Վարձակալված գույքի վտարումը

Նիդեռլանդներում տանտերը երբեք չի կարող վարձակալին վտարել իր սեփական լիազորությամբ: Վտարման համար անհրաժեշտ է դատարանի որոշում, և միայն դատական ​​կատարածուն կարող է այն իրականում իրականացնել: Մինչև դատարանի կողմից այդ թույլտվությունը տալը, տանտերը նախ պետք է դադարեցնի վարձակալության պայմանագիրը՝ կամ այն ​​լուծարելով վարձակալի կողմից պարտավորությունների չկատարման պատճառով, կամ ծանուցում տալով օրենքով թույլատրված հիմքերից մեկով: Վտարումն ինքնին չի կարգավորվում որևէ օրենսդրական դրույթով, բայց դրան հասնելու ճանապարհը սահմանափակվում է խիստ կանոններով, և ճանապարհի յուրաքանչյուր քայլ պաշտպանում է վարձակալին:

Այդ խստությունը միտումնավոր է։ Վտարումը կտրուկ միջոց է երկու կողմերի համար էլ. վարձակալը ստիպված է լինում լքել տարածքը իր ողջ ունեցվածքով, իսկ սխալվող տանտերը կարող է վնասի փոխհատուցում ստանալ։ Հետևաբար, հաջորդականությունը հասկանալն ավելի արժեքավոր է, քան որևէ մեկ կանոն իմանալը։

Ինչո՞ւ տանտերը չի կարող պարզապես վտարել վարձակալին։

Նույնիսկ երբ վարձակալը ակնհայտորեն խախտում է պայմանագիրը՝ ամիսներ շարունակ չվճարված վարձավճարներ , լուրջ անհանգստություն կամ գույքի օգտագործում վարձակալության պայմանագրով չթույլատրված նպատակներով, տանտերը չի կարող փոխել կողպեքները կամ վարձակալի իրերը փողոցում դնել: Տանտերը, որը գործը վերցնում է իր ձեռքը, սովորաբար անօրինական է գործում վարձակալի նկատմամբ, և վարձակալը կարող է պահանջել փոխհատուցում հետագա վնասի համար: Դատարանի տված թույլտվությունը գույքը վտարելու թույլտվություն է, այլ ոչ թե անձամբ դա անելու :

Ինչպե՞ս է տանտերը դադարեցնում վարձակալության պայմանագիրը վտարումից առաջ։

Վտարումը վերջին քայլն է, ոչ թե առաջինը: Վարձակալության պայմանագիրը պետք է չեղյալ հայտարարվի, նախքան դատարանը կհաստատի գույքի նկատմամբ իրավաչափությունը, և հոլանդական օրենսդրությունը տանտիրոջը այդ կետին հասնելու երկու ճանապարհ է առաջարկում:

Լուծում

Լուծարումը պահանջում է վարձակալի կողմից վարձակալության պայմանագրով ստանձնած իր պարտավորությունների կատարման թերացում՝ այլ կերպ ասած՝ չկատարում: Վարձավճարի չվճարումները և անօրինական անհարմարությունները դասական օրինակներ են: Թերությունը պետք է բավականաչափ լուրջ լինի՝ լուծարումը արդարացնելու համար. մեկ ուշացած վճարումը չի կարող արդարացնել իրավիճակը: Եթե գույքը բնակելի տարածք է կամ այսպես կոչված միջին չափի գործարար տարածք, վարձակալը պաշտպանված է որոշակի ձևով. լուծարումը կարող է իրականացվել միայն դատարանների միջոցով, ոչ թե տանտիրոջ նամակով:

Դադարեցման մասին ծանուցում

Երկրորդ ճանապարհը պայմանագրի դադարեցումն է ծանուցմամբ, և այստեղ պահանջները լիովին կախված են նրանից, թե ինչ է վարձակալվում: Բնակելի տարածքի և միջին չափի գործարար տարածքի դեպքում վարձակալը կրկին օգտվում է պաշտպանությունից. ծանուցումը կարող է տրվել միայն Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7:274 և 7:296 հոդվածներում նշված սպառիչ հիմքերով: Գույքի անհետաձգելի անձնական օգտագործումը հիմքերից մեկն է, որը հանդիպում է երկու ռեժիմներում էլ: Հիմքերի հետ մեկտեղ, վարձատուն պետք է պահպանի մի շարք ձևականություններ, մասնավորապես՝ վերջնաժամկետներ, և ձևականություններին չհամապատասխանող ծանուցումը պարզապես չի դադարեցնում վարձակալության պայմանագիրը:

Ի՞նչ անել, եթե անշարժ գույքը 230ա հասցեում գտնվող բիզնես տարածք է։

Ոչ բոլոր առևտրային վարձակալության պայմանագրերն են նույն պաշտպանությունը ստանում: Երբ վարձակալված տարածքը ո՛չ բնակելի է, ո՛չ էլ միջին չափի գործարար տարածք (այս կատեգորիան գործնականում հայտնի է որպես 230a գործարար տարածք՝ Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի 7:230a հոդվածից հետո), վարձակալը չունի վերը նկարագրված տեսակի վարձավճարի պաշտպանություն, և տանտերը կարող է համեմատաբար արագ և հեշտությամբ դադարեցնել վարձակալությունը:

Դա կտրականապես նույնը չէ, ինչ արագ վտարելու հնարավորությունը: 230a բիզնես տարածքի վարձակալը իրավունք ունի վտարման պաշտպանության. վտարման մասին գրավոր ծանուցումից հետո երկու ամսվա ընթացքում նա կարող է դիմել դատարան՝ վտարման ժամկետը մինչև մեկ տարով երկարաձգելու համար: Վարձակալը, որն արդեն լքել է կամ մաքրել է տարածքը, դեռ կարող է ներկայացնել այդ խնդրանքը:

Դատարանը նման պահանջի վերաբերյալ որոշում է կայացնում շահերը կշռադատելով։ Այն կտրամադրի երկարաձգում, եթե վարձակալի շահերը լուրջ վնաս են հասցվում վտարման պատճառով, և այդ շահերը գերակշռում են տանտիրոջ շահերին՝ օգտագործելու գույքը։ Եթե պահանջը մերժվում է, վարձակալը չունի վերաքննիչ բողոք և վճռաբեկ բողոք այդ որոշման դեմ՝ միակ բացառությունն այն է, երբ դատարանը սխալ է կիրառել 7:230a հոդվածը կամ ընդհանրապես չի կիրառել այն։

Արդյո՞ք վերաքննիչ բողոքը կասեցնում է վտարումը։

Սովորաբար՝ այո։ Վերաքննիչ բողոք ներկայացնելը սովորաբար կասեցնում է վճռի գործողությունը, և դրա հետ մեկտեղ՝ նաև վտարումը, մինչև վերաքննիչ դատարանի կողմից որոշում կայացնելը։ Կա կարևոր բացառություն. եթե դատարանը վտարման որոշումը ճանաչել է կիրառելի՝ անկախ վերաքննիչ բողոքից, վարձակալի վերաքննիչ բողոքը ոչինչ չի կասեցնում, և տանտերը կարող է շարունակել գործը։

Այդպիսի իրավիճակում գործողությունները իրական ռիսկ են պարունակում տանտիրոջ համար։ Եթե վերաքննիչ դատարանը հետագայում այլ կարծիք ունենա, ապա վտարումն արդեն տեղի կունենա, և տանտերը կարող է հայտնվել այնպիսի վտարման հետևանքների համար պահանջի առջև, որը երբեք չպետք է տեղի ունենար։ Դա որոշում է, որը պետք է կայացվի խորհրդատվությամբ, այլ ոչ թե ռեֆլեքսիվ կերպով։

Ի՞նչ է կատարվում դատարանի կողմից թույլտվություն տալուց հետո։

Դատավճռով սահմանվում է այն ամսաթիվը, որից սկսած կարող է գույքը մաքրվել, և տանտերը պետք է վարձի դատական ​​կատարածու դա անելու համար: Դատական ​​կատարածուն վտարման որոշումը հանձնում է վարձակալին, ինչը գործնականում վարձակալին տալիս է վերջին հնարավորությունը՝ կամավոր հեռանալու: Վտարումների մեծ մասն ավարտվում է դրանով, երբ վարձակալը հեռանում է մինչև դատական ​​կատարածուի վերադարձը:

Եթե ​​վարձակալը չի ​​հեռանում, իրական վտարումը տեղի է ունենում, և դրա ծախսերը կրում է վարձակալը։ Վարձատուն սովորաբար պետք է նախապես վճարի այդ ծախսերը և հետագայում հետ վերադարձնի դրանք, ինչը ևս մեկ պատճառ է, թե ինչու է լավ պատրաստված գործը կարևոր. հիմքում ընկած դատողության ուժը որոշում, թե այդ ծախսի որքանն է իրատեսորեն փոխհատուցելի։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Կարո՞ղ եմ վտարվել միայն վարձավճարի պարտքի պատճառով։

Ոչ ավտոմատ կերպով։ Վարձատուն նախ պետք է դատարանից ստանա վարձակալության պայմանագրի լուծման մասին դիմում, և դատարանը կգնահատի, թե արդյոք պարտքերը բավականաչափ լուրջ են՝ այն արդարացնելու համար։ Միայն լուծարումից և վտարման առանձին թույլտվությունից հետո դատական ​​կատարածուն կարող է ազատել գույքը։

Որքա՞ն ժամանակում պետք է վարձակալը տեղեկացվի դատական ​​կատարածուի ժամանումից առաջ։

Դատավճռում նշվում է այն ամսաթիվը, որից թույլատրվում է վտարումը, և դատական ​​կատարածուն որոշումն ուղարկում է այն կատարելուց առաջ: Յուրաքանչյուր դեպքի համար չկա որևէ օրենքով սահմանված մեկ ժամկետ. դա բխում է դատարանի որոշումից:

Կարո՞ղ է արդյոք տանտերը արագ վտարել գործարար տարածքի վարձակալին։

230a բիզնես տարածքի վարձակալության դադարեցումը համեմատաբար պարզ է, բայց վտարումը` ոչ: Վարձակալը կարող է դատարանին դիմել վտարման գրավոր ծանուցումից հետո երկու ամսվա ընթացքում՝ վտարման ժամկետը մինչև մեկ տարով երկարաձգելու խնդրանքով, և դատարանը որոշում կայացնելուց առաջ կշռադատում է երկու կողմերի շահերը:

Ի՞նչ կարող է անել վարձակալը, ով արդեն ապօրինի կերպով վտարվել է։

Վարձակալը, որը վտարում է առանց դատարանի որոշման, կամ որն իրականացնում է վտարումը ինքնուրույն, այլ ոչ թե դատական ​​կատարածուի միջոցով, սովորաբար գործում է անօրինական կերպով: Վարձակալը կարող է վարձատուին պատասխանատվության ենթարկել պատճառված վնասի համար, ներառյալ պահեստավորման, ժամանակավոր կացարանի և վնասված իրերի արժեքը:

Իրավաբանական օգնություն տարհանման հարցում

Անկախ նրանից՝ դուք տանտեր եք, որը ցանկանում է վերադարձնել գույքը, թե վարձակալ, որը կանգնած է վտարման որոշման առջև, արդյունքը սովորաբար կախված է դատական ​​կատարածուին հասնելուց առաջ ձեռնարկված քայլերից: Մեր փաստաբանները խորհուրդ են տալիս վարձակալների իրավունքները Նիդեռլանդներում, դատարանի առջև վարույթների վերաբերյալ Վարձավճարի դատարան, և վտարման գործընթացների վերաբերյալ։ Հարցեր ունե՞ք, թե՞ օգնության կարիք ունեք։ Խնդրում ենք կապվել Law & Moreմեր վարձակալության իրավունքի մասնագետները սիրով կխորհրդատվություն տրամադրեն ձեզ։