Նախնական գնման պայմանագիր Նիդեռլանդներում. ինչի՞ հետ է այն ձեզ պարտավորեցնում

Նիդեռլանդներում նախնական գնման պայմանագիրը բնավ նախնական չէ: Դրա հոլանդական անվանումը՝ voorlopige koopovereenkomst, պատմականորեն սխալ անվանում է. երբ գնորդն ու վաճառողը ստորագրում են, գոյություն ունի պարտավորեցնող պայմանագիր, և կողմերից ոչ մեկը չի կարող պարզապես հրաժարվել: Տուն գնող սպառողն ունի երեք օր գնումը լուծելու համար՝ առանց պատճառներ նշելու. դրանից հետո միակ ելքը համաձայնեցված պայմանն է, ինչպիսիք են ֆինանսավորման պայմանը, մյուս կողմի համաձայնությունը կամ լուծման իրավական հիմքը:

Ինչ է իրականում voorlopige koopovereenkomst

Համաձայնագիրը կոչվում է ժամանակավոր, քանի որ այն նախորդում է փոխանցման նոտարական փաստաթղթին: Սա միակ իմաստն է, որով այն ժամանակավոր է: Հոլանդական օրենսդրության համաձայն՝ անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը փոխանցվում է միայն քաղաքացիական իրավունքի նոտարի (notaris) կողմից կատարված և Կադաստրում գրանցված փաստաթղթի միջոցով, ուստի ստորագրման և կնքման միջև կա մի ժամանակահատված, սովորաբար մեկից երեք ամիս, որի ընթացքում կողմերը կապված են միմյանց հետ, բայց գույքը դեռևս չի փոխվել ձեռքից ձեռք: Այդ ժամանակահատվածը կարգավորվում է գնման պայմանագրով:

Երկու պարտավորություններն էլ իրական են։ Վաճառողը պետք է գույքը հանձնի համաձայնեցված վիճակում և ազատ չբացահայտված խոչընդոտներից. գնորդը պետք է վճարի գինը և ներկայանա նոտարի մոտ համաձայնեցված օրը։ Դա չանելը պայմանագրի խախտում է, և հոլանդական շուկայում օգտագործվող մոդելային պայմանագրերը դրան տուգանք են սահմանում։ Յուրաքանչյուր ոք, ով ստորագրում է՝ հավատալով, որ փաստաթուղթը պարզապես գրանցում է մտադրություն, սխալ է հասկացել իր արածը։

Ինչ պետք է պարունակի համաձայնագիրը

Վաճառքի պայմանագիրը գոյություն ունի, երբ կողմերը համաձայնության են գալիս առարկայի և գնի շուրջ: Մնացած ամեն ինչ սկզբունքորեն կարող է լրացվել օրենքով, բայց գործող հոլանդական գնման պայմանագիրը գրանցում է զգալիորեն ավելին՝ կողմերի անունները և հասցեները, գույքի ճշգրիտ նկարագրությունը՝ կադաստրային նշումով, գինը, փոխանցման ամսաթիվը, շարժական ապրանքները, որոնք ներառված են, և գույքի մատակարարման վիճակը:

Դրանից բացի, կան կետեր, որոնք որոշում են, թե ով որ ռիսկն է կրում։ Ո՞ր պայմանները պետք է բավարարվեն և մինչև երբ։ Արդյո՞ք գնորդը վճարում է կանխավճար, թե՞ տրամադրում է բանկային երաշխիք։ Ի՞նչ է հայտարարել վաճառողը գույքի մասին, և ի՞նչն է գնորդը ընդունում որպես հայտնի թերություն։ Արդյո՞ք վաճառողը բացահայտել է այնպիսի հարցեր, ինչպիսիք են հողի աղտոտումը, ստորգետնյա վառելիքի բաք, ասբեստ, հուշարձանի կարգավիճակ կամ հարևանի հետ ակտիվ վեճ։ Ավարտից հետո վեճերի մեծ մասը վեճեր են դառնում երբեք գրի չառնված դատավճռի շուրջ։

Գրավոր ձևը և եռօրյա հետաձգման ժամկետը

Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի (Burgerlijk Wetboek) 7:2 հոդվածը կիրառվում է այն դեպքում, երբ բնակարանը գնում է ֆիզիկական անձ, որը չի գործում մասնագիտության կամ բիզնեսի շրջանակներում: Դրանից բխում են երկու կանոն: Գնումը պետք է կնքվի գրավոր, ուստի գնի վերաբերյալ բանավոր համաձայնությունը դեռևս չի պարտավորեցնում տան մասնավոր գնորդին: Եվ գնորդն ունի երեքօրյա հապաղման ժամկետ (bedenktijd), որը հաշվարկվում է գնորդի կողմից ստորագրված պայմանագրի պատճենը ստանալու հաջորդ օրվանից, որի ընթացքում գնումը կարող է լուծարվել առանց որևէ պատճառաբանության և առանց որևէ պարտքի:

Երեք մանրամասներ են որոշում դեպքերը։ Ժամկետը պետք է ներառի առնվազն երկու օր, որոնք շաբաթ, կիրակի կամ պետական ​​տոն չեն, ուստի ուրբաթ օրվա առաքումը գնորդին չի արժենում հանգստյան օրեր։ Ժամկետը հաշվարկվում է ստորագրված փաստաթղթի ստացման օրվանից, այդ իսկ պատճառով պետք է գրանցվի հանձնման պահը։ Եվ իրավունքը պատկանում է միայն գնորդին. վաճառողը, որը զղջում է գործարքի համար, չունի հապաղման ժամկետ, ինչպես նաև գնորդը, որը ընկերություն է կամ գնում է բիզնեսի ընթացքում։ Պաշտպանությունը չի կարող պայմանագրով հանվել գնորդի անբարենպաստության համար։

Հանգստանալու ժամկետը կարճ է և բացարձակ։ Օգտագործեք այն համաձայնագիրը ստուգելու, այլ ոչ թե բանակցելու համար։ Եթե նույն կողմերը վեց ամսվա ընթացքում կնքում են նույն գույքի նոր գնում, գնորդը նոր երեք օր չի ստանում։

Պայմաններ. ինչպես է իրականում գործում վուրբեհաուդը

Պայմանը կամ voorbehoud-ը գնորդի հիմնական փախուստի միջոցն է սառեցման ժամկետի լրանալուց հետո: Առավել հայտնին ֆինանսավորման պայմանն է (financieringsvoorbehoud), որը գնորդին իրավունք է տալիս դադարեցնել գնումը, եթե գրավի առաջարկ չի ստացվում: Այն ավտոմատ չէ: Այն գոյություն ունի միայն այն դեպքում, եթե այն գրված է եղել պայմանագրում, գործում է միայն մինչև այնտեղ նշված ամսաթիվը, և սովորաբար կարող է կիրառվել միայն ժամանակին տրամադրված և մերժումների վերաբերյալ փաստաթղթերով հիմնավորված գրավոր ծանուցմամբ:

Վերջին պահանջը մարդկանց դուրս է մղում։ Գնորդը, որը բաց է թողնում ամսաթիվը կամ ուղարկում է չհիմնավորված էլեկտրոնային նամակ, կորցնում է պայմանը և մնում է կապված այն գնման հետ, որը չի կարող ֆինանսավորել, ինչը հենց այն իրավիճակն է, որի համար նախատեսված է տույժային կետը։ Եթե հիփոթեքային խորհրդատուին ավելի շատ ժամանակ է պետք, գրավոր խնդրեք վաճառողին երկարաձգում և ստացեք նաև գրավոր երկարաձգում։ Այլ պայմաններ նույնպես տարածված են՝ բավարար կառուցվածքային հետազոտություն, գնորդի սեփական տան վաճառք, թույլտվության տրամադրում կամ քաղաքապետարանի դրական արդյունք նախատեսված օգտագործման վերաբերյալ։

Ավանդ, բանկային երաշխիք և տույժային կետ

Հոլանդական անշարժ գույքի գործակալների ասոցիացիաների կողմից օգտագործվող մոդելային պայմանագրերը պահանջում են, որ գնորդը նոտարական հաճախորդի հաշվին մուծի կանխավճար կամ տրամադրի նույն գումարի բանկային երաշխիք, սովորաբար գնման գնի տասը տոկոսը, հետաձգման ժամկետի ավարտից հետո որոշակի շաբաթվա ընթացքում: Նույն մոդելները սահմանում են պարտավորությունները չկատարելու համար տույժ՝ գնի տասը տոկոսի չափով, որը վճարվում է կատարման պարտավորության լրացման կամ վաճառողի լուծարման դեպքում որպես փոխհատուցում:

Տուգանքը չի վճարվում ավտոմատ կերպով: Որպես կանոն, խախտող կողմին նախ պետք է տրվի գրավոր ծանուցում սահմանված ժամկետում պարտավորությունը կատարելու համար, և միայն այդ ժամկետն անցնելուց հետո է խախտող կողմը դառնում պարտականությունը կատարելու իրավունքը: Այնուհետև տուժող կողմը ընտրում է՝ պահանջել կատարում, թե՞ լուծարել և պահանջել տույժը: Դատարանը կարող է նվազեցնել պայմանագրային տույժը, բայց միայն այն դեպքում, երբ արդարությունը դա ակնհայտորեն պահանջում է, ինչը պահանջկոտ չափանիշ է. ենթադրել, որ դատավորը պարզապես կնվազեցնի գումարը, վատ ծրագիր է:

Գնման գրանցում՝ ձեր դիրքը պաշտպանելու համար

Ստորագրման և փոխանցման միջև ընկած ժամանակահատվածում գնորդը բացահայտվում է։ Վաճառողը կարող է նույն տունը վաճառել ուրիշի, դրա վրա գրավ դնել կամ սնանկ ճանաչվել, և գնման պայմանագիրն ինքնին գնորդին տալիս է միայն անձնական պահանջ։ Քաղաքացիական օրենսգրքի 7։3 հոդվածը թույլ է տալիս անշարժ գույքի գնումը գրանցել պետական ​​գրանցամատյաններում։ Այս գրանցումը, որը հայտնի է իր գերմանական Vormerkung անվամբ, գնորդին անձեռնմխելի է դարձնում վաճառողի կողմից հետագա վաճառքից, ուշացած գրավից, բռնագանձումից կամ անվճարունակությունից։

Գրանցումը կատարվում է նոտարի կողմից և էժան է։ Այն հետադարձ ուժով կորցնում է իր ուժը, եթե գույքը չի փոխանցվում վեց ամսվա ընթացքում, և նույն կողմերի միջև նոր գրանցումը կասեցվում է ևս վեց ամսով, ուստի այն պաշտպանիչ միջոց է սովորական ավարտման ժամանակահատվածի համար, այլ ոչ թե անժամկետ ամրագրման համար։ Երեքօրյա հետաձգման ժամանակահատվածում գրանցումը պահանջում է նոտարական ակտ։ Ցանկացած գնման համար, որի ավարտից առաջ երկար ընդմիջում կա, կամ երբ վաճառողի ֆինանսները անորոշ են, այն պետք է լինի լռելյայն։

Բանակցությունների դադարեցում նախքան որևէ բան ստորագրելը

Համաձայնագրից առաջ կա մի փուլ, որի ընթացքում ոչինչ չի ստորագրվել, և հոլանդական օրենսդրությունը այն լիովին ազատ չի թողնում։ Սկզբնական կետն այն է, որ յուրաքանչյուր կողմ կարող է դադարեցնել բանակցությունները։ Այդ ազատությունն ավարտվում է այն դեպքում, երբ մյուս կողմը կարող է արդարացիորեն հույսը դնել պայմանագրի կնքման վրա, կամ երբ պայմանագրի խզումը այլ պատճառներով անընդունելի կլինի. այդ հանգամանքներում հրաժարվող կողմը կարող է պատասխանատու լինել ծախսերի և, բացառիկ դեպքերում, գործարքի կորստի համար։ Գերագույն դատարանը այդ չափանիշը սահմանել է իր 2005 թվականի օգոստոսի 12-ի CBB ընդդեմ JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) գործով որոշման մեջ և այն կիրառում է խստորեն. ընդհատված բանակցությունների համար պատասխանատվությունը բացառություն է, այլ ոչ թե կանոն։

Բիզնեսի ձեռքբերումների մտադրության նամակներ

Բիզնեսի կամ բաժնետոմսերի վաճառքի դեպքում գործարքին նախորդող փաստաթուղթը մտադրության նամակն է (intentieverklaring): Այստեղ պիտակը ավելի քիչ նշանակություն ունի, քան ձևակերպումը: Մտադրության նամակների մեծ մասը առևտրային պայմանները թողնում է ոչ պարտադիր, մինչդեռ մի քանի կետեր դարձնում է լիովին պարտադիր՝ գաղտնիություն, բացառիկություն որոշակի ժամանակահատվածում, ով է վճարում պատշաճ ուսումնասիրության ծախսերը, կարգավորող օրենսդրությունը և դատարանը: Եթե մտադրությունն այն է, որ գործարք տեղի չունենա մինչև բաժնետոմսերի գնման պայմանագրի ստորագրումը, դա ասեք մեկ միանշանակ նախադասությամբ, քանի որ ավարտված գործարքի նման կարդացվող նամակը կդիտարկվի որպես այդպիսին:

Բացահայտում, հետաքննություն և ռիսկը փոխող կետեր

Հոլանդական օրենսդրությունը թերությունների համար պատասխանատվությունը բաժանում է վաճառողի՝ բացահայտելու և գնորդի՝ հետաքննելու պարտականությունների միջև: Վաճառողը պետք է գնորդին տեղեկացնի այն թերությունների մասին, որոնք խոչընդոտում են բնականոն օգտագործմանը, նույնիսկ եթե գնորդը չի հարցնում. վաճառողը, որը լռում է արտահոսող տանիքի կամ կառուցվածքային խնդրի մասին, չի կարող հետագայում թաքնվել գնորդի կողմից չփնտրելու պատճառով: Գնորդը, իր հերթին, պետք է կատարի հարցումներ, որոնք կանի բավականին զգույշ գնորդը, ինչը հին գույքի համար սովորաբար նշանակում է կառուցվածքային հետազոտություն:

Երբ երկու պարտականությունները համընկնում են, վաճառողի պարտականությունը սովորաբար գերակշռում է. հայտնի թերության մասին լռությունը չի շտկվում գնորդի կողմից չուսումնասիրելով։ Ահա թե ինչու ստանդարտ պայմանագրերը պարունակում են մի շարք կետեր, որոնք նախատեսված են գիծը տեղափոխելու համար։ Տարիքի կետը (ouderdomsclausule) գրանցում է, որ գույքը հին է, և որ գնորդը համաձայն է շինարարության ավելի ցածր չափանիշների։ Չբնակեցման կետը (niet-zelfbewoningsclausule) օգտագործվում է ժառանգների և ներդրողների կողմից, ովքեր երբեք չեն ապրել գույքում և, հետևաբար, շատ բան չեն կարող ասել դրա մասին։ Այն կետը, որով գնորդը ընդունում է անվանական թերությունը, ամբողջությամբ հեռացնում է այդ թերությունը քննարկումից։

Այս կետերից ոչ մեկը անվնաս ստանդարտ չէ։ Յուրաքանչյուրը սահմանափակում է այն, ինչ գնորդը կարող է պահանջել հետագայում, և յուրաքանչյուրը բանակցելի է։ Եթե վաճառողը գործընթացի ուշ փուլում ավելացնում է մեկը, դա ընդունեք որպես ազդանշան՝ հարցնելու, թե ինչ գիտի, և գրանցեք պատասխանը պայմանագրում, այլ ոչ թե էլեկտրոնային նամակում։

Ինչ ստուգել ստորագրելուց առաջ

Կարդացեք ձեր գնված իրի նկարագրությունը կադաստրային քաղվածքի և հատակագծերի հետ համեմատած, այլ ոչ թե վաճառքի գրքույկի հետ համեմատած։ Ստուգեք, որ փաստաթղթում առկա են ձեր կողմից հիմնվող բոլոր պայմանները՝ ամսաթվով և դրանց կիրառման ընթացակարգով։ Համեմատեք ավարտի ամսաթիվը ձեր հիփոթեքային առաջարկի ժամկետի ավարտի ամսաթվի հետ, և եթե դուք նաև վաճառում եք, ապա ձեր սեփական վաճառքի ավարտի ամսաթվի հետ։ Ստուգեք, թե ինչ է հայտարարել վաճառողը և ինչ եք դուք ընդունել, քանի որ այն կետը, որով դուք ընդունում եք գույքը այնպես, ինչպես այն կա, զգալիորեն նեղացնում է ձեր հետագա իրավական պաշտպանության միջոցները։

Երկու կետ արժանի են առանձին ուշադրության: Թերությունների վերաբերյալ բողոքները պետք է ներկայացվեն հայտնաբերումից հետո ողջամիտ ժամկետում. շարժական ապրանքների սպառողական գնումների դեպքում կիրառվող երկամսյա ֆիքսված կանոնը չի վերաբերում տուն գնելուն, սակայն ուշացումը միևնույն է արժենում է գնորդին իր պահանջը: Իսկ փոխանցման հարկը, գրավի տոկոսների մեղմացումը և ձեր ընտրած կառույցի ցանկացած հարկային հետևանք հարկային խորհրդատուի հարցերն են, այլ ոչ թե ձեր փաստաբանի կամ անշարժ գույքի գործակալի:

Law and More վերանայում և նախագծեր է կազմում գնորդների և վաճառողների համար նախատեսված հոլանդական գնման պայմանագրերի վերաբերյալ, բանակցում է պայմանների և ավարտման ամսաթվերի շուրջ, և գործում է, երբ գործարքը ձախողվում է և տուգանք է պահանջվում։ Մեր պայմանագրային փաստաբաններ աշխատեք հոլանդերեն և անգլերեն լեզուներով և տվեք հստակ պատասխան ձեր դիրքորոշման վերաբերյալ: Տես նաև մեր հոդվածները տուն գնել Նիդեռլանդներում եւ նոտարի դերըկամ կապվեք Law & More B.V. որպեսզի Ձեր համաձայնագիրը ստուգվի մինչև հետաձգման ժամկետի լրանալը։