Սեփականություն, թե՞ վարձակալություն. տարբերությունը հոլանդական սեփականության իրավունքի համաձայն

Սեփականությունը և երկարաժամկետ վարձակալությունը երկուսն էլ սեփականության իրավունքներ են հոլանդական օրենսդրության մեջ, և դրանց միջև տարբերությունն այն է, թե ինչ եք տիրապետում: Հոլանդական քաղաքացիական օրենսգրքի (BW) 5:1 հոդվածի համաձայն՝ սեփականատերը տիրապետում է հողին և դրան մշտապես կցված ամեն ինչին: Վարձակալը ( erfpachter ) BW 5:85 հոդվածի համաձայն՝ ունի սեփականության իրավունք՝ տիրապետելու և օգտագործելու ուրիշի, սովորաբար՝ համայնքի կամ ինստիտուցիոնալ հողատիրոջ պատկանող հողը՝ հողային վարձավճարի ( canon ) դիմաց և սեփականության իրավունքի փաստաթղթում գրանցված պայմաններով:

Հետևում են երեք գործնական տարբերություն։ Առաջինը ժամանակի ընթացքում արժեքն է. վճարվում է հողի վարձավճար, և երբ վարձակալության պայմանագիրը գործում է ժամանակահատվածներով, այլ ոչ թե անժամկետ, վարձավճարը վերագնահատվում է յուրաքանչյուր ժամանակահատվածի վերջում, ինչը կարող է հանգեցնել էական աճի։ Երկրորդը պայմաններն են։ Վարձակալության պայմանագիրը կարգավորում է, թե ինչ կարող է կառուցվել, ինչպես կարող է օգտագործվել գույքը, արդյոք փոփոխությունները պահանջում են համաձայնություն և ինչ է կատարվում ժամկետի ավարտին, և այդ պայմանները պարտավորեցնում են հետագա գնորդներին։ Երրորդը ֆինանսավորումն է. վարկատուները ժամանակով սահմանափակ վարձակալությունը գնահատում են լրիվ սեփականությունից տարբեր կերպ, և ժամկետը, որի մնացած տարիները հիփոթեքից պակաս են, սահմանափակում է վարկի չափը։

Երբ վարձակալության պայմանագիրը դադարում է, BW հոդված 5:99-ը վարձակալին իրավունք է տալիս փոխհատուցում ստանալ հողի վրա դեռևս գտնվող շենքերի և աշխատանքների արժեքի համար, եթե վարձակալության վկայականում այլ բան չի նախատեսված։ Հետևաբար, գնելուց առաջ անհրաժեշտ է կարդալ վկայականը, այլ ոչ թե վաճառքի գրքույկը։

Սեփականություն կամ վարձակալություն. ո՞րն է տարբերությունը:

Սեփականության իրավունքի դեպքում դուք տիրապետում եք հողին և շենքին։ Վարձակալության դեպքում հողատերերը մնում են հողի և, միանալու միջոցով (BW հոդված 5:20), դրա վրա գտնվող շենքի սեփականատերը։ Դուք ունեք երկուսն էլ օգտագործելու գրանցված իրավունք, որը կարող եք վաճառել, գրավադրել և թողնել ձեր ժառանգներին։

In Amsterdam և մի քանի այլ հոլանդական քաղաքներում հողերի մեծ մասը վարձակալության է տրամադրվել քաղաքապետարանի կողմից, ուստի այնտեղ գնելը հաճախ նշանակում է վարձակալության պայմանագիր գնել։ Հոլանդական վարձակալությունը վարձակալության պայմանագիր չէ (վարձակալության պայմանագիր): դա Կադաստրում գրանցված սեփականության իրավունք է։

Հակիրճ՝ սեփականության և վարձակալության համեմատություն

Աղյուսակը համառոտ ներկայացնում է հիմնական տարբերությունները։

Ի՞նչ է նշանակում սեփականության իրավունքը հոլանդական օրենսդրության համաձայն։

Սեփականության իրավունքը անձի կողմից գույքի նկատմամբ ունեցած ամենաընդգրկուն իրավունքն է (Հոդված 5:1 BW): Սեփականատերը կարող է ազատորեն օգտագործել գույքը՝ պայմանով, որ հարգի ուրիշների իրավունքները և օրենքը:

Հողի սեփականությունը ներառում է դրան մշտապես կից շենքերն ու շինությունները (հոդված 5:20 BW): Գործնականում «ազատ օգտագործումը» միշտ սահմանափակվում է հանրային իրավունքով. շրջակա միջավայրի և նախագծման ծրագիրը ( omgevingsplan ) որոշում է, թե ինչ կարող եք կառուցել և ինչպես կարող եք օգտագործել գույքը, և շատ փոփոխությունների համար անհրաժեշտ է թույլտվություն: Բնակարանի համար կիրառվում են նաև բաժանման ակտը և սեփականատերերի միավորման ( Vereniging van Eigenaars , VvE) կանոնները:

Սեփականատերը կարող է վաճառել, նվիրել, գրավադրել և թողնել գույքը իր ժառանգներին առանց որևէ մեկի համաձայնության: Սեփականատերը կրում է բոլոր ծախսերը՝ պահպանման, ապահովագրության, գույքահարկի ( onroerendezaakbelasting , OZB) և, բնակարանի դեպքում, VvE-ին կատարվող վճարումները:

Ի՞նչ է վարձակալությունը (վարձակալությունը)էրֆպախտ)?

Վարձակալությունը սեփականության իրավունք է, որը ձեզ իրավունք է տալիս տիրապետել և օգտագործել ուրիշի սեփականության տակ գտնվող հողը (հոդված 5:85 BW): Դրա դիմաց դուք սովորաբար վճարում եք հողի վարձավճար և պետք է պահպանեք սեփականության վկայականում նշված պայմանները:

Վարձակալության իրավունքը ստեղծվում է նոտարական փաստաթղթով, որը գրանցված է Կադաստրում ( Kadaster ): Նիդեռլանդների սեփականության իրավունքը այն դիտարկում է որպես անշարժ իրավունք. այն պարտադիր է հողի յուրաքանչյուր հետագա սեփականատիրոջ և յուրաքանչյուր հետագա վարձակալի համար: Եթե փաստաթղթում այլ բան նախատեսված չէ, վարձակալն ունի հողը որպես սեփականատեր օգտագործելու նույն իրավունքը (հոդված 5:89 BW):

Ի՞նչ տեսակի վարձակալության պայմանագրեր կան։

• Մշտական ​​​​վարձակալություն (eeuwigdurende erfpacht): իրավունքը չունի ավարտի ամսաթիվ: Հողի վարձավճարը կարող է վճարվել տարեկան կամ նախապես գնվել: Amsterdam 2016 թվականից ի վեր այս հիմքով տրամադրել է նոր վարձակալության պայմանագրեր և առկա վարձակալներին առաջարկում է փոխելու հնարավորություն։
• Անընդհատ վարձակալություն (վորտդուրենդե երֆփախտ): իրավունքը չունի ավարտի ամսաթիվ, սակայն հողի վարձավճարը սահմանվում է որոշակի ժամանակահատվածի համար, օրինակ՝ 50 կամ 75 տարի, և վերագնահատվում է յուրաքանչյուր ժամանակահատվածի վերջում: Այդ վերագնահատումը կարող է հանգեցնել կտրուկ աճի:
• Որոշակի ժամկետով վարձակալություն. իրավունքը դադարեցվում է որոշակի ամսաթվին: Ավարտից հետո հողամասը վերադառնում է հողատիրոջը, և վարձակալը իրավունք ունի փոխհատուցում ստանալ շինությունների համար, եթե օրինականորեն չի բացառվել:

Ի՞նչ է հողի վարձավճարը և ինչպե՞ս է այն փոխվում։

Հողային վարձավճարը ( կանոն ) հողի օգտագործման վճարն է: Այն հաճախ ամեն տարի ինդեքսավորվում է գնաճի համար և անընդհատ վարձակալության դեպքում վերագնահատվում է յուրաքանչյուր ժամանակահատվածի վերջում, սովորաբար տվյալ պահին հողի արժեքի հիման վրա: Շատ վարձակալներ որոշակի ժամանակահատվածով կամ ընդմիշտ գնել են հողային վարձավճարը՝ վճարելով միանվագ գումար:

Հետգնման ժամկետը ձեզ պաշտպանում է մինչև դրա ավարտը։ Դրանից հետո կիրառվում է նոր հողի վարձավճար։ Ուշադիր ստուգեք ընթացիկ ժամկետի ավարտի ամսաթիվը. եթե այն ավարտվում է մի քանի տարվա ընթացքում, նոր հողի վարձավճարը կարող է զգալիորեն ազդել գույքի արժեքի և ձեր ամսական ծախսերի վրա։

Ի՞նչ են պարունակում ընդհանուր պայմանները։

Համայնքների մեծ մասը կիրառում է վարձակալության ընդհանուր պայմաններ ( algemene bepalingen ), որոնք կիրառելի են հայտարարվում պայմանագրում: Դրանք հաճախ պարունակում են կանոններ հետևյալի վերաբերյալ.

• թույլատրված օգտագործումը, օրինակ՝ միայն բնակելի կամ առանց հյուրընկալության բիզնեսի օգտագործման։
• համաձայնություն փոփոխությունների, ընդլայնումների կամ օգտագործման փոփոխության համար, երբեմն լրացուցիչ վճարով։
• հողային վարձավճարի ինդեքսավորում և վերագնահատում;
• շենքը պահպանելու և ապահովագրելու պարտավորությունները.
• տուգանքներ կամ աշխատանքից ազատում, եթե խախտվում են պայմանները։

Ընդհանուր պայմանների տարբեր տարբերակներ են կիրառվում՝ կախված վարձակալության պայմանագրի ստեղծման ժամանակից։ Միշտ ստուգեք, թե որ տարբերակն է վերաբերում ձեր գնած գույքին։

Ինչպե՞ս են իրավունքներն ու պարտականությունները տարբերվում գործնականում։

Վարձակալը գործնականում գրեթե սեփականատեր է. նա կրում է շենքի ծախսերն ու ռիսկերը, կարող է վաճառել այն և փոխանցել այն ուրիշին: Տարբերությունը կայանում է հողի վարձավճարի և հողատիրոջ կողմից սահմանված պայմանների մեջ:

Գույքի նկատմամբ վերահսկողություն

Սեփականատերը կարող է փոփոխել սեփականությունը հանրային իրավունքի շրջանակներում: Վարձակալը սկզբունքորեն կարող է նույնը անել (հոդված 5:89 BW), սակայն վարձակալության պայմանագիրը հաճախ պահանջում է հողատիրոջ համաձայնությունը՝ վարձակալության ժամկետի երկարաձգման, օգտագործման փոփոխության կամ սեփականությունը բնակարանների բաժանելու համար: Համաձայնության բացակայության դեպքում գործելը կարող է հանգեցնել տուգանքի կամ, լուրջ դեպքերում, պայմանագրի դադարեցման:

Ծախսեր և պարտավորություններ

Ե՛վ սեփականատերը, և՛ վարձակալը վճարում են պահպանման և ապահովագրության համար: Վարձակալը նաև վճարում է հողի վարձավճարը: Սեփականատերերի համար գույքահարկը (OZB) վճարում է այն անձը, ով տիրապետում է գույքին սեփականության կամ այլ սեփականության իրավունքի ուժով, ուստի վարձակալության դեպքում այն ​​վճարում է վարձակալը: Հին գաղափարը, որ վարձակալն ունի «սահմանափակ պահպանման պարտավորություններ», վարձակալության վրա հիմնված թյուրըմբռնում է. հոլանդական վարձակալության դեպքում պահպանումը վարձակալի համար է:

Փոխանցում և ժառանգություն

Վարձակալության իրավունքը կարող է վաճառվել, գրավադրվել և ժառանգվել ինչպես սեփականության իրավունքը: Վկայականը կարող է պահանջել հողատիրոջ համաձայնությունը փոխանցման համար (հոդված 5:91 BW): Եթե հողատերը հրաժարվում է առանց հիմնավոր պատճառների, ենթաշրջանային դատարանը կարող է փոխարինել այդ համաձայնությունը: Ժառանգության դեպքում վարձակալության իրավունքը անցնում է ժառանգներին. համաձայնություն անհրաժեշտ չէ: Արտերկրից գնորդների համար կանոնները նույնն են. միջսահմանային ասպեկտների համար տե՛ս մեր հոդվածը միջազգային գործարար իրավունքի մասին :

Կարո՞ղ է հողատերերը դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը։

Միայն սահմանափակ դեպքերում: Համաձայն BW հոդվածի 5:87-ի, հողատերերը կարող են դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը միայն այն դեպքում, եթե վարձակալը երկու տարի անընդմեջ չի վճարել հողի վարձավճարը կամ լուրջ խախտում է այլ պարտավորություններ: Այնուհետև հողատերերը պետք է վարձակալին վճարեն վարձակալության արժեքը՝ հանած վարձակալի պարտքը (BW հոդված 5:87(2)): Վարձակալը կարող է ինքնուրույն դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը, եթե պայմանագրով այլ բան նախատեսված չէ:

Վարձակալության ժամկետի ավարտին նախկին վարձակալը իրավունք ունի փոխհատուցում ստանալ դեռևս առկա շենքերի արժեքի համար (հոդված 5:99 BW): Վկայականը կարող է բացառել այդ փոխհատուցումը միայն որոշակի դեպքերում, օրինակ՝ երբ հողամասը նախատեսված չէր բնակելի տների համար, կամ երբ վարձակալության ժամկետը լրանում է, քանի որ վարձակալը դադարեցրել է այն:

Ինչպե՞ս է վարձակալությունը ազդում ֆինանսավորման և հարկման վրա։

Վարձակալության իրավունքով տրամադրված անշարժ գույքը կարող է ֆինանսավորվել հիփոթեքով, սակայն վարկատուները ուշադիր ուսումնասիրում են պայմանները: Հողի վարձավճարը ֆիքսված ծախս է, որը նվազեցնում է ձեր վարկունակությունը, և կարճ մնացած ժամկետը կարող է խնդիր լինել:

Գրավ

Վարկատուները հաշվի են առնում հողի վարձավճարը՝ հաշվարկելիս, թե որքան կարող եք վարկ վերցնել: Որոշակի ժամկետով վարձակալության կամ շուտով ավարտվող գնված ժամկետի դեպքում շատ վարկատուներ պահանջում են, որ ժամկետը տևի առնվազն այնքան, որքան գրավը: Մշտական ​​վարձակալության և հավերժ գնված հողի վարձավճարի դեպքում գույքը սովորաբար դիտարկվում է գրեթե որպես լիակատար սեփականություն:

Հարկ

Ձեր բնակվող տան համար պարբերական հողի վարձավճարները կարող են հանվել որպես ձեր սեփական տան ծախսեր ( eigen woning ) հոլանդական եկամտային հարկից: Հողամասի վարձավճարը գնելու համար միանվագ գումարը չի հանվում հարկից: Եթե դուք փոխառություն եք վերցնում հողամասի վարձավճարը գնելու համար, այդ վարկի տոկոսները սկզբունքորեն կարող են հանվել որպես հիփոթեքային տոկոսներ: Ստուգեք ձեր սեփական իրավիճակը հարկային խորհրդատուի հետ. մենք խորհուրդ չենք տալիս հարկային կառուցվածքի վերաբերյալ խորհուրդներ տալ:

Վարձակալությունը նույնն է, ինչ վարձակալությունը՞

Ոչ։ Շատ բիզնեսներ «վարձակալություն» բառը օգտագործում են տարածքի վարձակալության նկատի ունենալով, սակայն հոլանդական օրենսդրության մեջ դա վարձակալության պայմանագիր է ( huurovereenkomst ), այլ ոչ թե վարձակալության իրավունք։ Վարձակալը չի ​​ձեռք բերում սեփականության իրավունք և չի կրում շենքի ծախսերը։

Մանրածախ առևտրի և հյուրընկալության տարածքների վարձակալներն ունեն ուժեղ պաշտպանություն, ներառյալ հինգ գումարած հինգ տարի նվազագույն ժամկետը (Հոդված 7:292 BW). գրասենյակների համար պաշտպանությունն ավելի սահմանափակ է (Հոդված 7:230a BW):

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես տուն գնորդ։

Ձեր ծախսերը որոշվում են ակտով, ընդհանուր պայմաններով և հողի վարձակալության պայմանագրով։ Նոտարը գրանցում է փոխանցումը, սակայն գնման պայմանագիրը սովորաբար ստորագրվում է մինչև նոտարի միջամտությունը, ուստի նախ ստուգեք այս կետերը։

• Ստուգեք վարձակալության տեսակը (մշտական, շարունակական կամ որոշակի ժամկետով) և ընթացիկ ժամանակահատվածի ավարտի ամսաթիվը։
• Ստուգեք հողի ներկայիս վարձավճարը, թե արդյոք այն հետ է գնվել և մինչև ե՞րբ, և թե ինչպես է հաշվարկվելու նոր հողի վարձավճարը։
• Ստուգեք, թե ընդհանուր պայմանների որ տարբերակն է կիրառելի, և արդյոք փոփոխությունների կամ փոխանցման համար ձեզ անհրաժեշտ է համաձայնություն (Հոդված 5:91 BW):
• Հարցրեք, թե արդյոք հողի վարձավճարը կարող է գնվել կամ վերածվել մշտական ​​վարձակալության կամ լրիվ սեփականության՝ մունիցիպալ ծրագրի շրջանակներում։
• Ստացեք հաստատում, որ ձեր վարկատուն ընդունում է վարձակալության պայմանները։
• Օգտագործեք ստորագրված գնման պայմանագիրը հանձնելուց հետո եռօրյա հետաձգման ժամանակահատվածը (BW հոդված 7:2) և ներառեք պայման, որը թույլ կտա ձեզ հրաժարվել պայմանագրից, եթե վարձակալության պայմանները տարբերվում են ձեզ ասվածից։

Ի՞նչ պետք է ստուգել որպես բիզնես։

Գործարար տարածքների համար առավել կարևոր է փաստաթղթում թույլատրված օգտագործումը, քանի որ օգտագործման փոփոխությունը հաճախ պահանջում է հողատիրոջ համաձայնությունը, իսկ երբեմն՝ ավելի բարձր հողի վարձավճար:

• Ստուգեք, որ փաստաթղթում թույլատրված օգտագործումը համապատասխանում է ձեր գործունեությանը, օրինակ՝ գրասենյակային, մանրածախ առևտրի, հյուրընկալության կամ արդյունաբերության:
• Ստուգեք համաձայնության պահանջները և լրացուցիչ վճարումները օգտագործման փոփոխության, ընդլայնման կամ միավորների բաժանման համար։
• Ստուգեք արդյունաբերական տարածքների գործունեության պայմանները և շրջակա միջավայրի վրա ազդեցությունը։
• Համեմատեք հողի վարձակալության ընդհանուր արժեքը ձեր պլանավորված պահպանման ժամանակահատվածի հետ, ներառյալ սպասվող վերագնահատումը։
• Եթե ​​ձեզ անհրաժեշտ է միայն տարածք օգտագործելու համար, համեմատեք վարձակալության հետ, որտեղ կիրառվում են 7:230a և 7:290 BW հոդվածների վարձակալության կանոնները:

Ի՞նչ կարող ենք անել ձեզ համար սեփականության և վարձակալության հետ կապված։

Մեր գրասենյակներից՝ Eindhoven և AmsterdamՄեր անշարժ գույքի փաստաբաններ խորհրդատվություն տրամադրել անհատներին և բիզնեսներին անշարժ գույք գնելու, վարձակալության պայմանների և հողատերերի հետ վեճերի վերաբերյալ։ Առևտրային վարձակալության համար տե՛ս մեր կայքը։ վարձակալության հարցերով փաստաբան էջ:

• Մենք ուսումնասիրում ենք վարձակալության պայմանագիրը և կիրառելի ընդհանուր պայմանները, նախքան դուք ստորագրեք գնման պայմանագիրը։
• Մենք ստուգում ենք հողի վարձակալության դիրքը, հաջորդ վերագնահատումը և գնելու կամ փոխանակելու տարբերակները։
• Մենք մշակում ենք գնման պայմանագրի պաշտպանիչ պայմաններ։
• Մենք խնդրում ենք հողատիրոջ համաձայնությունը փոխանցման կամ օգտագործման փոփոխության համար, կամ խնդրում ենք ենթաշրջանային դատարանին փոխարինել այն։
• Մենք գործում ենք ձեր անունից, երբ հողատերերը սպառնում են դադարեցնել պայմանագիրը կամ վեճ է առաջանում հողի վարձակալության վերաբերյալ։

Ամփոփում

• Սեփականատերը հողի և շենքի սեփականատերն է (BW հոդված 5:1). վարձակալը ունի ուրիշի սեփականության տակ գտնվող հողի և շենքի օգտագործման սեփականության իրավունք (BW հոդված 5:85):
• Վարձակալության դեպքում դուք վճարում եք հողի վարձավճար, որը կարող է վերագնահատվել յուրաքանչյուր ժամանակահատվածի վերջում, եթե այն չի գնվել:
• Վարձակալը կրում է պահպանման և գույքահարկը, և կարող է վաճառել, գրավադրել և վարձակալության իրավունքը թողնել ժառանգներին՝ պայմանագրում նշված ցանկացած համաձայնության պահանջի դեպքում։
• Հողատերերը կարող են դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը միայն երկու տարվա չվճարված հողի վարձավճարի կամ լուրջ խախտման դեպքում, որից հետո պետք է փոխհատուցեն վարձակալին։
• Գնման պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ կարդացեք պայմանագիրը և ընդհանուր պայմանները, ինչպես նաև ստուգեք հողի վարձակալության դրույքաչափը և ձեր վարկատուի պահանջները։

Հաճախակի տրվող հարցեր