Հոլանդական նոտարը և գույքի օրինական փոխանցումը. ուղեցույց միջազգային գնորդների համար

Եթե ​​դուք տուն եք գնում Նիդեռլանդներում , չեք կարող խուսափել նոտարից ։ Նիդեռլանդների օրենսդրությունը թույլ չի տալիս գույքի սեփականության իրավունքը մասնավոր կերպով փոխանցել ձեռքից ձեռք. փոխանցումը պետք է կատարվի Նիդեռլանդների քաղաքացիական իրավունքի նոտարի կողմից և գրանցվի հանրային գրանցամատյաններում։ Այն երկրների գնորդների համար, որտեղ վաճառքի յուրաքանչյուր կողմ վարձում է իր սեփական փաստաբանին, սա գործընթացի ամենաքիչ ծանոթ մասն է, և այստեղ են առաջանում ամենաթանկ թյուրըմբռնումները։

Ի՞նչ է հոլանդական քաղաքացիական իրավունքի նոտարը

Հոլանդացի նոտարը կնիք ունեցող ավագ իրավաբան չէ: Գրասենյակը հանրային է. նոտարը նշանակվում է թագավորական հրամանագրով, որը նաև նշում է գրասենյակի գտնվելու վայրը (Wna հոդված 3, Wet op het notarisambt) և ունի լիազորություն կնքելու իսկական փաստաթղթեր, երբ դա պահանջվում է օրենքով կամ կողմը խնդրում է (Wna հոդված 2): Նման փաստաթուղթն ունի հատուկ ապացուցողական կարգավիճակ և հաճախ կարող է կիրառվել առանց դատարանի որոշման:

Երկու հետևանք կարևոր են.

• Նոտարը պարտավոր է գործել։ Նոտարը պարտավոր է կատարել օրենքով հանձնարարված կամ կողմի կողմից պահանջվող աշխատանքը՝ սահմանափակ բացառություններով (Wna հոդված 21):
• Նոտարը ոչ մեկի կողմից չէ։ Նոտարը իր պաշտոնը կատարում է անկախ և սպասարկում է բոլորը իրավական ակտի կողմերը՝ անաչառորեն և հնարավորինս մեծ խնամքով (հոդված 17 Wna):

Ինչո՞վ է նոտարը տարբերվում փաստաբանից ձեր երկրում

Անգլիայում, Իռլանդիայում, Միացյալ Նահանգներում և շատ այլ երկրներում, փոխանցման յուրաքանչյուր կողմը հանձնարարում է իր սեփական կողմնակալ փաստաբանին: Հոլանդացի նոտարը հակառակն է. միակ, չեզոք պետական ​​պաշտոնյա, որը սպասարկում է գործարքը, այլ ոչ թե կողմ: Արտասահմանյան «նոտարը», որը շատ երկրներում պարզապես վկայում է ստորագրությունների մասին, զբաղեցնում է շատ ավելի նեղ պաշտոն և օգտակար համեմատություն չէ:

Նոտարը ստուգում է սեփականության իրավունքը, պատրաստում և բացատրում է գործարքները, պահում է գումարը և գրանցում փոխանցումը, բայց չի բանակցում գնի շուրջ, չի տեղեկացնում գործարքի հիմնավորվածության մասին կամ չի գործում ձեր անունից վեճի դեպքում։

Տեղեկացնելու պարտականությունը և դրա սահմանները

Անաչառությունը՝ համաձայն Wna 17-րդ հոդվածի, զուգորդվում է տեղեկացնելու պարտականության հետ. նոտարը պետք է համոզվի, որ յուրաքանչյուր կողմ հասկանում է, թե ինչ է ենթադրում գործարքը և ինչ ռիսկեր է պարունակում ստորագրելուց առաջ՝ պարտականություն, որը գերմանա-հոլանդական ավանդույթում հայտնի է որպես Belehrungspflicht : Երբ կողմն ավելի թույլ է, պակաս փորձառու կամ չի տիրապետում լեզվին, այդ պարտականությունն ավելի պահանջկոտ է դառնում, և նոտարը, որը ստորագրում է՝ իմանալով, որ գնորդը չի հասկացել էական կետը, ռիսկի է դիմում կարգապահական տույժերի և պատասխանատվության:

Սակայն երկու կողմերին էլ տեղեկացնելը պաշտպանություն չէ: Երբ գնորդն ու վաճառողը իսկապես վիճում են՝ ավարտից առաջ հայտնաբերված թերությունների, ամսաթիվը տեղափոխելու ճնշման կամ պայմանի նշանակության պատճառով, նոտարը մնում է մեջտեղում: Հենց այդ դեպքում է, որ գնորդին անհրաժեշտ է մեկը, որի միակ պարտականությունը գնորդի նկատմամբ է:

Ե՞րբ պետք է հանձնարարել նաև ձեր սեփական փաստաբանին

• Պայմանագիրը ոչ ստանդարտ է, կամ վաճառողը մշակող կամ ներդրող է, որն օգտագործում է իր սեփական պայմանները։
• Դուք գնում եք աճուրդից, անշարժ գույքից կամ ընկերությունից, կամ ֆինանսական դժվարություններ ունեցող վաճառողից։
• Գույքը ներառում է հողամասի վարձակալություն (էրֆպախտ), հուշարձանի ցուցակում հայտնվելը կամ անսովոր սերվիտուտը։
• Կա վեճ թերությունների, կանխավճարների, տուգանքների կամ ամսաթվերի վերաբերյալ, կամ դրանց առաջացման հեռանկարի վերաբերյալ։
• Գնումը վերաբերում է Ձեր բնակության կարգավիճակին, ամուսնալուծությանը, ամուսնական գույքային ռեժիմին կամ միջսահմանային ժառանգությանը։

Այս երկուսը լրացնում են միմյանց. նոտարը կատարում է փոխանցումը, իսկ ձեր փաստաբանը հոգ է տանում, որ գործարքը դուք պետք է կնքեք։

Երկու փուլ՝ պարտավորություն և փոխանցում

Սա Նիդեռլանդների սեփականության իրավունքի ամենակարևոր կառուցվածքային կետն է . այն առանձնացնում է փոխանցման պարտավորությունը փոխանցումից : Վավեր փոխանցումը պահանջում է վավեր վկայական, գույքը տնօրինելու իրավունք ունեցող անձ և հանձնման վավեր ակտ (հոդված 3:84 BW): Անշարժ գույքի դեպքում այդ հանձնումը Նիդեռլանդների քաղաքացիական իրավունքի նոտարի առջև կատարված գործարք է, որին հաջորդում է այդ ակտի գրանցումը պետական ​​գրանցամատյաններում (հոդված 3:89 BW):

Հետևաբար, koopovereenkomst- ը , որը հաճախ անվանում են «ժամանակավոր» գնման պայմանագիր, ստեղծում է գնելու և վաճառելու պարտավորեցնող պարտավորություն: Այն ձեզ չի դարձնում սեփականատեր: «Ժամանակավոր»-ը մոլորեցնող է. երբ հանդարտեցման ժամկետն ավարտվում է, այն ձեզ ամբողջությամբ պարտավորեցնում է: Սեփականությունը անցնում է միայն փոխանցման ակտի գրանցման դեպքում:

Առաջարկից մինչև գրանցում

Գրավոր աշխատանքի պահանջը և հետաձգման ժամանակահատվածը

Եթե ​​գնորդը ֆիզիկական անձ է, որը չի գործում մասնագիտության կամ բիզնեսի շրջանակներում, և գույքը նախատեսված է բնակելի օգտագործման համար, գնումը պետք է կնքվի գրավոր (BW հոդված 7:2): Ձեռքսեղմումը, էլեկտրոնային նամակը կամ WhatsApp-ի փոխանակումը չեն պարտավորեցնում սպառող գնորդին:

Նույն դրույթը բնակարանի սպառող գնորդին տալիս է երեքօրյա հետաձգման ժամկետ։ Այն սկսվում է ստորագրված պայմանագիրը ստանալուց հետո հաջորդ օրը, անհրաժեշտ չէ պատճառաբանել, և որևէ փոխհատուցում չի վճարվում։ Այն պետք է ներառի առնվազն երկու օր, որոնք շաբաթ, կիրակի կամ պետական ​​տոն չեն. հակառակ դեպքում այն ​​երկարաձգվում է։ Իրավունքը պատկանում է միայն գնորդին, և հաշվարկը սկսվում է ստացումից, ուստի պահեք ապացույց այն մասին, թե երբ է պայմանագիրը ձեզ հասել։

Ավանդ կամ բանկային երաշխիք

Ստանդարտ մոդելային գնման պայմանագիրը պահանջում է, որ գնորդը տրամադրի ապահովագրություն. կամ կանխիկ կանխավճար ( waarborgsom ), որը վճարվում է նոտարի երրորդ կողմի հաշվին, կամ բանկային երաշխիք ( bankgarantie ) Նիդեռլանդներում գրանցված բանկի կողմից: NVM-ի, VBO-ի, VastgoedPRO-ի և Vereniging Eigen Huis-ի մոդելային գնման պայմանագրում գումարը ֆիքսված է գնման գնի 10%-ի չափով, որը պետք է վճարվի ավարտից մի քանի շաբաթ առաջ: Մոդելը նաև ունի տույժի կետ. գնորդը, որը չի ավարտում գործարքը, սովորաբար պարտք է կանխավճարին համարժեք գումար: Համապատասխանեցրեք ցանկացած ֆինանսական պայման ձեր հիփոթեքային վարկի ժամանակացույցին:

Սեփականության իրավունքի հետաքննություն և Կադաստրի խուզարկություններ

Կադաստրը վարում է հանրային գրանցամատյաններ, որոնք գրանցում են գրանցված գույքի իրավական կարգավիճակին վերաբերող փաստերը (հոդված 3:16 BW), և այդ կարգավիճակին ազդող գործողությունները ենթակա են գրանցման (հոդված 3:17 BW): Սա է, որ հոլանդական սեփականության փոխանցումը դարձնում է անվտանգ. ձեր ձեռքբերման գրանցման ժամանակ չգրանցված գրանցված փաստը, որպես կանոն, չի կարող պահանջվել ձեր դեմ, եթե դուք դրա մասին տեղյակ չեք եղել (հոդված 3:24 BW):

Նոտարը սովորաբար ստուգում է.

• վաճառողի տիտղոսը և նախորդ փաստաթղթերի շղթան։
• գործող հիփոթեքային վարկեր, որոնք պետք է մարվեն և մարվեն ավարտից հետո։
• կպումներ և ցնցումներ (բեսլագեն) վաճառողի կամ գույքի դեմ։
• սերվիտուտներ, այլ իրական իրավունքներ և որակական կամ շղթայական պարտավորություններ։
• հողի վարձակալություն (էրֆպախտ): հողի վարձավճարը, վերանայման ամսաթվերը և ժամկետի ավարտը։
• հանրային իրավունքի սահմանափակումներ, ինչպիսիք են հուշարձանի կարգավիճակը կամ մունիցիպալ կիրառման որոշումները։
• բաժանման և սեփականատերերի միավորման ակտը, եթե գույքը բնակարան է.
• երկու կողմերի ինքնությունը, գործունակությունը և ամուսնական կարգավիճակը։

Նույնքան կարևոր է նաև այն, ինչը նոտարը չի ստուգում . ո՛չ շենքի վիճակը, ո՛չ հատակի մակերեսը, խոնավությունը, ասբեստը կամ հիմքերը, ո՛չ էլ ընդլայնման թույլտվությունը, եթե այն նշված չէ գրանցամատյաններում, ո՛չ էլ արժեքը: Վիճակի և նախագծային համապատասխանության հարցերը ձեր պատասխանատվությունն են, որոնք պետք է կարգավորվեն մինչև պայմանագրի ստորագրումը կամ պայմանով ընդգրկվելը:

Երրորդ կողմի հաշիվը և գումարի տեղաշարժը

Նոտարը պետք է իր անունով վարի մեկ կամ մի քանի հատուկ հաշիվներ՝ այդ կարգավիճակի մասին նշելով, որոնք նախատեսված են բացառապես ուրիշների համար պահվող գումարների համար (Wna հոդված 25): Սա derdengeldenrekening է : Գումարը ցանկապատված է. այն չի պատկանում նոտարին և գտնվում է նոտարի պարտատերերի հասանելիությունից դուրս: Ահա թե ինչու հոլանդական գործարքի ավարտը անվտանգ է առանց էսքրո գործակալների կամ հակառակորդ փաստաբանների միջև պարտավորությունների:

• Նոտարը տրամադրում է հաշվի քաղվածք (նոտա վան աֆրեկենինգ) որը ներառում է գինը, փոխանցման հարկը, վճարները, գրանցման ծախսերը, սպասարկման վճարների և տեղական հարկերի բաշխումը, ինչպես նաև կանխավճարը։
• Դուք փոխանցում եք մնացորդը ձեր անունով բացված հաշվից՝ սովորաբար գործարքի ավարտից մեկ աշխատանքային օր առաջ։ Ձեր վարկատուն վարկը վճարում է նույն հաշվին։ Առանց գործարքի ավարտված միջոցների գործարքը չի ստորագրվում։
• Ստորագրումից, գրանցումից և վերջնական որոնումից հետո նոտարը մարում է վաճառողի գրավը, վճարում է վաճառողին և փոխանցում փոխանցման հարկը։

Վաճառողը վճարվում է ոչ թե ստորագրման պահին, այլ այն բանից հետո, երբ նոտարը հաստատում է, որ փոխանցումը գրանցված է, և որևէ բռնագանձում կամ նոր գրավ չի առաջացել։ Այդ բացն է, որը պաշտպանում է ձեզ։

Փաստաթղթերը, ստորագրությունը և լեզուն

Ավարտից հետո դուք սովորաբար ստորագրում եք երկու նոտարական փաստաթուղթ՝ փոխանցման փաստաթուղթը ( akte van levering կամ transportakte ), որը պահանջվում է BW հոդված 3:89-ով, և, եթե դուք վարկ եք վերցնում, գրավի փաստաթուղթը ( hypotheekakte ), որը ստեղծում է ձեր վարկատուի գրավի իրավունքը, որը նույնպես հաստատվում է նոտարական փաստաթղթով (BW հոդված 3:260) և ուժի մեջ է մտնում հանրային գրանցամատյաններում գրանցվելուց հետո (BW հոդված 3:89): Նշանակումը տևում է մինչև մեկ ժամ: Ստորագրումից առաջ նոտարը ծանոթանում է փաստաթղթերին, բացատրում դրանց բովանդակությունն ու հետևանքները, ինչպես նաև պատասխանում է հարցերին: Բերեք անձը հաստատող փաստաթղթերի բնօրինակները. պատճենները չեն ընդունվում:

Հոլանդական նոտարական փաստաթուղթը կազմվում է հոլանդերենով. Wna-ի 42-րդ և 43-րդ հոդվածները պահանջում են, որ փաստաթուղթը կազմվի այդ լեզվով: Եթե ներկայացող կողմը բավարար չափով չի տիրապետում հոլանդերենին, պարտադիր է երդվյալ թարգմանիչների և թարգմանիչների գրանցամատյանից (Rbtv) ընտրված երդվյալ թարգմանչի օգնությունը և փաստաթղթի թարգմանությունը, և փաստաթղթում գրանցվում է, որ դա արվել է: Գործնականում, միջազգային գնորդների հետ փորձ ունեցող գրասենյակները նախապես տրամադրում են նախագծերի անգլերեն թարգմանությունը և պայմանավորվում թարգմանչի հետ: Խնդրեք նախագծերը մի քանի օր առաջ: Հոլանդերեն տեքստը գործող տեքստն է:

Ստորագրում լիազորագրով

Դուք պարտավոր չեք լինել Նիդեռլանդներում։ Սովորական է տրամադրել լիազորագիր ( volmacht ), որը լիազորում է նոտարական գրասենյակի աշխատակցին ստորագրել ձեր անունից։ Լիազորագիրն ինքնին սովորաբար պետք է ստորագրվի նոտարի առջև՝ Նիդեռլանդներում կամ արտերկրում՝ օրինականացմամբ կամ ապոստիլով, հաճախ՝ վավերացված թարգմանությամբ։ Կազմակերպեք այն շաբաթներ առաջ. փողերի լվացման կանոններով նախատեսված նույնականացումը դեռևս գործում է։

Գրանցումը և սեփականության փոխանցման պահը

Ստորագրումից հետո նոտարը նույն օրը էլեկտրոնային եղանակով ներկայացնում է փաստաթուղթը Կադաստրի կողմից պահվող հանրային գրանցամատյաններին։ Այնուհետև այն մշակվում է Կադաստերի հիմնական գրանցման գրանցամատյանում, որը սովորաբար տևում է մի քանի աշխատանքային օր։ Կադաստրը յուրաքանչյուր ներկայացված փաստաթղթի համար գանձում է ֆիքսված գումար։ Այդ վճարները սահմանվում են Կադաստրի կողմից ամեն տարի իր սակագնային կանոնակարգում և հրապարակվում են Staatscourant-ում, ուստի խնդրեք ձեր գնանշման մեջ նշել ներկայիս գումարը։

Սեփականության իրավունքը փոխանցվում է գրանցման պահին, այլ ոչ թե ստորագրության (հոդված 3:89 BW): Գրանցումն ուժի մեջ է մտնում այն ​​պահից, երբ գույքի գործարքը ներկայացվել է Կադաստրին (հոդված 3:19 BW), այդ իսկ պատճառով ստորագրման և գրանցման միջև ընկած ժամանակահատվածը կարճ է: Այնուհետև նոտարը կատարում է վերջնական որոնում՝ նախքան գումարը տրամադրելը:

Վճարներ, և ով է ընտրում նոտարին

Գոյություն ունեցող տները գրեթե միշտ վաճառվում են kosten koper ՝ «գնորդի ծախսեր». գնորդը վճարում է փոխանցման հարկը և փոխանցման ակտի արժեքը: Քանի որ գնորդն է վճարում, սովորաբար գնորդն է ընտրում նոտարին: Մի՛ ընդունեք պարզապես վաճառող գործակալի առաջարկը:

Նոտարական վճարները օրենքով սահմանված չեն և տարբերվում են գրասենյակների միջև, ուստի ձեռք բերեք գրավոր գնանշումներ և համեմատեք նմանատիպերը նմանատիպերի հետ: Գնանշման մեջ պետք է առանձին նշվեն փոխանցման և հիփոթեքային գործարքների վճարները, Կադաստրի գրանցման վճարները, որոնման ծախսերը, ինչպես նաև թարգմանության, թարգմանչի կամ լիազորագրի ցանկացած վճար: Փոխանցման հարկը ( overdrachtsbelasting ) առանձին է և վճարվում է հարկային մարմիններին: Դրույքաչափերը նշված են Wet op belastingen van rechtsverkeer-ում և ճշգրտվում են տարեկան Belastingplan-ի միջոցով. նվազեցված դրույքաչափ այն գնորդի համար, ով կապրի անշարժ գույքում որպես հիմնական բնակության վայր, միանվագ ազատում որակավորված երիտասարդ գնորդների համար՝ ամեն տարի ինդեքսավորվող արժեքի սահմանաչափի շրջանակներում, ավելի բարձր դրույքաչափ այն բնակարանի համար, որը գնորդը չի զբաղեցնի, և առանձին դրույքաչափ ոչ բնակելի անշարժ գույքի համար: Belastingdienst-ը հրապարակում է դրույքաչափերը և ընթացիկ արժեքի սահմանաչափը. ստուգեք դրանք այն տարվա համար, որում դուք լրացնում եք, և տե՛ս մեր հոդվածը փոխանցման հարկի և գնորդի ծախսերի մասին :

Երբ վաճառողը ֆինանսական դժվարությունների մեջ է

Եթե ​​վաճառողը գերպարտքի մեջ է կամ սնանկության եզրին է, պայմանագրի և փոխանցման միջև եղած բացը վտանգավոր է դառնում. պարտատերը կարող է արգելանք գրանցել, կամ վաճառողը կարող է սնանկ ճանաչվել նախքան ձեր գործարքի գրանցումը՝ ձեզ թողնելով պահանջ անվճարունակ վաճառողի դեմ, այլ ոչ թե տան դեմ։

Հոլանդական օրենսդրությունը նախատեսում է հատուկ պաշտպանություն. գնումն ինքնին կարող է գրանցվել հանրային գրանցամատյաններում (հոդված 7:3 BW), մի քայլ, որը սովորաբար կոչվում է Vormerkung : Գրանցվելուց հետո որոշակի հետագա իրադարձություններ, ներառյալ արգելադրումները և վաճառողի սնանկությունը, չեն կարող վկայակոչվել ձեր դեմ օրենքով սահմանված սահմանափակ ժամանակահատվածում, եթե փոխանցումը տեղի է ունենում դրա շրջանակներում: Դա ավտոմատ չէ. նոտարը պետք է կազմակերպի այն՝ պայմաններին և ժամկետներին համապատասխան: Եթե խուզարկությունները բացահայտում են արգելադրում կամ գրավ, որը գերազանցում է գինը, անմիջապես դիմեք առանձին խորհրդատվության:

Փողերի լվացման կանոններ, նույնականացում և հաշվետվություն

Սա ամենաշատը զարմացնում է օտարերկրյա գնորդներին: Նոտարները ենթարկվում են Նիդեռլանդների փողերի լվացման դեմ պայքարի օրենսդրությանը՝ Wwft-ին (Wwft-ի 1ա հոդված) և պետք է իրականացնեն հաճախորդի պատշաճ ուսումնասիրություն (Wwft-ի 3-րդ հոդված). պարզելով և ստուգելով ձեր ինքնությունը, նույնականացնելով վերջնական շահառուին, եթե խոսքը ընկերության մասին է, պարզելով հարաբերությունների նպատակը և բնույթը, ինչպես նաև շարունակաբար վերահսկելով գործարքները:

Գործնականում նոտարը կպնդի անձը հաստատող փաստաթղթերի բնօրինակի վրա և կտա հարցեր, որոնք կարող են անհարմար թվալ. որտեղի՞ց է գալիս գումարը, ինչպե՞ս եք այն կուտակել, ինչու են միջոցները գալիս որոշակի երկրից կամ հաշվից, և ո՞վ է վերահսկում գնորդ ընկերությունը: Ակնկալեք տրամադրել բանկային քաղվածքներ, մեկ այլ գույքի վաճառքի ապացույցներ, նվերի պայմանագիր կամ աշխատանքային գրքույկ: Երրորդ կողմից, ԵՄ-ից դուրս կամ անհասկանալի օրինաչափությամբ ստացված միջոցները գրավում են մանրակրկիտ ուսումնասիրություն և հետաձգում են ավարտը:

Նոտարը նաև օրենքով պարտավոր է անսովոր գործարքների մասին հայտնել FIU-Nederland-ին՝ Նիդեռլանդների ֆինանսական հետախուզության ստորաբաժանումին (Wwft-ի 16-րդ հոդված): Նոտարը չի կարող ձեզ տեղեկացնել, որ զեկույց է կազմվել: Այս ամենը անձնական կամ բանակցային չէ. սկզբում նոտարին տրամադրեք ձեր միջոցների փաստաթղթավորված հաշվետվություն, և գործընթացը կընթանա սահուն:

Ինչ Law & More կարող եմ անել

Նոտարը կատարում է փոխանցումը, մենք հոգ ենք տանում ձեր դիրքի մասին դրանում։ Law & More Մենք վերանայում ենք գնման պայմանագիրը նախքան ձեր ստորագրումը կամ հետաձգման ժամկետի ավարտը, ստուգում ենք ֆինանսական և հետազոտական ​​պայմանները, կանխավճարը և տույժի կետը, ինչպես նաև խորհուրդ ենք տալիս, թե որտեղ է հողի վարձակալությունը, սեփականատերերի միությունը, հուշարձանի գրանցումը կամ ֆինանսական դժվարություններ ունեցող վաճառողը բարդացնում իրավիճակը: Մենք նաև գործում ենք, երբ թերությունները, ուշացումը կամ ձախողված ավարտը վերածվում են վեճի: Եթե դուք գնում եք Նիդեռլանդներում և ցանկանում եք, որ փաստաթղթերը կարդան միայն ձեզ համար գործող փաստաբանը, կապվեք մեզ հետ: