Գույքի հարկադիր վաճառք. ինչպես է այն գործում և վարկատուի համար ռիսկերը

Դուք ստացել եք վճիռ: Դատարանը բավարարել է ձեր պահանջը, և հակառակ կողմին պարտավորեցրել են վճարել: Սակայն պարտապանը չի վճարում: Եթե նրանք տիրապետում են գույքի, այդ գույքի հարկադիր վաճառքը կարող է լինել ձեր պահանջը դեռևս գանձելու միջոց: Սա կոչվում է հարկադիր վաճառք (executoriale verkoop): Հաջող հարկադիր կատարման ճանապարհը, սակայն, երկար է, թանկ և անորոշ: Այս հոդվածում մենք բացատրում ենք, թե ինչպես է գործում գործընթացը և ինչ ռիսկերի եք բախվում դուք՝ որպես պարտատեր, այդ ընթացքում:

Կիրառելի վկայականը. մեկնարկային կետը

Գույքի նկատմամբ հարկադիր կատարումը միշտ սկսվում է կատարողական վկայականով (executoriale titel): Սա փաստաթուղթ է, որի հիման վրա օրենքը թույլ է տալիս հարկադիր կատարումը: Ամենատարածված վկայականը դատարանի վճիռն է, բայց նոտարական գործողությունը կամ դատարանի որոշումը նույնպես կարող են ծառայել որպես վկայական: Վճիռը պետք է հայտարարվի ժամանակավորապես կատարողական, կամ բողոքարկման ժամկետը պետք է լրացած լինի: Առանց գործող կատարողական վկայականի, հարկադիր կատարումը չի կարող սկսվել:

Ծառայություն և վճարման կարգադրություն

Մինչև որևէ արգելանք կիրառելը, դատական ​​կատարածուն պետք է պաշտոնապես հանձնի դատավճիռը պարտապանին, այսինքն՝ այն պաշտոնապես հանձնի։ Այնուհետև դատական ​​կատարածուն տալիս է վճարման կարգադրություն։ Նիդեռլանդների քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի (Rv) 439-րդ հոդվածի համաձայն՝ պարտապանին տրվում է առնվազն երկու օր կամավոր վճարելու համար։ Միայն այդ ժամկետը լրանալուց հետո կարող է սկսվել փաստացի կատարումը։

Այս քայլը պարզապես ձևականություն չէ: Եթե ​​հանձնարարականը թերի է կամ որոշումը ճիշտ չի տրվել, պարտապանը կարող է բողոքարկել դատական ​​​​կատարումը: Հետևաբար, կարևոր է, որ դատական ​​​​կատարողը աշխատանքը կատարի մանրակրկիտ:

Գույքի վրա կատարողական արգելանք

Վճարման ժամկետի լրանալուց հետո դատական ​​կատարածուն գույքի վրա դնում է կատարողական արգելանք։ Այս արգելանքը գրանցվում է Կադաստրի պետական ​​գրանցամատյանում (Հոդված 505 Rv)։ Այդ պահից սկսած արգելանքը տեսանելի է երրորդ անձանց համար, և գույքը օրենքով սահմանափակված է։ Սկզբունքորեն, պարտապանը այլևս չի կարող վաճառել գույքը կամ այն ​​ծանրաբեռնել նոր իրավունքներով։ Եթե նրանք այնուամենայնիվ դա անեն, գնորդը կամ նոր սահմանափակ իրավատերը չեն կարող հիմնվել այդ գործարքի վրա արգելանք դնող պարտատիրոջ նկատմամբ։

Դատական ​​կատարածուն տեղեկացնում է պարտապանին և բոլոր գրավատուներին արգելանքի մասին: Գրավատուներն իրավունք ունեն իրենց ձեռքը վերցնել հարկադիր կատարումը՝ այս մասին ավելի ուշ:

Հանրային աճուրդը

Հիմնական կանոնն այն է, որ հարկադիր վաճառքը տեղի է ունենում հրապարակային աճուրդի միջոցով (Հոդված 514 Rv և հաջորդը): Աճուրդը կազմակերպում է քաղաքացիական իրավունքի նոտարը, որը նաև կազմում է աճուրդի պայմանները: Գույքի մասին նախապես հայտարարվում է հանրային գրանցամատյանների և սովորաբար մասնագիտացված աճուրդային հարթակների միջոցով: Նոտարը զբաղվում է հրապարակայնությամբ, կազմում է տեղեկատվական փաստաթղթերը և ինքն է անցկացնում աճուրդը:

Աճուրդի օրը հետաքրքրված կողմերը կարող են մասնակցել աճուրդին։ Գույքը շնորհվում է ամենաբարձր գին առաջարկողին, որից հետո նոտարը կազմում է գնման պայմանագիրը։ Գնման գինը, որպես կանոն, պետք է վճարվի մի քանի շաբաթվա ընթացքում։ Վճարումից հետո փոխանցումը տեղի է ունենում նոտարական կարգով կնքվող վաճառքի գործարքի միջոցով, որը նույնպես գրանցվում է Կադաստրում։

Մասնավոր վաճառքը որպես այլընտրանք

Հանրային աճուրդից բացի, Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի (BW) 3:268(2) հոդվածը հնարավորություն է տալիս իրականացնել մասնավոր վաճառք: Դրա համար անհրաժեշտ է նախնական դատական ​​նիստի դատավորի թույլտվությունը, որը խնդրում է պարտապանը կամ գրավատուն, այլ ոչ թե կցորդ պարտատերը: Դատավորը տալիս է այդ թույլտվությունը, եթե հավանական է, որ մասնավոր վաճառքը կբերի ավելի բարձր եկամտաբերություն, քան աճուրդը:

Գործնականում այս ուղին ավելի ու ավելի հաճախ է ընտրվում, հատկապես, երբ բոլոր ներգրավված պարտատերերը համաձայն են դրա հետ։ Մասնավոր վաճառքը, որպես կանոն, ավելի սահուն է ընթանում, ավելի բարձր գին է ապահովում և խնայում է աճուրդի ծախսերը։ Պարտատիրոջ համար շատ դեպքերում խելամիտ է ակտիվորեն մտածել այս տարբերակի մասին։

Ի՞նչ անել, եթե պարտապանը միակ սեփականատերը չէ։

Գործնականում պարտապանը հաճախ գույքի միակ սեփականատերը չէ: Հաճախակի իրավիճակ է երկու համասեփականատերերի դեպքում, որոնցից յուրաքանչյուրը ունի հավասար, անբաժանելի կես բաժին, օրինակ՝ գործընկերները, որոնք միասին տուն են գնել: Սա էական հետևանքներ ունի հարկադիր կատարման համար:

Մեկ համասեփականատիրոջ կալանքը կատարող պարտատերը սկզբունքորեն կարող է կալանք դնել և վաճառել միայն այդ պարտապանի անբաժանելի բաժնեմասի վրա, այլ ոչ թե ամբողջ գույքի վրա (Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 3:175-րդ հոդված, BW): Մյուս համասեփականատիրոջ բաժնեմասը դուրս է մնում հարկադիր կատարման շրջանակից, քանի որ այդ անձը պատասխանատու չէ պարտքի համար: Հետևաբար, պարտատերը չի կարող պարզապես ամբողջ տունը աճուրդի հանել:

Դժվարությունն այն է, որ չբաժանված կես բաժնեմասը շատ դժվար է վաճառել: Հազիվ թե որևէ գնորդ պատրաստ լինի ձեռք բերել մասնակի բաժնեմաս և դառնալ համասեփականատեր անծանոթի հետ միասին՝ դրանից բխող բոլոր գործնական բարդություններով: Հանրային աճուրդի ժամանակ նման բաժնեմասը, եթե ընդհանրապես վաճառվի, կվաճառվի իր համամասնական արժեքի միայն մի մասի գնով:

Այդ պատճառով պարտատերը սովորաբար կցանկանա, որ համայնքը բաժանվի: Համաձայն BW 3:180 հոդվածի՝ պարտատերը, որը բռնագանձել է համասեփականատիրոջ բաժնեմասը, կարող է պահանջել համայնքի բաժանում (verdeling), նույնիսկ մյուս համասեփականատիրոջ կամքին հակառակ: Բաժանման միջոցով ամբողջ գույքը կարող է վաճառվել, իսկ զուտ եկամուտը բաժանվել համասեփականատերերի միջև՝ նրանց բաժնեմասերին համապատասխան: Այնուհետև պարտատերը կարող է հետ ստանալ պարտապանի եկամտի բաժինը, մինչդեռ մյուս համասեփականատիրոջ բաժինը վճարվում է այդ անձին և մնում է պարտատիրոջ հասանելիությունից դուրս:

Այլ իրավիճակ է առաջանում, երբ համասեփականատերերը ամուսնացած են համատեղ սեփականության մեջ (gemeenschap van goederen), և պարտքը համատեղ պարտք է։ Այդ դեպքում ամբողջ համայնքը՝ ներառյալ ամբողջ գույքը, սկզբունքորեն կարող է ծառայել որպես հետադարձ միջոց, քանի որ երկու ամուսիններն էլ պատասխանատու են։ Նույնը վերաբերում է նաև այլ պարտքերին, որոնց համար երկու սեփականատերերն էլ համատեղ պատասխանատու են, օրինակ՝ համատեղ վարկին։ Սակայն, երբ սեփականատերերից միայն մեկն է մասնավոր պարտքի պարտապանը, կիրառվում է այդ անձի բաժնի սահմանափակումը։

Հետևաբար, պարտատիրոջ համար կարևոր է, նախքան բռնագանձումը, ստուգել, ​​թե ովքեր են գույքի գրանցված սեփականատերերը և ինչի հիման վրա են նրանք այն տիրապետում: Հողային գրանցամատյանը (Կադաստր) ցույց է տալիս սեփականության դիրքը: Ամբողջ գույքի, թե միայն անբաժանելի մասի նկատմամբ կարող է բռնագանձում կիրառվել, մեծապես որոշում է վերականգնման հեռանկարները, ինչպես նաև այդ ուղու ծախսերն ու ժամանակը:

Եկամտի բաշխում. դասակարգման կարգը

Երբ գույքը վաճառվում է և ստացվում է գնման գինը, ստացված գումարը պետք է բաշխվի։ Եթե կան մի քանի պարտատերեր, ինչը սովորաբար տեղի է ունենում գույքի հարկադիր կատարման դեպքում, տեղի է ունենում դասակարգման կարգավորում (rangregeling) (հոդված 551 Rv և հաջորդական)։ Նոտարը կամ վերահսկող դատավորը որոշում է, թե որ պարտատերերին է վճարվում գումարը և ինչ հերթականությամբ։

Առաջին տեղում է գրավատուն։ Հաջորդում են արտոնյալ պարտատերերը, ինչպիսիք են հարկային մարմինները։ Դրանից հետո վճարվում են հարկադիր կատարման ծախսերը։ Մնացածը բաշխվում է կցորդ պարտատերերի միջև՝ ըստ իրենց կցորդման ամսաթվի կարգի. ավելի վաղ կցորդվածը ունի ավելի բարձր կարգ։ Լրիվ բաշխումից հետո մնացածը անցնում է պարտապանին։

Ռիսկ 1՝ գրավատուն առաջնահերթություն ունի

Վարկատուի համար ամենակարևոր ռիսկը դասակարգման կարգն է: Բանկը կամ այլ գրավատուն ունի գրավի իրավունք գույքի նկատմամբ և, հետևաբար, կառուցվածքային առումով դասվում է կից վարկատուից առաջ: Սա նշանակում է, որ գրավի պարտքը՝ ներառյալ տոկոսների չվճարումները և լրացուցիչ ծախսերը, առաջին հերթին վճարվում է վաճառքից ստացված եկամտից: Վարկատուի համար հասանելի է միայն այն, ինչ մնում է դրանից հետո:

Շուկայական արժեքի համեմատ բարձր հիփոթեքային պարտք ունեցող գույքի դեպքում հիփոթեքի մարումից հետո կցորդ պարտատիրոջ համար գործնականում ոչինչ կարող է չմնա, նույնիսկ եթե գույքը վաճառվի ողջամիտ գնով։

Ռիսկ 2՝ հարկադիր կատարման եկամուտները ցածր են սպասվածից

Հանրային աճուրդով վաճառվող գույքը կառուցվածքային առումով ավելի էժան է, քան բաց շուկայում մասնավոր կերպով առաջարկվող գույքը։ Աճուրդով գնորդները գիտեն, որ գնում են հարկադիր վաճառքի ենթակա գույք. նրանք սահմանափակ հնարավորություններ ունեն ստուգելու, գույքի վիճակը միշտ չէ, որ լիովին հայտնի է, և կա հավանականություն, որ նախկին բնակիչը կամավոր չի հեռանա։ Այս ամենը արտացոլվում է ավելի ցածր առաջարկի գնի մեջ։

The gap between the auction result and the open-market value is real and can be substantial, but it is not a fixed percentage: it varies with the property, the location, the state of the market and whether the property is sold empty or occupied. A creditor who has based their calculations on the official tax value (WOZ) or on an ordinary appraisal report may be in for an unpleasant surprise after the auction, so work from a valuation that expressly states an enforcement value alongside the market value.

Ռիսկ 3. մրցակցող կցորդող պարտատերեր

Պարտապանի գույքի նկատմամբ հազվադեպ է միայն պարտատերը աչք ունենում։ Այլ պարտատերեր նույնպես կարող են արգելանք դնել, և նրանց դասակարգումը որոշվում է Կադաստրում արգելանքը գրանցելու ամսաթվով։ Նախապատվությունը տրվում է նրան, ով ավելի վաղ է գրանցվել։

Ուշացած վարկատուն ռիսկի է դիմում հայտնվել դասակարգման համաձայնագրի վերջում, որի ընթացքում առկա միջոցները սպառված կլինեն։ Հետևաբար, խորհուրդ է տրվում հնարավորինս արագ սկսել բռնագանձումը հարկադիր կատարման ենթակա վկայականի ստացումից հետո։

Ռիսկ 4. ծախսերը նվազեցնում են եկամուտը

Գույքի նկատմամբ հարկադիր կատարումը ենթադրում է զգալի ծախսեր՝ դատական ​​կատարածուի վարձատրություն ծառայության և արգելանքի համար, նոտարական վարձատրություն աճուրդի կամ մասնավոր վաճառքի համար, գրանցման համար հողամասի գրանցման ծախսեր և, հնարավոր է, վտարման ծախսեր, եթե պարտապանը կամավոր չի լքում գույքը: Այս բոլոր ծախսերը հանվում են վաճառքից ստացված եկամտից՝ պարտատերերին վճարելուց առաջ:

Չնայած հարկադիր կատարման ծախսերը գերազանցում են սովորական հայցերին, դրանք նվազեցնում են պարտատիրոջ համար հասանելի զուտ եկամուտը: Համեմատաբար ցածր արժեք ունեցող կամ բարձր հիփոթեքային պարտք ունեցող գույքի դեպքում ծախսերը կարող են կլանել ցանկացած հասանելի ավելցուկի զգալի մասը:

Ռիսկ 5. հարկադիր կատարման արգելքի վարույթ

The debtor has the right to challenge the enforcement through enforcement injunction proceedings (executiekortgeding) before the preliminary relief judge (Article 438 Rv). They may claim that the enforcement be suspended, for example because they argue the claim has already been (partly) paid, that there is abuse of enforcement power, or that new circumstances have arisen that stand in the way of enforcement.

Միայն վճարման անկարողությունը սկզբունքորեն բավարար հիմք չէ կասեցման համար: Սակայն արգելող դատական ​​​​գործընթացները ժամանակ և գումար են պահանջում, նույնիսկ եթե պարտատերը, ի վերջո, ճիշտ է ճանաչվում: Հետևաբար, գործընթացը կարող է շաբաթներով հետաձգվել, մինչդեռ ծախսերը աճում են:

Ռիսկ 6. գրավատուի կողմից արագացված հարկադիր կատարում

Հոդված 3:268 BW-ն գրավատուին տալիս է ամփոփ կատարման իրավունք (parate executie). նրանք կարող են վաճառել գույքը առանց դատարանի վկայականի պահանջի և առանց կցորդ պարտատիրոջ թույլտվության: Եթե պարտապանը նույնպես չի կարողանում կատարել իր գրավի պարտավորությունները, բանկը սովորաբար որոշում է ինքնուրույն իրականացնել հարկադիր կատարումը:

Այդ դեպքում կցորդ պարտատերը ամբողջությամբ կորցնում է վերահսկողությունը: Բանկն է որոշում ժամկետները, վաճառքի եղանակը և նոտարին: Պարտատերը կարող է միայն սպասել՝ տեսնելու, թե արդյոք իր համար ինչ-որ բան կմնա հիփոթեքային պարտքի և լրացուցիչ ծախսերի մարումից հետո:

Ռիսկ 7՝ պարտապանի սնանկացում

Եթե ​​պարտապանը սնանկ է ճանաչվում կատարողական վարույթի ընթացքում, սնանկության կառավարիչը միջամտում է պարտապանի իրավունքներին։ Այդ դեպքում գույքի վրա դրված արգելանքը դառնում է սնանկության մաս, և անհատական ​​կատարողականը սկզբունքորեն դադարեցվում է։ Այդ պահից սկսած՝ հարցը լուծվում է սնանկության վարույթի միջոցով։

Կառավարիչը որոշում է կայացնում գույքի վաճառքի վերաբերյալ, և ստացված գումարը բաշխվում է «Սնանկության մասին» օրենքի համաձայն: Անապահովված պարտատիրոջ համար՝ առանց գրավի կամ գրավի, սա շատ դեպքերում նշանակում է, որ նրան կվճարվի իր պահանջի միայն սահմանափակ տոկոսը, եթե ընդհանրապես վճարվի:

Ռիսկ 8. մնացորդային պարտքը ոչինչ չի լուծում

Նույնիսկ հաջող կատարումը պարտադիր չէ, որ նշանակի, որ պահանջը լիովին բավարարված է: Եթե վաճառքից ստացված գումարը՝ հիփոթեքային պարտքը, ծախսերը և այլ պահանջները հանելուց հետո, անբավարար է ամբողջ պահանջը ծածկելու համար, մնում է մնացորդային պարտք: Պարտապանը անձամբ պատասխանատու է դրա համար:

Սակայն պարտապանը, որը կորցրել է իր տունը և կարող է ֆինանսական դժվարությունների մեջ լինել, սովորաբար քիչ փոխհատուցվող ակտիվներ ունի։ Այդ դեպքում պարտատերը պաշտոնապես պահպանում է մնացորդային պահանջ, սակայն գործնականում այն ​​իրականում գանձելու հավանականությունը սահմանափակ է։

Ռիսկ 9. առաջին ատյանի դատավճռի կատարումը, եթե դուք պարտվել եք վերաքննիչ բողոքում

Առաջին ատյանի դատարանում կայացված վճիռը հաճախ հայտարարվում է ժամանակավորապես կատարելի։ Սա նշանակում է, որ դուք իրավունք ունեք շարունակել կատարումը, քանի դեռ վերաքննիչ բողոքը դեռևս քննվում է, և, հետևաբար, վճիռը դեռևս վերջնական չի դարձել։ Սա կարող է գրավիչ թվալ, քանի որ դուք պարտավոր չեք սպասել, բայց այն զգալի ռիսկ է պարունակում. եթե վերաքննիչ բողոքը ձեր դեմ է կայացվում, և վճիռը չեղյալ է հայտարարվում, ապա այն իրավական հիմքը, որի հիման վրա դուք կատարել եք դատական ​​որոշումը գույքի նկատմամբ, հետադարձ ուժով անվավեր է դառնում։

Սրա հետևանքները կարող են հեռահար լինել։ Այդ դեպքում դուք կկիրառեք առանց վավեր վկայականի և, սկզբունքորեն, պատասխանատու կլինեք պարտապանի կրած վնասի համար։ Քանի որ այդ ընթացքում գույքը վաճառվել և փոխանցվել է երրորդ կողմի, դուք, որպես կանոն, այլևս չեք կարող չեղարկել այդ վաճառքը. գնորդը, որը բարի կամքով ձեռք է բերել գույքը կատարողական աճուրդում, պաշտպանված է։ Այնուհետև դուք պետք է վերադարձնեք ստացված գումարը և, բացի այդ, փոխհատուցեք լրացուցիչ վնասը, ինչպիսիք են կատարողական արժեքի և գույքի իրական արժեքի միջև եղած տարբերությունը, տեղափոխման ծախսերը և ցանկացած հետևանքային վնաս։

Այս պատասխանատվությունը, ավելին, խիստ, ռիսկի վրա հիմնված պատասխանատվություն է. յուրաքանչյուր ոք, ով կատարում է հետագայում չեղյալ հայտարարված դատավճիռը, գործում է իր սեփական ռիսկով, նույնիսկ եթե նա լիովին բարեխղճորեն է գործել: Հետևաբար, վերաքննիչ բողոքը պարտվելը կարող է ձեզ ավելի թանկ նստել, քան սկզբնական պահանջը: Այդ պատճառով միշտ կշռադատեք, թե որքանով է հիմնավորված ձեր գործը, արդյոք մյուս կողմը առաջարկում է որևէ հատուցման իրավունք, և արդյոք խելամիտ է սպասել վերաքննիչ բողոքի արդյունքին, այլ ոչ թե անմիջապես կատարել այն:

Ո՞րն է վարկատուի համար գործողությունների լավագույն ընթացքը։

Մինչև գույքի նկատմամբ բռնագանձման գործընթաց սկսելը, անհրաժեշտ է ուշադիր գնահատում կատարել: Տվեք ինքներդ ձեզ հետևյալ հարցերը. որքա՞ն է գույքի ներկայիս շուկայական արժեքը և որքա՞ն է հիփոթեքային պարտքը: Կա՞ն արդյոք այլ կից պարտատերեր, և ո՞րն է նրանց դասակարգումը: Կա՞ն արդյոք պարտապանի ակտիվներ կամ եկամուտներ, որոնց նկատմամբ բռնագանձումն ավելի պարզ և էժան է: Եվ արդյո՞ք բարեկամական կարգավորումը՝ բռնագանձման սպառնալիքի տակ, իրատեսական տարբերակ է:

Գործնականում հարկադիր կատարման սպառնալիքը երբեմն ավելի արդյունավետ է, քան հարկադիր կատարումն ինքնին: Պարտապանները, ովքեր գիտեն, որ իրենց տունը վտանգված է, հաճախ պատրաստ են ընդունել վճարման այնպիսի պայմանավորվածություն կամ համաձայնագիր, որը նախկինում մերժել են: Ժամանակին ներկայացված պահանջագիրը կամ հարկադիր կատարման մասին ծանուցումը կարող է ցանկալի արդյունք տալ առանց երկարատև և թանկարժեք հարկադիր կատարման գործընթացն ամբողջությամբ ավարտելու անհրաժեշտության:

Ինչ է ապահովում և ինչ չի ապահովում կատարողական վաճառքը

Գույքի հարկադիր վաճառքը հզոր գործիք է պարտատիրոջ ձեռքում, սակայն պահանջի լիարժեք գանձման երաշխիք չկա: Գործընթացը ներառում է մի շարք իրավական, ֆինանսական և ընթացակարգային ռիսկեր, որոնք պահանջում են լավ նախապատրաստություն և ռազմավարական ընտրություն: Գրավատուի առաջնահերթ դասակարգումը, հարկադիր կատարման ցածր եկամուտները, դատական ​​ծախսերը, դատական ​​արգելքի վարույթի հնարավորությունը և սնանկության ռիսկը այս ուղին դարձնում են այնպիսին, որը չպետք է թեթևությամբ ընտրել:

Որպես վարկատու, կցանկանայի՞ք, որ ձեր վարկի վերականգնման տարբերակները մշակվեն, թե՞ ձեզ խորհրդատվություն է պետք այն մասին, թե արդյոք հարկադիր կատարումը ճիշտ քայլ է ձեր իրավիճակում: Law & More ուրախ են օգնել ձեզ։

Հաճախակի տրվող հարցեր