Անշարժ գույքի փաստաբան Նիդեռլանդներում. ինչ է անում vastgoedadvocaat-ը

Նիդեռլանդներում անշարժ գույքի փաստաբանը ՝ vastgoedadvocaat-ը, փաստաբան է, որը գործում է մեկ կողմի անունից անշարժ գույքի հետ կապված հարցերում՝ վերանայելով և բանակցելով գնման պայմանագրի շուրջ, իրականացնելով գույքի իրավական հետաքննություն և վարելով վարույթներ, երբ վեճ է առաջանում: Սա տարբերվում է քաղաքացիական իրավունքի նոտարի (notaris) գործառույթից, որը կատարում է փոխանցման ակտը և պետք է անաչառ մնա գնորդի և վաճառողի միջև, և անշարժ գույքի գործակալից (makelaar), որը գտնում և բանակցում է, բայց չի տալիս իրավաբանական խորհրդատվություն: Միայն փաստաբանն է պարտականություն կրում բացառապես ձեր առջև:

Ի՞նչ է անում անշարժ գույքի փաստաբանը, որ չեն անում նոտարը և գործակալը

Հոլանդական անշարժ գույքի գործարքներում ներգրավված են երեք մասնագետներ՝ իսկապես տարբեր լիազորություններով, և նրանց շփոթեցնելը ամենատարածված պատճառն է, որ գնորդը չափազանց ուշ է հայտնաբերում խնդիրը։ Նոտարը պետական ​​պաշտոնյա է, որը նշանակվում է թագավորական հրամանագրով։ Նոտարը կազմում և կատարում է փոխանցման ակտը (akte van levering) և գրավի ակտը (hypotheekakte), գրանցում է դրանք Կադաստրում (Kadaster), ստուգում է սեփականության իրավունքը և գրանցված ցանկացած խոչընդոտ, և կառավարում է գնման գինը երրորդ կողմի հաշվի միջոցով։ Նոտարը պարտավոր է տեղեկացնել երկու կողմերին էլ և չի կարող կողմ լինել, ինչը նշանակում է, որ նոտարը ձեզ կասի, թե ինչ է ասվում կետում, բայց չի ասի, թե արդյոք դուք պետք է այն ընդունեք։

Անշարժ գույքի գործակալն աշխատում է նրա համար, ով նրան վարձել է: Վաճառքի գործակալը պարտականություններ ունի վաճառողի, այլ ոչ թե ձեր նկատմամբ, իսկ գնման գործակալը խորհրդատվություն է տրամադրում գնի, վիճակի և բանակցությունների վերաբերյալ, այլ ոչ թե իրավական ռիսկերի: Ոչ մեկը լիազորված չէ վարույթ վարել:

Իրավաբանը զբաղեցնում է նրանց միջև ընկած տարածքը։ Հոլանդական սեփականության իրավունքում դա նշանակում է սեփականության իրավունքի և դրա վրա գրանցված սահմանափակումների ուսումնասիրություն, նախագծային և թույլտվության դիրքի ստուգում, սեփականության համապատասխանության գնահատում խոստացվածի հետ, վճռական պայմանների կազմում կամ փոփոխում, խորհրդատվություն այն մասին, թե ինչից կարելի է հրաժարվել և ինչ ռիսկով, և, եթե դա տեղի ունենա, պարտականությունների չկատարման մասին ծանուցում տրամադրել, ժամանակավոր միջոցառում կիրառել կամ հայց ներկայացնել։ Իրավաբանը նաև երեքից միակն է, ով կապված է մասնագիտական ​​գաղտնիության սկզբունքով և կարող է դատական ​​​​գործընթացներ վարել ձեր անունից։

Երեք դերերի համեմատություն

Գործնականում նոտարի ներգրավվածությունը չի փոխարինում խորհրդատվությանը: Երբ գործը հասնում է նոտարին, գնման պայմանագիրը սովորաբար ստորագրված է, և վճռական պայմանները լրացել են, ուստի փաստաբանի կողմից առավելագույն արժեք ավելացնող պահը պայմանագրի ստորագրումից առաջ է, այլ ոչ թե դրանից հետո: Տուն գնելիս հոլանդացի նոտարի դերի մասին մեր ուղեցույցը ներկայացնում է, թե ինչ է ստուգում և ինչ՝ ոչ նոտարը:

Երբ ձեզ անշարժ գույքի փաստաբան է պետք

Բնակարանի յուրաքանչյուր գնում չի պահանջում փաստաբանի մասնակցություն: Սովորական պայմաններով և առանց անսովոր սեփականության իրավունքի դիրքորոշման մոդելային պայմանագրով բնակարանի ստանդարտ գնումը սովորաբար բավականին լավ է կարգավորվում գործակալի և նոտարի կողմից: Ստորև ներկայացված իրավիճակները տարբեր են, քանի որ դրանցից յուրաքանչյուրում ռիսկը իրավական է, այլ ոչ թե առևտրային, և սխալ թույլ տալու արժեքը չափվում է տասնյակ հազարավոր եվրոներով կամ գույքի օգտագործման տարիներով:

Առևտրային անշարժ գույքը ամենապարզ դեպքն է: Գրասենյակի, խանութի, պահեստի կամ խառը օգտագործման շենքի գնումը ներառում է վարձակալության իրավունք, նախագծման իրավունք, հողի և շրջակա միջավայրի պատասխանատվություն, ԱԱՀ-ի և փոխանցման հարկի փոխազդեցություն, և հաճախ արդեն իսկ գոյություն ունեցող վարձակալ, որի իրավունքները պարտավորեցնում են ձեզ որպես նոր սեփականատիրոջ: Բնակարանային մոդելային պայմանագիրը պարզապես չի կազմվում դրա համար:

Երկրորդ դեպքը զարգացման և վերանորոգման նախագծերն են: Երբ գնման արժեքը կախված է շինարարության, ընդլայնման կամ գույքի օգտագործման փոփոխության թույլտվությունից, պայմանագիրը ձեզ պարտավորեցնելուց առաջ պետք է ստուգվի նախագծային դիրքորոշումը, և պայմանագրին անհրաժեշտ է թույլտվությանը կցված պայման: « Շրջակա միջավայրի և պլանավորման մասին» օրենքի համաձայն շրջակա միջավայրի թույլտվության մեր ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչի համար պետք է դիմել և որքան ժամանակ է պահանջվում:

Մնացած դեպքերը հետևում են նույն տրամաբանությանը։ Կալվածքում ձեռք բերված գույք, որտեղ մի քանի ժառանգորդներ պետք է համագործակցեն, և կալվածքը կարող է դեռևս չկարգավորված լինել։ Երկարաժամկետ վարձակալության (erfpacht) պայմանագրով պահվող գույք, որտեղ հողի վարձավճարը, վերանայման ամսաթվերը և քաղաքապետարանի ընդհանուր պայմանները որոշում են գույքի իրական արժեքը։ Շենքերի բաժանումը բնակարանային իրավունքների, որտեղ բաժանման ակտը և սեփականատերերի միությունը կրում են պարտավորություններ, որոնք անցնում են ձեզ։ Գնումները արտասահմանում բնակվող գնորդի կողմից, որտեղ նույնականացումը, ֆինանսավորումը և հոլանդական ու օտարերկրյա օրենսդրության փոխազդեցությունը ժամանակ են պահանջում։ Եվ ցանկացած գործարք, որտեղ վաճառողը երբեք չի ապրել գույքում և, հետևաբար, վաճառում է թերությունների համար պատասխանատվությունը բացառող կետով։

Եթե ​​դուք գնում եք կատարում որպես անհատ և ցանկանում եք իմանալ, թե ինչ պաշտպանություն ունեք, մեր ուղեցույցները՝ Նիդեռլանդներում որպես արտասահմանցի տուն գնելու և տուն միասին գնելու վերաբերյալ , անդրադառնում են առավել հաճախ առաջացող իրավիճակներին։

Գնման պայմանագիր՝ գրավոր ձև, սառեցման ժամկետ և պայմաններ

Գնման պայմանագիրը (koopovereenkomst) սահմանում է գինը, փոխանցման ամսաթիվը, ինչ է ներառված, ով ինչ ծախսեր է կրում և ինչ է պատահում, եթե կողմերից որևէ մեկը չկատարի պարտավորությունները: Հոլանդական օրենսդրության երկու կանոններ կարգավորում են, թե ինչպես է սկսվում տան վաճառքը մասնավոր գնորդին, և երկուսն էլ հաճախ սխալ են հասկացվում:

Առաջինը գրավոր ձևի պահանջն է: Բնակարանի վաճառքը գնորդին, որը ֆիզիկական անձ է և չի գործում մասնագիտական ​​կամ գործարար գործունեության շրջանակներում, պետք է գրանցվի գրավոր: Մինչև գրավոր համաձայնագիրը երկու կողմերի կողմից ստորագրվելը, չկա կիրառելի պայմանագիր, անկախ նրանից, թե որքան ամուր է թվում բանավոր համաձայնագիրը կամ էլեկտրոնային նամակների փոխանակումը: Սա երկու կողմերի համար էլ ընդունելի է. վաճառողը կարող է ընդունել ավելի բարձր առաջարկ ձեռքսեղմումից հետո, իսկ գնորդը կարող է հրաժարվել գործարքից: Կանոնը չի վերաբերում առևտրային անշարժ գույքին կամ գործարար գործունեության ընթացքում գնումներ կատարող գնորդին, որտեղ բանավոր համաձայնագիրը կարող է պարտադիր լինել:

Երկրորդը օրենքով սահմանված հետաձգման ժամկետն է: Բնակարանի մասնավոր գնորդն ունի երեքօրյա մտորման ժամկետ, որը սկսվում է ստորագրված պայմանագրի պատճենը հանձնելու հաջորդ օրվանից, որի ընթացքում գնորդը կարող է լուծել գնումը առանց պատճառներ նշելու և առանց որևէ պարտքի: Այդ օրերից առնվազն երկուսը չպետք է լինեն շաբաթ, կիրակի կամ ընդհանուր առմամբ ճանաչված պետական ​​տոն, ինչը գործնականում հաճախ ժամկետը դարձնում է երեք օրացուցային օրվանից ավելի երկար: Իրավունքը պատկանում է միայն գնորդին. վաճառողը չունի համարժեք: Հետկանչի մասին պետք է տեղեկացվի ժամկետում, և կարևոր է, թե ինչպես դա անել: Հոլանդիայում անշարժ գույքի գնումից հրաժարվելու մեր ուղեցույցը սահմանում է հետաձգման ժամկետի ավարտից հետո մնացած ուղիները:

Վճռական պայմանները գնորդի իրական պաշտպանությունն են

Հանգստացման ժամկետի լրանալուց հետո պայմանագրից առանց վճարի դուրս գալու միակ ելքը պատշաճ կերպով համաձայնեցված և պատշաճ կերպով կիրառված վճռական պայմանն է (ontbindende voorwaarde): Այս պայմանները օրենքով չեն ենթադրվում. եթե դրանք պայմանագրում չկան, ապա դրանք գոյություն չունեն: Սովորական պայմաններն են՝ ֆինանսավորման պայմանը, որը գնորդին տալիս է որոշակի ժամանակահատված, սովորաբար չորսից վեց շաբաթ, հիփոթեքային առաջարկ ստանալու համար, Ազգային հիփոթեքային երաշխիքին կապված պայման, որի վրա գնորդը հիմնվում է, կառուցվածքային հետազոտության պայմանը, որը թույլ է տալիս գնորդին հրաժարվել գործարքից, եթե շենքի ստուգումը բացահայտում է համաձայնեցված շեմից բարձր վերանորոգման ծախսեր, և, բացի պարզ տանից, թույլտվության, օգտագործման փոփոխության կամ իրավական քննության բավարար արդյունքի հետ կապված պայման:

Պայմանի կիրառումը այն դեպքն է, երբ գնորդները ամենից հաճախ կորցնում են իրենց պաշտպանությունը: Մոդելային պայմանագրերը պահանջում են, որ գնորդը համաձայնեցված ժամկետում տեղեկացնի վաճառողին, իսկ ֆինանսավորման պայմանի դեպքում՝ մերժումը հիմնավորի գրավոր ապացույցներով, որոնք սովորաբար մերժումներ են մեկից ավելի վարկատուների կողմից: Ուշացած ծանուցումը կամ փաստաթղթեր չպարունակող ծանուցումը պայմանագիրը թողնում է ուժի մեջ: Կարդացեք կետը, գրանցեք ամսաթիվը և սկսեք ապացույցների հավաքագրումը հիփոթեքային դիմումի հետ միաժամանակ, այլ ոչ թե մերժվելուց հետո:

Ավանդ, բանկային երաշխիք և տուգանք չկատարելու համար

Նիդեռլանդներում օգտագործվող ստանդարտ մոդելային գնման պայմանագրերը պահանջում են, որ գնորդը պայմանագրում նշված ժամկետում նոտարի երրորդ կողմի հաշվին մուծի կանխավճար կամ տրամադրի բանկային երաշխիք, որը սովորաբար կազմում է գնման գնի տասը տոկոսը: Ժամանակին դա չանելը ինքնին խախտում է:

Նույն մոդելային պայմանագրերը նախատեսում են, որ կողմը, որը չի կատարում պարտավորությունները չկատարելու մասին ծանուցում ստանալուց հետո, մյուս կողմին պարտավոր է անմիջապես վճարելի տույժ՝ գնման գնի տասը տոկոսի չափով, առանց վնասի կատարման կամ ավելի բարձր վնասի փոխհատուցում պահանջելու իրավունքի խախտման։ Այդ գումարը պայմանագրային է, այլ ոչ թե օրենսդրական, ինչն ունի երկու հետևանք։ Այն կարող է բանակցվել ստորագրումից առաջ, և դատարանը, համաձայն Քաղաքացիական օրենսգրքի, իրավունք ունի նվազեցնել պայմանագրային տույժը, եթե դրա լրիվ կիրառումը կհանգեցնի ակնհայտորեն անհիմն արդյունքի, չնայած այդ լիազորությունն օգտագործում է խնայողաբար։ Ոչ մի կետ չի օգնում այն ​​գնորդին, որը ստորագրել է առանց կետը կարդալու։

Իրավական ուսումնասիրություն. ինչ է իրականում ներառում հետաքննությունը

Շենքի հետազոտությունը դիտարկում է կառույցը: Իրավական ուսումնասիրությունը դիտարկում է կառույցի վրա տեղադրված ամեն ինչ և դրա դեմ գրանցված ամեն ինչ, և դա գործընթացի այն մասն է, որը արագ շուկաներում ամենից հաճախ բաց է թողնվում: Սկզբնական կետը հողային գրանցամատյանն է, որը ցույց է տալիս սեփականության վկայականը, սահմանները, գրավադրումները և կցորդները, ինչպես նաև գույքի նկատմամբ գրանցված սահմանափակումները:

Բռնությունները լինում են մի քանի ձևերի և պարտավորեցնում են հաջորդ սեփականատերերին: Սերվիտուտը (erfdienstbaarheid) հարևան սեփականությանը իրավունք է տալիս ձեր սեփականության նկատմամբ, ինչպիսիք են՝ ճանապարհի իրավունքը, ջրահեռացման իրավունքը կամ շինարարության սահմանափակումը: Որակական պարտավորությունը (kwalitatieve verplichting) պարտավորեցնում է յուրաքանչյուր հաջորդ սեփականատիրոջ հանդուրժել կամ ձեռնպահ մնալ ինչ-որ բանից: Հավերժական կետը (kettingbeding) պարտավորեցնում է սեփականատիրոջը նույն պարտավորությունը դնել հաջորդ գնորդի վրա և կիրառվում է տուգանքով: Մակերեսի իրավունքը (opstalrecht) ձեր հողի վրա գտնվող աշխատանքների կամ մալուխների սեփականության իրավունք է տալիս ուրիշ մեկին, ինչը տարածված է, երբ ներգրավված է կոմունալ ծառայությունների կամ արևային կայանք: Եվ երկարատև վարձակալության պայմանագիրը (erfpacht) նշանակում է, որ դուք գնում եք վարձակալության իրավունքը, այլ ոչ թե ազատ սեփականության իրավունքը՝ հողի վարձավճարով և պարբերական վերանայման պայմաններով, որոնք կարող են ամբողջությամբ փոխել սեփականության տնտեսագիտությունը. մեր ուղեցույցը erfpacht-ի և երկարատև վարձակալության մասին Նիդեռլանդներում բացատրում է, թե ինչպես է գործում վերանայումը:

Պլանավորում, թույլտվություններ և օգտագործում

«Շրջակա միջավայրի և պլանավորման մասին» օրենքի (Omgevingswet) 2024 թվականի հունվարի 1-ին ուժի մեջ մտնելուց ի վեր, քաղաքային գոտիավորման պլանները միավորվել են յուրաքանչյուր համայնքի համար մեկ բնապահպանական պլանի (omgevingsplan) մեջ, և թույլտվությունների մեծ մասը ներկայացվում է մեկ բնապահպանական թույլտվության միջոցով: Գործնական հարցերը չեն փոխվել. թույլատրվո՞ւմ է արդյոք ներկայիս օգտագործումը, արդյո՞ք յուրաքանչյուր ընդլայնում, լուսամուտի ետնամաս, վերափոխում կամ օգտագործման փոփոխություն իրականացվել է պահանջվող թույլտվությամբ, և արդյո՞ք այն, ինչ դուք մտադիր եք անել գույքի հետ, համապատասխանում է պլանին: Անթույլատրելի ընդլայնումը պարզապես թղթային խնդիր չէ. քաղաքապետարանը կարող է պահանջել դրա հեռացումը, և հարկադիր կատարման պարտականությունները նշանակում են, որ այն հաճախ քիչ իրավասություն ունի այն թողնելու համար:

Հատակագծին զուգահեռ ստուգեք, թե արդյոք շենքը պատմական հուշարձան է, թե արդյոք այն գտնվում է պահպանվող քաղաքային լանդշաֆտում, թե արդյոք «Մունիցիպալիտետների մասին» օրենքի համաձայն գրանցված է համայնքային նախապատվության իրավունք, և արդյոք կա հողի աղտոտվածություն կամ ասբեստի պատմություն: Առևտրային անշարժ գույքի համար շրջակա միջավայրի թույլտվությունները, գրասենյակային շենքերի էներգետիկ պիտակի պարտավորությունները և բիզնեսի օգտագործմանը կից ցանկացած լիցենզիա պետք է առանձին ստուգվեն:

Թաքնված թերություններ՝ համապատասխանություն, բացահայտում և ռիսկը փոխող կետեր

Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի համաձայն՝ մատակարարվող գույքը պետք է համապատասխանի պայմանագրին, և գնորդը կարող է ակնկալել, որ գույքը կունենա բնականոն օգտագործման և հստակ համաձայնեցված ցանկացած հատուկ օգտագործման համար անհրաժեշտ որակները: Սա համապատասխանության չափանիշ է, և դա գրեթե բոլոր վեճերի հիմքն է, որոնք առաջանում են ավարտից հետո:

Երկու պարտականություններ են դրված դրա երկու կողմերում։ Վաճառողը պարտավոր է բացահայտել այն թերությունները, որոնց մասին գիտի և որոնք կարևոր են գնորդի որոշման համար։ Գնորդը պարտավոր է հետաքննել այն, ինչը կհետաքններ բավականին զգույշ գնորդը։ Երբ երկուսն էլ խախտվել են, վաճառողի կողմից չխոսելը, որպես կանոն, ավելի ծանր է, քան գնորդի կողմից չնայելը, բայց ակնհայտ նախազգուշացնող նշանը անտեսած գնորդը լիովին պաշտպանված չի լինի։

Մոդելային գնման պայմանագրերը պարբերաբար վերաբաշխում են այս ռիսկը: Տարիքի մասին կետը (ouderdomsclausule) գրանցում է, որ գնորդը համաձայնվում է, որ հին շենքը չի համապատասխանի ներկայիս շինարարական չափանիշներին: Չբնակեցման մասին կետը (niet-zelfbewoningsclausule) կիրառվում է այն դեպքերում, երբ վաճառողը երբեք չի ապրել այդ անշարժ գույքում, օրինակ՝ կալվածքում կամ ներդրողում, և սահմանափակում է պատասխանատվությունը այն թերությունների համար, որոնց մասին վաճառողը չէր կարող իմանալ: Ոչ մի կետ չի պաշտպանում այն ​​վաճառողին, ով իրականում գիտեր թերության մասին և լռել է: Երկուսն էլ բանակցային են, և դրանց ճշգրիտ ձևակերպումն է որոշում, թե ով է վճարում տանիքի համար:

Ավարտից հետո ժամկետը կարևոր է։ Գնորդը պետք է վաճառողին տեղեկացնի անհամապատասխանության մասին այն հայտնաբերելուց հետո ողջամիտ ժամկետում կամ այն ​​պահից հետո, երբ այն ողջամտորեն պետք է հայտնաբերվեր, և չափազանց ուշ ներկայացված հայցը մերժվում է միայն այդ հիմքով՝ անկախ դրա էությունից։ Գործնականում սա նշանակում է վաճառողին գրել, հենց որ թերությունը ի հայտ գա, մինչև հետաքննության ավարտը, և պահպանել ապացույցները։ Նորակառույց անշարժ գույքի դեպքում իրավիճակը կրկին տարբեր է՝ իր սեփական առաքման և երաշխիքային ռեժիմով. տե՛ս մեր ուղեցույցը նորակառույց տների թերությունների վերաբերյալ ։

Առևտրային անշարժ գույքի, վարձակալների և վարձակալության իրավունք

Եթե ​​ձեր գնած անշարժ գույքը վարձակալության է տրված, վաճառքը չի ազդում վարձակալության վրա. հոլանդական օրենսդրության համաձայն՝ գնումը չի խախտում վարձակալության պայմանագիրը, ուստի գնորդը մտնում է տանտիրոջ դերը և վարձակալին տանում է շենքը։ Դա վարձակալության պայմանագիրը դարձնում է ակտիվի մաս, իսկ դրա վերանայումը՝ ուսումնասիրության մաս։

Հոլանդական վարձակալության օրենսդրությունը առևտրային տարածքները բաժանում է երկու ռեժիմի՝ կտրուկ տարբեր հետևանքներով: Մանրածախ առևտրի և հյուրընկալության տարածքները, ընդհանուր առմամբ՝ խանութներ, ռեստորաններ, սրճարաններ, արագ սննդի կետեր, հյուրանոցներ և արհեստագործական ձեռնարկություններ, որոնք ունեն հանրության համար բաց վաճառասեղան, ընկնում են պաշտպանված ռեժիմի տակ. վարձակալության պայմանագրերը գործում են հինգ տարի գումարած հինգ տարի ժամկետով, դադարեցման հիմքերը սահմանափակ են և հիմնականում օրենքով նախատեսված, և վարձակալը վայելում է շարունակականության ուժեղ պաշտպանություն: Գրասենյակները, պահեստները, գրասենյակները և այլ գործարար տարածքներ ընկնում են ավելի թեթև ռեժիմի տակ, որտեղ կողմերը շատ ավելի ազատ են, բայց վարձակալը դեռևս վայելում է վտարման պաշտպանությունը, որը թույլ է տալիս նրան դիմել դատարան՝ դադարեցումից հետո ազատման ժամկետը երկարաձգելու համար:

Կիրառվող ռեժիմը որոշվում է համաձայնեցված իրական օգտագործմամբ, այլ ոչ թե կողմերի կողմից պայմանագրին տրված պիտակով, և դրա սխալ տարբերակը փոխում է շենքի արժեքը: Շուկայում ստանդարտ փաստաթղթերը ROZ մոդելային վարձակալության պայմանագրերն են, որոնք հարմար են տանտիրոջ համար և զգալիորեն փոփոխվում են բանակցությունների ընթացքում. ROZ մոդելային առևտրային վարձակալության մեր ուղեցույցը ներառում է վիճելի կետեր, իսկ հոլանդական գույքային և առևտրային վարձակալության օրենսդրության մեր համեմատությունը բացատրում է, թե ինչպես են այդ երկուսը փոխազդում: Երբ խոսքը բնակելի վարձակալների մասին է, 2024 թվականի հուլիսի 1-ից ուժի մեջ մտած բարեփոխումները, որոնք սահմանափակում են որոշակի ժամկետով բնակելի վարձակալության պայմանագրերը և կարգավորում միջին շուկայական վարձավճարները, փոխել են տանտիրոջ կարողությունները, և վարձակալների իրավունքները Նիդեռլանդներում սահմանում են ներկայիս իրավիճակը:

Բնակարանային իրավունքները և սեփականատերերի միությունը

Նիդեռլանդներում բնակարան գնելը նշանակում է բնակարանի իրավունք գնել՝ շենքում բաժնեմաս՝ մեկ բնակարանն օգտագործելու բացառիկ իրավունքով։ Ինչ կարող եք անել բնակարանի հետ, ինչն է ընդհանուր և ինչը՝ անձնական, և ինչպես են ծախսերը բաշխվում, սահմանվում է բաժանման ակտով (splitsingsakte) և ուղեկցող կանոններով, այլ ոչ թե անշարժ գույքի գործակալի տվյալներով։ Սեփականատերերի միության (Vereniging van Eigenaars, VvE) անդամակցությունը հետևում է ավտոմատ կերպով և չի կարող հրաժարվել դրանից։

Գնելուց առաջ երեք փաստաթղթեր են որոշում ռիսկի մեծ մասը՝ բաժանման ակտը, վերջին մի քանի տարիների ընդհանուր ժողովների արձանագրությունները և ասոցիացիայի ֆինանսները, մասնավորապես՝ պահուստային ֆոնդը և երկարաժամկետ սպասարկման ծրագիրը: Ասոցիացիան, որն ունի թերֆինանսավորվող պահուստ և վերանորոգման կարիք ունեցող ճակատ, պակասորդը կգանձի իր անդամներից, իսկ նոր սեփականատերը կվճարի: Հոլանդական օրենսդրությունը պահանջում է, որ սեփականատերերի ասոցիացիան պահպանի պահուստային ֆոնդ խոշոր սպասարկման համար և կամ ներդրումները հիմնի երկարաժամկետ սպասարկման ծրագրի վրա, կամ պահուստավորի օրենքով սահմանված վերականգնման արժեքի նվազագույն տոկոսը. ասոցիացիայի կողմից ոչ մեկը, ոչ էլ մյուսը չանելը նախազգուշացման նշան է:

Գնումից հետո տարածված են վեճերը պահպանման, բնակարանի փոփոխությունների, սպասարկման վճարների կամ ժողովների անցկացման վերաբերյալ: Անդամը, որը համարում է ընդհանուր ժողովի որոշումը հակասող գործարքին, կանոններին կամ ողջամտության և արդարության պահանջներին, կարող է դիմել ենթաշրջանային դատարան՝ այն չեղյալ համարելու համար, սակայն դիմումը պետք է ներկայացվի մեկ ամսվա ընթացքում՝ այն օրվանից, երբ անդամը իմացել է կամ կարող էր իմանալ որոշման մասին, ինչը շատ կարճ ժամանակահատված է: Մեր ուղեցույցը VvE-ի և հոլանդական բնակարանային իրավունքների վերաբերյալ սահմանում է ընթացակարգը:

Ծախսեր, փոխանցման հարկ և գնման գնի մյուս կողմը

Գնման գինը գործարքի արժեքը չէ։ Դրան գումարվում են փոխանցման փաստաթղթի նոտարական վճարները, իսկ եթե կա հիփոթեք, ապա նաև հիփոթեքային պայմանագիրը, հողային գրանցամատյանի վճարները, ցանկացած գնորդ գործակալի վճարները, գնահատման և շենքի հետազոտման ծախսերը, ինչպես նաև անշարժ գույքի փոխանցման հարկը (overdrachtsbelasting), որը գանձվում է Նիդեռլանդներում գտնվող անշարժ գույքի ձեռքբերման դեպքում։

Փոխանցման հարկը տարբեր դրույքաչափեր ունի՝ կախված նրանից, թե գնորդը գույքը կզբաղեցնի որպես հիմնական բնակության վայր, թե՞ ձեռք է բերում որպես ներդրում կամ երկրորդ տուն, և ազատում կա երիտասարդ առաջին անգամ գնորդների համար, ովքեր իրենք կապրեն գույքում՝ տարիքային սահմանափակման և գույքի առավելագույն արժեքի սահմաններում: Դրույքաչափերը, առավելագույն արժեքը և պայմանները սահմանվում են օրենսդրությամբ և ճշգրտվում են տարեկան հարկային պլանի միջոցով, ուստի կիրառվող գումարը նոտարական փոխանցման օրվա դրությամբ գործողն է, այլ ոչ թե գնման պայմանագրի կնքման օրը: Նախքան պարտավորություն ստանձնելը, ստուգեք ներկայիս դրույքաչափերը հարկային մարմնի կամ ձեր հարկային խորհրդատուի հետ և հաշվի առեք, որ նորակառույց գույքի ձեռքբերումը, որպես կանոն, ենթակա է ԱԱՀ-ի, այլ ոչ թե փոխանցման հարկի, և ազատվում է փոխանցման հարկից՝ կրկնակի հարկումից խուսափելու համար: Փոխանցման հարկի և գնորդի ծախսերի մեր ակնարկը ցույց է տալիս, թե որտեղ է ընկնում յուրաքանչյուր ծախս:

Law & More հարկային կառուցվածքի վերաբերյալ խորհրդատվություն չի տրամադրում: Երբ գործարքը ազդում է հարկային արդյունքի վրա, օրինակ՝ անշարժ գույքի ընկերության ակտիվների գործարքի և բաժնետոմսերի գործարքի միջև ընտրությունը, նորակառույցի դեպքում ԱԱՀ-ի և փոխանցման հարկի փոխազդեցությունը կամ օտարերկրյա ներդրողի դիրքորոշումը, մենք համագործակցում ենք ձեր հարկային խորհրդատուի հետ և սահմանափակվում ենք իրավական կառուցվածքով և պայմանագրով:

Երբ ինչ-որ բան այնպես չի ընթանում. պայմանագրի կիրառումը

Գույքային վեճերի մեծ մասը հետևում է մի քանի օրինաչափություններից մեկին, և յուրաքանչյուրի արձագանքը նույնքան ընթացակարգային է, որքան էական: Երբ մյուս կողմը ուշանում է, սովորաբար առաջին քայլը պարտականության չկատարման մասին գրավոր ծանուցումն է, որին տրվում է կատարման համար ողջամիտ ժամկետ, քանի որ առանց դրա կողմը պարտապան չէ, և ո՛չ վնասի հատուցման, ո՛չ էլ չեղյալ հայտարարման հնարավորություն չկա: Երբ վաճառողը հրաժարվում է փոխանցել կամ վաճառել է ուրիշի, ժամանակավոր օգնության ընթացակարգերը կարող են օգտագործվել փոխանցման հետ համագործակցությունը պարտադրելու և, անհրաժեշտության դեպքում, գույքի վրա նախնական արգելանք գրանցելու համար, որպեսզի այն չկարողանա վաճառվել: Երբ ավարտից հետո թերություն է ի հայտ գալիս, հաջորդականությունն է ծանուցում, հետաքննություն, քանակական որոշում և ապա պահանջ՝ այդ հերթականությամբ:

Ժամկետային սահմանափակումներն են վնասի մեծ մասը պատճառում: Հանգստանալու ժամկետը օրեր են, լուծման պայմանները՝ շաբաթներ, անհամապատասխանության վերաբերյալ բողոքարկման պարտականությունը բավարար ժամանակահատված է հայտնաբերումից հետո, իսկ սեփականատերերի միության որոշումը չեղյալ համարելը մեկ ամիս է: Գրեթե բոլոր գործերը, որոնք հնարավոր չէ շահել, պարտվել են դրանցից մեկով, այլ ոչ թե ըստ էության: Ամենաօգտակար բանը, որ գնորդը կամ վաճառողը կարող է անել խնդիր հայտնաբերելիս, մյուս կողմին անմիջապես գրելն է՝ նրանց իրավունքները պահպանելու պայմաններով, ապա խորհրդատվություն խնդրելը:

Անշարժ գույքի փաստաբանի ընտրություն և ուսուցում

Հարցրեք երեք բան, նախքան հանձնարարություններ տալը։ Արդյո՞ք փաստաբանն իրականում զբաղվում է գույքային իրավունքով, այլ ոչ թե ընդհանուր առևտրային աշխատանքով, քանի որ ոլորտը տեխնիկական է, և մոդելային փաստաթղթերն ու շուկայական պրակտիկան կարևոր են։ Արդյո՞ք նրանք կարող են գործել ձեր գործարքի պահանջած լեզվով և ժամկետներում, քանի որ լուծողական պայմանը չի սպասում։ Եվ ինչպե՞ս են կառուցված վճարները՝ ժամային, թե՞ ֆիքսված, ինչ է ներառված և ինչպիսի՞ն է ձեր գործի գնահատականը. դա պետք է գրավոր ձևակերպվի աշխատանքի սկսվելուց առաջ։

Առաջին հանդիպմանը բերեք ձեր ունեցած ամեն ինչ՝ մանրամասները, գնման պայմանագրի նախագիծը, հողային գրանցամատյանի քաղվածքը, բաժանման ակտը և միավորման փաստաթղթերը, եթե դա բնակարան է, վարձակալության պայմանագիրը, եթե գույքը վարձակալված է, և վաճառողի կամ գործակալի հետ ցանկացած նամակագրություն: Ստորագրումից առաջ իրականացվող վերանայումը հետագայում վեճի մի փոքր մասն է արժենում, և դա միակ փուլն է, որի ընթացքում պայմանները դեռ կարող են փոփոխվել:

Law & More խորհրդատվություն է տրամադրում գնորդներին, վաճառողներին, տանտերերին, վարձակալներին, սեփականատերերի միություններին, ներդրողներին և կառուցապատողներին հոլանդական անշարժ գույքի հարցերով՝ վերանայելով և բանակցելով գնման պայմանագրերի, իրավական ուսումնասիրության, թերությունների և անհամապատասխանության պահանջների, երկարաժամկետ վարձակալության և բնակարանային իրավունքների, առևտրային վարձակալության, պլանավորման և թույլտվությունների, ինչպես նաև քաղաքացիական դատարաններում դատական ​​​​գործընթացների վարման վերաբերյալ: Եթե ​​դուք պատրաստվում եք ստորագրել կամ ավարտից հետո խնդիրներ եք ունեցել, մեր անշարժ գույքի փաստաբանները կուսումնասիրեն փաստաթղթերը և կներկայացնեն տարբերակները: Խնդրում ենք կապվել մեզ հետ՝ ձեր իրավիճակը քննարկելու համար կամ կարդալ մեր... Հոլանդական անշարժ գույքի իրավունքի ուղեցույցներ շրջակա թեմաների համար։

Հաճախակի տրվող հարցեր հոլանդական անշարժ գույքի օրենսդրության վերաբերյալ