Վերանորոգում՝ վարձակալության շարունակմամբ. ի՞նչ պետք է ընդունի վարձակալը։

Վերանորոգումը շարունակական վարձակալությամբ նշանակում է, որ վարձակալության ժամկետի ընթացքում տանտերը աշխատանքներ է կատարում գույքի վրա, իսկ վարձակալը մնում է այնտեղ: Հոլանդական օրենսդրությունը թույլ է տալիս դա. Հոլանդական քաղաքացիական օրենսգրքի (Burgerlijk Wetboek) 7:220 հոդվածի համաձայն՝ վարձակալը պետք է հանդուրժի անհետաձգելի աշխատանքները և համագործակցի վերանորոգման հետ միայն այն դեպքում, եթե տանտերը ներկայացրել է գրավոր և ողջամիտ առաջարկ: Վարձակալը չի ​​կորցնում վարձավճարի նվազեցման, վնասի փոխհատուցման և, եթե տեղափոխությունը անխուսափելի է, տեղափոխության ծախսերի համար օրենքով նախատեսված մասնակցության իրավունքը:

Almost every dispute turns on two questions: is this urgent maintenance or a renovation, and is the landlord’s proposal reasonable? This guide applies to rented homes; the position for business premises differs, as our article on Հոլանդական առևտրային վարձակալության օրենք բացատրում է:

Արդյո՞ք շտապ սպասարկումը տարբեր կերպ է դիտարկվում վերանորոգումից։

Այո։ Անհետաձգելի աշխատանքները (dringende werkzaamheden) պետք է թույլատրվեն, մինչդեռ վերանորոգումը (renovatie) ձեզ պարտավորեցնում է միայն այն դեպքում, եթե տանտիրոջ գրավոր առաջարկը ողջամիտ է։ Այս տարբերակումը առաջին հերթին պետք է սահմանվի, քանի որ յուրաքանչյուրին կից կանոնները տարբեր են։

Պե՞տք է թույլ տաք, որ անհետաձգելի աշխատանքները շարունակվեն։

Այո, դուք պետք է թույլատրեք դրանք, բայց դուք պահպանում եք վարձավճարի նվազեցման և վնասի փոխհատուցման ձեր պահանջները: Անհետաձգելի աշխատանքները այն աշխատանքներն են, որոնք չեն կարող ողջամտորեն հետաձգվել մինչև վարձակալության ժամկետի ավարտը:

Խափանված կաթսայի փոխարինումը, արտահոսող տանիքի վերանորոգումը, նստվածքի հետ կապված խնդիրների լուծումը, այլ աշխատանքների ընթացքում հայտնաբերված ասբեստի հեռացումը, մաշված խողովակաշարի վերանորոգումը. սրանք տանտիրոջ սպասարկման պարտականություններն են: Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:220 հոդվածի 1-ին կետը պարտավորեցնում է վարձակալին թույլատրել դրանք:

Toleration is not acceptance without consequence. The same provision preserves your claims for a rent reduction, dissolution of the lease where the loss of enjoyment is severe, and damages. A landlord who closes off your bathroom for three weeks may do the work, but cannot also expect the full rent.

If you refuse access for urgent works, the landlord can ask the subdistrict court for an order granting access, with the costs of the proceedings and any damage caused by the delay for your account. The better response to badly organised works is to insist in writing on proper facilities and to claim the reduction and damages the law already gives you.

Ե՞րբ պետք է համագործակցել վերանորոգման հետ։

Միայն այն դեպքում, երբ տանտերը ներկայացրել է գրավոր և ողջամիտ առաջարկ։ Եթե դուք համաձայն չեք, տանտերը պետք է դիմի ենթաշրջանային դատարան՝ դրա վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար։

Renovation is improvement rather than repair: better insulation, a new kitchen or bathroom, a heat pump, or demolition and replacement. Under article 7:220, paragraph 2 of the Civil Code, a landlord who wants to renovate while the lease continues must make the tenant a written proposal, and the tenant must cooperate only if it is reasonable.

Հիմնավորումը գնահատվում է բոլոր հանգամանքների հիման վրա։ Դրանք ներառում են աշխատանքի բնույթը և անհրաժեշտությունը, տանտիրոջ կողմից հետապնդվող շահերը, վարձակալի համար հետևանքները, անհարմարության տևողությունը և ինտենսիվությունը, առաջարկվող հարմարությունները և փոխհատուցումը, ինչպես նաև այն, թե արդյոք վարձավճարը հետագայում կբարձրանա։ Տանտիրոջ հաշվին երկու օրվա ընթացքում տանիքը մեկուսացնելու առաջարկը հեշտությամբ հիմնավորված է։ Չորս ամսվա ընթացքում տարեց վարձակալին բնակարանից զրկելու առաջարկը՝ առանց այլընտրանքային կացարանի և վարձավճարի զգալի բարձրացման հետ մեկտեղ, հիմնավորված չէ։

Եթե ​​վարձակալը հրաժարվում է համագործակցել վարձատուի կողմից ողջամիտ համարվող առաջարկի հետ, վարձատուն չի կարող ուժով մուտք գործել տարածք: Ճանապարհը ենթաշրջանային դատարանն է (kantonrechter), որը որոշում է, թե արդյոք առաջարկը ողջամիտ էր: Վարձատուն պետք է ապացուցի, որ դա այդպես էր: Հենց այդ պատճառով էլ առաջարկը պետք է լինի կոնկրետ. ինչ է արվելու, որ սենյակներում, որ ամսաթվերին, ինչ այլընտրանքային հարմարություններով, ինչ գնով վարձակալի համար և ինչ ազդեցություն կունենա վարձավճարի վրա:

Ինչպե՞ս է յոթանասուն տոկոսի կանոնը գործում տասը կամ ավելի տներից բաղկացած համալիրներում։

Եթե ​​վերանորոգվում են մեկ շենք կազմող առնվազն տասը բնակարաններ, առաջարկը համարվում է ողջամիտ, երբ վարձակալների առնվազն յոթանասուն տոկոսը համաձայն է։ Այն վարձակալը, որը համաձայն չէ, ութ շաբաթ ունի դատարանին դիմելու այլ որոշում կայացնելու համար։

Article 7:220, paragraph 3 of the Civil Code applies where the renovation concerns at least ten residential or business units that form a single structural unit.

A tenant who did not agree may ask the subdistrict court to rule that the proposal is not reasonable in their case, within eight weeks of the landlord’s written notice that seventy per cent has been reached. Let that period pass, and the proposal counts as reasonable in relation to you.

The seventy per cent is counted among the tenants of the units involved, not among those who attended a meeting, and the landlord must be able to prove the count. The presumption also does not extinguish your individual claims to compensation, a rent reduction or the moving costs contribution.

Engage before the seventy per cent count is taken: tenants who organise themselves early have real influence over the schedule, the facilities and the compensation. Our overview of վարձակալների իրավունքները Նիդեռլանդներում սահմանում է, թե ինչի վրա կարող եք պնդել։

Կարո՞ղ է տանտերը դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը՝ փոխարենը վերանորոգելու համար։

Միայն դատարանի միջոցով և միայն այն դեպքում, եթե վերանորոգումը հնարավոր չէ վարձակալի ներկայությամբ։ Վարձակալության դադարեցումը վերանորոգման նպատակով տարբերվում է վերանորոգումից՝ վարձակալության շարունակմամբ, և երաշխիքները զգալիորեն ավելի խիստ են։

Նիդեռլանդներում բնակելի տարածքի վարձակալության պայմանագիրը չի դադարում վարձատուի կողմից ծանուցման միջոցով։ Ծանուցումն ուժի մեջ է մտնում միայն վարձակալի համաձայնության դեպքում, կամ եթե դատարանը դադարեցնում է վարձակալության պայմանագիրը։ Դատարանը կարող է դա անել միայն Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:274 հոդվածում թվարկված հիմքերից մեկի դեպքում։ Այդ հիմքերից մեկը անհետաձգելի սեփական օգտագործման պայմանն է։ 7:274 հոդվածի 3-րդ կետը հստակորեն սահմանում է, որ սեփական օգտագործումը ներառում է բնակելի տարածքի վերանորոգումը, որը հնարավոր չէ առանց վարձակալության պայմանագրի դադարեցման։

«Հնարավոր չէ» բառերը հիմնական գործոնն են։ Բավարար չէ, որ դատարկ տիրապետումը ավելի էժան, արագ կամ ավելի հարմար լինի։ Վարձատուն պետք է համոզիչ կերպով հիմնավորի, որ նախատեսված աշխատանքը իրականում չի կարող իրականացվել վարձակալի տեղում գտնվելու դեպքում։ Կառուցվածքային քանդումը և վերակառուցումը սովորաբար համապատասխանում են պահանջներին։ Խոհանոցների և լոգարանների փոխարինումը սովորաբար չի համապատասխանում պահանջներին, քանի որ դա կարող է կազմակերպվել փուլերով՝ ժամանակավոր հարմարություններով։ Բացի այդ, դատարանը պետք է համոզված լինի, որ վարձակալը կարող է ձեռք բերել այլ հարմար կացարան, և այն կկշռադատի երկու կողմերի շահերը։

Where the lease is terminated on this ground, the court fixes a contribution towards the tenant’s removal and refurbishment costs. If the landlord plans to let the renovated property again on essentially unchanged terms, there is no own use and the renovation route applies instead. The վարձակալված գույքի վտարման գործընթացը always runs through the court, never through the Huurcommissie (Rent Tribunal).

Որքա՞ն գումար կարող է պահանջել վարձակալը։

Կան երեք առանձին իրավունքներ՝ տեղափոխման ծախսերի համար նպաստ, վարձավճարի նվազեցում և վնասի փոխհատուցում: Դրանք հաճախ շփոթվում են միմյանց հետ, բայց կարող են գոյություն ունենալ կողք կողքի և պահանջվել տարբեր ձևերով:

Ե՞րբ է պահանջվում ներդրում կատարել տեղափոխման ծախսերի համար։

Այն պարտք է, երբ վերանորոգումը իսկապես անհրաժեշտ է դարձնում վարձակալի տեղափոխությունը: Ինքնուրույն բնակելի տների համար օրենքը սահմանում է նվազագույն գումար:

Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:220 հոդվածի 5-րդ կետը պարտավորեցնում է տանտիրոջը մասնակցել տեղափոխության հետ կապված ծախսերին: Ինքնուրույն բնակելի տների համար օրենքով սահմանված նվազագույն չափը սահմանվում է նախարարական կանոնակարգով և ճշգրտվում է ամեն տարի մարտի 1-ին՝ սպառողական գների ինդեքսին համապատասխան: Օգտագործեք տեղափոխության տարվա համար հրապարակված թիվը, այլ ոչ թե ավելի հին հոդվածում կամ տանտիրոջ նամակում մեջբերված թիվը: Նույն տեղափոխության համար վարձակալի կողմից քաղաքապետարանից ստացված ցանկացած ներդրում կարող է հաշվանցվել դրա դեմ:

Relocation is necessary if essential facilities such as the kitchen, bathroom or heating will be out of use for a meaningful period, not merely because the work is unpleasant. A landlord who offers a temporary replacement home (wisselwoning) still owes the contribution, because it covers moving and refurnishing, not the rent of the substitute home.

A temporary home is normally provided under a separate use agreement, so that the original lease simply continues. Check before signing that it states that your lease remains in force, that you return to your own home after the work, and who pays the running costs in the meantime.

Ե՞րբ կարող եք վարձավճարի նվազեցում պահանջել աշխատանքների ընթացքում։

Դուք կարող եք պահանջել համաչափ նվազեցում, հենց որ տանտերը իմանա վայելքի կորստի մասին: Հայտնեք այդ մասին գրավոր, քանի որ դա ֆիքսում է մեկնարկի ամսաթիվը:

Under article 7:207 of the Civil Code a defect that diminishes your enjoyment entitles you to a proportionate rent reduction from the moment the landlord was notified or otherwise aware of it.

Two deadlines are strict. Before asking the Huurcommissie for a temporary reduction, you must give the landlord six weeks to remedy the defect. If you then wait more than six months after the notification, the reduction is limited to the six months before your request was submitted.

Ինչպե՞ս են փոխհատուցվում վնասի և լրացուցիչ ծախսերը։

Որպես սովորական վնասի փոխհատուցում, ստացականներով, և ոչ թե Huurcommissie-ի միջոցով: Վարձատուն պատասխանատու է, եթե վնասը պայմանավորված է վարձատուով կամ ներգրավված կապալառուներով:

Damaged furniture, ruined flooring, the extra cost of eating out while the kitchen is unusable and additional heating costs are claimed as ordinary damages; the Huurcommissie has no jurisdiction over them.

In social housing much of this is arranged in a social plan (sociaal plan) that the housing association negotiates with the tenants’ organisation: a nuisance allowance, the moving contribution, the temporary home and the right to return. It is an agreement rather than a statutory obligation, and it cannot take away the statutory minimum for moving costs.

Հնարավո՞ր է վարձավճարը բարձրացնել վերանորոգումից հետո։

Այո, բարելավումները կարող են արդարացնել վարձավճարի բարձրացումը: Կարգավորվող և միջին վարձավճարով տների համար աճը սահմանափակվում է միավորների համակարգով, և դուք կարող եք առաջարկել առաջարկվող բարձրացում, որը ստուգվում է Huurcommissie-ի կողմից:

For regulated homes, and since the Affordable Rent Act («Մատչելի վարձավճարի մասին» օրենք) of 1 July 2024 also for mid-rent homes, the maximum rent follows from the points system (հաղթանակի վկայական). Insulation, a new kitchen or a better energy label add points and therefore raise the maximum; above the regulated range, the lease terms decide.

A rent increase after improvements is a proposal, not a decision. The tenant of a regulated or mid-rent home who does not accept it can ask the Huurcommissie to test it against the points system and the annual maximum increase the government sets each year. Urgent maintenance does not by itself justify an increase.

Ազատականացված տների վարձակալները վարձակալության հարցում ավելի թույլ դիրքում են գտնվում և պետք է ուշադիր կարդան իրենց պայմանագիրը, քանի որ այնտեղ ինդեքսավորման կետը մեծապես որոշում է, թե ինչ կլինի։ Այդ կետը ստորագրելուց առաջ վերանայելը ամենաէժան պաշտպանությունն է, ինչպես նշված է պայմանագրերի վերաբերյալ իրավաբանական խորհրդատվության վերաբերյալ մեր նշումում։

Ի՞նչ պետք է կազմակերպի տանտերը աշխատանքի ընթացքում։

Տունը պետք է մնա բնակության համար պիտանի, անհրաժեշտ հարմարությունները պետք է շարունակեն գործել կամ փոխարինվեն, և անհարմարությունները պետք է սահմանափակվեն որքան հնարավոր է։ Այս սովորական պարտավորությունները չեն դադարեցվում նախագծի իրականացման պատճառով։

Water, electricity, heating and sanitation are essential facilities: if they are interrupted, the landlord must provide a workable alternative or accept that a rent reduction under article 7:207 is due. The landlord and contractors may not enter without your agreement except in an emergency; appointments belong in writing.

Noise, dust and working hours are governed by the environmental rules for construction work and any permit conditions. Beyond those, the landlord must limit nuisance with measures such as dust screens, a temporary kitchen or furniture storage, and remains responsible towards you for the contractors. The quality of the work itself is a matter of Նիդեռլանդների շինարարական իրավունք; our guidance for շինարարներ և կապալառուներ covers that side.

Since 1 July 2023 the Good Landlordship Act (Լավ վարձակալության ակտ) requires landlords to inform tenants in writing about their rights and prohibits intimidation. It is enforced by the municipality, not the Huurcommissie, and gives tenants no veto over renovation. A landlord who uses the works to pressure a tenant into leaving acts in breach of it.

The deposit covers damage caused by the tenant, not the works or damage caused by contractors. A dated photo record or a joint inspection report before the work starts protects both parties.

Կարևոր է, թե արդյոք ձեր տանտերը բնակարանային միավորում է, թե՞ մասնավոր սեփականատեր։

Օրենսդրական կանոնները նույնն են յուրաքանչյուր տանտիրոջ համար։ Տարբերությունը նրանց շուրջ խորհրդակցական գործընթացն է, որն ավելի զարգացած է սոցիալական բնակարանաշինության դեպքում։

Article 7:220 of the Civil Code applies to every landlord. In the social sector, the Tenants and Landlords Consultation Act (Wet op het overleg huurders verhuurder) also gives a recognised tenants’ organisation the right to information, consultation and advice on renovation plans, before the seventy per cent count is taken.

Private tenants have the same statutory rights but usually exercise them individually, so the written proposal is the document everything is measured against. The seventy per cent rule applies to private complexes of ten or more units as well. Our overview of ձեր իրավունքները որպես վարձակալ applies to both sectors; the differences with business tenancies are set out in our comparison of գույքային իրավունք և առևտրային վարձակալության իրավունք.

Landlords with temporary leases should check their position before starting work, see our article on ժամանակավոր անշարժ գույքի վարձակալություն. Investors should factor the tenant position into the valuation, as discussed in Հոլանդական անշարժ գույք և Նիդեռլանդների սեփականության իրավունքի տարածված թերությունները.

Որտե՞ղ են լուծվում վերանորոգման հետ կապված վեճերը։

Կարգավորվող և միջին վարձավճարով տների վարձավճարների մակարդակը, վարձավճարի բարձրացումը, սպասարկման վճարները և վարձավճարի ժամանակավոր նվազեցումները լուծվում են Huurcommissie-ի կողմից: Մնացած ամեն ինչ լուծվում է ենթաշրջանային դատարանում: Կարևոր է ճիշտ դատարանի ընտրությունը, քանի որ երկու մարմիններն էլ ունեն խիստ բաժանված լիազորություններ:

The Huurcommissie deals with the rent level, a proposed increase, service charges and a temporary rent reduction for a defect in regulated and mid-rent homes. It charges a fee, which is refunded to a tenant who succeeds, and its decisions bind both parties unless one of them goes to the subdistrict court within the period stated in the decision.

The subdistrict court decides whether a renovation proposal is reasonable, whether the tenant must cooperate, whether the lease may be terminated, and claims for damages. Summary proceedings (կարճ գծապատկեր) are available when work has started that should not have started. If your complaint concerns the way proceedings were handled rather than the outcome, you can բողոք ներկայացնել դատարան.

Most renovation disputes are about scheduling, facilities and money, and are often solved faster by negotiation. միջնորդություն is a realistic option because the tenancy usually continues for years.

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես վարձակալ։

Your position depends on the written proposal and on the deadlines of article 7:220 and article 7:207 of the Civil Code. Check these points:

• Check whether the work is urgent maintenance or renovation, and whether you received a written proposal.
• Check the proposal for dates, rooms, alternative facilities, compensation and the effect on the rent.
• In a complex of ten or more units, note the date of the seventy per cent notice; the eight-week period runs from then.
• Report every loss of enjoyment in writing and keep a log of the days without essential facilities.
• Photograph the home before and during the work and keep receipts for every extra expense.
• Confirm oral promises by email the same day.

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես տանտեր։

A renovation that is not properly prepared ends up before the subdistrict court, where you must prove that your proposal was reasonable. Advice at the preparation stage is usually more useful than in litigation, as our note on working with գույքային իրավունքի մասնագետներ explains. Check these points:

• Make a specific written proposal: the work, rooms, dates, alternative facilities, compensation and rent effect.
• Keep proof of when and to whom the proposal was sent.
• For ten or more units, record each tenant’s consent so that you can prove the seventy per cent count.
• Budget at least the statutory moving costs contribution for every tenant who has to move out.
• For a housing association: involve the recognised tenants’ organisation before presenting the plan.
• Have a joint inspection report drawn up before the work starts.

What can we do for you with renovation with continued tenancy?

մեր վարձակալության փաստաբաններ advise landlords, housing associations and tenants; read more about our tenancy lawyers in Eindhoven և Amsterdam and our approach to Հոլանդական սեփականության և վարձակալության իրավունք:

• We draft a renovation proposal, or assess one you received, against article 7:220 of the Civil Code.
• We run or check the seventy per cent procedure and the eight-week period.
• We negotiate a social plan with the housing association or the tenants’ organisation.
• We claim or resist a rent reduction, damages and the moving costs contribution.
• We conduct proceedings before the Huurcommissie or the subdistrict court, including summary proceedings.

Ամփոփում

• Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:220 հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ անհետաձգելի աշխատանքները պետք է թույլատրվեն, սակայն դուք պահպանում եք վարձավճարի նվազեցման, լուծարման և վնասի փոխհատուցման վերաբերյալ ձեր պահանջները։
• Վերանորոգումը ձեզ պարտավորեցնում է միայն այն դեպքում, եթե տանտիրոջ գրավոր առաջարկը ողջամիտ է. տասը կամ ավելի բնակարաններից բաղկացած համալիրում յոթանասուն տոկոս համաձայնությունը ստեղծում է ողջամտության ենթադրություն, որը դուք կարող եք վիճարկել ութ շաբաթվա ընթացքում։
• Վերանորոգման նպատակով վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելը հնարավոր է միայն դատարանի միջոցով և միայն այն դեպքում, եթե աշխատանքը չի կարող կատարվել վարձակալի ներկայությամբ (հոդված 7:274, կետ 3):
• Տեղափոխման ծախսերը, վարձավճարի նվազեցումը և վնասի փոխհատուցումը առանձին պահանջներ են. թերությունների մասին գրավոր տեղեկացրեք և հետևեք Huurcommissie-ի վեցշաբաթյա և վեցամսյա ժամկետներին։
• Կարգավորվող և միջին վարձավճարով տների վարձավճարի և ժամանակավոր վարձավճարի նվազեցման հարցերը քննարկվում են Huurcommissie-ի կողմից, իսկ հիմնավորվածության, պայմանագրի դադարեցման և վնասի հատուցման հարցերը՝ ենթաշրջանային դատարանի կողմից։

Հաճախակի տրվող հարցեր