Ժամանակավոր վարձակալության պայմանագրեր. ի՞նչ է թույլատրվում դեռևս 2024 թվականի հուլիսի 1-ից։

2024 թվականի հուլիսի 1-ից Նիդեռլանդներում բնակելի անշարժ գույքի ժամանակավոր վարձակալությունը թույլատրվում է միայն որոշակի իրավիճակներում. անկախ բնակելի տարածքի վարձակալությունը, սկզբունքորեն, կնքվում է անորոշ ժամկետով: Հիմնական բացառություններն են մինչև երկու տարի ժամկետով պայմանագրերը վարձակալների որոշակի խմբերի համար, թափուր աշխատատեղի թույլտվությամբ վարձակալությունը և կարճաժամկետ օգտագործման վարձակալությունը, ինչպիսին է արձակուրդային վարձակալությունը:

«Ժամկետային վարձակալության մասին» օրենքի ( Wet vaste huurcontracten ) ուժի մեջ մտնելուց ի վեր, երկու տարվա ժամկետով պայմանագրերի ընդհանուր տարբերակը, որը պարզապես ավարտվում էր համաձայնեցված ամսաթվին, այլևս գոյություն չունի: Ժամանակավոր վարձակալությունը մնում է հնարավոր, բայց միայն օրենքում այժմ թվարկված դեպքերում: Դրանք ներառում են մինչև երկու տարի ժամկետով պայմանագրեր որոշակի խմբերի համար, ինչպիսիք են ուսանողները, խնամքի հաստատությունից դուրս եկող անձինք և աշխատանքի կամ ամուսնալուծության պատճառով ժամանակավորապես բնակարանի կարիք ունեցող անձինք, վարձակալությունը, երբ տանտերը ժամանակավորապես ապրում է այլուր և մտադիր է վերադառնալ, և քանդման կամ վերանորոգման սպասող գույքի վարձակալությունը թափուր աշխատատեղի թույլտվությամբ: Այս պայմաններից յուրաքանչյուրն ունի իր պայմաններն ու ձևականությունները: Պայմանագիրը, որը չի համապատասխանում դրանց, պարզապես անորոշ ժամկետով վարձակալություն է՝ վարձավճարի լրիվ պաշտպանությամբ:

Դրան զուգահեռ կիրառվում են ևս երկու ռեժիմ։ Շուկայի մեծ մասի համար վարձավճարի մակարդակը սահմանվում է բնակարանային գնահատման համակարգով ( woningwaarderingsstelsel , WWS), որը միավորների համակարգ է, որը նույն օրը «Մատչելի վարձավճարի մասին» օրենքով ( Wet betaalbare huur ) տարածվել է միջին շուկայական վարձավճարների վրա։ Միավորների թույլատրելի մակարդակից բարձր վարձավճարը կարող է նվազեցվել Վարձակալության դատարանի ( Huurcommissie ) կողմից։ Իսկ կարճաժամկետ և արձակուրդային վարձակալությունները կարգավորվում են «Բնակարանային մասին» օրենքի ( Huisvestingswet 2014 ) համաձայն մունիցիպալ կանոններով. շատ մունիցիպալիտետներ պահանջում են գրանցման համար, սահմանափակում են տարեկան գիշերների քանակը և պահանջում են յուրաքանչյուր վարձակալության մասին ծանուցում, իսկ առանց դրա վարձակալության դեպքում՝ զգալի տուգանքներ։

Որո՞նք են ժամանակավոր վարձակալության իրավական պահանջները։

Անկախ բնակելի տարածքի ժամանակավոր վարձակալությունը վավեր է միայն այն դեպքում, եթե այն ընկնում է օրենքով սահմանված բացառություններից մեկի տակ և համապատասխանում է դրան վերաբերող ձևականություններին: Բացի այդ, վարձավճարը պետք է համապատասխանի միավորների համակարգին, որտեղ այն կիրառվում է, և տանտերը պետք է հետևի «Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքի կանոններին:

Ե՞րբ է ժամանակավոր պայմանագիրը դեռևս թույլատրվում։

2024 թվականի հուլիսի 1-ից սկսած՝ անորոշ ժամկետով վարձակալությունը ստանդարտ է։ Առավելագույնը երկու տարվա ժամանակավոր պայմանագիր կարող է առաջարկվել միայն օրենքով սահմանված որոշակի խմբերի համար։ Ժամանակավոր վարձակալության այլ գոյություն ունեցող ձևեր, ինչպիսին է «Թափուր աշխատատեղերի մասին» օրենքի համաձայն վարձակալությունը, շարունակում են գոյություն ունենալ։

Կառավարության տվյալներով՝ մինչև երկու տարի ժամկետով պայմանագիր կարող են ստանալ հետևյալ խմբերը.

• ուսանողներ, ովքեր ժամանակավորապես վարձակալում են բնակարան մեկ այլ համայնքում իրենց ուսման համար։
• մարդիկ, ովքեր ժամանակավորապես բնակարանի կարիք ունեն աշխատանքի կամ իրենց տան վերանորոգման պատճառով։
• խնամքի կամ սոցիալական աջակցության հաստատությունից տեղափոխվող անձինք։
• վարձակալներ, որոնք ունեն այսպես կոչված երկրորդ հնարավորության պայմանագիր։
• երիտասարդ կենդանի մնացած ազգականներ, որոնք ստանձնում են մահացած ծնողի վարձակալությունը։
• ամուսնալուծված ծնողներ, ովքեր ժամանակավոր կացարանի կարիք ունեն իրենց երեխաների մոտ։
• Վադեն կղզիների աշխատողներ, ովքեր սովորաբար բնակվում են մայրցամաքում։
• կարգավիճակ ունեցող անձինք, ովքեր լքել են ընդունման կենտրոնը և սպասում են մշտական ​​​​բնակության։

Ժամանակավոր վարձակալության այլ ձևերը մնում են անփոփոխ։ Դրանք ներառում են «Թափուր աշխատատեղերի մասին» օրենքի ( Leegstandwet ) համաձայն վարձակալությունը, որի համար սեփականատիրոջը անհրաժեշտ է քաղաքապետարանի թույլտվությունը, օրինակ՝ վաճառքի հանված կամ քանդման կամ վերանորոգման սպասող տան համար, վարձակալությունը, երբ տանտերը ժամանակավորապես բնակվում է այլուր և մտադիր է վերադառնալ (այսպես կոչված «դիվանագիտական» կետ), գործող թիրախային խմբի պայմանագրերը, ինչպիսիք են համալսարանական և երիտասարդական պայմանագրերը, տանտիրոջ սեփական տանը սենյակի վարձակալությունը ( hospitaverhuur ), որտեղ վարձակալի պաշտպանությունը սահմանափակ է առաջին ինը ամիսների ընթացքում, և կարճաժամկետ օգտագործման վարձակալությունը (Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի, BW, 7:232(2) հոդված), օրինակ՝ արձակուրդային տունը։

Մինչև 2024 թվականի հուլիսի 1-ը կնքված ժամանակավոր պայմանագրերը շարունակում են ուժի մեջ մնալ հին կանոնների համաձայն։ Սակայն, եթե նման պայմանագիրը երկարաձգվում է, վարձակալին պետք է առաջարկվի անորոշ ժամկետով պայմանագիր։

Ի՞նչ ձևականություններ և փաստաթղթեր են պահանջվում։

Ժամանակավոր պայմանագիրը պետք է լինի գրավոր և պետք է նշի դրա ժամանակավոր բնույթի պատճառը և ավարտի ամսաթիվը։ Վարձատուն պետք է նաև գրավոր տեղեկացնի վարձակալին, ավարտի ամսաթվից առնվազն մեկ ամիս և առավելագույնը երեք ամիս առաջ, որ պայմանագիրը կդադարի գործել։

Եթե ​​տանտերը ժամանակին չի տալիս այդ ծանուցումը, պայմանագիրը չի ավարտվում համաձայնեցված ամսաթվին, այլ շարունակվում է և կարող է դադարեցվել միայն անորոշ ժամկետով վարձակալության համար կիրառելի օրենքով սահմանված հիմքերով: Պայմանագրում նշեք, թե որ բացառությունն է կիրառվում և պահպանեք հիմնավորող փաստաթղթերը, ինչպիսիք են վարձակալի ուսանողական ընդունելության ապացույցը, թափուր աշխատատեղի թույլտվությունը կամ այն ​​փաստաթղթերը, որոնք ցույց են տալիս, որ դուք կվերադառնաք գույք: Եթե հետագայում վեճ առաջանա, տանտերը պետք է կարողանա ապացուցել, որ բացառությունը կիրառվել է սկզբից:

Վարձավճարը նույնպես պետք է համապատասխանի կանոններին: 2024 թվականի հուլիսի 1-ից «Մատչելի վարձավճարի մասին» օրենքը միավորների համակարգը կիրառում է 144-ից 186 միավոր ունեցող տների համար (միջին շուկայական վարձավճար), բացի 144 միավորից ցածր սոցիալական վարձավճարի ոլորտից: Այս տների համար վարձավճարը չի կարող գերազանցել միավորներից բխող առավելագույնը: 2025 թվականի հունվարի 1-ից սկսած, տանտերը պետք է միավորների հաշվարկը կցի նման տների նոր վարձակալության պայմանագրերին: Ազատ հատվածում են ընկնում միայն 187 կամ ավելի միավոր ունեցող տները: Դուք կարող եք ավելին կարդալ « Մատչելի վարձավճարի մասին» օրենքի և միավորների համակարգի գործունեության մասին:

«Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքի ( Wet goed verhuurderschap ) համաձայն, որը կիրառվում է 2023 թվականի հուլիսի 1-ից, տանտերերը պետք է գրավոր գրանցեն վարձակալի հետ կնքված բոլոր համաձայնագրերը, տրամադրեն տեղեկատվություն վարձակալի ընդհանուր իրավունքների և պարտականությունների մասին, չպահանջեն երկու ամսվա հիմնական վարձավճարից ավելի կանխավճար և կանխեն խտրականությունն ու սպառնալիքները։

Ի՞նչ է պատահում, եթե դուք չեք հետևում։

Ժամանակավոր պայմանագիրը, որը չի համապատասխանում օրենսդրական պահանջներին, համարվում է անորոշ ժամկետով պայմանագիր: Համայնքները կարող են նաև պատժամիջոցներ կիրառել այն տանտերերի նկատմամբ, որոնք չեն պահպանում «Լավ տանտիրոջ իրավունքի մասին» օրենքը, օրինակ՝ վարչական տուգանք:

Վարձակալների համար սա նշանակում է ուժեղ պաշտպանություն: Վարձակալը, որն ունի ժամանակավոր պայմանագիր, որը չի համապատասխանում որևէ բացառության, սկզբունքորեն կարող է մնալ համաձայնեցված ավարտի ամսաթվից հետո, իսկ տանտերը կարող է դադարեցնել պայմանագիրը միայն օրենքով սահմանված հիմքով, ինչպիսին է անհետաձգելի սեփական օգտագործման դեպքը, դատարանի հաստատմամբ (հոդվածներ 7:271 և 7:274 BW): Վարձակալը, որը վճարում է չափազանց բարձր վարձավճար, կարող է դիմել Վարձակալության դատարան՝ այն գնահատելու համար. սկզբունքորեն դա պետք է արվի վարձակալության սկսվելուց հետո վեց ամսվա ընթացքում (հոդված 7:249 BW): Այնուհետև Վարձակալության դատարանը կարող է նվազեցնել վարձավճարը՝ վարձակալության սկսվելուց հետո հետադարձ ուժով:

Համայնքներին ավելի շատ լիազորություններ են տրվել կանոնները կիրառելու համար: «Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքի համաձայն՝ նրանք կարող են տուգանքներ կիրառել և, լուրջ դեպքերում, նույնիսկ ստանձնել գույքի կառավարումը: Կանոնները բազմիցս խախտող տանտերերից կարող է պահանջվել նաև որոշակի տարածքներում վարձակալության թույլտվություն ստանալ:

Ստորև բերված աղյուսակում ամփոփված են այն հիմնական իրավիճակները, երբ ժամանակավոր վարձակալությունը դեռևս հնարավոր է, և պահպանվող փաստաթղթերը։

How do you let a home properly?

Ամեն ինչ գրավոր ձևակերպեք, փաստաթղթավորեք գույքի վիճակը, անհապաղ արձագանքեք վերանորոգման հարցումներին և հարգեք վարձակալի անձնական կյանքի իրավունքը: Ստուգեք վարձավճարը միավորների համակարգի հետ և վարեք պատշաճ ֆինանսական գրառումներ:

Ինչպե՞ս կազմել հստակ վարձակալության պայմանագիր։

Հստակ գրավոր վարձակալության պայմանագիրը պատասխանատու վարձակալության հիմքն է և պահանջվում է նաև «Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքով։ Այն պետք է սահմանի տևողությունը, իսկ ժամանակավոր պայմանագրի դեպքում՝ դրա իրավական հիմքը, վարձավճարը և սպասարկման վճարները, գրավը, պահպանման պարտականությունները և գույքի վիճակը։

Հիմնական տարրերն են՝ ճշգրիտ տևողությունը, տանտիրոջ և վարձակալի միջև սպասարկման հստակ բաժանումը, գույքի վիճակի նկարագրությունը և հստակ ֆինանսական պայմանները: Փոքր վերանորոգումները սկզբունքորեն վարձակալի վրա են, և տանտերը պատասխանատու է թերությունների և խոշոր սպասարկման համար (հոդվածներ 7:204, 7:206 և 7:217 BW): Վարձակալության սկզբում կազմեք լուսանկարներով ստուգման զեկույց, որը ստորագրված է երկու կողմերի կողմից: Վարձակալության ավարտին վարձակալը պետք է վերադարձնի գույքը այդ զեկույցում նկարագրված վիճակում, բացառությամբ սովորական մաշվածության (հոդված 7:224 BW): Առանց զեկույցի, ենթադրվում է, որ վարձակալը գույքը ստացել է լավ վիճակում, ինչը վնասում է վարձակալին. ստորագրված զեկույցը խուսափում է քննարկումից երկու կողմերի համար:

Ինչպե՞ս եք կարգավորում վարձակալի հետ հարաբերությունները։

Լավ կառավարումը գերազանցում է իրավական համապատասխանությունը։ Հաղորդակցվեք հստակ, անհապաղ լուծեք վերանորոգման հարցումները և ստուգեք գույքը միայն վարձակալի հետ համաձայնությամբ։

Համաձայնեցրեք, թե ինչպես կարող է վարձակալը հայտնել թերությունների մասին և որքան արագ կարձագանքեք։ Եթե տանտերը չի վերացնում թերությունը, վարձակալը որոշակի դեպքերում կարող է իրականացնել վերանորոգումը և ծախսերը հանել վարձավճարից, կամ պահանջել վարձավճարի նվազեցում (հոդվածներ 7:206 և 7:207 BW): Դուք կարող եք ավելին կարդալ տանտիրոջ այս առումով պարտավորությունների մասին:

Հարգեք վարձակալի անձնական կյանքը։ Օրենքը չի սահմանում այցելությունների համար ֆիքսված ծանուցման ժամկետ, սակայն տանտերը չի կարող մտնել տուն առանց վարձակալի թույլտվության։ Սակայն վարձակալը պետք է թույլ տա անհապաղ աշխատանքներ կատարել, և սովորաբար պայմանագրում համաձայնեցվում է, որ վարձակալը թույլ կտա դիտումներ վարձակալության ժամկետի ավարտին ողջամիտ ժամկետներում։ Պայմանագրում համաձայնեցրեք ստուգումների համար ողջամիտ ծանուցման ժամկետ և գրանցեք այցելությունների, վերանորոգման և հաղորդակցության մասին։ Դա կօգնի կանխել վեճերը և, եթե դրանք առաջանան, ապացուցել պայմանավորվածությունը։

Ի՞նչ է վերաբերում անշարժ գույք վարձակալող ընկերություններին։

Ընկերությունները վարձակալում են անշարժ գույք երկու եղանակով՝ իրենց սեփական գործունեության համար նախատեսված գրասենյակային տարածքներ և տներ՝ աշխատակիցներին, օրինակ՝ արտասահմանցիներին, տեղավորելու համար: Գործարար տարածքներն ունեն իրենց սեփական վարձակալության կանոնները, մինչդեռ աշխատակիցների համար վարձակալված տները դեռևս կարող են ընկնել բնակելի տարածքների վարձակալության մասին օրենքի տակ:

Ինչպե՞ս պետք է ընկերությունը կառուցի իր վարձակալության պայմանագրերը։

Գործարար տարածքների համար կանոնները կախված են տարածքի տեսակից: Հանրության համար բաց մանրածախ առևտրի, ռեստորանային և նմանատիպ տարածքները (հոդված 7:290 BW) ունեն ուժեղ պաշտպանություն. սկզբունքորեն առաջին հինգ տարի ժամկետով, որին հաջորդում է երկրորդ հինգ տարի ժամկետով պայմանագիրը: Հնարավոր է մինչև երկու տարի ժամկետով պայմանագիր, բայց եթե վարձակալը շարունակում է օգտագործել այդ ժամկետից հետո, պայմանագիրը համարվում է կնքված հինգ տարի ժամկետով (հոդված 7:301 BW): Գրասենյակները և այլ գործարար տարածքները (հոդված 7:230a BW) ունեն շատ ավելի քիչ պաշտպանություն, ուստի պայմանագիրն ինքնին որոշում է իրավունքների մեծ մասը:

Երբ ընկերությունը վարձակալությամբ տրամադրում է տներ աշխատակիցներին տեղավորելու համար, այն պետք է ստուգի, թե արդյոք վարձակալությունը համապատասխանում է բնակելի տարածքների վարձակալության մասին օրենքին, և եթե այո, ապա թույլատրվում է արդյոք ժամանակավոր պայմանագիր կնքել: Կարճաժամկետ իրական կարճաժամկետ բնակության տրամադրումը կարող է որակվել որպես կարճաժամկետ օգտագործում, սակայն աշխատակցի մեկ կամ ավելի տարի ժամկետով վարձակալված տունը սովորաբար չի համարվում այդպիսին: Կարող են կիրառվել նաև կարճաժամկետ բնակության և սենյակների վարձակալության վերաբերյալ քաղաքային կանոնները:

Կորպորատիվ վարձակալության պայմանագրերի հիմնական կետերն են՝

• գույքի նախատեսված օգտագործման ճշգրիտ նկարագրությունը;
• վարձակալության ցանկացած ժամանակավոր բնույթի իրավական հիմքը.
• ստուգման զեկույց և գույքագրում սկզբում;
• պահպանման և փոփոխությունների վերաբերյալ հստակ համաձայնագրեր;
• հստակ ելք. ժամկետ, ծանուցման ժամկետներ և այն վիճակը, որով պետք է վերադարձվի գույքը։

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես տանտեր։

A temporary contract without a valid basis is a tenancy for an indefinite period. Check these points before the tenant moves in:

• Which statutory exception applies, and whether you can prove it: enrolment as a student, a vacancy permit under the Leegstandwet, or evidence that you will return.
• Whether the contract is in writing and states the reason for the temporary nature and the end date.
• Whether the rent stays within the points system for homes up to 186 points, and whether the points calculation is attached (required for new contracts since 1 January 2025).
• Whether the deposit is no more than two months’ basic rent, as the Good Landlordship Act requires.
• Whether you have diarised the written notice of the end date, at least one and at most three months in advance.
• Whether short-stay or holiday letting needs a municipal registration number or notification.

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես վարձակալ։

As a tenant you often have more protection than the contract suggests. Our article on ձեր իրավունքները որպես վարձակալ explains the background. Check these points:

• Whether you belong to one of the designated groups, or whether another exception really applies; if not, your tenancy is for an indefinite period.
• Whether the contract states the reason and the end date in writing.
• Whether the landlord sent the end-date notice one to three months in advance; without it, the tenancy continues.
• Whether your rent exceeds the points maximum; ask the Rent Tribunal (Huurcommissie) to assess it within six months of the start (Article 7:249 BW).
• Whether the landlord asked for a deposit above two months’ basic rent.

What can we do for you with a temporary rental?

մեր վարձակալության փաստաբաններ advise landlords, tenants and companies on temporary letting and rent rules, in Dutch and in English.

• We check whether your situation fits one of the statutory exceptions for a temporary contract.
• We draft or review the tenancy agreement, including the reason for the temporary nature and the end date.
• We check the rent against the points system and review the points calculation.
• We draft the end-date notice and the notice of termination on a statutory ground under Article 7:274 BW.
• We assist you before the Rent Tribunal and in proceedings before the subdistrict court.

Ամփոփում

• 2024 թվականի հուլիսի 1-ից անկախ բնակելի տարածքի վարձակալությունը, որպես կանոն, կնքվում է անորոշ ժամկետով։
• Մինչև երկու տարի ժամկետով ժամանակավոր պայմանագրերը հնարավոր են միայն որոշակի խմբերի համար. «Թափուր աշխատատեղերի մասին» օրենքի համաձայն՝ ժամանակավոր բացակայության ընթացքում ձեր սեփական տանը սենյակ կամ իսկապես կարճաժամկետ օգտագործման համար սենյակ վարձակալելը դեռևս հնարավոր է։
• Վարձակալին ուղարկեք ավարտի ամսաթվի մասին գրավոր ծանուցում մեկից երեք ամիս առաջ, հակառակ դեպքում պայմանագիրը շարունակվում է։
• Մինչև 186 միավոր ունեցող տների համար առավելագույն վարձավճարը բխում է միավորների համակարգից, և միավորների հաշվարկը պետք է կցվի նոր պայմանագրերին։
• «Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքի համաձայն՝ համաձայնագրերը պետք է լինեն գրավոր, կանխավճարը սահմանափակվում է երկու ամսվա հիմնական վարձավճարով, և քաղաքապետարանները կարող են տուգանքներ կիրառել։

Հաճախակի տրվող հարցեր