Վարձակալության կանխավճարը, սպասարկման վճարները և «Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքը Նիդեռլանդներում

Գրեթե յուրաքանչյուր միջազգային անձ, ով վարձակալում է Նիդեռլանդներում, վճարում է կանխավճար, և շատերը վարձակալության ժամկետի ավարտին անհանգստանում են, թե արդյոք կրկին կտեսնեն այն: 2023 թվականի հուլիսի 1-ից ուժի մեջ մտած «Լավ տանտիրոջ մասին» ( Wet goed verhuurderschap ) օրենքից հետո կանոնները դարձել են ավելի հստակ. կա կանխավճարի առաստաղ, այն վերադարձնելու վերջնաժամկետ և պարտավոր է գրավոր բացատրել պահված ցանկացած բան: Այս հոդվածը սահմանում է, թե ինչ է ասում օրենքը կանխավճարների, սպասարկման վճարների և գործակալության վճարների մասին, և ինչ կարող է անել յուրաքանչյուր կողմ վեճի դեպքում:

Ավանդ. որքան կարող է պահանջել տանտերը

Համաձայն «Wet goed verhuurderschap»-ի 2-րդ հոդվածում նշված վարքագծի ընդհանուր կանոնների և Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի ( Burgerlijk Wetboek ) 7-րդ գրքի 261բ հոդվածում ներառված դրույթի՝ տանտերը չի կարող պահանջել կանխավճար ( waarborgsom ) ՝ ազատ վարձավճարի կրկնակի չափից ավելի : «Ազատ վարձավճար» ( kale huur ) նշանակում է բնակարանի վարձավճարը՝ բացառությամբ սպասարկման վճարների, կոմունալ ծառայությունների և կահույքի ցանկացած լրացուցիչ վճարի:

Առաստաղը Օրենքով մտցվել է 2023 թվականի հուլիսի 1-ին, և հին պայմանագրերով համաձայնեցված ավելի մեծ կանխավճարները գործնականում դեռևս պահպանվում են: Նման պայմանագրով վարձակալը չպետք է ենթադրի, որ գումարը չի կարող վիճարկվել: Առաստաղի գոյությունից շատ առաջ ենթաշրջանային դատարանները չափազանց կանխավճարները չեղյալ էին հայտարարում որպես անհիմն առավելություն՝ համաձայն Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ գրքի 264-րդ հոդվածի. Rechtbank Noord-Holland-ը 2015 թվականի օգոստոսի 5-ին չեղյալ է հայտարարել վեցամսյա կանխավճարը (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), որոշելով, որ ամսական վարձավճարի կրկնակի չափի կանխավճարը ողջամիտ չէ, և Rechtbank-ը... Amsterdam 2019 թվականի մարտի 4-ին չորս ամսվա վարձավճարի կանխավճարը կրճատել է մինչև երկուս (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490): Սրանք առաջին ատյանի որոշումներ են, այլ ոչ թե պարտադիր ուժ ունեցող մարմին, և դեռևս որևէ հաղորդված որոշում, կարծես, չի կիրառել տանտիրոջ լավ վերաբերմունքի չափանիշը 2023 թվականի հուլիսից առաջ համաձայնեցված կանխավճարի նկատմամբ: Այնուամենայնիվ, այդ հին տողն է այն փաստարկը, որը պետք է ներկայացնել:

Եթե ​​տանտերը ավելին է պահանջում, վարձակալը պարտավոր չէ վճարել ավելցուկային գումարը, կարող է պահանջել գերվճարված ցանկացած գումարի վերադարձ, և քաղաքապետարանը կարող է հարկադրել այն։ Նկատի ունեցեք, որ «երկու ամսվա կանխավճար գումարած մեկ ամսվա վարձավճարը նախապես» եռամսյա կանխավճար չէ. նախապես վճարված վարձավճարը վարձավճար է, ոչ թե գրավ։ Կանխավճարի հետ միասին չվերադարձվող «վարչական վճար» ընդհանրապես թույլատրված չէ։

Ավանդի վերադարձ. երկու ժամկետներ

Օրենքը սահմանում է երկու վերջնաժամկետ, և դրանց միջև եղած տարբերությունն այն կետն է, որն ամենից հաճախ սխալ է հասկացվում։

• Որտեղ տանտերը ոչինչ չի պահում, կանխավճարը պետք է վերադարձվի տասնչորս օրվա ընթացքում վարձակալության ավարտից։
• Երբ տանտերը ինչ-որ բան է հանում, պարբերությունը երեսուն օր վարձակալության ժամկետի ավարտից սկսած։ Ավելի երկար ժամանակահատվածը գոյություն ունի, որպեսզի տանտերը կարողանա ստուգել, ​​քանակականացնել և փաստաթղթավորել նվազեցումը։

Գումարը պահող տանտերը պետք է վարձակալին տրամադրի գրավոր բացատրություն այն մասին, թե ինչն է պահվում և ինչու՝ ամբողջական մանրամասն նկարագրությամբ: «Վնաս հայտնաբերվել է» պարզ պնդումը չի բավարարում պարտականությունը, իսկ դրա բացակայությունն ինքնին խախտում է: Երեսունօրյա ժամկետը հետաձգման թույլտվություն չէ. տանտերը, որը դեռևս չի կարողանում որոշել վերանորոգման գինը, պետք է վերադարձնի չվիճարկելի մնացորդը և նշի, թե ինչն է մնում վիճելի:

Ինչը կարող է և չի կարող հանվել

Թույլատրելի հանումները սահմանափակ են՝ չվճարված վարձավճար, չվճարված սպասարկման վճարներ, համաձայնեցված էներգաարդյունավետության միջոցառման վճար և վարձակալի կողմից պատճառված վնաս: Սովորական մաշվածությունը չի մտնում ցանկի մեջ, և «վարչական ծախսերը» չեն կարող հանվել միայն այն պատճառով, որ պայմանագրում այդպես է նշված:

Վնասի և մաշվածության միջև ընկած սահմանն այն է, որտեղ հիմնականում կառուցվում են վեճերը: Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ գրքի 218-րդ հոդվածի համաձայն՝ վարձակալը պատասխանատու է վարձակալի մեղքով պատճառված վնասի համար, և ենթադրվում է, որ վնասը պատճառվել է, բացառությամբ հրդեհի և կառուցված անշարժ գույքի դեպքում՝ արտաքին վնասի: Այդ ենթադրությունը իրական է, բայց գործում է 224-րդ հոդվածի հետ մեկտեղ, որտեղ ստուգման զեկույցը դառնում է որոշիչ:

Ստուգման զեկույցը և ինչ է կատարվում, երբ այն չկա

Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ գրքի 224-րդ հոդվածը սահմանում է, որ եթե կողմերը սկզբում կազմել են գույքի գրավոր նկարագրություն, վարձակալը պետք է այն վերադարձնի այնտեղ գրանցված վիճակում՝ բացառությամբ օրինական փոփոխությունների և ծերացման կամ բնականոն օգտագործման հետևանքով վատթարացած ամեն ինչի: Եթե նման նկարագրություն չի կազմվել, ենթադրվում է, որ վարձակալը ստացել է գույքը այն վիճակում, ինչում այն ​​գտնվում է վարձակալության ժամկետի ավարտին ՝ բացառությամբ տանտիրոջ հակառակը ապացուցելու իրավունքի:

Գործնական ազդեցությունը ակնհայտ է։ Ստորագրված գրանցման արձանագրության և ամսաթվով լուսանկարների դեպքում այրված աշխատանքային մակերես գտած տանտերը կարող է մատնացույց անել արձանագրությունը և ցույց տալ փոփոխությունը։ Առանց դրա, մեկնարկային կետն այն է, որ գույքն արդեն իսկ իր ներկայիս վիճակում էր, և տանտերը պետք է այդ ենթադրությունը հերքի այլ ապացույցներով։ Տանտերը, որը բաց է թողել գրանցման ստուգումը, հաճախ պարզում է, որ իր պահումը չի կարող պահպանվել։

Սպասարկման վճարներ և կանխավճարներ

Ծառայությունների վճարները ( servicekosten ) վճարվում են գույքի օգտագործման հետ կապված ապրանքների և ծառայությունների համար՝ ընդհանուր տարածքների մաքրում, խնամակալ, ընդհանուր լուսավորություն, այգու խնամք, կահույքի օգտագործում, մաքուր վարձավճարից բացի։ Դրանք գրեթե միշտ հաշվարկվում են որպես ամսական կանխավճար ( voorschot ) և հաշվարկվում են իրական ծախսերի դիմաց։

Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ գրքի 259-րդ հոդվածի համաձայն՝ տանտերը պարտավոր է վարձակալին տրամադրել իրական ծախսերի և դրանց հաշվարկման եղանակի մանրամասն տարեկան հաշվետվություն ՝ օրացուցային տարվա ավարտից հետո վեց ամսվա ընթացքում ՝ գործնականում մինչև հուլիսի 1-ը: Եթե վարձակալության պայմանագիրն ավարտվում է տարվա կեսին, այն ներառում է տարվա ժամկետանց մասը: 261-րդ հոդվածի համաձայն՝ կանխավճար կարող է գանձվել միայն այն դեպքում, երբ համաձայնեցվել են նոր ապրանքներ կամ ծառայություններ, կամ հայտարարությունից հետո, և յուրաքանչյուր հայտարարություն հաստատում է միայն մեկ աճ: 260-րդ հոդվածը թույլ է տալիս կողմերից յուրաքանչյուրին խնդրել Huurcommissie-ին որոշել , թե ինչ է վճարվելու:

Սպասարկման վճարները իրական ծախսերի անցողիկ արժեք են, այլ ոչ թե շահույթի կենտրոն։ Որոշ կետեր կարող են ընդհանրապես չգանձվել որպես սպասարկման վճարներ՝ խնամքի ծառայություններ, ինչպիսիք են սնունդը կամ ահազանգման ծառայությունները, և վճարներ, որոնք ընկնում են սեփականատիրոջ վրա, այլ ոչ թե բնակչի վրա, ինչպիսին է գույքահարկը։ Բնակչի վրա ընկած վճարները, ինչպիսին է թափոնների հարկը, կարող են փոխանցվել։ Ջերմամատակարարումը կարգավորվում է առանձին՝ Warmtewet- ով ։

Կոմունալ ծառայությունները կրկին տարբեր են։ Երբ անշարժ գույքն ունի իր սեփական հաշվիչը, գազի, ջրի և էլեկտրաէներգիայի վարձը սովորաբար պայմանագրվում է անմիջապես վարձակալի կողմից կամ մատակարարվում է տանտիրոջ կողմից և հաշվարկվում հաշվիչով։ Դրանք կոմունալ վճարներ են ( nutsvoorzieningen ), այլ ոչ թե սպասարկման վճարներ։ Ամեն ինչ մեկ թվի մեջ ներառող «ամբողջական» վարձավճարը կարող է բաժանվել դրա բաղադրիչների՝ պահանջի դեպքում։

Նոր կանոններ՝ 2027 թվականի հունվարի 1-ից

«Wet modernisering servicekosten» -ը ուժի մեջ է մտնում 2027 թվականի հունվարի 1- ին ՝ Besluit servicekosten-ի և Regeling servicekosten-ի հետ միասին։ Այն փոխարինում է ներկայիս բաց մոտեցումը վճարովի ծառայությունների ծախսերի ութ կատեգորիաների փակ ցանկով, հաստատում է, որ կարող են գանձվել միայն իրական ծախսերը և շահույթ չստացվել, և սահմանում է, թե ինչպես են դրանք հաշվարկվում։ Besluit servicekosten-ում թվարկումը սպառիչ է, և վերջնական հաշվետվությունը պետք է հասնի վարձակալին մինչև այն օրացուցային տարվան հաջորդող հուլիսի 1-ը։ Համայնքային մարզասրահներն ու լողավազանները ցանկից դուրս են։ Huurcommissie-ի վերանայման լիազորությունները ընդլայնվում են։ Կանոնները վերաբերում են 2027 թվականի հունվարի 1-ից կնքված պայմանագրերին, և տանտերը կարող է դրանք կիրառել վարձակալի համաձայնագրով գործող վարձակալությունների նկատմամբ։

Գործակալության վճարները և կրկնակի գանձման արգելքը

«Վերադարձի մասին» օրենքը արգելում է տանտերերին և վարձակալող միջնորդներին կրկնակի գործակալական վճարներ գանձել ՝ նույն գործարքի համար վարձատրություն վերցնելով և՛ տանտիրոջից, և՛ վարձակալից: Սա լրացնում է Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ գրքի 417-րդ և 427-րդ հոդվածներում նշված ավելի հին կանոնը. տանտիրոջ անունից գործող գործակալը իրավունք չունի վարձատրություն ստանալ վարձակալից: Եթե գույքը գտնվում է գործակալի սեփական գրքերում, վարձակալը ընդհանրապես ոչինչ չպետք է վճարի:

Պայմանագրի ծախսերը և բանալիների գումարը ( sleutelgeld ) չեն կարող գանձվել վարձակալից: Վարձատուն կարող է գանձել այնպիսի բանի համար, որից վարձակալը իրականում օգուտ է քաղում, օրինակ՝ դռան մոտ անվանական ցուցանակ, իսկ վարձակալը կարող է իրեր գնել հեռացող վարձակալից համաձայնեցված գնով ( overnamekosten ), սակայն դա վարձակալության վճարը վերականգնելու միջոց չէ: Վարձակալը պատշաճ կերպով վճարում է վճարը միայն այն դեպքում, երբ ինքը վարձել է որոնման գործակալի, որը գործում է տանտերերից անկախ և գտնում է բնակարան այդ գործակալի պորտֆելից դուրս: Այս կանոններին հակառակ վճարված վճարները կարող են հետ վերադարձվել:

The Wet գնաց verhuurderschap դուրս ավանդի

Օրենքն ավելի լայն է, քան պարզապես փողը։ Հոդված 2-ը սահմանում է յուրաքանչյուր տանտիրոջ և վարձակալության միջնորդի վարքագծի ազգային կանոնները։ Դրանք պահանջում են, որ տանտերը.

• ձեռնպահ մնալ խտրականություն վարձակալներ ընտրելիս և կիրառել թափանցիկ ընտրության ընթացակարգ։
• ձեռնպահ մնալ ահաբեկում, որը ներառում է վարձակալի վրա ճնշում գործադրելու նպատակով վերանորոգումը հետաձգելու, ծառայությունները դադարեցնելու կամ գրավը պահելու սպառնալիքը։
• գրանցել վարձակալության պայմանագիրը գրավոր համաձայնագիր;
• գրավոր տեղեկացնել վարձակալին, վարձակալին հասկանալի լեզվով, իրենց մասին իրավունքները եւ պարտականությունները — ինչպես է գործում կանխավճարը և երբ է այն վերադարձվելու, ինչպես են հաշվարկվում սպասարկման վճարները, տանտիրոջ կոնտակտային տվյալները և քաղաքապետարանի հաշվետվողական կետը (այսուհետ՝ տեղեկատվական պարտականությունԼեզվի պահանջը չի սահմանափակվում միայն աշխատանքային միգրանտներով, ուստի միջազգային վարձակալի համար սա գործնականում նշանակում է, որ տեղեկատվությունը պետք է տրամադրվի անգլերենով։
• պահպանել կանխավճարի առաստաղը և սպասարկման վճարի կանոնները և չգանձել կրկնակի գործակալական վճարներ։
• պահպանել լրացուցիչ կանոններ, եթե վարձակալը ԵՄ աշխատանքային միգրանտ է, ներառյալ աշխատանքային պայմանագրից առանձին վարձակալության պայմանագիրը և պահանջվող տեղեկատվությունը։ աշխատողին հասկանալի լեզվով.

Հոդված 3-ը պահանջում է, որ բիզնեսի ընթացքում վարձակալության տրամադրող տանտերերը և միջնորդները ունենան բնակարանային խտրականությունը կանխելու գրավոր աշխատանքային մեթոդ, հրապարակեն ու կիրառեն այն։

Համայնքային հաշվետվողականության կետը և կիրառումը

2024 թվականի հունվարի 1-ից յուրաքանչյուր համայնք պետք է ունենա... հաշվետվության կետ (մելդփանտ) հոդված 4-ի համաձայն՝ ցածր շեմով, անվճար և բաց անցանկալի վարձակալության վարքագծի մասին անանուն հաղորդումների համար։ Eindhoven և Amsterdam Երկուսն էլ գործում են մեկով։ Հաշվետվությունը գումարի պահանջ չէ. մելդփունտը չի պահանջի ձեր կանխավճարի վերադարձը, բայց այն ակտիվացնում է քաղաքապետարանի վերահսկողական դերը։

Կիրառումը սրվում է։ Առաջին խախտումը սովորաբար հանգեցնում է նախազգուշացման, որում նշվում է, որ հետագա խախտումը կարող է հանգեցնել տուգանքի և խախտողի տվյալների հրապարակման։ Կրկնվող կամ լուրջ խախտումները կարող են պատժվել տուգանքի ( last onder dwangsom ) կամ վարչական հարկադրանքի ենթակա որոշմամբ, ինչպես նաև տուգանքներով։ Wet goed verhuurderschap-ի 19-րդ հոդվածը սահմանում է առավելագույն տուգանքը՝ չորրորդ կատեգորիայի, որը բարձրանում է մինչև հինգերորդ կատեգորիա այն տանտիրոջ համար, ով նույն կանոնը կրկին խախտում է չորս տարվա ընթացքում։ Յուրաքանչյուր կատեգորիայի համար նախատեսված գումարը ամրագրված է Նիդեռլանդների քրեական օրենսգրքի (Wetboek van Strafrecht) 23-րդ հոդվածում և պարբերաբար ճշգրտվում է, ուստի ներկայիս թիվը պետք է կարդալ այնտեղ, այլ ոչ թե վերցված այլուր նշված թվից։ Որպես վերջին միջոց՝ քաղաքապետարանը կարող է ստանձնել գույքի կառավարումը։ 5-րդ հոդվածի համաձայն՝ այն կարող է նաև պահանջել վարձակալության թույլտվություն նշանակված տարածքներում։

Ո՞ր երթուղին ընտրել

Վարձակալներն ու տանտերերը հաճախ սխալ հարթակ են ընտրում և ամիսներ են կորցնում։ Երեք ուղիները ծառայում են տարբեր նպատակների և կարող են օգտագործվել զուգահեռաբար։

Եթե ​​գրավի պահանջը չի կարող կարգավորվել, այն պետք է քննարկվի ենթաշրջանային դատարանում. այնտեղ դատավարությունները փաստաբանի կարիք չունեն: Ծառայության վճարների վերաբերյալ վեճերը գտնվում են Հյուրկոմիսիեի իրավասության ներքո և շատ ավելի էժան են. վճարը (leges) վարձակալի կամ այլ ֆիզիկական անձի համար համեստ ֆիքսված գումար է, իսկ տանտիրոջ կամ այլ իրավաբանական անձի համար՝ զգալիորեն ավելի բարձր: Գները սահմանվում են նախարարական կանոնակարգով և հրապարակվում են Հյուրկոմիսիեի կողմից, ուստի դիմելուց առաջ ստուգեք ներկայիս թիվը այնտեղ: Հյուրկոմիսիեի որոշումից հետո դժգոհ կողմը կարող է ութ շաբաթվա ընթացքում դատական ​​​​կանչ ներկայացնել ենթաշրջանային դատարան . եթե նախագահը միանձնյա որոշում է կայացրել, ապա առարկություն ( verzet ) կարող է ներկայացվել երեք շաբաթվա ընթացքում :

Ժամկետի սահմանները

Ծառայության վճարների համար Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ գրքի 260-րդ հոդվածը թույլ է տալիս տարեկան հաշվետվությունը տրամադրելու ժամկետը լրանալուց հետո քսանչորս ամսվա ընթացքում դիմել Հյուրհանձնաժողովին՝ յուրաքանչյուր ծախսային կատեգորիայի համար ոչ ավելի, քան տասներկու ամիս տևողությամբ հարցում կատարելու համար: Այդ ժամկետը բաց թողնելու դեպքում Հյուրհանձնաժողովի ուղին փակվում է:

Ավանդի վերադարձման պահանջը կատարման սովորական պահանջ է, որը ենթակա է Քաղաքացիական օրենսգրքի 3-րդ գրքի 307-րդ հոդվածով նախատեսված հնգամյա վաղեմության ժամկետին: Հինգ տարին առատաձեռն է, բայց ուշացումը պահանջում է ապացույցներ, ուստի անհապաղ պահանջեք գրավոր վճարումը. պահանջը նույնպես ընդհատում է վաղեմության ժամկետը:

Գործնական ուղեցույց

Վարձակալների համար

• Ստորագրելուց առաջ համեմատեք կանխավճարը երկու ամսվա մաքուր վարձավճարի հետ և հարցրեք ցանկացած պայմանագրի, վարչական կամ վարձակալության վճարի վերաբերյալ։
• Պնդեք գրանցման մասին զեկույցի վրա (բաց անուն) ստորագրված երկու կողմերի կողմից, լուսանկարել յուրաքանչյուր սենյակի ամսաթիվը և գրանցել հաշվիչի ցուցմունքները։
• Պահպանեք կանխավճարի և յուրաքանչյուր սպասարկման վճարի վճարման ապացույցը, և մեկնելիս գրավոր տրամադրեք տանտիրոջը ձեր նոր հասցեն և բանկային տվյալները։
• Անցյալ տարվա սպասարկման վճարի հաշվետվության համար օրագիր գրեք հուլիսի 1-ի համար և նշեք քսանչորս ամսվա ժամանակահատվածը։
• Եթե ​​ժամկետը լրանա, ուղարկեք գրավոր պահանջ՝ վճարման կարճ և հստակ ժամկետով։ Եթե դա չհաջողվի, ներկայացեք մելդփունթ և դիտարկեք դատական ​​​​գործընթացը։

Տանտերերի համար

• Համապատասխանեցրեք ձեր փաստաթղթերը՝ գրավոր պայմանագիր, գումարած տեղեկատվական թերթիկ, որը կներառի կանխավճարը, սպասարկման վճարները, ձեր կոնտակտային տվյալները և մելդփունտը (անգլերենով, եթե վարձակալում եք տարածքը միջազգային անձանց):
• Նոր վարձակալության դեպքում երբեք մի վերցրեք երկու ամսվա մաքուր վարձավճարից ավելի և չվճարեք ավելցուկը որպես վճար։
• Ստուգեք սկզբում և վերջում, գրավոր և ցանկալի է վարձակալի ներկայությամբ։
• Եթե ​​ոչինչ չեք պահում, վերադարձրեք տասնչորս օրվա ընթացքում։ Եթե պահում եք, վերադարձրեք չվիճարկվող մնացորդը և ուղարկեք ամբողջական գրավոր վերլուծություն երեսուն օրվա ընթացքում՝ հաշիվ-ապրանքագրերով։ Մի գանձեք վճար մաշվածության կամ սովորական վերանորոգման համար։
• Մինչև հուլիսի 1-ը ուղարկեք տարեկան հաշվետվությունը՝ մանրամասն նկարագրված և իրական ծախսերի վրա հիմնված, և պատրաստեք փակ ցուցակին, որը ուժի մեջ կմտնի 2027 թվականի հունվարի 1-ից։