Շատ տանտերեր բախվում են նույն հարցին։ Վարձակալության եկամուտը նվազում է, մինչդեռ պահպանման ծախսերը, հարկերը և այլ ծախսերը շարունակում են աճել։ Հետևաբար, բնական է մտածել, թե արդյոք անշարժ գույքը կարող է ավելի լավ վարձակալության տրվել մասնավոր հատվածում։ Բայց ե՞րբ է դա իրականում թույլատրվում։ Եվ կարո՞ղ եք պարզապես կարգավորվող վարձակալության ենթակա անշարժ գույքը վերածել մասնավոր հատվածի։
Կարճ պատասխանը՝ ոչ, սովորաբար ոչ ընթացիկ վարձակալության ընթացքում: Ձեր տարբերակները սահմանափակ են, քանի դեռ ներկայիս վարձակալը բնակվում է տարածքում: Այնուամենայնիվ, կան ուղիներ, որոնք ժամանակի ընթացքում կարող են հանգեցնել կարգավորվող վարձավճարից մասնավոր հատված: Այս բլոգը բացատրում է, թե որոնք են կանոնները, որտեղ են գտնվում հնարավորությունները և որտեղ են տանտերերը հաճախ սխալվում:
Նախ՝ հիմունքները. երբ է գույքը կարգավորվում, իսկ երբ՝ ոչ։
Գույքի կարգավորվող վարձակալության տակ լինելը, թե մասնավոր հատվածում լինելը կախված է բնակելի գույքի գնահատման համակարգից, որը հոլանդերենում հայտնի է որպես woningwaarderingsstelsel (WWS): Այս միավորների վրա հիմնված համակարգը գնահատում է գույքի որակը՝ հիմնվելով այնպիսի գործոնների վրա, ինչպիսիք են հատակի մակերեսը, խոհանոցի և լոգարանի նման հարմարությունները, համայնքային գույքի արժեքը (WOZ), էներգետիկ պիտակը և գույքի վիճակը:
Միայն այն դեպքում, երբ գույքը համապատասխան պահին հասնի բավարար թվով կետերի, կարող է մասնավոր հատվածի կողմից վարձակալությունը հնարավոր դառնալ։ Սա նշանակում է, որ կարևորը միայն վարձավճարը չէ, այլ ամենից կարևորը գույքի իրավական դասակարգումն է վարձակալության սկսման պահին։
Սա կարևորագույն կետ է. դուք չեք կարող գործող կարգավորվող վարձակալության պայմանագիրը հետագայում վերածել մասնավոր հատվածի պարզապես այն պատճառով, որ շուկան փոխվել է կամ գույքի արժեքը բարձրացել է։
Ընթացիկ վարձակալության ընթացքում՝ գրեթե չկա մանևրելու տեղ
Եթե վարձակալը բնակվում է անշարժ գույքում կարգավորվող պայմանագրով, դուք չեք կարող միակողմանիորեն բարձրացնել վարձավճարը մինչև մասնավոր հատվածի մակարդակ: Վարձակալն ունի ինչպես վարձակալության անվտանգություն, այնպես էլ վարձավճարի գնի պաշտպանություն: Սա հենց կարգավորվող վարձակալության էությունն է:
Շատ տանտերեր կարծում են, որ անցումը հնարավոր է, երբ գույքի շուկայական արժեքը բարձրացել է, համայնքային գույքի արժեքը բարձրացել է կամ գույքը բարելավվել է: Սակայն այդ հանգամանքներն ինքնին գրեթե երբեք բավարար չեն գործող կարգավորվող վարձակալությունը մասնավոր հատվածի պայմանագրի վերածելու համար:
Վարձակալի հետ համաձայնագրեր. ավելի պարզ, քան թվում է
Երբեմն ենթադրվում է, որ տանտերը և վարձակալը կարող են պարզապես համաձայնության գալ, որ գույքն այսուհետ կընկնի մասնավոր հատվածի տիրապետության տակ: Տեսականորեն դա հնարավոր է, բայց գործնականում դա հազվադեպ է իրավաբանորեն անվտանգ ուղի: Բնակելի տարածքների վարձակալության մասին օրենքը պարունակում է բազմաթիվ պարտադիր կարգավորումներ, որոնք նախատեսված են վարձակալներին պաշտպանելու համար:
Դա նշանակում է, որ ոչ բոլոր համաձայնագրերն են ավտոմատ կերպով վավեր, նույնիսկ եթե երկու կողմերն էլ, կարծես, համաձայն են։ Եթե համաձայնագրի արդյունքում վարձակալը կորցնում է իրեն հասանելիք պաշտպանությունը, այդ համաձայնագիրը հետագայում կարող է չեղյալ հայտարարվել։ Հետևաբար, տանտերերի համար սա, որպես կանոն, խելամիտ ուղի չէ՝ առանց նախապես պատշաճ իրավական վերանայման։
Ամենաիրատեսական տարբերակը՝ վարձակալի հեռանալուց հետո վարձակալի վերավարձակալությունը
Շատ տանտերերի համար իրական հնարավորությունը ի հայտ է գալիս միայն այն ժամանակ, երբ գույքը դատարկվում է: Երբ վարձակալը հեռանում է, վերավարձակալության պահին կարող եք վերագնահատել, թե գույքը որ հատվածում է ընկնում: Այդ պահին համապատասխան հարցերն են՝ քանի՞ միավոր է գույքը ներկայումս վաստակում, դա այն դասո՞ւմ է կարգավորվող վարձավճարի մեջ, միջին շուկայի հատվածում, թե՞ մասնավոր հատվածում, և ինչպիսի՞ մեկնարկային վարձավճարի մասին կարող եք օրինականորեն համաձայնության գալ:
Շատ տանտերերի համար սա բնական շրջադարձային պահ է։ Ոչ թե գործող վարձակալության ընթացքում, այլ այն պահին, երբ նոր վարձակալ է հայտնվում։
Ավելի բարձր վարձավճար պահանջելը լուծում չէ
Սա տարածված սխալ է: Որոշ տանտերեր պարզապես պայմանագրում նշում են ավելի բարձր վարձավճար և ենթադրում, որ գույքը, հետևաբար, ընկնում է մասնավոր հատվածի մեջ: Սակայն, եթե գույքը չի համապատասխանում մասնավոր հատվածի վարձակալության չափանիշներին միավորների համակարգի համաձայն, վարձակալը կարող է հետագայում բողոքարկել վարձավճարը: Այնուհետև այն կնվազեցվի կարգավորվող մակարդակին, հնարավոր է՝ վճարման պարտավորություններով:
Գործնական դասը պարզ է. նախ պարզեք, թե արդյոք գույքը կարող է ազատորեն վարձակալվել, ապա սահմանեք վարձավճարը։
Գույքի բարելավում. հաճախ ամենախելացի նախապատրաստումը
Եթե ձեր նպատակն է ժամանակի ընթացքում տեղափոխվել մասնավոր հատված, ապա կարող է արժեքավոր լինել անշարժ գույքի նպատակային բարելավումներ կատարելը: Ոչ բոլոր ներդրումներն են օգնում, բայց որոշ փոփոխություններ կարող են իսկապես միավորներ ավելացնել: Մտածեք կայունության բարելավման և ավելի լավ էներգետիկ պիտակի, խոհանոցի կամ լոգարանի վերանորոգման, կառուցվածքային որակի բարելավման կամ ավելի լավ հարմարությունների և հարդարման մասին:
Կոսմետիկ աշխատանքները սովորաբար բավարար չեն։ Բարելավումները պետք է լինեն այնպիսին, որոնք իրականում հաշվի են առնվում միավորների համակարգում։ Ահա թե ինչու իմաստ ունի նախ միավորների գնահատում անցկացնել և միայն դրանից հետո ներդրում կատարել։ Այդպիսով դուք կիմանաք, թե արդյոք վերանորոգումը իսկապես կբարձրացնի ձեզ շեմը, թե՞ դուք գումար կծախսեք առանց որևէ իրավական օգուտի։
Ժամանակավոր պայմանագրերը ելք չեն
Որոշ տանտերեր հույս ունեն, որ ժամանակավոր վարձակալության պայմանագրեր օգտագործելով՝ նրանք կարող են ավելի մեծ վերահսկողություն ձեռք բերել գույքի դատարկվելու դեպքում։ Սակայն ժամանակավոր պայմանագրերը խիստ սահմանափակվել են 2024 թվականից ի վեր։ Շատ դեպքերում մեկնարկային կետն այն է, որ վարձակալը ստանում է անժամկետ պայմանագիր։ Յուրաքանչյուր ոք, ով փորձում է ստեղծել ավելի մեծ ճկունություն ժամանակավոր պայմանավորվածության միջոցով, ռիսկի է դիմում, որ վարձակալը, անկախ ամեն ինչից, կունենա վարձակալության լիակատար անվտանգություն։ Որպես կարգավորվող վարձակալությունից մասնավոր հատված անցնելու ռազմավարություն, ժամանակավոր վարձակալությունը հազվադեպ է հուսալի։
Մի մոռացեք միջին շուկայի հատվածի մասին
Վարձակալության շուկան այլևս չի բաղկացած միայն կարգավորվող վարձավճարից և մասնավոր հատվածից: Միջին հատվածը գնալով ավելի կարևոր դեր է խաղում: Անշարժ գույքը, որը տնտեսապես գրավիչ է թվում մասնավոր հատվածի համար, դեռևս կարող է իրավականորեն ենթարկվել ավելի սահմանափակող վարձավճարի կանոններին: Ահա թե ինչու, վերավարձակալության դեպքում բավարար չէ պարզապես հարցնել, թե արդյոք հնարավոր է մասնավոր հատվածի կողմից վարձակալությունը: Դուք նաև պետք է ստուգեք, թե արդյոք գույքը կարող է պատկանել միջին շուկայի հատվածին:
Գործնական քայլ առ քայլ պլան
Որպես տանտեր՝ ուզո՞ւմ եք իմանալ, թե արդյոք ձեր սեփականությունը կարող է տեղափոխվել մասնավոր հատված: Աշխատեք հետևյալ քայլերով հերթականությամբ: Սկսեք վարձակալության ներկայիս իրավիճակը քարտեզագրելով՝ պայմանագրի տեսակը, վարձակալության սկիզբը, ներկայիս վարձավճարը և վարձակալի դիրքը: Այնուհետև կատարեք արդիական միավորների գնահատում՝ ոչ թե բնազդաբար, այլ կոնկրետ և պատշաճ հիմքերով: Հաջորդը, գնահատեք, թե արդյոք սեփականությունը կարող է վերակազմակերպվել վերավարձակալության պահին: Դրանից հետո ուսումնասիրեք, թե որ բարելավումները կավելացնեն լրացուցիչ միավորներ և կատարեք ծախս-օգուտ վերլուծություն: Վարձավճարը սահմանեք միայն իրավական վերանայումից հետո, և նախապես մասնագետի կողմից գնահատեք պայմանագրերը և ռազմավարությունը:
Ի՞նչ է սա նշանակում ձեզ համար գործնականում։
Որպես տանտեր, վարձակալության ընթացքում ձեր տարբերակները սահմանափակ են։ Լավագույն հնարավորությունները առաջանում են, երբ գույքը դատարկվում է, և դուք վերավարձակալում եք։ Այդ ժամանակ դուք կարող եք գնահատել, թե արդյոք գույքը համապատասխանում է այլ հատվածի՝ հիմնվելով իր միավորների և ներդրումների արժեքի վրա։
Կարգավորվող վարձավճարից մասնավոր հատված անցումը այնպիսի բան չէ, որը կարող եք պարզապես շրջել։ Սա ռազմավարական պահ է, որը պահանջում է կետերի հստակ գնահատում, գործող վարձակալության կանոնների ըմբռնում, իրատեսական պլանավորում և երբեմն նախնական ներդրումներ։ Լավ նախապատրաստվող տանտերերը խուսափում են հետագայում վեճերից և ավելի տեղեկացված որոշումներ են կայացնում եկամտաբերության և վարձակալության ռազմավարության վերաբերյալ։
Ցանկանո՞ւմ եք իմանալ, թե արդյոք ձեր անշարժ գույքը կարող է որակավորվել մասնավոր հատվածի վարձակալության համար, երբ այն վերավարձակալեք: Սկսեք միավորների միավորի և վարձակալության իրավական դիրքի պատշաճ գնահատմամբ: Հենց այդ խաչմերուկում է, որ գործնականում թույլ են տրվում բազմաթիվ սխալներ, և նախապես մանրակրկիտ ուսումնասիրությունը կարող է կանխել մեծ ֆինանսական ռիսկեր:
