Վարձավճարի բարձրացում Նիդեռլանդներում. ինչ կարող են գանձել տանտերերը և ինչ կարող են անել վարձակալները

Գրեթե բոլոր հոլանդական վարձակալության պայմանագրերում տարեկան մեկ անգամ վարձավճարը բարձրանում է։ Ինչ կարող է պահանջել տանտերը, և արդյոք բարձրացումը վավեր է, կախված է նրանից, թե երեք հատվածներից որում է գտնվում գույքը, թե ինչ է նշված պայմանագրում, և արդյոք տանտերը պահպանել է կարճ, բայց խիստ ձևականությունների ցանկը։ Այս հոդվածը սահմանում է, թե ձեր վարձակալության պայմանագիրը որ հատվածին է պատկանում, ինչպես է հաշվարկվում տարեկան առավելագույնը, ինչ պետք է պարունակի վավեր բարձրացման առաջարկը, և ինչպես է վարձակալը վիճարկում այն։

Երեք հատված, երեք կանոնների հավաքածու

2024 թվականի հուլիսի 1-ից «Մատչելի վարձակալության մասին» օրենքի ( Wet betaalbare huur ) ուժի մեջ մտնելուց ի վեր , Նիդեռլանդներում բնակելի տարածքների վարձակալությունը բաժանվում է երեք մասի։ Կիրառելի տարբերակը որոշվում է բնակարանային գնահատման համակարգում ( woningwaarderingsstelsel ) բնակարանների վաստակած միավորների քանակով , այլ ոչ թե նրանով, թե ինչպես են կողմերը անվանում պայմանագիրը։

• Կարգավորվող, սոցիալական հատված – ամենացածր միավորների խումբը։ Վարձավճարը երբեք չի կարող գերազանցել միավորների ստացման առավելագույն չափը, իսկ տարեկան աճը սահմանափակվում է նախարարի կողմից ամեն տարի սահմանված տոկոսով։
• Միջին շուկայի հատված (միջին շուկայի վարձավճար) – միջին կետային գոտին։ Այս հատվածն առաջին անգամ կարգավորվել է «Մատչելի վարձավճարի մասին» օրենքով։ Այն ունի իր սեփական առավելագույն վարձավճարը։ և, 2025 թվականի հուլիսի 1-ից՝ իր սեփական սահմանափակ տարեկան աճը։
• Ազատ հատված (մասնավոր հատված, ազատականացված) – ամենաբարձր միավորային գոտին։ Առավելագույն վարձավճար չկա, սակայն տարեկան աճը սահմանափակվել է օրենքով 2021 թվականից ի վեր, և այդ սահմանաչափը երկարաձգվել է մինչև 2029 թվականի մայիսի 1-ը։

Կետերի սահմանները և վարձավճարի շեմերը ինդեքսավորվում են ամեն տարի, ուստի բնակարանը կարող է փոխել հատվածը, երբ կնքվում է նոր պայմանագիր: Սեգմենտը ֆիքսված է վարձակալության սկզբում և չի տեղաշարժվում պայմանագրի կեսին, քանի որ շեմը տեղաշարժվում է:

Ինչպես է հաշվարկվում տարեկան առավելագույնը

Միջին շուկայի առավելագույն ցուցանիշը կարող է ավելի բարձր լինել, քան ազատ հատվածի ցուցանիշը, ինչը զարմացնում է մարդկանց, բայց սխալ չէ: Բանաձևերը տարբերվում են. միջին շուկայի առաստաղը կապված է կոլեկտիվ աշխատավարձի զարգացման հետ՝ գումարած մեկ տոկոսային կետ, մինչդեռ կարգավորվող և ազատ հատվածի առաստաղները հաշվի են առնում գների զարգացումից և աշխատավարձի զարգացումից որն է ավելի ցածր՝ կրկին գումարած մեկ տոկոսային կետ: Այն տարում, երբ աշխատավարձը գերազանցում է գները, միջին շուկայի ցուցանիշը երկուսից ավելի բարձրն է: Օրենսդրական հիմքը BW-ի 7:248 հոդվածն է, որը մշակվել է Uhw-ի 10-րդ հոդվածում ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ):

Տոկոսները վերահաշվարկվում են ամեն տարի և միտումնավոր չեն վերարտադրվում այստեղ, քանի որ հոդվածում մեջբերված թիվը մի քանի ամսվա ընթացքում հնանում է։ Նախարարը շտկում է դրանք, Huurcommissie-ն և rijksoverheid.nl-ը հրապարակում են դրանք, և դրանք միակ աղբյուրն են, որին արժե հույս դնել։ Ուշադրություն դարձրեք տարբեր օրացույցներին. կարգավորվող հատվածում նոր առավելագույնը վերաբերում է հուլիսի 1-ից ուժի մեջ մտնող աճերին, մինչդեռ միջին շուկայի և ազատ հատվածներում այն ​​գործում է օրացուցային տարվա ընթացքում։ Նոր ժամանակահատվածում նախորդ տարվա տոկոսադրույքով առաջարկվող աճը չափազանց է, և գերազանցումը կարող է փոխհատուցվել։

Վարձավճարի բարձրացման առաջարկի պաշտոնական պահանջները

Կարգավորվող և միջին շուկայի հատվածներում աճը տեղի չի ունենում ավտոմատ կերպով: Վարձատուն պետք է ներկայացնի գրավոր առաջարկ ( voorstel tot huurverhoging )՝ համաձայն BW հոդվածի 7:252-ի, և ձևականությունները ավելի կարևոր են, քան սպասում են վարձատուների մեծ մասը:

• Ծանուցման ժամկետը։ Առաջարկը պետք է վարձակալին հասնի առաջարկվող ուժի մեջ մտնելուց առնվազն երկու լրիվ ամիս առաջ։ Հուլիսի 1-ին ավելացման դեպքում առաջարկը պետք է ուղարկվի ամենաուշը մինչև ապրիլի 30-ը։
• Գրավոր ձև։ Էլեկտրոնային փոստը, ընդհանուր առմամբ, ընդունվում է, եթե կարող եք ցույց տալ ստացականը։
• Պարունակություն։ ԲՀ օրենքի 7:252-րդ հոդվածը սահմանում է, թե ինչ պետք է նշվի առաջարկի մեջ՝ գործող վարձավճարը, առաջարկվող փոփոխությունը, ստացված նոր վարձավճարը և դրա կիրառման ամսաթիվը։ Եթե տանտերը հիմնվում է եկամտի վրա հիմնված աճի վրա, ապա պետք է կցվի հարկային մարմնի եկամտի մասին հաշվետվությունը։ Առաջարկը, որը բաց է թողնում այս տվյալներից մեկը, թերի է։
• Յուրաքանչյուր տասներկու ամիսը մեկ անգամ։ Վարձակալության պայմանագրի սկսվելուց հետո առաջին տասներկու ամսվա ընթացքում վարձավճարը կարող է բարձրացվել առավելագույնը մեկ անգամ, իսկ դրանից հետո՝ միայն յուրաքանչյուր հաջորդ տասներկու ամսվա ավարտին (BW հոդված 7:250): Եթե աճը հիմնված է պայմանագրային կետի վրա, կիրառվում է նույն տասներկու ամսվա ժամանակահատվածը, և տասներկու ամսվա ընթացքում մեկից ավելի աճ ապահովող կետը անվավեր է (BW հոդված 7:251): Նեղ բացառություն կա, երբ ժամանակավոր վարձավճարի զեղչը փուլ առ փուլ վերացվում է (BW հոդված 7:252c):

Թերի առաջարկի հետևանքը պարզ է, իսկ տանտերերի համար՝ թանկ. բարձրացումը ուժի մեջ չի մտնում: Այն չի կրճատվում, չի շտկվում կամ չի հետաձգվում օրենքի ուժով: Վարձավճարը մնում է նույն տեղում, ինչ նախկինում, և տանտերը պետք է նորից սկսի՝ ներկայացնելով նոր, համապատասխան առաջարկ և երկամսյա ծանուցման նոր ժամկետ, ինչը գործնականում հաճախ արժենում է ինդեքսավորման ամբողջ տարի: Արդեն վճարած վարձակալները կարող են հետ ստանալ տարբերությունը:

Ինչպե՞ս է վարձակալը առարկում և երբ

Երթուղին կախված է հատվածից, և երկու երթուղիներն էլ աշխատում են հակառակ ուղղություններով։

Կարգավորվող և միջին շուկայի առաջարկներ՝ համաձայն BW հոդվածի 7:252-ի

Վարձակալը գրում է տանտիրոջը՝ առաջարկվող ուժի մեջ մտնելուց առաջ, նշելով, որ առարկում է և ինչու։ Այդ դեպքում վարձակալից այլևս ոչինչ չի պահանջվում։ Եթե տանտերը ցանկանում է շարունակել, տանտերն է, որ պետք է խնդրի Հյուրհանձնաժողովին որոշում կայացնել՝ առաջարկվող ուժի մեջ մտնելուց հետո վեց շաբաթվա ընթացքում (հոդված 7:253 BW): Եթե այդ ժամանակահատվածը բաց է թողնվում, աճը պարզապես ուժի մեջ չի մտնում՝ ամենաօգտակար բանը, որ առարկող վարձակալը կարող է իմանալ։

Ինդեքսավորում պայմանագրային կետով (միջին շուկայի և ազատ հատված)

Եթե ​​աճը բխում է ինդեքսավորման կետից, այլ ոչ թե BW հոդված 7:252-ից, վարձակալը դիմում է անմիջապես Վարձակալության հանձնաժողովին (Hurcommissie)՝ աճի ուժի մեջ մտնելու օրվանից հետո չորս ամսվա ընթացքում (BW հոդված 7:248): Այդ չորսամսյա ժամանակահատվածի բացթողումը կործանարար է վիճարկման համար, ուստի այն օրագրում բարձրացրեք: Վարձակալության հանձնաժողովը կսահմանափակի աճը օրենքով սահմանված առավելագույնի չափով, եթե կետը ավելի շատ եկամուտ է ապահովել:

Ինդեքսավորման կետեր. ազատ հատվածը և անարդար պայմանների խնդիրը

Միջին և ազատ հատվածներում տարեկան բարձրացման օրենսդրական իրավունք չկա: Ամեն ինչ կախված է պայմանագրից: Եթե վարձակալության պայմանագիրը ընդհանրապես չի պարունակում վարձավճարի բարձրացման կետ, վարձատուն չի կարող տարեկան բարձրացնել վարձավճարը՝ կետ: Եթե այն պարունակում է կետ, որը սահմանում է օրենքով սահմանված առաստաղից ցածր տոկոս, ապա գերակշռում է պայմանագրային գումարը: Եթե այն սահմանում է առաստաղից բարձր տոկոս, ապա գերակշռում է առաստաղը:

Այդ օրենսդրական շերտի վերևում գտնվում է եվրոպական սպառողական իրավունքը, և հենց այստեղ է, որ մեծ գումարներ են խաղադրույքի տակ դրվում: Մասնավոր անձանց հետ բնակելի տարածքների վարձակալության պայմանագրերը սպառողական պայմանագրեր են, ուստի կիրառվում են անարդար պայմանների կանոնները, և դատարանները պետք է սեփական նախաձեռնությամբ ստուգեն վարձավճարի բարձրացման կետերը:

Հիմնական աղբյուրը Hoge Raad-ի 2024 թվականի նոյեմբերի 29-ի՝ ECLI:NL:HR:2024:1780, կանխակալ որոշումը, որը կայացվել է Rechtbank-ի կողմից ներկայացված հարցերի վերաբերյալ։ Amsterdam 2024 թվականի հունվարի 11-ին։ Այն վերաբերում էր «Սպառողների գների ինդեքսավորում գումարած լրացուցիչ վճար» ազատ հատվածի շատ տարածված բանաձևին։ Դատարանը ամփոփելով՝ որոշեց.

• Ինդեքսավորման տարրը և լրացուցիչ վճարի տարրը գնահատվում են առանձին, նույնիսկ այն դեպքում, երբ դրանք հայտնվում են մեկ պայմանագրային նախադասության մեջ։ Դրանք ծառայում են տարբեր նպատակների. մեկը փոխհատուցում է արժույթի արժեզրկումը, մյուսը՝ գնաճից հետո ծախսերի աճը։
• Սպառողների գների ինդեքսավորում նախատեսող կետն ինքնին անարդար չէ։
• Սպառողական գների ինդեքսից մինչև 3% ֆիքսված լրացուցիչ վճար ավելացնելու կետ կա։ Նշում անարդար, բացակայող հատուկ հանգամանքներ. ֆինանսական հետևանքները կանխատեսելի են, տանտերն ունի օրինական շահագրգռվածություն, և վարձակալը կարող է դադարեցնել պայմանագիրը։
• Եթե ​​լրացուցիչ վճարի կետ կա is անարդար է, այն պետք է չեղյալ համարվի ամբողջությամբԴատարանը չի կարող այն նվազեցնել մինչև ընդունելի 3%: Վարձակալը վերադարձվում է այն վիճակին, որում նա կլիներ առանց կետի, և ունի փոխհատուցման պահանջ գերվճարված ավելացումների համար:

«Ինդեքսավորում գումարած մինչև 5%» կամ «գումարած մինչև 7%» բանաձևն օգտագործող տանտերերի համար հետևանքները լուրջ են։ Լրացուցիչ վճարը չի կրճատվում, այն վերանում է վարձակալության ամբողջ ժամկետի ընթացքում, և նախկին լրացուցիչ վճարները դառնում են վերադարձվող։ Ստանդարտ ձևանմուշ ունեցող պորտֆելային տանտիրոջ համար ռիսկը կուտակային է յուրաքանչյուր բնակարանի համար։ 3%-ից բարձր լրացուցիչ վճարների վերաբերյալ դատական ​​​​գործընթացները շարունակվում են ենթաշրջանային դատարաններում, և քանի որ կիրառվող ստանդարտը անարդար պայմանների վերաբերյալ եվրոպականն է, Եվրոպական Միության Արդարադատության դատարան դիմելու հնարավորությունը չի վերացել։ Լրացուցիչ վճարի կետին հենվող տանտերը և դրա համաձայն վճարված գումարը հետ պահանջող վարձակալը պետք է ստուգեն, թե որտեղ է գտնվում դատական ​​​​գործընթացը, նախքան որևէ դիրքորոշում ստանձնելը։

Կարևոր են երկու նրբերանգային կետեր։ Որոշումը վերաբերում է կետին , այլ ոչ թե առաստաղին. նույնիսկ արդար կետը չի կարող ապահովել այդ տարվա համար գործող օրենքով սահմանված առաստաղից ավելին։ Եվ անարդար կետը չի շտկվում տանտիրոջ կողմից թույլատրելիից ցածր գանձելով. ստուգվում է ձևակերպումը։

Վարձավճարի բարձրացում վերանորոգումից կամ բարելավումից հետո

Աշխատանքներից հետո ավելացումը տարբեր է տարեկան ավելացումից և չի ենթարկվում տարեկան տոկոսային սահմանաչափին: Վեճերի մեծ մասը որոշող տարբերությունը բարելավման և պահպանման միջև է . ֆիզիկական փոփոխությունները կամ լրացումները, որոնք մեծացնում են բնակարանի հաճույքը, ինչպիսիք են ներկառուցված կենցաղային տեխնիկան, նոր լոգարանի սարքավորումները, մեկուսացումը և այլ էներգետիկ միջոցառումները, կարող են արդարացնել աճը: Փոխարինումն ու վերանորոգումը չեն կարող, քանի որ գույքը լավ վիճակում պահելն այն է, ինչ արդեն իսկ վճարվում է վարձավճարով:

Եթե ​​տանտերը ցանկանում է վերանորոգել զբաղեցված բնակարանը, BW հոդված 7:220-ը պահանջում է ողջամիտ առաջարկ ՝ գրավոր փաթեթ, որը նշում է աշխատանքները, խափանումները, ցանկացած փոխհատուցում և առաջարկվող նոր վարձավճարը: Վարձակալը, որը մերժում է ողջամիտ առաջարկը, կարող է հարկադրվել, իսկ վարձակալը, որը բախվում է անհիմն առաջարկի, չի կարող:

Եթե ​​կողմերը չեն կարողանում համաձայնության գալ վարձավճարի հետևանքի վերաբերյալ, նրանցից որևէ մեկը կարող է դիմել Հյուրհանձնաժողովին՝ աշխատանքների ավարտից հետո երեք ամսվա ընթացքում որոշում կայացնելու առաջարկվող աճի ողջամտության վերաբերյալ: Հյուրհանձնաժողովը ուղարկում է քննիչ, ստուգում է, որ աշխատանքներն իսկապես բարելավում են ապահովում, և համեմատում է աճը իրականում կատարված ծախսերի հետ: Այս ուղին գոյություն ունի ինչպես կարգավորվող, այնպես էլ միջին շուկայի հատվածներում (հոդված 7:255 BW), ինչպես նաև ազատ հատվածում (հոդված 7:255a BW), չնայած ազատ հատվածում արդյունքի չափման համար միավորների առաստաղ չկա:

Եկամտի կախված լրացուցիչ աճը

Միայն կարգավորվող սոցիալական հատվածում, տանտերը կարող է առաջարկել ավելի բարձր աճ որոշակի եկամտի մակարդակից բարձր տնային տնտեսությունների համար (հոդված 7:252a BW), որը արտահայտվում է ամսական ֆիքսված եվրոյի չափով, այլ ոչ թե տոկոսային արտահայտությամբ։

• Սովորական շեմից բարձր գոյություն ունեն երկու եկամտային խմբեր, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր սեփական ֆիքսված ամսական գումարը, այլ ոչ թե տոկոս։
• Եկամտի սահմանաչափերը, ամսական գումարները և հղման տարին սահմանվում են ամեն տարի և հրապարակվում են Հարկային հանձնաժողովի կողմից։ Գնահատումը կատարվում է նախորդ հարկային տարվա տնային տնտեսության եկամտի, այլ ոչ թե ընթացիկի հիման վրա։
• 23 տարեկան չդարձած բնակվող երեխայի եկամուտը հաշվի չի առնվում, եթե այդ երեխայի ընդհանուր եկամուտը (վերզամելինկոմեն) մնում է հրապարակված սահմանաչափից ցածր։
• Քրոնիկ հիվանդություններով և հաշմանդամություն ունեցող վարձակալների նշանակված խմբերը ազատված են։

Տանտերը պետք է ստանա եկամտի ցուցում Belastingdienst-ից և կցի այն առաջարկին: Դրա բացթողումը առաջարկը դարձնում է թերի, ինչի հետևանքով սովորաբար աճը չի ընդունվում: Առավելագույն աճերը կարող են չհամարվել կուտակային. տանտերը վերցնում է կամ սովորական տոկոսը, կամ եկամտից կախված գումարը, ոչ թե երկուսն էլ: Քանի որ շեմերը և գումարները փոխվում են ամեն տարի, ստուգեք Huurcommissie-ի կողմից հրապարակվող աղյուսակը այն տարվա համար, որում աճը պետք է ուժի մեջ մտնի:

Վարձավճարի նվազում. հայելային պատկերը, և հաճախ ավելի ուժեղ քայլը

Վարձակալները հակված են պաշտպանողական մտածել տարեկան բարձրացման վերաբերյալ, մինչդեռ ավելի լավ հարց է առաջանում՝ արդյոք վարձավճարը երբևէ օրինական է եղել։ Կարգավորվող և միջին շուկայական հատվածներում վարձավճարը չի կարող գերազանցել բնակարանի կողմից ստացված առավելագույն միավորները։ Եթե այն գերազանցում է, վարձակալը ոչ միայն պետք է դիմադրի բարձրացմանը, այլև առաջարկի նվազեցում ։

BW 7:254 հոդվածի համաձայն՝ ընթացակարգը արտացոլում է բարձրացման ընթացակարգը։ Վարձակալը գրավոր առաջարկ է ուղարկում, որում նշվում են գործող լրիվ վարձավճարը, առաջարկվող ցածր վարձավճարը, նվազեցումը և ուժի մեջ մտնելու ամսաթիվը, որը չի կարող լինել առաջարկն ուղարկելուց հետո երկու լրիվ օրացուցային ամսից շուտ։ Եթե վարձատուն հրաժարվում է կամ չի պատասխանում, վարձակալը դիմում է Վարկային հանձնաժողովին որոշում կայացնելու համար և պետք է դա անի առաջարկվող նվազեցման ամսաթվից հետո վեց շաբաթվա ընթացքում։ Վարձակալը շարունակում է վճարել գործող վարձավճարը մինչև որոշման ընդունումը։

Երբ միավորները ցույց են տալիս զգալի գերավճար, այս ուղին արժե շատ ավելի, քան ինդեքսավորման տոկոսային կետը, և այն կարող է համակցվել թերությունների հետ կապված հայցի հետ։ Միավորների ստուգումը պետք է լինի առաջին քայլը, երբ կարգավորվող կամ միջին շուկայի վարձակալը կասկածի տակ է դնում իր վարձավճարը։

Ինչը տանտերը չի կարող անել

• Տասներկու ամսվա ընթացքում մեկից ավելի անգամ ավելացնել։ Նույն տասներկուամսյա ժամանակահատվածում երկրորդ բարձրացումը անվավեր է (BW հոդված 7:251), անկախ պայմանագրից։
• Աճ որոշակի ժամանակահատվածում՝ առանց պայմանագրային հիմքի։ Միջին շուկայի և ազատ հատվածներում ինդեքսավորման կետի բացակայությունը նշանակում է տարեկան աճի բացակայություն ամբողջ ժամկետի համար։
• Աճեցնել՝ հրաժարվելով երկարաձգելուց։ Հոլանդիայում անորոշ ժամկետով կնքված բնակելի տարածքի վարձակալության պայմանագիրը չի դադարեցվում և չի կարող «երկարաձգվել» նոր պայմաններով՝ տանտիրոջ ընտրությամբ: Վարձակալին ավելի բարձր վարձավճարի և վարձակալությունից հեռանալու միջև ընտրություն կատարելը վարձավճարի բարձրացման օրինական ուղի չէ. վարձակալության դադարեցումը պահանջում է օրենքով սահմանված հիմքեր, իսկ եթե վարձակալը համաձայն չէ, դատարանի որոշում:
• Վերականգնել աճը՝ սպասարկման վճարներ. Վարձավճարը սպասարկման վճարների կամ ամբողջական գնի մեջ ներառելը չի ​​դիմանում ուսումնասիրությանը:
• Անտեսեք առարկությունը։ Կարգավորվող և միջին շուկայի հատվածներում տանտերը չի կարող միակողմանիորեն մերժել առարկությունը. առաջ շարժվելու միակ ճանապարհը Հողային հանձնաժողովն է՝ վեց շաբաթվա ընթացքում։

Գործնական ուղեցույց

Վարձակալների համար։ Սկզբում ստուգեք հատվածը, ապա թվաբանությունը, ապա ձևականությունները՝ այդ հերթականությամբ, քանի որ ձևական թերությունը չեղյալ է հայտարարում աճը՝ անկախ տոկոսից։ Նշեք երկու վերջնաժամկետները՝ առարկեք մինչև ուժի մեջ մտնելու ամսաթիվը կարգավորվող և միջին շուկայի հատվածներում և չորս ամսվա ընթացքում դիմեք Huurcommissie-ին՝ պայմանագրային ինդեքսավորման համար։ Եթե ձեր ազատ հատվածի վարձակալության պայմանագիրը ինդեքսավորմանը ավելացնում է 3%-ից բարձր լրացուցիչ վճար, վճարելուց առաջ խորհրդակցեք։ Եվ կատարեք միավորների ստուգում, նույնիսկ եթե աճը ճիշտ է թվում։

Վարձատուների համար։ Ստուգեք ձեր ձևանմուշը. գերավճարի կետը, որը կազմվել է Hoge Raad-ի 2024 թվականի որոշումից առաջ, իրական պարտավորություն է։ Ուղարկեք առաջարկները վաղ, գրավոր՝ նշելով ներկայիս վարձավճարը, նոր վարձավճարը, ուժի մեջ մտնելու ամսաթիվը և առարկության ուղին, և պահեք ուղարկման ապացույցը։ Կցեք հարկային մարմնի հաշվետվությունը եկամտից կախված ցանկացած աճի վերաբերյալ։ Եթե վարձակալը առարկում է, անմիջապես գրանցեք վեցշաբաթյա Huurcommissie վերջնաժամկետը՝ բաց թողնելով այն ամբողջ տարին։