Վարձավճարների պարտքերը Նիդեռլանդներում. ինչ կարող են և ինչ չեն կարող անել տանտերերը

Նիդեռլանդներում վարձավճարի պարտքերը տանտիրոջը վճարման պահանջ են տալիս, իսկ եթե դրանք շարունակվում են, վարձակալության պայմանագիրը լուծարելու հիմք։ Այն, ինչ նրանք երբեք չեն տալիս, միայնակ գործելու իրավունքն է։ Կառուցված անշարժ գույքի համար, Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:231 հոդվածը վարձակալության պայմանագրի լուծարումը վերապահում է դատարանին, և վարձակալը կարող է հեռացվել միայն դատական ​​կատարածուի կողմից կիրառված վճռի հիման վրա։ Գործնականում, մոտ երեք ամսվա վարձավճարի պարտքը այն պահն է, երբ ենթաշրջանային դատարանը (kantonrechter) պատրաստ է լուծարել վարձակալության պայմանագիրը և հրաման տալ վտարման։

Սա տանտիրոջը թողնում է նեղ, բայց արդյունավետ ճանապարհ՝ պատշաճ կերպով հաստատել չկատարված գումարը, ուղարկել օրենքով սահմանված պահանջագիր, կատարել բնակելի տարածքների վարձակալության համար կիրառելի հաշվետվության պարտականությունը, ապա վճարման, լուծարման և վտարման հայց ներկայացնել ենթաշրջանային դատարան: Այդ ճանապարհից դուրս ամեն ինչ՝ սկսած կողպեքների փոփոխությունից մինչև ջեռուցման անջատումը, հիմնավոր պահանջ ներկայացրած տանտիրոջը վերածում է պատասխանողի:

Այս հոդվածը սահմանում է, թե երբ է վարձակալը իրավաբանորեն խախտում պարտավորությունները, ինչ պետք է պարունակի պահանջագիրը, ինչպես է ենթաշրջանային դատարանը կիրառում BW 6:265 հոդվածի բացառությունը, որքան է տևում ընթացակարգը և ինչպես է գումարը հետ գանձվում հետագայում: Այն նաև ներառում է վարձակալի կողմից ներկայացված պաշտպանական միջոցները և արգելված գործողությունները՝ անկախ պարտքի չափից:

Երբ վարձակալը պարտավորությունները չի կատարում

Վարձակալը պարտավոր է վճարել վարձավճարը համաձայնեցված ժամկետում՝ համաձայն BW 7:212 հոդվածի: Եթե վարձակալության պայմանագրում սահմանվում է վճարման ֆիքսված ամսաթիվ, և գործնականում յուրաքանչյուր հոլանդական վարձակալության պայմանագիր դա անում է, այդ ամսաթվի լրանալը վարձակալին դնում է խախտման մեջ՝ համաձայն BW 6:83 հոդվածի, օրենքի ուժով, առանց որևէ հիշեցման անհրաժեշտության: Չվճարումը այն պահն է, որից սկսվում է հաշվարկվել օրենքով սահմանված տոկոսները, և որից վարձակալը պատասխանատու է ուշացման հետևանքով պատճառված վնասի համար:

Առաջնահերթ է պարտքերի ճշգրիտ սահմանումը, քանի որ դատարանը կստուգի պահանջվող գումարը։ Ամսական նշեք, թե որքան էր պարտքը, որքան է ստացվել և որ ամսաթվին, և համաձայնեցրեք դա բանկային քաղվածքների հետ։ Տարբերակեք հիմնական վարձավճարը սպասարկման վճարների և կոմունալ ծառայությունների համար կանխավճարներից, քանի որ չկարգավորված տարեկան սպասարկման վճարի քաղվածքը վեճի հաճախակի աղբյուր է և նույնը չէ, ինչ չվճարված վարձավճարը։ Եթե կողմերը համաձայնության են եկել վճարման պայմանավորվածության կամ ժամանակավոր նվազեցման շուրջ, գրանցեք այն գրավոր և ստորագրեք. վարձակալները պարբերաբար օգտագործում են չփաստաթղթավորված զիջումը որպես ապացույց, որ պարտքերն ընդունվել են։ Նույնը վերաբերում է ժամանակավոր վարձակալության շուրջ պայմանավորվածություններին , որտեղ հաճախ վիճարկվում են ավարտի ամսաթիվը և վերջնական ժամանակահատվածի համար վճարման ենթակա վարձավճարը։

Վարձակալության պայմանագրում ֆիքսված վճարման ամսաթիվը նշանակում է, որ վարձակալը չի ​​կատարում պարտավորությունները դրա ավարտից հաջորդ օրը՝ առանց հիշեցման։

Վարձակալության պայմանագիրն ինքնին չի կարող ընդլայնել այս իրավունքները: Հոլանդական վարձակալության մասին օրենքը, որը ներկայացված է 7-րդ գրքի, 4-րդ վերնագրի BW բաժնում, մեծ մասամբ պարտադիր է բնակելի տարածքների վարձակալության համար, ուստի այն կետը, որը թույլ է տալիս տանտիրոջը դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը կամ վերադառնալ գույք առանց դատարանի որոշման, անվավեր է: Այդ սկզբունքն ավելի մանրամասն ներկայացված է վարձակալության մասին օրենքի դրույթների մեր ակնարկում :

Պահանջ-նամակ և օրենքով սահմանված տասնչորսօրյա ծանուցում

Չնայած չկատարումը կարող է առաջանալ ավտոմատ կերպով, գործնականում գրավոր պահանջը պարտադիր է և օրենքով պարտադիր է, նախքան դատական ​​​​արտադատական ​​​​ծախսերի գանձումը: Երբ վարձակալը սպառող է, BW 6:96 հոդվածը սահմանում է ձևը. վարձատուն նախ պետք է գրավոր ծանուցում ուղարկի վարձակալին, որը նրան տալիս է առնվազն տասնչորս օր, հաշվարկված ստացման օրվանից, առանց որևէ լրացուցիչ ծախսերի վճարելու համար, և այդ ծանուցումը պետք է նշի գանձման ծախսերի գումարը, որը կգանձվի, եթե վճարումը չկատարվի: Ժամկետը սխալ հաշվարկող կամ գումարը բաց թողնող ծանուցումը վարձատուին իրավունք չի տալիս այդ ծախսերին, և դատարանները ստուգում են այս կետը իրենց սեփական նախաձեռնությամբ:

Պատշաճ կերպով կազմված պահանջագրի նամակում նշվում են վարձակալը և գույքը, պարտքերը բաժանվում են ամիսների, նշվում է ընդհանուր գումարը՝ ներառյալ տոկոսները, նշվում է վճարման ժամկետը և օգտագործվող հաշիվը, նշվում են վճարումը չկատարելու դեպքում գանձման ծախսերը և հայտարարվում է դատական ​​​​վարույթի սկսվելու մասին: Ուղարկեք այն փոստով և էլեկտրոնային փոստով, և պահեք ուղարկման ապացույցը. ծանուցումը վարձակալին հասնելու ապացուցման բեռը կրում է տանտերը:

Հաշվետվության պարտականությունը բնակելի տարածքների վարձակալության համար

Բնակելի տարածքների տանտերերն ունեն առանձին օրենսդրական պարտավորություն, որը պարբերաբար անտեսվում է: «Մունիցիպալ պարտքերի օգնության մասին» օրենքով (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) ներմուծված պարտքերի վաղ հայտնաբերման կանոնների համաձայն՝ վարձավճարի պարտքերի հետ կապված տանտերը, վարձակալի հետ կապվելու և պարտքերի հետ կապված օգնություն առաջարկելու ջանքեր գործադրելուց հետո, պետք է այդ պարտքերի մասին զեկուցի քաղաքապետարանին, որպեսզի վերջինս կարողանա օգնություն ցուցաբերել: Զեկույցը չի կասեցնում տանտիրոջ պահանջը, սակայն այն չներկայացնելը կարող է պահանջվել տանտիրոջից, որը հետագայում կդիմի դատարան՝ լուծելու վարձակալության պայմանագիրը, հենց այն պատճառով, որ դատարանը կշռադատում է վարույթի սկսվելուց առաջ գործադրված ջանքերը:

Լուծարումը և վտարումը կատարվում են ենթաշրջանային դատարանի միջոցով

Վարձակալը չի ​​կարող դատարանից դուրս լուծել կառուցված անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը: BW 7:231 հոդվածը թույլ է տալիս վարձակալի կողմից թույլ տրված թերության հիման վրա վարձակալի պայմանագրի լուծումը միայն դատական ​​որոշմամբ, բացառությամբ քաղաքապետի կողմից «Ափիոնի մասին» օրենքի համաձայն փակված տարածքների: Բոլոր վարձակալության վեճերը, անկախ վիճարկվող գումարից, քննվում են ենթաշրջանային դատարանի կողմից՝ Քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի (Rv) 93-րդ հոդվածի համաձայն: Գործը սկսվում է դատական ​​կարգադրիչի կողմից ներկայացված դատական ​​​​կանչի (dagvaarding) միջոցով, այլ ոչ թե միջնորդությամբ, և պահանջը սովորաբար ներառում է երեք կետ՝ պարտքերի վճարում՝ տոկոսների և ծախսերի հետ միասին, վարձակալության պայմանագրի լուծում և գույքի վտարում:

Բացառությունը 6:265 BW հոդվածում

Իրավական չափանիշը սահմանվում է BW 6:265 հոդվածով. յուրաքանչյուր չկատարում մյուս կողմին տալիս է լուծարման իրավունք, եթե չկատարումը, հաշվի առնելով դրա հատուկ բնույթը կամ աննշան նշանակությունը, չի արդարացնում լուծարումը և դրա հետևանքները: Այդ բացառությունը վկայակոչելու և հիմնավորելու բեռը կրում է վարձակալը: Գերագույն դատարանը հաստատել է, որ բավարար չափով լուրջ խախտման առանձին շեմ չկա. դատարանը կշռադատում է գործի բոլոր հանգամանքները այդ բացառության շրջանակներում:

Վարձավճարի պարտքերի դեպքում սա ստեղծում է բավականին կանխատեսելի պրակտիկա։ Երեք կամ ավելի ամսվա վարձավճարի պարտքերը սովորաբար դիտվում են որպես լուծարման արդարացնող ձախողում։ Այդ մակարդակից ցածր արդյունքը կախված է հանգամանքներից՝ վճարման պատմությունից, վարձակալի կողմից պահանջին արձագանքելուց, լսումներից առաջ, թե՞ ընթացքում պարտքերի մարումից, պարտքային օգնության առկայությունից և տունը կորցնելու անձնական հետևանքներից։ Վարձակալը, որը ամեն ինչ վճարում է դատավճռից առաջ, հաճախ խուսափում է լուծարումից, բայց դեռևս պարտավորվում է վճարել ծախսերը. վարձակալը, որը երկար ժամանակահատվածում բազմիցս պարտք է ունեցել, կարող է տունը կորցնել ավելի փոքր գումարով։

Երեք ամսվա պարտքը լուծարման գործնական չափանիշն է, այլ ոչ թե օրենսդրական կանոն. դատարանը բոլոր հանգամանքները կշռադատում է BW 6:265 հոդվածի բացառության ներքո։

Ինչպես է ընթանում ընթացակարգը

Դատական ​​​​հրամանագրի հանձնումից հետո վարձակալին հնարավորություն է տրվում արձագանքել, որին սովորաբար հաջորդում է բանավոր լսումը, որի ընթացքում դատարանը որոշում կայացնելուց առաջ քննարկում է հաշտության համաձայնագիրը: Վարձակալության չվճարման և վտարման վերաբերյալ առաջին ատյանի որոշումը սովորաբար կայացվում է մի քանի ամսվա ընթացքում, և դատարանը գրեթե միշտ այն հայտարարում է ժամանակավորապես կիրառելի, ուստի բողոքարկումն ինքնին չի դադարեցնում կատարումը: Դատավճիռը սահմանում է ժամկետ, որից հետո վարձակալը պետք է հեռանա, և վտարումն իրականացնում է դատական ​​​​կարգադրիչը, որը նախ հանձնում է դատավճիռը և որոշում է կայացնում վտարման մասին: Գործնական հաջորդականությունը, ներառյալ դատական ​​​​կարգադրիչի դերը և գործողության ծախսերը, նկարագրված է մեր հոդվածում, որը վերաբերում է վտարման օրինական գործընթացին :

Ժամանակավոր օգնության վարույթները (kort geding) հասանելի են այն դեպքերում, երբ իրավիճակը չի կարող սպասել, բայց դրանք կարճ ճանապարհ չեն սովորական պարտքերի համար: Ժամանակավոր օգնության դատավորը չի կարող լուծել վարձակալության պայմանագիրը և կհրամայի վտարում միայն այն դեպքում, երբ մեծ հավանականություն կա, որ հիմնական վարույթի դատարանը դա կանի, և երբ տանտերն ունի իրական անհետաձգելի շահագրգռվածություն, օրինակ, քանի որ պարտքերը զուգորդվում են անհարմարության կամ ենթավարձակալության հետ: Պարզ պարտքերի դեպքում ենթաշրջանային դատարանում ըստ էության վարույթները և՛ ավելի արագ են, և՛ ավելի անվտանգ:

Գումարի վերականգնում

Վարձակալության դադարեցումը, սակայն, չի մարում պարտքերը: Համաձայն BW 6:119 հոդվածի՝ օրենքով սահմանված տոկոսները հաշվարկվում են չվճարման պահից. բիզնեսների միջև կիրառվում է BW 6:119a հոդվածի ավելի բարձր առևտրային դրույքաչափը: Դատական ​​​​գործարքներից դուրս գանձման ծախսերը հետևում են կառավարության որոշմամբ սահմանված օրենքով սահմանված սանդղակին, որը հաշվարկվում է հիմնական գումարի վրա և ենթակա է սպառողների համար վերը նկարագրված տասնչորսօրյա ծանուցմանը: Դատարանը նաև որոշում է դատական ​​​​ծախսերի համար վճար, որը սահմանվում է ֆիքսված դրույքաչափերի համաձայն:

Դատավճիռ կայացնելուց հետո դատական ​​կատարածուն կարող է բռնագանձել աշխատավարձը, նպաստները, բանկային մնացորդները և շարժական գույքը՝ պարտապանին թողնելու համար նախատեսված պաշտպանված նվազագույն եկամտի սահմաններում: Եթե կա իրական ռիսկ, որ ակտիվները կանհետանան դատավճռից առաջ, տանտերը կարող է դիմել ժամանակավոր օգնության դատավորին՝ նախապես պաշտպանիչ բռնագանձում կիրառելու թույլտվություն ստանալու համար: Ավանդը կարող է հաշվանցվել պարտքերի հետ, սակայն կիրառվում են «Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքի (Wet goed verhuurderschap) կանոնները. ավանդը չի կարող գերազանցել երկու ամսվա վարձավճարը և պետք է վերադարձվի կամ հաշվառվի օրենքով սահմանված կարճ ժամանակահատվածում: Եթե վարձակալը ենթարկվում է օրենքով սահմանված պարտքի վերակառուցման, ընդունումից առաջ եղած պարտքերը ընկնում են այդ սխեմայի մեջ և այլևս չեն կարող անհատապես գանձվել, մինչդեռ հետագայում կուտակված վարձավճարը մնում է ամբողջությամբ վճարվող:

Ինչը տանտերը չի կարող անել

Ոչ մի պարտքի չափ չի թույլատրում ինքնօգնություն: Կողպեքները փոխելը, դուռը հանելը, մուտքի արգելափակումը, վարձակալի իրերը դրսում դնելը կամ ջուրը, էլեկտրաէներգիան կամ ջեռուցումն անջատելը անօրինական գործողություններ են՝ համաձայն BW 6:162 հոդվածի, իսկ վարձակալված տուն առանց թույլտվության մուտք գործելը նույնպես կարող է համարվել անօրինական մուտք (huisvredebreuk)՝ համաձայն Քրեական օրենսգրքի 138-րդ հոդվածի (Wetboek van Strafrecht): Նման միջոցառումների բախվող վարձակալը կարող է մի քանի օրվա ընթացքում ժամանակավոր օգնության ընթացակարգով վերականգնել մուտքի իրավունքը՝ վնասի և տուգանքի հետ միասին, իսկ տանտիրոջը կպարտադրվի վճարել ծախսերը: Օրենքն իր ձեռքն է վերցրել օրենքը, տանտերը նույնպես լուծարման վերաբերյալ հետագա նիստին ներկայանում է զգալիորեն ավելի թույլ դիրքում:

Առանձին կարգավորվում է ճնշումը, որը գերազանցում է սովորական գանձումը: «Լավ տանտիրոջ մասին» օրենքը պարտավորեցնում է տանտերերին զերծ մնալ սպառնալիքներից և պահանջում է, որ յուրաքանչյուր համայնք պահպանի հաշվետվության կետ, որտեղ վարձակալները կարող են բողոքներ ներկայացնել. համայնքապետարանները կարող են կիրառել վարչական միջոցներ և տուգանքներ: Հետևաբար, վարձակալին հեռանալուն ուղղված կրկնակի այցելությունները, սպառնալիքները կամ հաղորդագրությունները ստեղծում են ռիսկ, որը զուգորդվում է քաղաքացիական հայցի հետ, այլ ոչ թե նպաստում է դրան: Տանտիրոջ սպասարկման պարտավորությունները նույնպես մնում են անփոփոխ. վարձավճարի պարտքերը չեն կասեցնում թերությունները շտկելու պարտականությունը, ինչպես բացատրում է վարձակալների իրավունքների մեր ակնարկը :

Վարձակալված գույքը կարող է ազատ արձակել միայն դատական ​​կատարածուն, որը գործում է դատարանի որոշման հիման վրա։ Մնացած յուրաքանչյուր ուղի համարվում է անօրինական գործողություն։

Վարձակալի կողմից բարձրացվող պաշտպանություններ

Պաշտպանության կանխատեսումը հայցի նախապատրաստման մի մասն է: Ամենատարածվածը գույքի թերությունն է: Վարձակալը, որը հայտնել է թերության մասին և չի տեսնում դրա շտկումը, կարող է դիմել Վարձավճարի գնահատման հանձնաժողովին (Huurcommissie) վարձավճարի ժամանակավոր նվազեցման համար, և BW-ի 7:207 հոդվածը թույլ է տալիս նվազեցման պահանջ ներկայացնել թերության մասին հաղորդելու պահից: Վարձակալը չի ​​կարող պարզապես դադարեցնել վճարումը, և նվազեցումը նույնը չէ, ինչ պահելու իրավունքը, բայց լավ փաստաթղթավորված թերությունը պարբերաբար նվազեցնում է դատարանի կողմից ընդունվող պարտքերը:

Վարձավճարի մակարդակի կամ սպասարկման վճարի հաշվետվության վերաբերյալ վեճերը գործում են նույն կերպ. Վարձավճարի հանձնաժողովն իրավասություն ունի կարգավորվող և միջին շուկայի հատվածներում վարձավճարի մակարդակի, ինչպես նաև տարեկան սպասարկման վճարի հաշվետվության վերաբերյալ, և դրա որոշումը պարտադիր է երկու կողմերի համար, եթե նրանցից մեկը ժամանակին չի դիմում ենթաշրջանային դատարան: Եթե պարտքերը առաջացել են գույքի վրա կատարված աշխատանքների ընթացքում, իրավիճակը կարգավորվում է վերանորոգման կանոններով, այլ ոչ թե սովորական վճարման պարտավորությամբ. տանտիրոջ վերանորոգման առաջարկի և վարձակալի՝ զեղչի իրավունքի միջև հավասարակշռությունը ներկայացված է մեր « Վարձակալության շարունակականությամբ վերանորոգման մասին» հոդվածում :

Գործարար տարածքների վարձակալության գործարքները նույն դատավարական ուղին ենթաշրջանային դատարան տանող գործընթացում, սակայն էական կշռադատումը տարբեր է. բնակարանային շահը պաշտպանելու կարիք չկա, և դատարանը հիմնականում դիտարկում է առևտրային հարաբերությունները և վճարման պատմությունը: Պայմանագրային տույժային կետերը տարածված են այս վարձակալության պայմանագրերում և կարող են մեղմացվել դատարանի կողմից՝ համաձայն BW 6:94 հոդվածի, երբ տույժը անհամաչափ է: Առևտրային տարածքների տարբեր կատեգորիաների միջև եղած տարբերությունը և դրանից բխող հետևանքները բացատրվում են անշարժ գույքի և առևտրային վարձակալության օրենսդրության մեր համեմատության մեջ :

Ի՞նչ անել նախ

Գործեք վաղ և գրավոր: Ամսական կարգով գրանցեք պարտքերը, ուղարկեք պահանջագիր, որը համապատասխանում է BW 6:96 հոդվածի պահանջներին, հաշվետվություն ներկայացրեք այն քաղաքապետարանին, որտեղ վարձակալը բնակելի է, և գրանցեք ցանկացած վճարման պայմանավորվածություն ստորագրված փաստաթղթում, որտեղ նշված կլինի սովորական վարձավճարը գումարած պարտքի գումարը և թե ինչ է կատարվում, եթե վճարումը բաց է թողնված: Եթե պարտքերը հասնում են մոտ երեք ամսվա վարձավճարի՝ առանց գործող պայմանավորվածության, պատրաստեք վճարման, լուծարման և վտարման հայցը և ուղարկեք դատական ​​​​հայց: Ավելի երկար սպասելը հազվադեպ է բարելավում վերականգնման վիճակը, քանի որ վարձակալի կողմից իրատեսորեն մարվող պարտքերը նվազում են աճի հետ մեկտեղ:

Law & More խորհրդատվություն է տրամադրում տանտերերին և վարձակալներին վարձավճարների պարտքերի, պահանջագրերի և գանձումների, լուծարման և վտարման վարույթների վերաբերյալ ենթաշրջանային դատարանում, սպասարկման վճարի և վարձավճարի մակարդակի վեճերի, ինչպես նաև Huurcommissie-ում վարույթների վերաբերյալ: Մենք գնահատում ենք գործը, նշում, թե դատարանը, հավանաբար, ինչ է ընդունելու որպես լուծարման հիմք և իրականացնում ենք հետագա վարույթը և հարկադիր կատարումը: Եթե դուք բախվում եք վարձավճարների պարտքերի հետ, Կապ Law & More քննարկել դիրքորոշումը, նախքան անդառնալի քայլեր ձեռնարկելը։