Առևտրային վարձակալության պայմանագրի դադարեցում. ծանուցման ժամկետներ, հիմքեր և թերություններ

Առևտրային վարձակալության պայմանագրի դադարեցման եղանակը կախված է տարածքի տեսակից: Մանրածախ և հյուրընկալության տարածքների (7:290 տարածք) համար վարձակալության պայմանագրի դադարեցման համար անհրաժեշտ է դատական ​​կատարածուի ծանուցում կամ գրանցված նամակ, առնվազն մեկ տարվա ծանուցման ժամկետ և, վարձատուի համար, օրենքով սահմանված հիմք. գրասենյակային և այլ տարածքների (7:230a տարածք) համար վարձատուն որևէ հիմքի կարիք չունի, սակայն վարձակալը կարող է դատարանին խնդրել հետաձգել վտարումը մինչև երեք տարով:

Ո՞ր ռեժիմն է կիրառվում, բացատրված է այս շարքի 1-ին մասում՝ 7:290, թե՞ 7:230a: Այս մասը վերաբերում է երկու ռեժիմների համաձայն էլ դադարեցմանը:

Ինչպե՞ս դադարեցնել 7:290 տարածքի վարձակալության պայմանագիրը։

Դատական ​​կատարածուի որոշմամբ (շահագործում) կամ գրանցված նամակով՝ առնվազն մեկ տարի ժամկետով ծանուցման ժամկետով, գործող ժամկետի ավարտից առաջ (Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7:293(2) հոդված, BW): Էլեկտրոնային փոստով կամ հեռախոսով պայմանագրի դադարեցումը իրավական ուժ չունի, և վարձակալության պայմանագիրը պարզապես շարունակվում է:

7:290 վարձակալության պայմանագիրը սովորաբար կնքվում է հինգ տարի ժամկետով և այնուհետև օրենքով երկարաձգվում է ևս հինգ տարով (հոդված 7:292 BW): Եվ՛ վարձատուն, և՛ վարձակալը կարող են դադարեցնել պայմանագիրը առաջին կամ երկրորդ ժամկետի ավարտին: Եթե տասը տարի անց ոչ ոք չի դադարեցնում պայմանագիրը, վարձակալության պայմանագիրը շարունակվում է անորոշ ժամկետով և կարող է դադարեցվել նույն ձևով և ծանուցման ժամկետով (հոդված 7:300 BW): Եթե դուք բաց թողնեք ամսաթիվը, վարձակալության պայմանագիրը կգործի մինչև հաջորդ հնարավոր դադարեցման ամսաթիվը:

Ի՞նչ հիմքերի վրա կարող է հիմնվել տանտերը։

Միայն 7:296 BW հոդվածում թվարկված հիմքերը և դադարեցման նամակը պետք է նշեն դրանք, հակառակ դեպքում այն ​​անվավեր է (7:294 BW հոդված): Առաջին հնգամյա ժամկետի ավարտի դեմ կան երկու հիմքեր՝

• վարձակալը չի ​​ղեկավարել բիզնեսը այնպես, ինչպես պետք է վարի լավ վարձակալը, կամ
• տանտերը, ամուսինը կամ գրանցված զուգընկերը, առաջին աստիճանի ազգականը կամ խնամատար երեխան շտապ կարիք ունեն տարածքի իրենց անձնական մշտական ​​օգտագործման համար, որը ներառում է վերանորոգում, որն անհնար է վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելու առանց։

Երկրորդ ժամկետի ավարտին դատարանը որոշում է կայացնում տանտիրոջ և վարձակալի շահերի ողջամիտ կշռադատության վերաբերյալ (հոդված 7:296(3) BW): Դատարանը, ամեն դեպքում, պարտավոր է բավարարել հայցը, եթե կիրառվում է վերը նշված երկու հիմքերից մեկը, եթե վարձակալը մերժում է նոր վարձակալության պայմանագրի ողջամիտ առաջարկը, որը չի փոխում վարձավճարը, կամ եթե տանտերը ցանկանում է իրականացնել տարածքին տրված օգտագործումը, որը նախատեսված է կիրառելի շրջակա միջավայրի պլանով (omgevingsplan) (հոդված 7:296(4) BW):

Ի՞նչ կլինի, եթե վարձակալը ցանկանա մնալ։

Ոչինչ, եթե վարձակալը գրավոր համաձայնություն չի տվել: 7:290 տարածքի վարձակալության դադարեցված պայմանագիրը օրենքով ուժի մեջ է մնում մինչև ենթաշրջանային դատարանի (kantonrechter) կողմից վարձատուի՝ վարձակալության ժամկետը սահմանելու պահանջի վերաբերյալ անդառնալի որոշում կայացնելը (հոդված 7:295(1) BW):

Վարձատուն կարող է այդ պահանջը ներկայացնել միայն այն դեպքում, եթե վարձակալը պայմանագրի դադարեցումից հետո վեց շաբաթվա ընթացքում գրավոր չի հաստատել իր համաձայնությունը (հոդված 7:295(2) BW): Այդ վեցշաբաթյա ժամկետը վարձակալի համար վերջնաժամկետ չէ: Լռությունը պաշտպանում է վարձակալին, բայց ավելի հստակ է գրավոր հայտարարել, որ դուք համաձայն չեք:

Ինչպե՞ս դադարեցնել 7:230a տարածքի վարձակալության պայմանագիրը։

7:230a տարածքի որոշակի ժամկետով վարձակալության պայմանագիրն ավարտվում է ավտոմատ կերպով ժամկետի լրանալուն պես (BW հոդված 7:228(1) հոդված): Անորոշ ժամկետով վարձակալության պայմանագիրն ավարտվում է վարձավճարի վճարման օրը ծանուցմամբ՝ առնվազն մեկ ամսվա ծանուցման ժամկետով, եթե պայմանագրով նախատեսված չէ ավելի երկար ժամկետ (BW հոդված 7:228(2) հոդված):

Վարձատուն որևէ հիմքի կարիք չունի և պարտավոր չէ բացատրել պայմանագրի դադարեցումը: Վարձակալը իրավունք չունի շարունակել վարձակալության պայմանագիրը:

Ինչպե՞ս է գործում վտարման դեմ պաշտպանությունը։

Վարձակալը կարող է դիմել ենթաշրջանային դատարան՝ վտարման ժամկետը երկարաձգելու համար: Դիմումը պետք է ներկայացվի վտարման մասին գրավոր ծանուցման օրվանից հետո երկու ամսվա ընթացքում (հոդված 7:230a(1) BW) և կասեցնում է հեռանալու պարտավորությունը մինչև դատարանի որոշումը:

Դատարանը բավարարում է խնդրանքը միայն այն դեպքում, եթե վարձակալի շահերը վտարման պատճառով ավելի լուրջ վնաս են կրում, քան տանտիրոջ շահերը՝ շարունակական օգտագործման պատճառով: Երկարաձգումը վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո առավելագույնը մեկ տարի է և կարող է երկարաձգվել երկու անգամ՝ առավելագույնը մեկ տարով, այսինքն՝ ընդհանուր առմամբ երեք տարով. յուրաքանչյուր հետագա խնդրանք պետք է ներկայացվի ընթացիկ ժամկետի ավարտից ամենաուշը մեկ ամիս առաջ (հոդված 7:230a(5) BW): Պաշտպանությունը չի կիրառվում, եթե վարձակալը դադարեցրել է պայմանագիրը, հստակ համաձայնություն է տվել կամ նրան հրամայվել է հեռանալ պայմանագրի խախտման համար (հոդված 7:230a(2) BW):

Կարո՞ղ է վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծվել խզման կետով։

Այո, եթե պայմանագիրը պարունակում է այդպիսի կետ, և դուք հետևում եք դրա ճշգրիտ պայմաններին: Խզման կետը կողմերից մեկին կամ երկուսին էլ իրավունք է տալիս դադարեցնել պայմանագիրը համաձայնեցված ժամկետի ավարտից առաջ:

7:290 տարածքի համար օրենքով սահմանված պաշտպանությունը պարտադիր է: Այն կետը, որը, ըստ էության, թույլ է տալիս վարձատուին դադարեցնել պայմանագիրը ցանկացած պահի՝ առանց օրենքով սահմանված հիմքերի, կարող է հակասել այդ պաշտպանությանը և այդ դեպքում կարող է չեղյալ համարվել: Բոլոր դեպքերում՝ օգտագործեք ճիշտ ամսաթիվը, ծանուցման ժամկետը և ձևը (գրավոր կամ գրանցված նամակ). մեկ օր ուշացումը նշանակում է, որ վարձակալության պայմանագիրը շարունակվում է:

Ի՞նչ սխալներ ենք մենք ամենից հաճախ տեսնում։

• Վարձակալության պայմանագիրը չափազանց ուշ է լուծվում, ուստի մեկ տարվա ծանուցման ժամկետը չի պահպանվում, և վարձակալության պայմանագիրը շարունակվում է մեկ այլ ժամկետով։
• 7:290 տարածքի դադարեցումը սովորական էլեկտրոնային փոստով կամ նամակով, այլ ոչ թե դատական ​​ծանուցագրով կամ գրանցված նամակով։
• Որպես տանտեր՝ 7:290 տարածքի դադարեցում առանց օրենսդրական հիմք նշելու, ինչը դադարեցումը դարձնում է անվավեր։
• Որպես վարձակալ՝ առանց նախնական ծանուցման ստորագրել պայմանագրի դադարեցման համաձայնություն և այդպիսով հրաժարվել BW 7:295 հոդվածի պաշտպանությունից։
• 7:230a շենքի համար՝ բաց թողնելով վտարումից պաշտպանության երկամսյա ժամկետը։
• Վարձակալության պայմանագրի ավարտին տարածքը համաձայնեցված վիճակում վերադարձնելու պարտավորության մասին մոռանալը։

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես վարձակալ։

• Ձեր տարածքը 7:290, թե՞ 7:230a հասցեում է գտնվում։
• Ո՞րն է ներկայիս ժամկետի ավարտի ամսաթիվը, և երբ պետք է ծանուցումը հասնի տանտիրոջը։
• Արդյո՞ք տանտիրոջ պայմանագրի դադարեցման նամակում նշված է օրենսդրական հիմք (հոդված 7:294 BW):
• Խուսափե՞լ եք խորհրդատվություն ստանալուց առաջ աշխատանքից ազատման վերաբերյալ որևէ համաձայնություն ստորագրելուց։
• 7:230a շենքի համար. ե՞րբ է ավարտվում վտարումից պաշտպանության երկամսյա ժամկետը։
• Ինչպիսի՞ն պետք է լինի տարածքը վերադարձնելիս։

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես տանտեր։

• Ծանուցումն ուղարկվու՞մ է դատական ​​կատարածուի կողմից տրված ծանուցագրով, թե՞ պատվիրված նամակով, ժամկետի ավարտից առնվազն մեկ տարի առաջ։
• Հոդված 7:296 BW-ի որ հիմքն է կիրառելի այս դադարեցման օրը, և կարո՞ղ եք այն հիմնավորել։
• Արդյո՞ք հիմքը նշված է աշխատանքից ազատման նամակում՝ վեց շաբաթվա ընթացքում գրավոր համաձայնություն ստանալու խնդրանքով։
• Արդյո՞ք խախտման կետը համատեղելի է 7:290 տարածքի պարտադիր պաշտպանության հետ:
• Պատրա՞ստ եք հայց ներկայացնել ենթաշրջանային դատարան, եթե վարձակալը համաձայն չէ։

Ի՞նչ կարող ենք անել ձեզ համար առևտրային վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելու դեպքում։

Մեր վարձակալության հարցերով զբաղվող փաստաբանները օգնում են առևտրային տարածքների վարձակալներին և տանտերերին։

• Մենք որոշում ենք, թե արդյոք ձեր վարձակալության պայմանագիրը համապատասխանում է 7:290-ին, թե՞ 7:230a-ին, և որ դադարեցման ամսաթվերն են կիրառվում։
• Մենք կազմում ենք դադարեցման փաստաթուղթը՝ նշելով ճիշտ հիմքը, ձևը և ամսաթիվը, և կազմակերպում ենք դատական ​​կատարածուի կողմից հանձնումը։
• Մենք գնահատում ենք ձեր ստացած դադարեցումը և կազմում ենք համաձայնության վերաբերյալ պատասխանը։
• Մենք հայց ենք ներկայացնում կամ պաշտպանում ենք ենթաշրջանային դատարան՝ ավարտի ամսաթիվ սահմանելու համար։
• Մենք երկամսյա ժամկետում ներկայացնում ենք վտարումից պաշտպանության հայտ։

Ամփոփում

• 7:290 նախադրյալներ՝ պայմանագրի դադարեցում դատական ​​​​կարգադրությամբ կամ գրանցված նամակով, առնվազն մեկ տարի առաջ ծանուցմամբ, ժամկետի ավարտի դեմ։
• Վարձատուն պետք է ունենա BW 7:296 հոդվածի համաձայն օրենսդրական հիմք և պետք է նշի այն. հակառակ դեպքում դադարեցումը անվավեր է։
• Վարձակալության պայմանագիրը ուժի մեջ է մնում մինչև դատարանի որոշում կայացնելը, եթե վարձակալը գրավոր համաձայնություն չի տալիս։
• 7:230a տարածք. հողատարածքի կարիք չկա. անորոշ ժամկետով վարձակալության դեպքում՝ առնվազն մեկ ամիս առաջ ծանուցում։
• 7:230a վարձակալը կարող է դիմել վտարման հետաձգման համար երկու ամսվա ընթացքում, ընդհանուր առմամբ մինչև երեք տարի ժամկետով։

Կարդացեք նաև 3-րդ մասը՝ Ձեր առևտրային տարածքի թերությունները ։

Հաճախակի տրվող հարցեր