Եթե ձեր նախկին զուգընկերը հրաժարվում է վաճառել ձեր համատեղ սեփականության տակ գտնվող տունը, կարող եք դատարանին խնդրել տան բաժանման կարգադրություն անել։ Դա կարող է նշանակել վաճառք երրորդ կողմին, հրապարակային աճուրդ կամ տան հատկացում ձեզանից մեկին վճարման դիմաց։ Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի (BW) 3:178 հոդվածի համաձայն՝ ոչ մի համասեփականատեր չի կարող ստիպված լինել անորոշ ժամանակով մնալ համասեփականության մեջ. հիմնական բացառությունն այն է, որ դատարանը կարող է կասեցնել բաժանումը մինչև երեք տարի ժամկետով այն դեպքում, երբ անմիջական բաժանումը լուրջ վնաս կհասցնի կողմերից մեկի շահերին։
Եթե համասեփականատերերը չեն կարողանում համաձայնության գալ, BW 3:185 հոդվածը թույլ է տալիս դատարանին ինքնուրույն որոշել բաժանումը՝ տունը ձեզանից մեկին հատկացնելով մյուսի բաժնեմասի վճարման դիմաց, վաճառքի կարգադրելով և զուտ եկամուտը բաժանելով կամ այլ եղանակով: BW 3:300 հոդվածի համաձայն՝ դատարանը կարող է նաև որոշել, որ իր վճիռը փոխարինում է այն համագործակցությանը, որը ձեր նախկինը հրաժարվում է տրամադրել:
Իրավական հարցի հետ մեկտեղ առաջանում են երկու գործնական խնդիրներ։ Առաջինը հիփոթեքն է. համասեփականատերը, որը ցանկանում է ազատվել համատեղ և միանձնյա պատասխանատվությունից, պետք է ստանա վարկատուի համաձայնությունը, և վարկատուն այն տալիս է միայն այն դեպքում, եթե մնացած գործընկերը կարող է կրել հիփոթեքը իր սեփական եկամուտների հաշվին։ Երկրորդը միջանկյալ ժամանակահատվածն է. հիփոթեքի տոկոսները, համայնքային հարկերը և, հնարավոր է, բացառիկ օգտագործման համար փոխհատուցումը շարունակում են կուտակվել և կարգավորվում են բաժանման ժամանակ։
Ինչո՞ւ է նախկինը հրաժարվում համագործակցել վաճառքի հետ։
Սովորաբար՝ հուզական կապվածության, ֆինանսական անհանգստությունների կամ ավելի լայն բաժանման մարտավարության պատճառով։ Պատճառը հասկանալը կօգնի ձեզ ընտրել այն մոտեցումը, որն ամենահավանականն է աշխատելու։
Փակուղին ավելին է, քան պարզապես հուզական լարվածություն։ Քանի դեռ գործող հիփոթեքը հաշվի է առնվում ձեր վարկունակության մեջ, բանկը սովորաբար ձեզ նոր հիփոթեք չի տրամադրի, ուստի դուք չեք կարող նոր տուն գնել։ Մեր պրակտիկայում մերժումը սովորաբար պայմանավորված է հետևյալ խնդիրներով.
- Զգացմունքային կապվածություն. Տունը թողնելը զգացվում է որպես վերջնական խոստովանություն, որ հարաբերություններն ավարտվել են։
- Ֆինանսական մտահոգություններ. Ձեր նախկինը վախենում է, որ չի կարող միայնակ նոր տուն գնել և հետաձգում է դրա հետ առերեսվելը։
- Ռազմավարական անհամաձայնություն. վեճեր պահանջվող գնի, անշարժ գույքի գործակալի կամ ամուսնալուծության կամ այլ ակտիվների բաժանման ժամանակ որպես լծակ օգտագործված ժամկետների վերաբերյալ։
- Սպասարկման վերաբերյալ վեճեր. հրաժարվելով մասնակցել վաճառքից առաջ անհրաժեշտ վերանորոգման աշխատանքներին, ինչը ազդում է արժեքի վրա։
Որո՞նք են ձեր օրինական իրավունքները որպես համասեփականատեր։
Բոլոր դեպքերում, դուք կարող եք պահանջել բաժանում BW 3:178 հոդվածի համաձայն: Տան բաժանման եղանակը կախված է նրանից, թե ինչպես եք այն տիրապետել՝ ամուսնության կամ գրանցված զուգընկերության միջոցով համատեղ սեփականության միջոցով, ամուսնական կամ համատեղ բնակության պայմանագրով, թե պարզապես որպես համասեփականատերեր սեփականության վկայականի համաձայն:
Բաժանման պահանջի իրավունքը կարող է բացառվել միայն համաձայնագրով առավելագույնը հինգ տարի ժամկետով (հոդված 3:178(5) BW): Հետևաբար, փակուղին երբեք վերջնական լուծում չէ. եթե դուք չեք կարողանում համաձայնության գալ, որոշում է դատարանը: Ավելի մանրամասն տեղեկությունների համար կարդացեք մեր հոդվածը ամուսնության ընթացքում և դրանից հետո գույքի բաժանման մասին :
Ինչպե՞ս է ձեր հարաբերությունների կարգավիճակը որոշում ձեր իրավունքները։
2018 թվականի հունվարի 1-ից առանց նախնական պայմանագրի կնքված ամուսնությունները դասվում են սահմանափակ սեփականության համատեղ օգտագործման շրջանակին, իսկ ավելի հին ամուսնությունները՝ սկզբունքորեն՝ լիարժեք սեփականության համատեղ օգտագործման շրջանակին։ Աղյուսակը ցույց է տալիս, թե ինչպես է սա սովորաբար ազդում տան վրա։
| Հարաբերությունների կարգավիճակը | Լռելյայն հատկության դիրքը | Վաճառքի հիմնական իրավական կետը |
|---|---|---|
| Ամուսնացած է լիարժեք համատեղ սեփականությամբ (սկզբունքորեն ամուսնությունները մինչև 2018 թվականի հունվարի 1-ը առանց նախնական պայմանագրի) | Տունը սկզբունքորեն համայնքի մաս է կազմում, հավասար սեփականության իրավունքով պատկանում է, նույնիսկ եթե սեփականության վկայականում միայն մեկ անուն է նշված։ | Տունը բաժանվում է որպես համայնքի մաս: Դատարանը կարող է որոշում կայացնել բաժանման, այդ թվում՝ վաճառքի վերաբերյալ, ամուսնալուծության վարույթի ընթացքում կամ դրանից հետո: |
| Ամուսնացած է սահմանափակ համատեղ սեփականության մեջ (սկզբունքորեն ամուսնությունները՝ 2018 թվականի հունվարի 1-ից) | Ամուսնության ընթացքում գնված տունը սկզբունքորեն համատեղ է համարվում։ Ամուսնությունից առաջ ամուսիններից մեկի սեփականությունը հանդիսացող տունը սկզբունքորեն մնում է մասնավոր, չնայած կարող է առաջանալ փոխհատուցման պահանջ։ | Սկզբում պարզեք, թե արդյոք տունը համատեղ է, թե մասնավոր, ապա կիրառվում են նույն բաժանման կանոնները։ |
| Ամուսնացած է նախնական պայմանագրով | Սեփականության իրավունքը հետևում է սեփականության վկայականին և նախնական պայմանագրի պայմաններին (անօրինական մուտքի իրավունքներ). | Համաձայնագիրը մեկնարկային կետն է, ներառյալ կարգավորման կետերը։ Եթե տան սեփականատերը երկուսն էլ եք, կարող եք պահանջել բաժանում։ |
| Գրանցված գործընկերություն | Նույն կանոններն են կիրառվում, ինչ ամուսնության դեպքում։ | Ընթացակարգը համեմատելի է ամուսնալուծության հետ։ |
| Համատեղ բնակություն՝ համատեղ բնակության պայմանագրով | Ձեր համատեղ բնակության պայմանագիրը (սամենլևինգսքոնտրակտ) և սեփականության վկայականը որոշում են սեփականության բաժինները։ | Դատարանը կիրառում է համաձայնագիրը, օրինակ՝ մի կետ, որը մեկ գործընկերոջը իրավունք է տալիս ստանձնել տունը։ |
| Համատեղ ապրել առանց համաձայնության | Սեփականությունը հետևում է սեփականության վկայականում նշված բաժնեմասերին (սեփական սակագին). | Յուրաքանչյուր համասեփականատեր կարող է պահանջել բաժանում BW 3:178 հոդվածի համաձայն. դատարանն է որոշում, եթե դուք չեք կարող համաձայնության գալ։ |
Ինչպե՞ս կարող են բանակցություններն ու միջնորդությունը դուրս գալ փակուղուց։
Սկսեք կոնկրետ գրավոր առաջարկից, և եթե դա չի աշխատում, դիմեք միջնորդության: Երկուսն էլ ավելի արագ և էժան են, քան ամիսներ տևող դատավարությունները, և համաձայնագիրը կարող է պարտադիր դառնալ հաշտության համաձայնագրի միջոցով ( vaststellingsovereenkomst , հոդված 7:900 BW):
Ձեր առաջարկն ուղարկեք գրանցված նամակով ( aangetekende brief ) կամ էլեկտրոնային փոստով, որպեսզի հետագայում դատարանին ցույց տաք, որ ողջամիտ ջանքեր եք գործադրել: Հանգիստ նշեք, որ ցանկանում եք դադարեցնել համասեփականությունը և ներառեք.
- առաջարկվող անշարժ գույքի գործակալ կամ միասին մեկը ընտրելու արդար մեթոդ։
- անկախ, գրանցված գնահատողի կողմից կատարված գնահատման վրա հիմնված պահանջվող գինը։
- տունը շուկա հանելու ժամանակացույց, օրինակ՝ չորս շաբաթվա ընթացքում։
- այլընտրանք. ձեր նախկինը ստանձնում է տունը՝ բանկից ֆինանսավորման հաշվետվություն ստանալու վերջնաժամկետով։
Եթե ուղղակի բանակցությունները ձախողվեն, միջնորդը կարող է ձեզ երկուսին էլ ուղղորդել դեպի լուծում: Միջնորդությունը գաղտնի է և թույլ է տալիս ավելի բաց զրույց իրական խոչընդոտների, ինչպիսիք են ֆինանսական անհանգստությունները, մասին: Բերեք գրավի մասին հայտարարությունները, գնահատումները և ձեր կողմից վճարված ծախսերի ապացույցները: Կարդացեք ավելին մեր մասնագիտական միջնորդական ծառայությունների մասին : Եթե դուք ամուսնալուծվում եք, համաձայնագրերը կարող են նաև ներառվել ամուսնալուծության համաձայնագրի մեջ ( echtscheidingsconvenant ), որը դատարանը կարող է կցել իր որոշմանը:
Ի՞նչ իրավական քայլեր կարող եք ձեռնարկել, եթե ձեր նախկինը չի համագործակցում։
Դուք կարող եք դիմել դատարան՝ տան բաժանման կարգադրություն կատարելու համար՝ համաձայն BW 3:185 հոդվածի և որոշել, որ իր որոշումը փոխարինում է ձեր նախկինի համագործակցությանը: Անհետաձգելի դեպքերում երբեմն հնարավոր է կարճ դատավարություն ( kort geding ):
Ինչպե՞ս են ընթանում բաժանման վարույթները։
Դուք դատարանին խնդրում եք որոշել, թե ինչպես է տունը բաժանվելու՝ ձեզանից մեկին հատկացնել մյուսի բաժնեմասի դիմաց, վաճառք՝ զուտ եկամտի բաժանմամբ, թե այլ եղանակով (հոդված 3:185(2) BW): Դատարանը կշռադատում է երկու կողմերի շահերը և հանրային շահը:
Եթե ամուսնալուծվում եք, կարող եք դատարանին խնդրել որոշել բաժանման հարցը ամուսնալուծության վարույթում կամ հետագայում առանձին վարույթով։ Եթե ամուսնացած չեք եղել, ապա առանձին վարույթ եք սկսում շրջանային դատարանում ( rechtbank )՝ փաստաբանի մասնակցությամբ։ Եթե ձեզանից մեկը ցանկանում է ստանձնել տունը, դատարանը քննարկում է, թե արդյոք այդ անձը կարող է ֆինանսավորել այն և վճարել մյուսին։ Հակառակ դեպքում, սովորաբար արդյունքը վաճառքն է։
Կարո՞ղ է դատարանի վճիռը փոխարինել ձեր նախկինի ստորագրությունը։
Այո։ Համաձայն BW 3:300 հոդվածի՝ դատարանը կարող է որոշել, որ իր վճիռը փոխարինում է ձեր նախկին զուգընկերոջ ստորագրությանը վաճառքի պայմանագրի կամ փոխանցման ակտի վրա, և կարող է ձեզ լիազորել հանձնարարել անշարժ գույքի գործակալին և ինքներդ ստորագրել փաստաթղթերը։
Դատավորը սա թեթևամտորեն չի բավարարում։ Դուք պետք է ցույց տաք, որ դուք ողջամիտ ջանքեր եք գործադրել համաձայնության հասնելու համար, օրինակ՝ ձեր գրավոր առաջարկներով և գնահատման զեկույցով, և որ մերժումը հիմնավորված չէ։
Ե՞րբ են հնարավոր կարճ դատավարությունները։
Միայն այն դեպքում, երբ կա իրական անհետաձգելիություն: Նախնական օգնության դատավորը ( voorzieningenrechter ) կարող է ձեր նախկինին պարտավորեցնել համագործակցել վաճառքի հետ մի քանի շաբաթվա ընթացքում, բայց զգույշ է, քանի որ վաճառքը չի կարող չեղարկվել:
Անհետաձգելի իրավիճակ է առաջանում, օրինակ, երբ հիփոթեքային վճարումները այլևս հնարավոր չէ կատարել, և բանկը պատրաստվում է տունը վաճառել աճուրդով, կամ երբ ձեր նախկին զուգընկերը հրաժարվում է ստորագրել վաճառքի պայմանագիր ձեր արդեն իսկ գտած գնորդի հետ: Նման անհետաձգելիության բացակայության դեպքում դատավորը ձեզ կուղարկի սովորական բաժանման վարույթի:
Կարո՞ղ է դատարանը սահմանել վաճառքի պայմանները։
Այո։ Որպեսզի նախկինը չխանգարի ձեր յուրաքանչյուր քայլին, կարող եք դատարանին խնդրել որոշել՝
- անշարժ գույքի գործակալը կամ գնահատողը ով է զբաղվում վաճառքով;
- պահանջվող գինը և նվազագույն գինը, սովորաբար հիմնված անկախ գնահատման վրա։
- ժամանակացույց տունը շուկա հանելու և առաջարկներ ընդունելու համար։
- դիտողների հետ համագործակցություն, տուգանքի վճարմամբ (դվանգսոմ) յուրաքանչյուր խախտման համար, եթե ձեր նախկինը ապրում է տանը։
Ի՞նչ պետք է ստուգել, եթե ցանկանում եք տուն վաճառել։
Դատարանում ձեր դիրքորոշումը կախված է լավ փաստաթղթավորված գործից։ Ստուգեք, որ դուք ունեք՝
- սեփականության վկայականը և ցանկացած նախամուսնական կամ համատեղ բնակության պայմանագիր, որը ցույց է տալիս սեփականության բաժինները։
- անկախ գնահատողի կողմից վերջերս կատարված գնահատում կամ անշարժ գույքի գործակալների կողմից կատարված մի քանի գնահատականներ։
- գրավի վերաբերյալ հայտարարություններ և ապացույցներ այն մասին, թե ով է վճարել գրավը, համայնքային հարկերը և ապահովագրությունը։
- ձեր գրավոր առաջարկների և ձեր նախկինի պատասխանների պատճենները։
- կարո՞ղ եք փոխհատուցում պահանջել օգտագործման համար, եթե ձեր նախկին ամուսինը մենակ է ապրում տանը։
Ի՞նչ պետք է ստուգել, եթե ցանկանում եք տունը պահել։
Վարկային կազմակերպության կլանումը գործում է միայն այն դեպքում, եթե դուք կարող եք վճարել ձեր նախկին ընկերոջը, և բանկը ձեզ ընդունում է որպես միակ վարկառու։ Ստուգեք՝
- արդյոք բանկը ձեզ կտրամադրի հիփոթեքի ֆինանսավորման հաշվետվություն միայն ձեր եկամտի հիման վրա։
- տան արժեքը և այն գումարը, որը դուք պետք է վճարեք ձեր նախկին զուգընկերոջը նրա բաժնի համար։
- արդյոք վարկատուն կազատի ձեր նախկինին համատեղ և միակողմանի պատասխանատվությունից։
- արդյոք ձեր նախամուսնական կամ համատեղ բնակության պայմանագիրը պարունակում է ձեռքբերման կետ կամ գնի բանաձև։
- արդյոք դուք պարտք եք ձեր նախկին զուգընկերոջը փոխհատուցում միջանկյալ ժամանակահատվածում բացառիկ օգտագործման համար։
Որո՞նք են ֆինանսական հետևանքները վաճառքից սպասելիս և հետո։
Հիփոթեքը և սեփականության հետ կապված ծախսերը շարունակվում են վեճի ընթացքում, և տան արժեքը կարող է աճել կամ նվազել: Ո՞վ է վճարել, ինչ է կարգավորվում բաժանման ժամանակ:
Համաձայն BW 3:172 հոդվածի՝ սեփականության ծախսերը, սկզբունքորեն, կրվում են ձեր բաժնեմասերին համամասնորեն. տանը բնակվող զուգընկերը վճարում է օգտագործման ծախսերը, ինչպիսիք են էներգիան և ջուրը: Բանկի նկատմամբ դուք երկուսն էլ սովորաբար մնում եք համատեղ և առանձին պատասխանատու. եթե ձեզանից մեկը դադարում է վճարել, բանկը կարող է մյուսից պահանջել ամբողջ գումարը, իսկ պարտքերը կարող են գրանցվել Նիդեռլանդների վարկային գրանցման գրասենյակում (BKR):
- Հիփոթեքային վարկի տոկոսագումարները և մարումները. Սկզբունքորեն համատեղ; վճարումները, որոնք ձեզանից մեկը կատարում է մենակ, հանգեցնում են կարգավորման պահանջի։
- Համայնքային գույքահարկը (OZB) և ապահովագրությունը՝ սեփականության ծախսերը, որոնք կիսվում են տանը ապրող յուրաքանչյուրի հետ։
- Անհրաժեշտ վերանորոգումներ. Օրինակ՝ արտահոսող տանիքը պահպանում է արժեքը ձեզ երկուսի համար, ուստի ծախսերը սկզբունքորեն կիսվում են։
Եթե մեկ զուգընկերն ունի տան բացառիկ օգտագործման իրավունք, մյուսը որոշ դեպքերում կարող է պահանջել օգտագործման համար փոխհատուցում ( gebruiksvergoeding ): Դա կհաջողվի, թե ոչ, կախված է հանգամանքներից և նրանից, թե երբ եք դուք դիմել դրա համար, ուստի բարձրացրեք այդ հարցը վաղ և գրավոր:
Ինչպե՞ս են բաշխվում եկամտաբերությունը։
Փոխանցումը կատարող քաղաքացիական իրավունքի նոտարը ( notaris ) նախ մարում է գրավը, այնուհետև վճարում է անշարժ գույքի գործակալի միջնորդավճարը և այլ վաճառքի ծախսերը, ապա բաշխում է մնացորդը՝ համաձայն ձեր հրահանգների կամ դատարանի որոշման:
Մնացորդը բաժանվում է ձեր սեփականության բաժնեմասերի և ձեզանից մեկի կողմից մենակ վճարված ծախսերի համար պահանջվող ցանկացած կարգավորման պահանջների համաձայն: Եթե ստացված գումարը ցածր է հիփոթեքային պարտքից, մնում է մնացորդային պարտք ( restschuld ), որի համար դուք երկուսն էլ սովորաբար պատասխանատու եք մնում բանկի առջև:
Ի՞նչ կարող ենք անել ձեզ համար, եթե ձեր նախկին ամուսինը չի վաճառի այն տունը, որը համատեղ օգտագործում եք։
Մեր ընտանեկան փաստաբանները օգնում են նախկին ամուսիններին և զուգընկերներին՝ առաջին առաջարկից մինչև դատարանի որոշումը: Մենք կարող ենք.
- վերանայել ձեր սեփականության վկայականը, նախամուսնական կամ համատեղ բնակության պայմանագիրը և որոշել ձեր սեփականության բաժինը։
- Նախկին ամուսնուն ուղղված գրավոր առաջարկ կազմեք՝ գնահատմամբ, անշարժ գույքի գործակալի տեղեկատվությամբ և ժամանակացույցով։
- գրանցեք համաձայնությունները հաշտության համաձայնագրում կամ ձեր ամուսնալուծության հաշտության համաձայնագրում։
- հաշվարկել գրավի վճարումների, ծախսերի և օգտագործման համար ցանկացած փոխհատուցման համար հաշվարկային պահանջները.
- սկսել բաժանման վարույթ՝ համաձայն BW 3:185 հոդվածի և խնդրել դատավճիռ կայացնել՝ փոխարինելով ձեր նախկինի ստորագրությունը։
- գնահատել, թե արդյոք հնարավոր է կարճ վարույթ, երբ բանկի կողմից հարկադիր վաճառքը անխուսափելի է։
Ամփոփում
- Ոչ ոքի չի կարելի հարկադրել մնալ համասեփականության մեջ. յուրաքանչյուր համասեփականատեր կարող է պահանջել բաժանում BW 3:178 հոդվածի համաձայն։
- Սկսեք գրավոր առաջարկից և միջնորդությունից. համաձայնությունը կարող է գրանցվել պարտավորեցնող կարգավորման համաձայնագրում:
- Եթե դա չհաջողվի, դատարանը կարող է որոշում կայացնել վաճառքի կամ բաժանման մասին՝ համաձայն BW 3:185 հոդվածի և որոշել, որ իր վճիռը փոխարինում է ձեր նախկինի համագործակցությանը (BW 3:300 հոդված):
- Վարկի ձեռքբերումը պահանջում է, որ մնացած գործընկերը կարողանա մենակ կրել հիփոթեքը, իսկ վարկատուն ազատի մյուսին։
- Պահպանեք բոլոր վճարումների գրառումները. ծախսերը, գրավը և օգտագործման համար ցանկացած փոխհատուցում կարգավորվում են բաժնում:
Հաճախակի տրվող հարցեր
Ի՞նչ անել, եթե իմ նախկինը ապրում է տանը և արգելափակում է դիտումները։
Դուք կարող եք դատարանին խնդրել, որ ձեր նախկին զուգընկերը համագործակցի վաճառքի հետ, ներառյալ՝ թույլատրել դիտումներ սահմանված ժամանակացույցով: Դատարանը կարող է տուգանք (դվանգսոմ) նշանակել յուրաքանչյուր խախտման համար: Անհետաձգելի դեպքերում դա երբեմն կարող է պահանջվել ամփոփ դատավարության ժամանակ:
Կարո՞ղ եմ նախկինի հետ պայմանագիր կնքել, եթե գնի շուրջ չենք կարողանում համաձայնության գալ։
Այո, եթե կարող եք ֆինանսավորել այն: Դատարանը կարող է տունը գնահատել անկախ գնահատողի կողմից և այն ձեզ հատկացնել ձեր նախկին ամուսնու բաժնեմասի վճարման դիմաց՝ համաձայն Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 3:185-րդ հոդվածի: Դուք պետք է կարողանաք միայնակ կրել հիփոթեքը, և վարկատուն պետք է ազատի ձեր նախկին ամուսնուն:
Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում դատարանի միջոցով վաճառքը հարկադրաբար իրականացնելու համար։
Միայն տան վերաբերյալ ընթացակարգը սովորաբար տևում է մի քանի ամիս. արժեքի, պարտքերի կամ այլ ակտիվների վերաբերյալ վեճերի դեպքում այն կարող է տևել մեկ տարի կամ ավելի: Ամփոփված դատավարությունները տևում են շաբաթներ, բայց հնարավոր են միայն անհետաձգելի դեպքերում:
Ո՞վ է վճարում հարկադիր վաճառքի իրավաբանական ծախսերը։
Նախկին ամուսինների և զուգընկերների միջև դատարանը սովորաբար որոշում է, որ յուրաքանչյուր կողմ կրի իր դատական ծախսերը: Վաճառքի ծախսերը, ինչպիսիք են գնահատումը և անշարժ գույքի գործակալի միջնորդավճարը, սկզբունքորեն կիսվում են և վճարվում են ստացված եկամտից:
