեղ սեփականությունը:

Ընտանիքի անդամների միջև փոխանցումները, հակառակ տարածված կարծիքի, սովորաբար չեն ազատվում հարկերից: Երեխային վաճառող ծնողը ընկնում է սովորական ռեժիմի տակ. 2%, եթե երեխան այնտեղ կապրի, կամ ոչինչ, եթե նա որակավորվի որպես սկզբնական: 15-րդ հոդվածում նշված ընտանեկան արտոնությունը վերաբերում է բիզնեսի իրավահաջորդությանը, այլ ոչ թե ընտանեկան տանը: Երբ տունը վաճառվում է ազգականին շուկայական գնից ցածր գնով, կարող է առաջանալ նաև նվերների հարկ, և փոխանցման հարկի բազան շուկայական արժեքն է, այլ ոչ թե համաձայնեցված գինը:

Նորակառույց անշարժ գույք. ԱԱՀ՝ փոխանցման հարկի փոխարեն

Նորակառույցը կրկնակի հարկման ենթակա չէ։ Եթե մատակարարումը ենթակա է ԱԱՀ-ի՝ ընդհանուր առմամբ, նորակառույցը մատակարարվում է առաջին շահագործումից առաջ կամ հետո երկու տարվա ընթացքում, և շինարարական հողատարածքը՝ 15-րդ հոդվածում նշված բացառությունը չի տարածվում փոխանցման հարկի վրա, ուստի գնորդը վճարում է 21% ԱԱՀ և ոչ թե 2% կամ 8%։ Սա նույնականացման կանոնակարգն է ։

Ահա թե ինչու նորակառույցի համար 21%-ը ներառված է կառուցապատողի գնի մեջ , այլ ոչ թե գումարի վրա։ Ազատումը չի կիրառվում այն ​​դեպքերում, երբ գնորդը կարող է վերականգնել ԱԱՀ-ն, ուստի ներդրողներին և ընկերություններին անհրաժեշտ է առանձին խորհրդատվություն։ Իսկ կառուցապատման հողատարածքը բնակարան չէ. երբ փոխանցման հարկը կիրառվում է հողամասի, այլ ոչ թե տան նկատմամբ, դրույքաչափը կազմում է 10.4%։

Մյուս գնորդի ծախսերը

Նոտարական վճարները օրենքով սահմանված չեն և տարբերվում են գրասենյակների և քաղաքների միջև, ուստի ձեռք բերեք երկու կամ երեք գնանշում: Կադաստերում գրանցման վճարը ֆիքսված է, և նոտարը այն փոխանցում է ինքնարժեքով:

Ի՞նչն է եկամտային հարկից հանվող, իսկ ի՞նչը՝ ոչ

Բաժանարար գիծը պարզ է. գույքի ձեռքբերման ծախսերը չեն նվազեցվում, վարկի կազմակերպման ծախսերը ՝ եկամտային հարկից: Wet inkomstenbelasting 2001 3.120 հոդվածի համաձայն՝ ձեր սեփական տան հիփոթեքի միանվագ ֆինանսավորման ծախսերը՝ հիփոթեքային պայմանագիրը, դրա գրանցումը, խորհրդատուն, վարկի գնահատումը և NHG վճարը, նվազեցվում են կատարված տարում: Փոխանցման հարկը, փոխանցման պայմանագիրը, դրա գրանցումը, ձեր գնորդ գործակալը և չափագրումը չեն ազատվում հարկից:

Ազգային հիփոթեքային երաշխիքը ( Nationale Hypotheek Garantie ) կամավոր է և հասանելի է միայն մինչև վարկի առավելագույն գումարը: NHG-ն սահմանում է ինչպես միանվագ երաշխիքային վճարը ( borgtochtprovisie ), որը վարկի փոքր տոկոսն է, այնպես էլ այդ առավելագույն վճարը, որն ավելի բարձր է, եթե էներգախնայողության միջոցառումները ֆինանսավորվում են հիփոթեքով: Երկուսն էլ ֆիքսվում են տարեկան և հրապարակվում են Voorwaarden en Normen-ում, և կիրառվում է հիփոթեքային առաջարկի տրամադրման պահին գործող տարբերակը, ուստի ստուգեք ձեր առաջարկի տարվա թվերը, այլ ոչ թե ավարտման տարվա: Վարկատուները սովորաբար առաջարկում են ավելի ցածր տոկոսադրույք, ուստի երաշխիքը հաճախ արդարացնում է իրեն:

Կադաստրի պետական ​​ծառայության կողմից գործարքի գրանցման վճարը սահմանվում է Կադաստրի պետական ​​ծառայության կողմից և նույնն է փոխանցման և գրավի գործարքների համար։ Սակագները սահմանվում են ամեն տարի Կադաստրի կողմից և հրապարակվում են Staatscourant-ում։ Կադաստրի կողմից ավտոմատ կերպով մշակվող ձևով էլեկտրոնային եղանակով ներկայացումը, որը տան պարզ գնման սովորական եղանակն է, ավելի էժան է, քան թղթային գործարքը։ Հարցրեք գնանշման մեջ նշված ընթացիկ գումարների մասին. նոտարը դրանք փոխանցում է ինքնարժեքով։

Ինչ բյուջե կազմել. ցուցիչ ուրվագիծ

Ստորև բերված թվերը միայն ցուցիչ են . վերը նշված բաղադրիչներից կազմված ուրվագիծ, այլ ոչ թե մեջբերում: Օրենքով ամրագրված է միայն հարկային տարրը:

• Առաջին անգամ որակավորված գնորդ, որի տունը ցածր է շեմից. մոտավորապես 1.5% - ից 3.5% — փոխանցման հարկ չկա, այդ թվում՝ նոտարական և կադաստրային ծախսեր, ֆինանսավորման ծախսեր և ձեր ընտրած ցանկացած գործակալ կամ չափագրում։
• Սեփականատեր-բնակիչը վճարում է 2%՝ մոտավորապես 4% - ից 6%«Մոտ 5% վերևում» կանոնը կիրառելի է միայն այս դեպքում։
• Գնորդը, որը չի բնակեցնի այն, վճարում է 8%՝ մոտավորապես 10% - ից 12% — ավելի ցածր, քան նույն գնումը մինչև 2026 թվականը, երբ տոկոսադրույքը կազմում էր 10.4%:
• Ոչ բնակելի անշարժ գույք՝ 10.4% տոկոսադրույքով։ մոտավորապես 12% - ից 14%, հաճախ ավելի շատ, քանի որ պատշաճ ուսումնասիրությունն ավելի ծանր է։
• Նորակառույց, անմիջապես անվանման մեջ՝ 21% ԱԱՀ-ն արդեն իսկ ներառված է գնի մեջ, ուստի բյուջեում ներառեք միայն հիփոթեքային վարկի հետ կապված ծախսերը։

Եթե ​​դուք աշխատում եք գնման գործընթացի, այլ ոչ թե միայն դրա արժեքի վրա, մեր ուղեցույցը՝ Նիդեռլանդներում տուն գնելու վերաբերյալ , ներկայացնում է պայմանագիրը, հետաձգման ժամկետը և պայմանները։

Երկու նախազգուշացում։ Հոլանդական վարկատուները, որպես կանոն, չեն ֆինանսավորում գնորդի ծախսերը, քանի որ վարկը սահմանափակվում է գույքի արժեքի հիման վրա, ուստի գնորդի գումարը սովորաբար ստացվում է խնայողություններից։ Եվ եթե դուք համատեղ գնում եք այնպիսի մեկի հետ, ով չի համապատասխանում մեկնարկային պահանջներին, յուրաքանչյուր բաժնետոմսի համար հարկը հաշվարկեք առանձին։