Մալուխների և խողովակաշարերի փոխանցում, իրավական շրջանակ, հարկային ասպեկտներ և գործնական օրինակներ հոլանդական օրենսդրության համաձայն

Նիդեռլանդներում մալուխային կամ խողովակաշարային ցանցը չի պատկանում այն ​​հողի սեփականատիրոջը, որի միջով այն անցնում է: Ցանցի սեփականության իրավունքը պատկանում է այն կողմին, որը դրա տեղադրումն իրականացրել է կամ որը օրինականորեն ձեռք է բերել այն, և եթե դա հողատեր չէ, ցանցը սեփականության առանձին օբյեկտ է: Այդ կանոնը, որը մտցվել է Գերագույն դատարանի մալուխային որոշումներից հետո, որոնք բացահայտեցին նախորդ դիրքի անորոշությունը, այն է, ինչը հնարավորություն է տալիս ընդհանրապես գնել, վաճառել, գրավադրել և բաժանել ցանցը:

Սեփականության հարցը լուծելու համար պետք է բավարարվի երկու պայման։ Պետք է լինի լիազորված շինարար. ցանցը տեղադրած կողմը պետք է ունենա դա անելու իրավունք՝ կոնցեսիայի, օրենքով սահմանված լիազորության կամ հողատիրոջ հետ կնքված պայմանագրի համաձայն։ Եվ պետական ​​գրանցամատյաններում գրանցումը, չնայած սեփականության իրավունքի հիմք չէ, գործնականում անփոխարինելի է, քանի որ առանց դրա գնորդը չի կարող հաստատել սեփականության իրավունքի շղթան և չի կարող ֆինանսավորում ստանալ։

Փոխանցումն ինքնին հետևում է սովորական կանոններին՝ վավերական վկայական, տնօրինման լիազորություններ ունեցող կողմ և նոտարական փաստաթղթով և գրանցմամբ փոխանցում: Երբ փոխանցվում է ցանցի միայն մի մասը, ցանցը պետք է բաժանվի, և ուղեկցող իրավունքները՝ մակերեսային իրավունքները և սերվիտուտները այն հողի նկատմամբ, որի միջով այն անցնում է, պետք է հստակ կարգավորվեն, քանի որ դրանք միշտ չէ, որ ավտոմատ կերպով հետևում են ցանցին:

Հարկային հետևանքները զուգահեռաբար առաջանում են։ Փոխանցման հարկը և ԱԱՀ-ի կիրառման եղանակը կախված են ցանցի և գործարքի բնութագրերից, իսկ կիրառելի դրույքաչափերը սահմանվում են տարեկան։

Այս հոդվածը սահմանում է իրավական շրջանակը, փոխանցման քայլերը, ուղեկցող իրավունքները, հարկային ասպեկտները և այն կետերը, որոնցում գործարքները ամենից հաճախ սխալ են ընթանում։

ներածություն

Նիդեռլանդներում մալուխների և խողովակաշարերի փոխանցումը իրավաբանորեն ավելի բարդ է, քան շատ կողմեր ​​ենթադրում են: Գործնականում, հաճախ է պատահում, որ ներգրավված կողմերը կարծում են, որ մասնավոր կերպով ստորագրված պայմանագիրը բավարար է մալուխների կամ խողովակաշարի սեփականության իրավունքը փոխանցելու համար: Սա մշտական ​​սխալ պատկերացում է:

Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի (BW) 5:20(2) հոդվածի ներդրումից ի վեր, մեկ այլ կողմի հողի վրա, դրա վերևում կամ ներսում տեղադրված մալուխներն ու խողովակաշարերը դասակարգվում են որպես անշարժ գույք : Սա հեռահար հետևանքներ ունի դրանց փոխանցման, ծանրաբեռնման և գրանցման եղանակի համար:

Այս բլոգում մենք քննարկում ենք մալուխների և խողովակաշարերի փոխանցման ամբողջական իրավական շրջանակը, հարկային ասպեկտները, քաղաքացիական իրավունքի նոտարի դերը , ինչպես նաև բացահայտման և տեղեկատվության պարտավորությունները: Մենք ներկայացնում ենք ուշադրության հիմնական կետերը՝ օգտագործելով դատական ​​պրակտիկայից վերցված գործնական օրինակներ :

Իրավական շրջանակ

2.1 Հեռախոսային որոշումները և դրանց օրենսդրական հետևանքները

2003 թվականի այսպես կոչված մալուխային որոշումներում ( kabelarresten ) Նիդեռլանդների Գերագույն դատարանը ( Hoge Raad ) որոշեց, որ մալուխներն ու խողովակաշարերը անշարժ են: Ի պատասխան՝ Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 5:20 հոդվածին ավելացվեց նոր պարբերություն: BW հոդվածի 5:20(2)-ը որոշում է, թե ում է պատկանում պինդ, հեղուկ կամ գազային նյութերի, էներգիայի կամ տեղեկատվության փոխադրման համար նախատեսված մալուխներից կամ խողովակաշարերից բաղկացած ցանցը:

2.2 Լիազորված շինարարը

Համաձայն BW հոդվածի 5:20(2)-ի՝ ցանցի սեփականության իրավունքը պատկանում է լիազորված կառուցողին ( bevoegd aanlegger ) կամ նրա իրավահաջորդին: Պարզապես ցանցի կառուցումը ավտոմատ կերպով չի նշանակում սեփականության իրավունքի փոխանցում. պահանջվում է, որ կառուցողը լիազորված լիներ դա անելու համար:

Կառուցումն ինքնին կարող է ապացուցվել կապալառուների հետ կնքված պայմանագրերով, հաշիվ-ապրանքագրերով և տեղադրմանը վերաբերող նամակագրությամբ: Կառուցելու լիազորությունը կարող է բխել հաստատված մակերեսային իրավունքից, հանդուրժելու օրենքով սահմանված պարտականությունից կամ թույլտվությունից: Հողատիրոջ գրավոր համաձայնությունը նույնպես կարող է վկայել լիազորության մասին:

2.3 Գրանցում. ոչ թե կազմող, այլ էական

Հանրային գրանցամատյաններում ցանցի գրանցումը պարտադիր պահանջ չէ լիազորված ցանցի սեփականության իրավունք ձեռք բերելու համար: Լիազորված կառուցողը սեփականատերն է, նույնիսկ առանց նման գրանցման: Այնուամենայնիվ, գրանցումը խստորեն խորհուրդ է տրվում:

Գրանցումը հնարավորություն է տալիս երրորդ կողմերին ստուգել, ​​թե ով է ցանցի սեփականատերը և պաշտպանում է սեփականատիրոջը երրորդ կողմերի իրավունքներից: BW հոդված 3:24(1)-ը սահմանում է, որ չգրանցված փաստը (օրինակ՝ ցանցի կառուցումը) չի կարող վկայակոչվել երրորդ կողմերի դեմ:

Հիմնական կետ՝ գրանցումը փոխանցման նախապայման է Որոշ դեպքերում գրանցումը իրականում անհրաժեշտ է։ Քանի որ ցանցը անշարժ է, ցանկացած փոխանցում կամ խոչընդոտ (օրինակ՝ գրավի միջոցով) պետք է տեղի ունենա նոտարական փաստաթղթի և դրա գրանցման միջոցով համապատասխան հանրային գրանցամատյաններում։ Միայն ցանցի կառուցումը գրանցվելուց հետո կարող է ցանցը փոխանցվել կամ խոչընդոտվել։

2.4 Փոխանցում. սեփականության իրավունք և հանձնում

Քանի որ խողովակաշարերն ու ցանցերը համարվում են գրանցված սեփականություն, վավեր փոխանցման համար անհրաժեշտ է նոտարական փաստաթուղթ, որին հաջորդում է գրանցումը Կադաստրի պետական ​​գրանցամատյանում ( Կադաստեր ) (հոդված 3:89 BW): Պարտադիր համաձայնագիրը (օրինակ՝ գնման պայմանագիրը) ծառայում է որպես սեփականության իրավունք ՝ փոխանցման իրավական հիմք, սակայն սեփականության փաստացի փոխանցումը պահանջում է նոտարի միջոցով պաշտոնական փոխանցում : Հետևաբար, միայն պարտադիր համաձայնագիրը բավարար չէ:

2.5 գրանցումը հողային գրանցամատյանում (ONBW հոդված 155a)

Նոր Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ) անցումային օրենքի 155ա հոդվածի համաձայն՝ յուրաքանչյուր ոք, ով 2007 թվականի փետրվարի 1-ին հանդես է եկել որպես ցանցի սեփականատեր, կարող է գրանցել այդ ցանցը։ Գրանցումը տեղի է ունենում նոտարական հայտարարության, պետական ​​գրանցամատյաններում գրանցման, ինչպես նաև «Պետական ​​տեղեկագրում» ( Staatscourant ) և ազգային թերթում հրապարակման միջոցով ։

Գրանցված ցանցը ստանում է իր սեփական ցանցի անվանումը (օրինակ՝ «Ցանցերի բաժին W համար 70») և գրանցվում է Կադաստրում՝ համապատասխան ցանցի գծագրերով։ Երբ ցանցը կամ դրա մի մասը փոխանցվում է, այս գրանցումը պետք է թարմացվի։

Դատական ​​նախադեպը (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) ցույց է տալիս, որ ցանցը միշտ չէ, որ կարիք ունի իր սեփական կադաստրային նշանակման. որոշ դեպքերում բավարար է միայն այն հողամասի նշումը, որտեղ գտնվում է ցանցը: Այնուամենայնիվ, փոխանցումը պետք է հստակ և լիովին փաստաթղթավորված լինի:

2.6 Ցանցի բաժանումը

Երբ գրանցված ցանցի մի մասը անջատվում և փոխանցվում է մեկ այլ կողմի, ցանցը պետք է պաշտոնապես բաժանվի։ Սա պահանջում է.

• Նոր ցանցային գծագրեր՝ թե՛ մնացած, թե՛ առանձնացված մասի համար
• Առանձնացված մասի համար նոր ցանցային նշանակում
• Նկարների ներկայացումը հողային գրանցամատյանում
• Փոխանցված մասի հանձնման նոտարական փաստաթուղթ

Սա բխում է 1994 թվականի Հողային գրանցամատյանի կանոնակարգի 59-րդ և 60-րդ հոդվածներից և հաստատվում է գլխավոր դատախազի ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 գործում ունեցած կարծիքում։

2.7 Գույքային իրավունքներ՝ մակերեսային իրավունքներ և սերվիտուտներ

Ցանցը փոխանցելիս պետք է հաշվի առնել առկա գույքային իրավունքները : Սեփականության և սերվիտուտի իրավունքները սկզբունքորեն փոխանցելի են (BW հոդված 3:83), սակայն հիմնադրման ակտը կարող է նախատեսել, որ փոխանցումը կամ բաժանումը հնարավոր է միայն սեփականատիրոջ համաձայնությամբ (BW հոդված 5:91՝ BW հոդված 5:104-ի հետ համատեղ):

Մակերեսային կախյալ իրավունքը անկախ փոխանցելի չէ և դադարեցնում է իր գործունեությունը հիմնական իրավունքի հետ միասին (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647): Հետևաբար, կարևոր է ստուգել հիմնադրման ակտը՝ փոխանցմանը շարունակելուց առաջ ցանկացած սահմանափակումների համար:

Քաղաքացիական իրավունքի նոտարի դերը

Քաղաքացիական իրավունքի նոտարը ( notaris ) կատարում է կենտրոնական պաշտպանիչ գործառույթ խողովակաշարերի և ցանցերի փոխանցման գործում: Նոտարը պարզապես գործարքների «փոխանցող» չէ, այլ ունի հետաքննության և հոգատարության ակտիվ պարտականություն:

3.1 Նոտարի պարտականությունները

• Նոտարական հանձնման ակտի կազմում՝ փոխանցված մասի ճշգրիտ նկարագրությամբ
• Ստուգելով, որ բոլոր օրենսդրական պահանջները բավարարված են
• Բոլոր ներգրավված կողմերի համաձայնության ապահովումը
• Գույքի գրանցման վկայականը պետական ​​գրանցամատյաններում (Հողային գրանցամատյանի մասին օրենքի 37-րդ հոդված)

3.2 Հետաքննության պարտականությունը և հրաժարվելու պարտականությունը

«Նոտարիատի մասին» օրենքի ( Wet op het notarisambt ) 21-րդ հոդվածի համաձայն՝ նոտարը պարտավոր է հետաքննություն անցկացնել և պետք է հրաժարվի ծառայություններ մատուցելուց, եթե կան օրենքի կամ հասարակական կարգի հետ հակասության նշաններ: Գերագույն դատարանը ECLI:NL:HR:2015:831 գործում հաստատել է, որ նոտարը պետք է ոչ միայն պաշտպանի ձևական պահանջները, այլև հաշվի առնի երրորդ կողմերի շահերը:

Տեղեկացման և տեղեկատվության պարտավորություններ

4.1 Վաճառողի բացահայտման պարտականությունը

Համաձայն BW 7:15 հոդվածի՝ վաճառողը պարտավոր է մատակարարել ցանցային մասը առանց հատուկ խոչընդոտների և սահմանափակումների, եթե գնորդը դրանք հստակորեն չի ընդունել: BW 7:17 հոդվածը սահմանում է, որ մատակարարվող ապրանքները պետք է համապատասխանեն պայմանագրին՝ հաշվի առնելով վաճառողի հայտարարությունները:

Դատական ​​պրակտիկան հստակ է. վաճառողի բացահայտման պարտականությունը գերակշռում է գնորդի հետաքննության պարտականությունից (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287): Վաճառողը պետք է ակտիվորեն տեղեկացնի գնորդին հայտնի թերությունների, սահմանափակումների, երրորդ կողմի իրավունքների և այլ համապատասխան փաստերի մասին:

4.2 Տրամադրվող նվազագույն տեղեկատվություն

Գործնականում վաճառողը պետք է տրամադրի առնվազն հետևյալ տեղեկատվությունը.

• Ցանցի մասի ճշգրիտ գտնվելու վայրը, ծավալը և տեխնիկական վիճակը
• Գործող և գործող պայմանագրեր (պահպանման կամ մատակարարման պարտավորություններ)
• Հայտնի թերություններ, անսարքություններ կամ օգտագործման սահմանափակումներ
• Երրորդ կողմի իրավունքներ (մակերեսներ, սերվիտուտներ, վարձակալության պայմանագրեր)
• Հանրային իրավունքի սահմանափակումներ (թույլտվություններ, շրջակա միջավայրի պահպանման ծրագրեր)բնապահպանական պլան))
• Տեխնիկական փաստաթղթեր, ստուգման զեկույցներ և սպասարկման պատմություն

4.3 Տեղեկատվական պարտավորությունների խախտման համար պատասխանատվություն

Եթե ​​վաճառողը տրամադրում է սխալ կամ թերի տեղեկատվություն, նա կարող է պատասխանատվություն կրել անհամապատասխանության (BW հոդված 7:17) կամ քաղաքացիական իրավախախտման համար (BW հոդված 6:162): Գնորդը կարող է ընտրել մի քանի իրավական միջոցներից մեկը.

• Սխալի համար չեղարկում (Հոդված 6:228 BW)
• Չեղարկում կամ գնի իջեցում (Հոդվածներ 7:21 և 7:22 BW)
• Վնասները (Հոդվածներ 6:74 և 7:24 BW)
• Պայմանագրային տույժ (եթե համաձայնեցված է)

Գերագույն դատարանը հաստատել է, որ բացահայտման պարտականությունը գերակա է. եթե վաճառողը թաքցնում է համապատասխան տեղեկատվությունը, նա չի կարող հույսը դնել գնորդի կողմից հետագա հետաքննություն չիրականացնելու վրա (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629):

4.4 Վաճառողի վրա դրված ապացուցման բեռը

Եթե ​​գնորդը վիճարկում է, որ ինքը լիովին տեղեկացված է եղել, ապա ապացուցման բեռը կրում է վաճառողը, որը պետք է ցույց տա բացահայտման պարտականության կատարումը (DCCP 150 հոդված; ECLI:NL:HR:2007:BB3733): Հետևաբար, խորհուրդ է տրվում բոլոր հաղորդակցությունները փաստաթղթավորել գրավոր և կազմել համապարփակ տեղեկատվական փաթեթ:

Հարկային ասպեկտներ

5.1 Ցանցի ազատում փոխանցման հարկից

Խողովակաշարերի և ցանցերի փոխանցումը, ընդհանուր առմամբ, ազատված է փոխանցման հարկից ( overdrachtsbelasting )՝ «Իրավական գործարքների հարկի մասին» օրենքի ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR) 15(1)(y) հոդվածի ցանցային արտոնության համաձայն : Այս արտոնությունը վերաբերում է նյութերի, էներգիայի կամ տեղեկատվության փոխադրման համար նախատեսված մալուխներից կամ խողովակաշարերից բաղկացած ցանցի ձեռքբերմանը:

Նշում. ցանցի ազատման սահմանափակումը 2026 թվականի հունվարի 1-ից Ցանցի բացառության լայն մեկնաբանությունը սահմանափակվում է 2026 թվականի հունվարի 1-ից սկսած։ Այդ օրվանից սկսած, այն հողի վրա մակերեսի իրավունքի ձեռքբերումը, որի վրա ցանց է կառուցված, այլևս չի ընկնի ցանցի բացառության շրջանակում (Ֆինանսների պետական ​​քարտուղարի որոշում, 2024 թվականի մայիսի 22): Սա կարող է զգալի հարկային հետևանքներ ունենալ ցանցային փոխանցումների համար։

5.2 ԱԱՀ-ի հետ կապված ասպեկտներ

ԱԱՀ-ի նպատակներով ցանցերի մատակարարումը սկզբունքորեն ենթակա է հարկման, եթե չի կիրառվում ազատում կամ ներհամայնքային մատակարարում («Շրջանառության հարկի մասին» օրենքի 16-րդ և 17ե հոդվածներ, Wet OB ): Հարկային ճշգրիտ մոտեցումը կախված է փաստացի իրավիճակից և ցանցի՝ որպես գրանցված սեփականության որակավորումից:

5.3 Գնահատում € 0 գործարքներում

Փոխանցման հարկը գանձվում է շուկայական իրական արժեքից ( waarde in het economische verkeer ), այլ ոչ թե համաձայնեցված գնման գնի: Հետևաբար, 0.00 եվրոյի փոխանցումը ավտոմատ կերպով չի նշանակում, որ փոխանցման հարկ չի գանձվում: Հարկային մարմինները կարող են որոշել իրական արժեքը և տալ լրացուցիչ գնահատում (տոկոսադրույք՝ 10.4% ոչ բնակելի գույքի համար): Խորհուրդ է տրվում հիմնավորել գնահատումը, օրինակ՝ ցույց տալով, որ քանդման ծախսերը գերազանցում են մնացորդային արժեքը:

Գործնական օրինակներ դատական ​​պրակտիկայից

Հետևյալ դատական ​​որոշումները պատկերում են ցանցային փոխանցումների վերաբերյալ ուշադրության արժանի հիմնական իրավական կետերը.

դատողություն	Առարկա	Հիմնական նկատառում
ECLI:NL:HR:2021:1813	Ցանցի ազատում – TES	Գերագույն դատարանը հաստատեց, որ ցանցի բացառությունը վերաբերում է ջերմային էներգիայի կուտակման (ՋԷԿ) կայանքներին, որոնք բաղկացած են խողովակաշարերից և ցանցերից։
ECLI:NL:HR:2020:170	Հաղորդման աշտարակներ	Հաղորդման աշտարակները չեն ընկնում ցանցի բացառության մեջ, քանի որ դրանք չեն համարվում ցանց օրենքի իմաստով։
ECLI:NL:HR:2003:AD3578	Կադաստրային նշանակում	Ցանցը միշտ չէ, որ կարիք ունի իր սեփական կադաստրային նշանակման. որոշ դեպքերում միայն հողամասի նշումը բավարար է։
ECLI:NL:HR:2016:2885	Բացահայտման պարտականություն	Վաճառողի բացահայտման պարտականությունը գերակշռում է գնորդի անհամապատասխանության դեպքերում հետաքննություն կատարելու պարտականությունից։
ECLI:NL:HR:2015:831	Նոտարական հոգատարության պարտականություն	Նոտարն ունի լայնածավալ պաշտպանական գործառույթ և պետք է իրականացնի հետագա հետաքննություն կամ մերժի մասնակցությունը, եթե կասկածներ ունի։
ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67	Բաժնետոմսերի փոխանցում	Ցանցեր շահագործող ընկերությունների բաժնետոմսերը փոխանցելիս ցանցային բացառությունը միշտ չէ, որ կիրառվում է։
ECLI:NL:PHR:2012:BV0647	Կախյալ մակերեսներ	Մակերեսային կախյալ իրավունքը ինքնուրույն փոխանցելի չէ և դադարում է հիմնական իրավունքի հետ միասին։

Գործնական ստուգաթերթիկ

Հետևյալ ստուգաթերթիկը կարող է ծառայել որպես ուղեցույց ցանցի (մի մասի) փոխանցման ժամանակ։

7.1 Նախապատրաստում և պատշաճ ուսումնասիրություն

1. Ամբողջությամբ քարտեզագրեք վաճառվող ցանցային մասը՝ գտնվելու վայրը, ծավալը, տեխնիկական վիճակը
2. Ստուգել առկա անշարժ գույքի իրավունքները (մակերեսներ, սերվիտուտներ) և պայմանագրային պարտավորությունները
3. Հավաքեք համապատասխան թույլտվություններ, սպասարկման պայմանագրեր և հանրային իրավունքի սահմանափակումներ
4. Ստուգեք հիմնադրման ակտ(եր)ը՝ փոխանցման սահմանափակումների համար

7.2 Տեղեկատվական պարտավորություններ և փաստաթղթավորում

• Ակտիվորեն տեղեկացրեք գնորդին բոլոր հայտնի խոչընդոտների, սահմանափակումների և թերությունների մասին
• Տրամադրեք ցանցի արդիական գծագրերը և տեխնիկական փաստաթղթերը
• Բացահայտել երրորդ կողմի իրավունքները, սպասվող դատավարությունները և հատուկ հանգամանքները
• Գրավոր գրանցել բոլոր հաղորդակցությունները՝ ապացույցների նպատակով (ECLI:NL:HR:2021:1677):

7.3 Իրավական և ձևական ասպեկտներ

• Ստուգեք, թե արդյոք ցանցային մասը կարող է անկախ փոխանցվել (Հոդված 3:83 BW):
• Նոտարի մոտ ներգրավել՝ հանձնման ակտը կազմելու համար
• Ապահովել գրանցումը հանրային գրանցամատյաններում (հոդված 3:89 BW)
• Բաժանման դեպքում՝ պատվիրեք նոր ցանցային գծագրեր և գրանցեք Կադաստրում։

7.4 Հարկային ասպեկտներ

1. Գնահատեք, թե արդյոք կիրառվում է ցանցի բացառությունը (WBR հոդված 15(1)(y)):
2. Հիմնավորեք գնահատումը, մասնավորապես՝ 0 եվրո արժողությամբ գործարքի դեպքում։
3. Հաշվի առեք ցանցային բացառության սահմանափակումը 2026 թվականի հունվարի 1-ից

7.5 Գործառնական փոխանցում

1. Ճշգրիտ սահմանեք մարտկոցի սահմանները (փոխանցման ֆիզիկական սահմանները)
2. Փոխադրման սպասարկման պայմանագրեր և թույլտվություններ
3. Ապահովել ծառայությունների շարունակականությունը և ժամանակին տեղեկացնել վերջնական օգտագործողներին
4. Ներառեք անցումային շրջան գործառնական հարցերի համար

Եզրափակում

Խողովակաշարերի և ցանցերի փոխանցումը իրավական առումով բարդ գործընթաց է, որը տարածվում է պայմանագրի ստորագրումից շատ ավելի հեռու։ Դրանց որպես անշարժ գույք դասակարգումը ենթադրում է ֆորմալ պահանջներ՝ նոտարական գործողություն և հողային գրանցամատյանի գրանցում, որոնք չպետք է շրջանցվեն։

Վաճառողը կրում է բացահայտման լայն պարտականություն և պետք է ակտիվորեն տեղեկացնի գնորդին բոլոր համապատասխան իրավական, տեխնիկական և փաստական ​​​​ասպեկտների մասին: Այս պարտականության խախտումը կարող է հանգեցնել պատասխանատվության, չեղյալ հայտարարման կամ վնասի փոխհատուցման:

Հարկային տեսանկյունից, ցանցային ազատումը արժանի է հատուկ ուշադրության, հատկապես հաշվի առնելով սահմանափակումը, որը ուժի մեջ է մտնում 2026 թվականի հունվարի 1-ից: 0 եվրո արժողությամբ գործարքների դեպքում, լրացուցիչ գնահատումներից խուսափելու համար պետք է հիմնավորվի արդար շուկայական արժեքը:

Մանրակրկիտ նախապատրաստումը՝ պատշաճ ուսումնասիրությամբ, նոտարական ուղեկցությամբ և համապարփակ փաստաթղթավորմամբ, իրավաբանորեն վավեր և խնդիրներից զերծ փոխանցման գրավականն է։

Աղբյուրներ և հղումներ

Ստորև ներկայացված է այս բլոգում հղում կատարվող հիմնական օրենսդրական դրույթների և դատական ​​նախադեպերի ամփոփ նկարագրությունը։

Օրենսդրություն

• Հոդված 5:20(2) BW՝ խողովակաշարային ցանցերի սեփականություն
• Հոդված 3:89 BW — գրանցված գույքի հանձնում
• Հոդված 155ա՝ «Անցումային օրենք»՝ Նոր քաղաքացիական օրենսգիրք՝ ցանցերի գրանցում
• «Հողային գրանցամատյանի մասին» օրենքի 36-րդ և 37-րդ հոդվածներ՝ գրանցում հանրային գրանցամատյաններում
• 1994 թվականի հողային գրանցամատյանի կանոնակարգի 59-րդ և 60-րդ հոդվածներ՝ ցանցի նշանակումներ
• Հոդվածներ 7:15, 7:17 և 7:18 BW — վաճառողի պարտավորությունները
• Հոդված 15(1)(y) WBR՝ ցանցի ազատում փոխանցման հարկից
• Հոդված 5:91՝ 5:104 BW-ի հետ համատեղ՝ մակերեսային իրավունքների փոխանցելիություն
• «Նոտարիատի մասին» օրենքի 21-րդ հոդված՝ հետաքննություն անցկացնելու և մերժելու պարտականություն

Դատական ​​​​պրակտիկա

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — TES կայանքների համար ցանցային բացառություն
• ECLI:NL:HR:2020:170 — ցանցի բացառությունից դուրս գտնվող հաղորդիչ աշտարակներ
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — ցանցերի կադաստրային նշանակում
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — բացահայտման պարտականությունն ընդդեմ հետաքննության պարտականության
• ECLI:NL:HR:2015:831 — նոտարի պաշտպանիչ գործառույթը
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — բացահայտման պարտականության առաջնահերթությունը
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 և 67 — բաժնետոմսերի փոխանցում և ցանցի ազատում
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — մակերեսային կախյալ իրավունք
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — ցանցերի բաժանում

Հաճախակի տրվող հարցեր (FAQ)

Կարո՞ղ եմ փոխանցել խողովակաշար կամ ցանց միայն գնման պայմանագրով։

Ոչ։ BW հոդված 5:20(2)-ի ներդրումից ի վեր, խողովակաշարերն ու ցանցերը դասակարգվում են որպես անշարժ գույք։ Փոխանցումը պահանջում է նոտարական վավերացում և գրանցում Կադաստրի պետական ​​գրանցամատյանում (BW հոդված 3:89): Գնման պայմանագիրը ծառայում է որպես սեփականության վկայական ( իրավական հիմք), սակայն սեփականության փաստացի փոխանցումը պահանջում է նոտարի միջոցով պաշտոնական փոխանցում։ Առանց նոտարական վավերացման, փոխանցումը իրավական ուժ չունի։

Ի՞նչ տարբերություն կա պարտադիր համաձայնագրի և առաքման միջև։

Հոլանդական օրենսդրությունը կիրառում է սեփականության փոխանցման պատճառահետևանքային համակարգ՝ երեք պահանջով. վավերական վկայական (պարտադիր համաձայնագիր, օրինակ՝ վաճառք), հանձնում (անշարժ գույքի դեպքում՝ նոտարական փաստաթուղթ և հողային գրանցամատյանի գրանցում) և փոխանցողի կողմից տնօրինման լիազորություն : Սեփականության իրավունքը փոխանցվում է միայն այն դեպքում, երբ բոլոր երեք պահանջները բավարարված են:

Ի՞նչ անել, եթե ես ունեմ անդորրագրեր, որոնք ապացուցում են, որ ես եմ կառուցել խողովակաշարը։

Գնման կտրոնները կամ շինարարական գրառումները կարող են ծառայել որպես ապացույց այն բանի, թե ով է լիազորված շինարարը , սակայն դրանք բավարար չեն սեփականության իրավունքի օրինական փոխանցման համար: Դատական ​​պրակտիկան հաստատում է, որ առանց նոտարական փաստաթղթի և գրանցման, սեփականության իրավունքի փոխանցում տեղի չի ունենում՝ անկախ կտրոնների տիրապետումից (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581):

Արդյո՞ք պետք է վճարեմ փոխանցման հարկ ցանցը փոխանցելիս։

Պարտադիր չէ։ Ցանցի արտոնությունը (WBR հոդված 15(1)(y)) ազատում է մալուխներից կամ խողովակաշարերից բաղկացած ցանցի ձեռքբերումը փոխանցման հարկից։ Նշում. այս արտոնությունը սահմանափակվում է 2026 թվականի հունվարի 1-ից։ Եթե արտոնությունը չի կիրառվում, ապա դրույքաչափը կազմում է շուկայական արժեքի 10.4%-ը։ 0 եվրո արժողությամբ գործարքի դեպքում հարկային մարմինները կարող են որոշել իրական արժեքը։

Գրանցված ցանցի մի մասի փոխանցում

Մասնակի փոխանցման համար ցանցը պետք է պաշտոնապես բաժանվի։ Սա պահանջում է նոր ցանցի գծագրեր, բաժանված մասի համար նոր ցանցի նշանակում, գույքի գրանցում Կադաստրում և նոտարական հանձնման ակտ։ Երկու կողմերն էլ՝ սկզբնական սեփականատերը և գնորդը, պետք է ներգրավված լինեն նոտարական բաժանման ակտում։

Ի՞նչ դեր ունի նոտարը փոխանցման գործընթացում։

Քաղաքացիական իրավունքի նոտարը կատարում է կենտրոնական պաշտպանիչ գործառույթ: Նրանք պատրաստում են հանձնման ակտը, ստուգում են բոլոր օրենսդրական պահանջները, ապահովում են բոլոր կողմերի համաձայնությունը և զբաղվում են գրանցումով Կադաստրում: Նոտարը նաև պարտականություն ունի հետաքննություն անցկացնելու (Նոտարիատի մասին օրենքի 21-րդ հոդված) և պետք է մերժի մասնակցությունը, եթե կան օրենքի հետ հակասության նշաններ:

Ի՞նչ տեղեկատվություն պետք է վաճառողը տրամադրի գնորդին։

Վաճառողը պետք է ակտիվորեն տեղեկացնի գնորդին հետևյալի մասին՝ ճշգրիտ գտնվելու վայրը և տեխնիկական վիճակը, գործող պայմանագրերն ու պարտավորությունները, հայտնի թերություններն ու անսարքությունները, երրորդ կողմերի իրավունքները, հանրային իրավունքի սահմանափակումները և համապատասխան տեխնիկական փաստաթղթերը: Վաճառողի բացահայտման պարտականությունը գերազանցում է գնորդի հետաքննություն կատարելու պարտականությունը (ECLI:NL:HR:2016:2885):

Ի՞նչ կարող եմ անել, եթե վաճառողը թաքցրել է կարևոր տեղեկություններ։

Դուք կարող եք չեղյալ հայտարարել պայմանագիրը սխալի հիմքով (հոդված 6:228 BW), պահանջել պայմանագրի չեղարկում կամ գնի իջեցում (հոդվածներ 7:21 և 7:22 BW) կամ պահանջել վնասի փոխհատուցում (հոդվածներ 6:74 և 7:24 BW): Գերագույն դատարանը հաստատել է, որ վաճառողի բացահայտման պարտականությունը գերակա է գնորդի հետաքննության պարտականության նկատմամբ:

Կարո՞ղ են գործող գույքային իրավունքները սահմանափակել փոխանցումը։

Այո։ Սեփականության իրավունքի հաստատման ակտը կարող է նախատեսել, որ փոխանցումը կամ բաժանումը հնարավոր է միայն սեփականատիրոջ համաձայնությամբ (հոդված 5:91՝ համակցված BW հոդվածի 5:104-ի հետ)։ Ավելին, սեփականության իրավունքը անկախ փոխանցելի չէ։ Միշտ վերանայեք հաստատման ակտը, նախքան փոխանցումը շարունակելը։

Ինչպե՞ս կարող է վաճառողը ապացուցել բացահայտման պարտավորության կատարումը։

Վաճառողը կրում է ապացուցման բեռը (DCCP հոդված 150; ECLI:NL:HR:2007:BB3733): Խորհուրդ է տրվում գրանցել բոլոր տրամադրված տեղեկությունները գրավոր՝ նամակագրություն, փոխանցման գործեր, ուսումնասիրության զեկույցներ և գնորդի կողմից ստորագրված ստացման հաստատումներ: Բանավոր հաղորդակցությունները դժվար է ապացուցել: