Հոլանդական վարձակալության օրենք. վարձակալների և տանտերերի իրավունքներն ու պարտականությունները

Նիդեռլանդների վարձակալության մասին օրենքը խստորեն պաշտպանում է բնակելի տարածքների վարձակալներին. տանտերը կարող է դադարեցնել վարձակալությունը միայն օրենքով սահմանված հիմքերով, իսկ եթե վարձակալը համաձայն չէ, միայն ենթաշրջանային դատարանի (kantonrechter) միջոցով: Հիմնական բացառությունը մինչև երկու տարի ժամկետով ժամանակավոր պայմանագիրն է, որը 2024 թվականի հուլիսի 1-ից թույլատրվում է միայն կառավարության որոշմամբ նշանակված վարձակալների խմբերի համար:

Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի (BW) 7-րդ գրքի կանոնների մեծ մասը պարտադիր են. վարձակալի համար ոչ օգտին շեղվող կետերը անվավեր են կամ կարող են չեղյալ հայտարարվել: Այս ուղեցույցը բացատրում է պայմանագրերի, վարձակալության, սպասարկման, կանխավճարների և պայմանագրի դադարեցման կանոնները՝ վարձակալների և տանտերերի համար նախատեսված ստուգաթերթիկներով:

Ի՞նչ տեսակի վարձակալության պայմանագիր կարող եք կնքել։

2024 թվականի հուլիսի 1-ից սկսած, բնակելի տարածքի վարձակալությունը սկզբունքորեն կնքվում է անորոշ ժամկետով: Համաձայն BW հոդվածի 7:271(1)-ի, նույնիսկ որոշակի ժամկետով պայմանագիրը չի դադարում ավտոմատ կերպով ժամկետի լրանալուց հետո. այն շարունակվում է մինչև դրա օրինական դադարեցումը:

Երկու կամ ավելի կարճ ժամկետով, ավտոմատ կերպով ավարտվող պայմանագիրը հնարավոր է միայն կառավարության որոշմամբ սահմանված կատեգորիաների վարձակալների համար (հոդված 7:271(2) BW): Այնուհետև վարձատուն պետք է գրավոր տեղեկացնի վարձակալին ավարտի ամսաթվի մասին ոչ շուտ, քան երեք ամիս և ոչ ուշ, քան մեկ ամիս առաջ: Եթե վարձատուն մոռանա, պայմանագիրը շարունակվում է անորոշ ժամկետով: Եթե նույն վարձակալը անմիջապես դրանից հետո ստորագրում է նոր պայմանագիր, դա համարվում է անորոշ ժամկետով երկարաձգում:

Ի՞նչ պետք է պարունակի պայմանագիրը։

Լավ պայմանագրում նշված են առնվազն վարձավճարը, սպասարկման վճարները, մեկնարկի ամսաթիվը, տևողությունը և տան կանոնները: Կանխավճարը չի կարող գերազանցել հիմնական ամսական վարձավճարի կրկնապատիկը (հոդված 7:261b BW): Վարձատուն պետք է այն վերադարձնի վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո 14 օրվա ընթացքում կամ 30 օրվա ընթացքում, եթե կա վնաս կամ չվճարված վարձավճար, որը պետք է փոխհատուցվի՝ նշելով ծախսերի գրավոր բացատրությունը:

Իսկ ի՞նչ կասեք «դիվանագիտական ​​կետի» մասին։

Դիվանագիտական ​​կետը (diplomatenclausule) թույլ է տալիս տանտիրոջը, որը վարձակալության է տալիս իր սեփական տունը արտասահմանում գտնվելու ընթացքում, դադարեցնել վարձակալությունը, երբ նա ցանկանում է կրկին ապրել այնտեղ: Դատարանը կարող է հիմնվել դրա վրա միայն այն դեպքում, եթե կետը հստակ համաձայնեցված է եղել յուրաքանչյուր վարձակալի հետ, և տանտերը ցանկանում է ինքնուրույն վերադառնալ այնտեղ (հոդված 7:274(1)(բ) և (2) BW): Վարձակալի պաշտպանությունից խուսափելու փորձ կատարող այլ կետերը ոչ մի ազդեցություն չունեն:

Ինչպե՞ս է սահմանվում և բարձրացվում վարձավճարը։

Շատ տների համար առավելագույն վարձավճարը բխում է միավորների համակարգից (woningwaarderingsstelsel), որը գնահատում է գույքը այնպիսի հատկանիշներով, ինչպիսիք են չափսը, էներգիայի պիտակը և հարմարությունները: Վարձակալության դատարանը (Huurcommissie) կարող է գնահատել, թե արդյոք համաձայնեցված վարձավճարը ողջամիտ է, եթե վարձակալը դիմի վարձակալության սկսվելուց հետո վեց ամսվա ընթացքում (հոդված 7:249 BW):

Վարձավճարի բարձրացումը առանց ինդեքսավորման կետի պետք է առաջարկվի գրավոր՝ ուժի մեջ մտնելուց առնվազն երկու ամիս առաջ (հոդված 7:252 BW): Առաջարկում պետք է նշված լինեն ներկայիս վարձավճարը, բարձրացումը, նոր վարձավճարը, մեկնարկի ամսաթիվը և վարձակալի կողմից առարկելու եղանակը: Կառավարությունը սահմանում է տարեկան առավելագույն աճի տոկոսներ՝ համաձայն «Վարձավճարի մասին» օրենքի (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). ինդեքսավորման կետը, որը հանգեցնում է ավելի բարձր աճի, անվավեր է գերազանցման համար (հոդված 7:248(2)-(3) BW):

Իսկ սպասարկման վճարների մասին ի՞նչ կասեք։

Վարձատուն պարտավոր է վարձակալին տրամադրել սպասարկման վճարների և անհատական ​​հաշվարկով կոմունալ ծառայությունների մանրամասն հաշվետվություն ամեն տարի, օրացուցային տարվա ավարտից ոչ ուշ, քան վեց ամիս հետո (հոդված 7:259(2) BW): Ավելի վճարված կանխավճարները պետք է վերադարձվեն: Սպասարկման վճարները կարող են ծածկել միայն իրական ծախսերը. վարձատուն չի կարող շահույթ ստանալ դրանցից:

Ո՞վ է վճարում վերանորոգման և թերությունների համար։

Վարձատուն պարտավոր է վերացնել թերությունները վարձակալի պահանջով, եթե դա անհնար չէ կամ ծախսերը չեն կարող ողջամտորեն ակնկալվել նրանից (հոդված 7:206(1) BW): Վարձակալը վճարում է մանր վերանորոգման համար, ինչպիսիք են լամպերի փոխարինումը և ջրահեռացման խողովակների բացումը (հոդված 7:217 BW):

Եթե ​​տանտերը խախտում է պարտավորությունները, վարձակալը կարող է ինքնուրույն կատարել վերանորոգումը և վարձավճարից հանել ողջամիտ ծախսերը (BW հոդված 7:206(3) հոդված): Բնակարանից օգտվելու հնարավորությունը նվազեցնող թերությունների դեպքում վարձակալը կարող է նաև պահանջել վարձավճարի նվազեցում: Նա կարող է դիմել Վարձավճարների դատարան՝ որոշում կայացնելու համար, եթե տանտերը չի վերացրել թերությունը ծանուցում ստանալուց հետո վեց շաբաթվա ընթացքում. խնդրանքը պետք է ներկայացվի այդ ծանուցումից հետո վեց ամսվա ընթացքում (BW հոդված 7:257 հոդված):

Ինչպե՞ս կարող է դադարեցվել բնակելի տարածքի վարձակալության պայմանագիրը։

Վարձակալը կարող է ցանկացած պահի ծանուցում տալ՝ վարձավճարի վճարման ժամկետին հավասար ծանուցման ժամկետով՝ առնվազն մեկ ամիս և առավելագույնը երեք ամիս (հոդված 7:271(6)(a) BW): Վարձատուի ծանուցման ժամկետը երեք ամիս է՝ գումարած մեկ ամիս վարձակալության յուրաքանչյուր լրիվ տարվա համար, մինչև վեց ամիս (հոդված 7:271(6)(b) BW):

Ծանուցումը պետք է տրվի դատական ​​կատարածուի կողմից կամ գրանցված նամակով (հոդված 7:271(4) BW): Վարձատուի ծանուցման մեջ պետք է նշվեն հիմքերը և պահանջվի վարձակալից վեց շաբաթվա ընթացքում հայտնել, թե արդյոք համաձայն է, հակառակ դեպքում այն ​​անվավեր է (հոդված 7:271(5) BW): Եթե վարձակալը չի ​​համաձայնվում, վարձակալությունը շարունակվում է մինչև ենթաշրջանային դատարանի կողմից որոշում կայացնելը:

Ի՞նչ հիմքերով կարող է դատարանը դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը։

Դատարանը կարող է բավարարել տանտիրոջ պահանջը միայն BW 7:274(1) հոդվածի հիմքերով: Առավել կարևորներն են՝

• վարձակալը չի ​​վարվել որպես լավ վարձակալ, օրինակ՝ վարձավճարի չվճարման կամ լուրջ անհարմարությունների պատճառով։
• տանտիրոջը տունը շտապ անհրաժեշտ է իր սեփական օգտագործման համար, և վարձակալը կարող է ձեռք բերել այլ հարմար բնակարան։ վերանորոգումը, որը անհնար է վարձակալության ժամկետի ավարտից առաջ, համարվում է սեփական օգտագործում, վաճառքը՝ ոչ։
• վարձակալը մերժում է նույն տան նոր վարձակալության ողջամիտ առաջարկը։
• տանտերը ցանկանում է իրականացնել գոտիավորման ծրագրում (omgevingsplan) գույքին տրված օգտագործումը։
• Մասնավոր տանտերը, որը վարձակալության տալուց առաջ ապրել է տանը առնվազն երկու տարի և վարձակալության է տվել միայն մեկ տուն, ցանկանում է վաճառել այն՝ համաձայն BW հոդվածի 7:274(7) կետում նշված լրացուցիչ պայմանների։

Ավելի բարձր վարձավճար կամ այլ վարձակալի ցանկությունը հիմք չէ: Վարձատուն, որը վարձակալին դուրս է մղում՝ փոխելով կողպեքները կամ անջատելով կոմունալ ծառայությունները, գործում է անօրինական. վտարման համար անհրաժեշտ է դատարանի որոշում:

Ու՞ր գնալ վարձակալության վեճի դեպքում։

Վարձավճարի մակարդակի, վարձավճարի բարձրացման, սպասարկման վճարների և սպասարկման թերությունների վերաբերյալ վեճերը քննարկվում են Վարձավճարի դատարանում (Huurcommissie), որը ցածր շեմ ունեցող մարմին է, որի համար երկու կողմերն էլ վճարում են համեստ վճար: Պայմանագրի դադարեցման, վտարման, անհարմարության և պարտքերի վերաբերյալ վեճերը քննարկվում են ենթաշրջանային դատարանում, որտեղ դուք կարող եք ներկայանալ առանց փաստաբանի:

Վարձակալության դատարանի որոշումը պարտադիր է երկու կողմերի համար, եթե նրանցից մեկը չի խնդրում ենթաշրջանային դատարանին որոշում կայացնել նույն հարցի վերաբերյալ որոշման ուղարկումից հետո ութ շաբաթվա ընթացքում (հոդված 7:262 BW): Պահպանեք պայմանագրի, նամակների, էլեկտրոնային նամակների, թերությունների լուսանկարների և վճարման գրառումների պատճենները. երկու դատավարություններում էլ ավելի լավ փաստաթղթեր ունեցող կողմը սովորաբար ավելի ուժեղ դիրք ունի:

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես վարձակալ։

• Պայմանագիրը կնքվա՞ծ է անորոշ ժամկետով, և եթե այն ժամանակավոր է, արդյո՞ք դուք դասվում եք որևէ հատուկ կատեգորիայի, և արդյո՞ք տանտերը ժամանակին է ուղարկել պայմանագրի ավարտի մասին ծանուցումը։
• Արդյո՞ք վարձավճարը ողջամիտ է միավորների համակարգի համաձայն: Եթե ոչ, դիմեք Վարձավճարի դատարանին մեկնարկից հետո վեց ամսվա ընթացքում (հոդված 7:249 BW):
• Արդյո՞ք կանխավճարը չի գերազանցում ամսական վարձավճարի կրկնակի չափսը։
• Տարեկան սպասարկման վճարի հաշվետվությունը ստացե՞լ եք տարվա ավարտից հետո վեց ամսվա ընթացքում։
• Դուք թերությունների մասին գրավոր հայտնել եք տանտիրոջը՝ նշելով ամսաթիվը, որպեսզի սկսվի վեցշաբաթյա և վեցամսյա ժամկետների հաշվարկը։
• Արդյո՞ք աշխատանքից ազատման մասին ծանուցումը նշում է օրենքով նախատեսված հիմքը և ճիշտ ժամկետը։

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես տանտեր։

• Կարո՞ղ եք առաջարկել ժամանակավոր պայմանագիր՝ համաձայն BW 7:271(2) հոդվածի, և գրանցե՞լ եք գրավոր ծանուցումը (ավարտից երեքից մեկ ամիս առաջ):
• Վարձավճարը բալային համակարգի և տարեկան աճի սահմանաչափի շրջանակներում առավելագույնի սահմաններում է՞։
• Ձեր վարձավճարի բարձրացման առաջարկը համապատասխանո՞ւմ է BW 7:252 հոդվածի պահանջներին և հրապարակվու՞մ է առնվազն երկու ամիս առաջ։
• Դուք ծառայության վճարի հաշվետվությունն ուղարկո՞ւմ եք յուրաքանչյուր օրացուցային տարվանից հետո վեց ամսվա ընթացքում։
• Դուք վերադարձնո՞ւմ եք կանխավճարը 14 կամ 30 օրվա ընթացքում՝ նշելով որևէ փոխհատուցման մասին։
• Արդյո՞ք դուք ունեք հիմք՝ համաձայն BW 7:274 հոդվածի, նախքան ծանուցում տալը, և այն ուղարկո՞ւմ եք դատական ​​ծանուցագրով, թե՞ գրանցված նամակով:

Ի՞նչ կարող ենք անել ձեզ համար հոլանդական վարձակալության իրավունքի հետ կապված։

Մեր վարձակալության հարցերով զբաղվող փաստաբանները օգնում են բնակելի անշարժ գույքի վարձակալներին և տանտերերին: Մենք կարող ենք.

• ստորագրելուց առաջ վերանայեք վարձակալության պայմանագրի նախագիծը՝ համապատասխանեցնելով այն պարտադիր կանոններին։
• ստուգել վարձավճարը միավորների համակարգի հետ և կազմել դիմում Վարձավճարների դատարան։
• կազմել կամ գնահատել վարձավճարի բարձրացման առաջարկ կամ դադարեցման մասին ծանուցում։
• գրեք մյուս կողմին թերությունների, կանխավճարի կամ սպասարկման վճարների մասին։
• ներկայացնել ձեզ ենթաշրջանային դատարանում՝ պայմանագրի դադարեցման կամ վտարման գործում, կամ բողոքարկել վարձակալության դատարանի որոշումը ութ շաբաթվա ընթացքում։

Կարդացեք ավելին Նիդեռլանդներում վարձակալների իրավունքների մասին ։

Ամփոփում

• 2024 թվականի հուլիսի 1-ից սկսած՝ բնակելի տարածքների վարձակալության պայմանագրերը սկզբունքորեն անորոշ ժամկետով են. մինչև երկու տարի ժամկետով ժամանակավոր պայմանագրերը նախատեսված են միայն որոշակի խմբերի համար։
• Վարձատուն կարող է դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը միայն 7:274 BW հոդվածում նշված հիմքերից մեկի հիման վրա և, առանց վարձակալի համաձայնության, միայն ենթաշրջանային դատարանի միջոցով։
• Վարձավճարի բարձրացումը պետք է առաջարկվի գրավոր երկու ամիս առաջ և մնա օրենքով սահմանված սահմաններում։
• Վարձատուն շտկում է թերությունները, վարձակալը վճարում է մանր վերանորոգման համար։
• Վարձավճարի, սպասարկման վճարների և պահպանման վեճերը քննարկվում են վարձակալության դատարանում, իսկ պայմանագրի դադարեցման և վտարման հարցերը՝ ենթաշրջանային դատարանում։

Հաճախակի տրվող հարցեր