Հոլանդական վարձակալության օրենքի բացատրությունը. իրավունքներ և պարտականություններ

Նիդեռլանդների վարձակալության օրենսդրությունը մեծ մասամբ պարտադիր է վարձակալի օգտին. վարձակալության պայմանագրի այն կետը, որը շեղվում է դրանից վարձակալի օգտին, անվավեր է, անկախ նրանից, թե ինչ են ստորագրել երկու կողմերը: Աշխատանքի մեծ մասն անում են կանոնների երեք հավաքածուներ:

Առաջին տեղում է վարձակալության իրավունքի անվտանգությունը։ Բնակելի անշարժ գույքի վարձակալը չի ​​կարող պարզապես դադարեցնել պայմանագիրը։ Դադարեցումը հնարավոր է միայն Քաղաքացիական օրենսգրքում նշված հիմքերով, որոնց թվում են՝ սեփականատիրոջ կողմից գույքի նկատմամբ անհապաղ անհրաժեշտությունը և վարձակալի կողմից լավ վարձակալի վարքագիծ չցուցաբերելը, և եթե վարձակալը համաձայն չէ, վարձակալությունը շարունակվում է մինչև դատարանի կողմից դրա դադարեցումը։ Ավելին, 2024 թվականի հուլիսի 1-ից անկախ բնակելի տարածքի վարձակալությունը, ըստ էության, կնքվում է անորոշ ժամկետով, իսկ ժամանակավոր պայմանագրերը սահմանափակվում են օրենսդրությամբ թվարկված իրավիճակներով։

Վարձավճարը երկրորդ տեղում է։ Շուկայի մեծ մասը ընկնում է միավորների համակարգի տակ, որը սահմանում է գույքի առավելագույն վարձավճարը՝ հիմնվելով դրա բնութագրերի վրա. ավելի շատ վճարող վարձակալը կարող է նվազեցնել վարձավճարը Վարձավճարների դատարանի կողմից, և վարձակալության առաջին վեց ամիսների ընթացքում այդ նվազեցումը սահմանափակված չէ։ Վարձավճարի բարձրացումը տարեկան սահմանափակվում է։

Տեխնիկական սպասարկումը երրորդ տեղում է։ Վարձատուն պատասխանատու է թերությունների վերացման համար, իսկ ամենօրյա մանր վերանորոգումները վարձակալի վրա են։ Եթե հաղորդվում է լուրջ թերության մասին, որը չի վերացվում, Վարձակալության դատարանը կարող է որոշել վարձավճարի ժամանակավոր նվազեցում մինչև դրա վերացումը։

Վարձավճարի, սպասարկման վճարների և պահպանման վերաբերյալ վեճերի մեծ մասը լուծվում է վարձակալության դատարանում, որը արագ և մատչելի է: Պայմանագրի դադարեցումը, վտարումը և անհարմարության դեպքերը լուծվում են ենթաշրջանային դատարանում, որտեղ կողմը կարող է ներկայանալ առանց փաստաբանի:

Այս հոդվածը սահմանում է կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները, ինչպես նաև վեճի յուրաքանչյուր տեսակին համապատասխանող ուղին։

Սկսելու համար՝ ձեր ուղեցույցը հոլանդական վարձակալության իրավունքի վերաբերյալ

Ինչու է արժե իմանալ կանոնները

Հոլանդական վարձակալության օրենքները հայտնի են վարձակալների ուժեղ պաշտպանությամբ և հստակ ուղեցույցներով: Անկախ նրանից, թե դուք վարձակալում եք, թե վարձակալում եք, օրենքի իմացությունը ոչ միայն օգտակար է, այլև կարող է օգնել ձեզ խուսափել թանկարժեք խնդիրներից: Այս կանոնները ներառում են ամեն ինչ՝ սկսած վարձավճարի սահմաններից մինչև այն, թե երբ կարող է տանտերը դադարեցնել վարձակալության պայմանագիրը: Այլ երկրից եկողների համար հոլանդական համակարգը կարող է շատ տարբեր թվալ, ուստի տեղական կանոնները իմանալը շատ կարևոր է:

Հակիրճ ակնարկ հոլանդական վարձակալության մշակույթին

Նիդեռլանդներում բնակարանաշինությունը սոցիալական տների, մասնավոր վարձակալության և սեփականատիրոջ կողմից զբաղեցված անշարժ գույքի խառնուրդ է: Այս խառնուրդը ցույց է տալիս Նիդեռլանդների հանձնառությունը բոլորի համար մատչելի բնակարանԿառավարությունը ուշադիր հետևում է վարձակալության շուկային՝ տները մատչելի և լավ պահպանված պահելու համար, հատկապես սոցիալական բնակարանաշինության ոլորտում: Այնպիսի աշխույժ քաղաքներում, ինչպիսիք են Amsterdam, Eindhoven, և Ռոտերդամում լավ վարձակալության համար մրցակցությունը կարող է շատ ուժեղ լինել: Ձեր իրավունքների և պարտականությունների իմացությունը ձեզ իրական առավելություն է տալիս տեղ փնտրելիս:

Վարձակալության պայմանագրեր Նիդեռլանդներում. Ինչ պետք է իմանաք

Ձեր վարձակալության պայմանագրի խզումը

Նիդեռլանդներում վարձակալության պայմանագրերը սովորաբար լինում են երկու տեսակի։ Մի տեսակը որոշակի ժամկետով պայմանագիրն է , որը գործում է որոշակի ժամանակահատվածով։ Նախկինում դրանք ավտոմատ կերպով անցնում էին անժամկետ վարձակալության, եթե դրանք ճիշտ չէին չեղարկվում։ Այժմ կանոնները թույլ են տալիս ունենալ որոշակի ժամկետով պայմանագրեր, որոնք գործում են մինչև երկու տարի՝ անկախ բնակարանների համար, և մինչև հինգ տարի՝ սենյակների համար։ Ճիշտ ծանուցման դեպքում այս պայմանագրերը ժամանակին են ավարտվում։

Մյուս տեսակը անժամկետ պայմանագիր է, որը գործում է մինչև կողմերից մեկը ծանուցում չտրամադրի՝ հետևելով իրավական կանոններին: Այս վարձակալության պայմանագրերը լրացուցիչ անվտանգություն են առաջարկում վարձակալների համար, քանի որ տանտերերը կարող են դրանք դադարեցնել միայն հստակ իրավական պատճառներով: Շատ դեպքերում վարձակալները կարող են հեռանալ, երբ ցանկանան, եթե պահպանեն ծանուցման ժամկետը, որը սովորաբար մեկ ամիս է:

Լավ վարձակալության պայմանագիրը պետք է հստակորեն ներառի հիմնական պայմանները՝ վարձավճարի չափը, ներառված գումարը, վարձակալության ժամկետը, ով է կատարում վերանորոգումները, տան կանոնները և պայմանագրի դադարեցման պայմանները: Խելամիտ կլինի, որ փաստաբանը վերանայի ձեր պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ, որպեսզի այն համապատասխանի հոլանդական օրենսդրությանը և պաշտպանի ձեր շահերը :

Խուսափելով պայմանագրային տարածված թակարդներից

Ե՛վ վարձակալները, և՛ տանտերերը կարող են խնդիրների հանդիպել, երբ պայմանագիրը անորոշ կամ անարդար է: Խճճված խնդիրներից մեկը «դիպլո կետերն» են, որոնք փորձում են շրջանցել վարձակալի իրավունքները ՝ ասելով, որ գույքը միայն ժամանակավորապես հասանելի է, քանի որ սեփականատերը գտնվում է արտասահմանում: Դատավորները սովորաբար մերժում են այս կետերը, եթե դրանք փորձում են թուլացնել վարձակալի պաշտպանությունը :

Ծառայության և կոմունալ ծառայությունների արժեքը նույնպես շփոթություն է առաջացնում: Վարձատուները պետք է տարեկան հաշվետվություն ներկայացնեն իրական ծախսերի մասին, իսկ վարձակալներն իրավունք ունեն պահանջել վերադարձ, եթե ի վերջո գերավճար կատարեն: Շատ միջազգային վարձակալներ տեղյակ չեն դրա մասին և կարող են չափազանց շատ վճարել՝ առանց իմանալու, թե ինչ է կատարվում:

Վերջապես, անհամաձայնություններ այն մասին, թե ով է վերանորոգում, ինչը կարող է իսկական գլխացավանք լինել: Օրենքը սովորաբար պահանջում է, որ տանտերերը հոգ տանեն խոշոր վերանորոգումների մասին, մինչդեռ վարձակալները կատարեն առօրյա փոքր վերանորոգումները: Երբեմն պայմանագրերը փորձում են անարդարացիորեն տեղափոխել այս պարտականությունները: Իրավական բաժանման իմացությունը կարող է օգնել ձեզ խուսափել ավելորդ վեճերից և լրացուցիչ ծախսերից:

Վարձակալների համար՝ ձեր իրավունքները և ինչ պետք է անեք

Ինչ կարող եք ակնկալել որպես վարձակալ

Եթե ​​դուք վարձակալում եք Նիդեռլանդներում, ապա դուք լավ պաշտպանված եք օրենքով։ Շատ վայրերում գործում է վարձակալության վերահսկողություն , որտեղ առավելագույն վարձավճարը սահմանվում է գույքի այնպիսի գործոնների հիման վրա, ինչպիսիք են չափը և վիճակը։ Եթե կարծում եք, որ ձեր վարձավճարը չափազանց բարձր է, կարող եք դիմել Huurcommissie-ին (Վարձակալության դատարան)՝ այն վերանայելու համար տեղափոխվելուց հետո վեց ամսվա ընթացքում։

Դուք նաև ունեք անձնական կյանքի գաղտնիության և խաղաղ տան իրավունք։ Տանտերերին թույլատրված չէ մուտք գործել առանց թույլտվության, եթե չկա իրական արտակարգ իրավիճակ։ Ցանկացած համաձայնագիր, որը տանտիրոջը անսահմանափակ մուտք է տալիս, չի կիրառվի հոլանդական օրենսդրության համաձայն։

Ամենաուժեղ պաշտպանություններից մեկը վտարման դեմ պաշտպանությունն է: Վարձատուները կարող են չեղարկել վարձակալության պայմանագիրը միայն հստակ պատճառներով, ինչպիսիք են անձնական օգտագործման համար անհրաժեշտ անհետաձգելի դեպքերը, խոշոր վերանորոգումները կամ վարձակալի լուրջ չարաշահումները: Նույնիսկ այդ դեպքում նրանք պետք է ստանան դատարանի որոշում, որը ձեզ բավարար ժամանակ կտա ցանկացած որոշում բողոքարկելու համար:

Սովորաբար դուք ազատ եք ձեր տանը փոքր փոփոխություններ կատարելու, օրինակ՝ նկարել կամ նկարներ կախել, առանց թույլտվության անհրաժեշտության: Ավելի մեծ փոփոխությունների համար, սակայն, դուք պետք է ստանաք տանտիրոջ համաձայնությունը, և նրանք չեն կարող մերժել առանց լավ պատճառի:

Ինչ պետք է անեք

Ձեր իրավունքների հետ մեկտեղ գալիս են նաև հստակ պարտականություններ։ Դուք պետք է ժամանակին վճարեք ձեր վարձավճարը, սովորաբար մինչև ամսվա առաջին օրը։ Ուշացած վճարումները կարող են հանգեցնել վտարման, չնայած դատարանները հաճախ ձեզ հնարավորություն են տալիս փոխհատուցել այն։

Կարևոր է օգտագործել գույքը նախատեսվածի համաձայն: Ձեր տունը գործարար տարածքի վերածելը առանց թույլտվության կամ ենթավարձակալության հանձնելը առանց հաստատման կարող է խզել ձեր վարձակալության պայմանագիրը:

Գույքը լավ վիճակում պահելը նույնպես ձեր վրա է։ Սա նշանակում է կատարել փոքր վերանորոգումներ, ինչպիսիք են լամպերի փոխարինումը կամ ջրահեռացման խողովակների խցանումը, և հոգ տանել ամենօրյա մաքրության մասին՝ կանխելու համար բորբոսի նման խնդիրները։ Այս փոքրիկ գործողությունները կարող են օգնել ձեզ խուսափել ավելորդ անհանգստություններից հետագայում։

Վերջապես, ուշադիր եղեք ձեր հարևանների նկատմամբ։ Խուսափեք աղմուկ կամ անհանգստություն առաջացնելուց, քանի որ շարունակական խնդիրները կարող են հանգեցնել ձեր պայմանագրի դադարեցման՝ բազմիցս նախազգուշացումներից հետո։

Տանտերերի համար՝ ձեր լիազորություններն ու պարտականությունները

Ինչ կարող են ակնկալել և կիրառել տանտերերը

Հոլանդական օրենսդրությունը վարձակալներին տալիս է ուժեղ իրավունքներ, սակայն որպես տանտեր, դուք դեռևս ունեք կարևոր լիազորություններ: Դուք իրավունք ունեք ժամանակին ստանալ վարձավճարները և կարող եք գանձել ուշացման վճար, եթե դա նշված է պայմանագրում: Եթե վարձակալը ուշանում է մոտ երեք ամիս կամ ավելի, կարող եք սկսել վտարման գործընթաց:

Դուք կարող եք նաև սահմանել արդար կանոններ գույքի օգտագործման վերաբերյալ: Սա կարող է նշանակել կենդանիների, ծխելու սահմանափակումներ կամ գույքում մեծ փոփոխություններ կատարել, եթե այդ կանոնները չեն խախտում վարձակալի իրավունքները:

2016 թվականի հուլիսից հետո կնքված որոշակի ժամկետով վարձակալության պայմանագրերի դեպքում պայմանագիրը կդադարեցվի ավտոմատ կերպով, եթե դուք պատշաճ կերպով տեղեկացնեք (առնվազն մեկ ամիս տների և երեք ամիս սենյակների համար): Անժամկետ վարձակալության պայմանագրերի դեպքում դուք կարող եք դադարեցնել պայմանագիրը միայն այն դեպքում, եթե կան լուրջ պատճառներ, ինչպիսիք են կրկնակի վճարումների բացակայությունը, լուրջ չարաշահումները կամ գույքի նկատմամբ անհապաղ անձնական կարիքը:

Դուք կարող եք տարեկան մեկ անգամ բարձրացնել վարձավճարը, եթե հետևեք համապատասխան իրավական քայլերին: Կարգավորվող անշարժ գույքի դեպքում տարեկան բարձրացման համար կա կառավարության կողմից սահմանված սահմանաչափ: Ավելի բարձր վարձավճարով անշարժ գույքի դեպքում ցանկացած բարձրացում պետք է լինի արդարացի և հստակ նշված լինի պայմանագրում:

Վարձատուի պարտականությունները՝ արդարության պահպանում

Ձեր պարտականությունն է ապահովել, որ գույքը անվտանգ լինի և լավ վիճակում լինի։ Սա նշանակում է շենքի անխափան աշխատանքը, բոլոր կոմունալ ծառայությունների աշխատանքը և արագ լուծել այնպիսի խնդիրներ, ինչպիսիք են արտահոսքերը կամ ջեռուցման խնդիրները։ Վերանորոգման աշխատանքները կատարելը վարձակալի գոհունակության գրավականն է ։

Դուք պետք է նաև թափանցիկ լինեք ֆինանսական հարցերում: Ամեն տարի տրամադրեք ծառայությունների ծախսերի մանրամասն վերլուծություն և վերադարձրեք ցանկացած լրացուցիչ վճարում: Դուք իրավունք չունեք շահույթ ստանալ այս վճարներից. դրանք պետք է ծածկեն միայն իրական ծախսերը:

Վարձակալի անձնական կյանքի անձեռնմխելիությունը հարգելը կարևորագույն նշանակություն ունի: Իրական արտակարգ իրավիճակներից բացի, միշտ պլանավորեք այցելություններ և թույլտվություն խնդրեք գույք մտնելուց առաջ: Սա իրավական պահանջ է, որը չի կարող շրջանցվել որևէ պայմանագրով:

Եթե ​​որոշեք բարձրացնել վարձավճարը, պետք է հետևեք ճիշտ գործընթացին՝ գրավոր ծանուցում տալով դրա ուժի մեջ մտնելուց առնվազն երկու ամիս առաջ։ Կարգավորվող տների համար ցանկացած բարձրացում պետք է մնա կառավարության կողմից սահմանված սահմաններում։

Վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելիս դուք պետք է տրամադրեք պատշաճ ծանուցում և ունենաք հիմնավոր իրավական պատճառ։ Պարզապես ուրիշին վարձակալելու ցանկությունը կամ ավելի բարձր վարձավճար գանձելը բավարար չէ։ Վարձակալներին հետապնդելը կամ նրանց կոմունալ ծառայություններից զրկելը նրանց դուրս մղելու համար անօրինական է և կարող է հանգեցնել խիստ պատիժների։

Խնդիրների կարգավորում

Որտեղ սովորաբար վեճեր են առաջանում

Վարձակալության հետ կապված վեճերի մեծ մասը հանգում է մի քանի ընդհանուր հարցերի: Հաճախակի են վեճերը այն մասին, թե ով պետք է կատարի վերանորոգումները կամ արդյոք աշխատանքները պատշաճ կերպով են կատարվել: Վարձավճարի բարձրացման վերաբերյալ անհամաձայնությունները, հատկապես, եթե վարձակալները կարծում են, որ բարձրացումը անարդար է, նույնպես լարվածություն են առաջացնում:

Կանխավճարի վերադարձը նույնպես կարող է բարդ լինել, քանի որ վեճեր են ծագում այն ​​մասին, թե արդյոք վնասը գերազանցում է սովորական մաշվածությունը: Ծառայության վճարի փաստաթղթերի և հաշվարկների վերաբերյալ շփոթմունքը հաճախ հետագա անհամաձայնությունների պատճառ է դառնում:

Աղմուկի վերաբերյալ բողոքները կամ հարևանների հետ կապված այլ խնդիրները կարող են հանգեցնել վարձակալների, տանտերերի և հարևանների միջև կոնֆլիկտների: Վեճեր կարող են առաջանալ նաև այն դեպքում, երբ կողմերից մեկը վիճարկում է վարձակալության պայմանագրի դադարեցման վավերականությունը կամ պայմանները:

Ինչպես աշխատել վեճերի միջոցով

Լավագույն առաջին քայլը հարցերը ուղղակիորեն քննարկելն է: Հաճախ պարզ, անկեղծ զրույցը կարող է հարթել թյուրըմբռնումները: Օգտակար է գրավոր ներկայացնել ձեր մտահոգությունները, նշել պայմանագրի հիմնական մասերը և առաջարկել արդար լուծումներ:

Եթե ​​խնդիրը չի լուծվում բանակցությունների միջոցով, միջնորդությունը լավ հաջորդ տարբերակ է: Չեզոք երրորդ կողմը հաճախ կարող է օգնել կարգավորել տարաձայնությունները: Իրավական լոկետի նման կազմակերպությունները անվճար խորհրդատվություն են առաջարկում, իսկ որոշ համայնքներ նույնիսկ միջնորդության ծառայություններ են մատուցում:

Կարգավորվող անշարժ գույքի վարձակալության հարցերի դեպքում կարող է օգնել Huurcommissie-ն (Վարձակալության դատարան): Այս տարբերակը պահանջում է 25 եվրոյի չափով վճար վարձակալների համար և 300 եվրոյի չափով՝ տանտերերի համար, որը կարող է վերադարձվել հաղթող կողմին: Դատարանը կարող է որոշում կայացնել այնպիսի հարցերի վերաբերյալ, ինչպիսիք են վարձավճարի սահմանաչափերը, սպասարկման վճարները և վերանորոգման վեճերը:

Երբ գործը չի ընկնում Huurcommissie-ի իրավասության տակ կամ վերաբերում է ավելի ազատ վարձակալության պայմանագրերին, հաջորդ քայլը կանտոնային դատարանն է (kantonrechter): Չնայած այս դատավարություններն ավելի պաշտոնական են, դրանք դեռևս հասանելի են, և ձեզ միշտ չէ, որ անհրաժեշտ է փաստաբան: Այնուամենայնիվ, իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալը սովորաբար խելամիտ է:

Միշտ գրանցեք հաղորդակցությունները, նշեք կարևոր փաստաթղթերի ամսաթվերը և պահպանեք բոլոր կտրոնները: Այս փաստաթղթերը կարող են վճռորոշ լինել ցանկացած հակասության լուծման ժամանակ:

Ամփոփելով՝ ձեր վարձակալության ճանապարհային քարտեզը

Հիմնական տուփեր

Այս ուղեցույցը հստակորեն ներկայացրել է Նիդեռլանդների վարձակալության օրենքների բոլոր նրբությունները: Անկախ նրանից, թե դուք վարձակալում եք, թե վարձակալում եք, ձեր իրավունքների և պարտականությունների ըմբռնումը կարող է ձեզ փրկել ապագա խնդիրներից: Երբ և՛ վարձակալները, և՛ տանտերերը գիտեն կանոնները, համաձայնագրերը, որպես կանոն, ավելի հարթ, արդարացի են և հանգեցնում են ավելի քիչ վեճերի:

Ու՞ր դիմել ավելի շատ խորհրդատվության համար

Լրացուցիչ տեղեկությունների համար այցելեք վստահելի կայքեր, ինչպիսին է Rijksoverheid.nl-ը՝ բնակարանային կանոնների վերաբերյալ պաշտոնական տեղեկատվություն ստանալու համար: Անվճար իրավաբանական խորհրդատվություն կարող եք ստանալ Juridisch Loket-ից, իսկ վարձակալների խմբերը, ինչպիսին է Woonbond-ը, առաջարկում են լրացուցիչ աջակցություն և իրավաբանական օգնություն:

Ձեզ անհրաժեշտ է մասնագիտական ​​օգնություն ձեր վարձակալության հետ կապված խնդիրների հետ կապված՞ At Law & More, մեր բազմալեզու մասնագետները մասնագիտանում են հոլանդական բնակարանային իրավունքի ոլորտում: Մեր թիմը կարող է օգնել պայմանագրերի վերանայման, իրավաբանական խորհրդատվության և ներկայացուցչության հարցերում: Կապ Law & More B.V. այսօր՝ խորհրդակցություն նշանակելու համար։