Նիդեռլանդներում անշարժ գույքի գնում. ստուգումներ, պայմանագիր և թերություններ

Երբ դուք Նիդեռլանդներում տուն եք գնում, գնման պայմանագիրը պետք է լինի գրավոր, և որպես մասնավոր գնորդ՝ դուք ունեք երեքօրյա հապաղման ժամկետ, որի ընթացքում կարող եք հրաժարվել գործարքից՝ առանց պատճառաբանելու։ Սակայն ստորագրման պահին դուք սեփականատեր չեք դառնում. սեփականության իրավունքը անցնում է միայն այն ժամանակ, երբ քաղաքացիական իրավունքի նոտարը կատարում է փոխանցման ակտը, և այն գրանցվում է պետական ​​գրանցամատյաններում։

Most problems arise at three points: what you check before you sign, what the purchase agreement says, and how the duties of buyer and seller are divided when a defect appears. For each point, the Dutch Civil Code (Burgerlijk Wetboek, BW) sets clear rules, which we explain below.

Ինչպե՞ս է գործում Նիդեռլանդների անշարժ գույքի մասին օրենքը։

Dutch property law is based on Book 3 and Book 5 of the BW. It distinguishes between full ownership and more limited rights in land, and it requires those rights to be recorded in public registers.

Սահմանափակ իրավունքներից են վարձակալության իրավունքը (erfpacht), մակերեսային իրավունքը (opstalrecht), որը թույլ է տալիս մեկին տիրապետել մեկ այլ անձի հողամասի վրա գտնվող շենքին, և սերվիտուտները (erfdienstbaarheden), ինչպիսին է ճանապարհի իրավունքը: Այս իրավունքները կարող են լրջորեն ազդել ձեր կողմից գույքի օգտագործման վրա, ուստի դուք պետք է իմանաք դրանց մասին նախքան գնելը:

Under Article 3:89 BW, ownership of real estate passes by a notarial deed of transfer registered in the public registers kept by the Land Registry (Kadaster). Until then, you only have a contractual claim against the seller, not ownership. Anyone can consult the Kadaster registers online for a small fee.

Ի՞նչ պետք է ստուգել գնելուց առաջ։

Check the legal position of the property as well as its physical condition. Many problems come from restrictions in the registers that nobody looked at.

Start with an extract from the Kadaster. It shows the owner, any mortgages and the limited rights registered on the property. The previous deed of transfer may contain further obligations, such as a chain clause (kettingbeding) that binds each new owner. A listed monument status limits what you can change.

Also check what the municipality allows on the site. Since 1 January 2024, under the Environment and Planning Act (Omgevingswet), the permitted use of land is laid down in the municipal environmental plan (omgevingsplan).

Բնակարանի համար խնդրեք սեփականատերերի միության (Vereniging van Eigenaars, VvE) փաստաթղթերը՝ բաժանման ակտը, կանոնակարգը, վերջին արձանագրությունները, երկարաժամկետ սպասարկման ծրագիրը և պահուստային ֆոնդի չափը: Համաձայն BW 5:126 հոդվածի՝ միությունը պետք է պահուստային ֆոնդ պահպանի ապագա սպասարկման համար: Փոքր ֆոնդը, զուգորդված խոշոր պլանավորված աշխատանքների հետ, կարող է նշանակել լրացուցիչ ներդրումներ հետագայում:

Ո՞վ է կրում թերությունների ռիսկը։

Որպես գնորդ՝ դուք պարտականություն ունեք հետաքննություն անցկացնել, իսկ վաճառողը՝ բացահայտել իր իմացածը։ Երբ այդ պարտականությունները համընկնում են, վաճառողի բացահայտելու պարտականությունը, որպես կանոն, գերակշռում է գնորդի հետաքննելու պարտականությանը։

Համաձայն BW 7:17 հոդվածի՝ գույքը պետք է պիտանի լինի որպես տուն բնականոն օգտագործման համար: Վաճառողը, որը տեղյակ է լուրջ թերության մասին, ինչպիսիք են՝ տանիքի արտահոսքը կամ հիմքի խնդիրները, պետք է տեղեկացնի ձեզ, նույնիսկ եթե դուք կարող էիք ինքներդ հայտնաբերել այն: Մյուս կողմից, դուք չեք կարող հույսը դնել ակնհայտ թերության վրա կամ որը կցույց տար սովորական ստուգումը: Շինարարական տեսուչի կողմից ձեր ստորագրումից առաջ կառուցվածքային հետազոտությունը զգալիորեն նվազեցնում է այդ ռիսկը:

Ի՞նչ է պարունակում գնման պայմանագիրը։

Գնման պայմանագրում նշված են գինը, փոխանցման ամսաթիվը, վաճառքի մեջ ներառվածը և այն պայմանները, որոնց դեպքում դուք կարող եք հրաժարվել դրանից: Ստորագրվելուց հետո այն պարտավորեցնող է երկու կողմերին էլ՝ հաշվի առնելով մասնավոր գնորդների համար սահմանված սառեցման ժամկետը:

Համաձայն BW 7:2 հոդվածի՝ մասնավոր գնորդի կողմից տան գնումը պետք է լինի գրավոր։ Եռօրյա հետաձգման ժամկետը սկսվում է ստորագրված համաձայնագիրը կամ դրա պատճենը ձեզ հանձնվելուց հետո հաջորդ օրը։ Դուք կարող եք կարդալ դրույթը wetten.overheid.nl կայքում ։ Հետաձգման ժամկետը չի տարածվում բիզնես գնորդների կամ առևտրային անշարժ գույքի վրա։

Պայմանագրերի մեծ մասը պարունակում է վճռական պայմաններ (ontbindende voorwaarden): Առավել հայտնիներն են ֆինանսավորման պայմանը, որը թույլ է տալիս դուրս գալ, եթե չեք կարողանում ստանալ հիփոթեք, և շենքի բավարար ստուգման պայմանը: Ստուգեք, որ այդ պայմաններում ժամկետները իրատեսական են, քանի որ դրանց ավարտից հետո դուք պարտավորված եք: Պայմանագիրը սովորաբար պահանջում է նաև կանխավճար կամ բանկային երաշխիք և սահմանում է տույժ, եթե կողմերից մեկը չկատարի պարտավորությունները:

Տների դեպքում նոտարը կարող է գրանցել գնման պայմանագիրը հանրային գրանցամատյաններում (հոդված 7:3 BW): Սա ձեզ պաշտպանում է վեց ամիս, օրինակ, վաճառողի պարտատերերի կողմից երկրորդ վաճառքից կամ փոխանցումից առաջ արգելանքից:

Ի՞նչ է անում քաղաքացիական իրավունքի նոտարը։

Քաղաքացիական իրավունքի նոտարը (notaris) կազմում և կազմում է փոխանցման ակտը, ինչպես նաև գրանցում այն: Նոտարը անաչառ է և պարտավոր է հոգ տանել երկու կողմերի մասին:

Before the transfer, the notary checks the registers, verifies that the seller is entitled to sell and that the property is free of undisclosed mortgages and attachments. The purchase price is paid into the notary’s third-party account (derdengeldenrekening) and is only released to the seller after the transfer has been registered. Because the notary does not act for one side, a buyer of commercial or high-value property often has the agreement reviewed by his own lawyer before signing.

Ի՞նչ ծախսեր պետք է ակնկալեք գնից բացի։

As a buyer you usually pay transfer tax (overdrachtsbelasting), the notary’s fees and the Land Registry fees. In 2026 the rate is 2% for a home you will live in yourself, 8% for other homes such as a buy-to-let property, and 10.4% for other real estate.

For a newly built property, VAT is usually charged instead of transfer tax. Buyers under 35 who will live in the home may qualify for the starter exemption (startersvrijstelling) if the value is no more than €555,000 in 2026; above that limit the exemption does not apply at all. Current rates and conditions are on the government’s business.gov.nl էջ։ Միջազգային գնորդների համար հարկային բնակության և ժառանգության վերաբերյալ հարցերը նույնպես կարող են դեր խաղալ. մենք նրանց ուղղորդում ենք հարկային խորհրդատուի մոտ։

Ի՞նչ պարտավորություններ ունեք գնումից հետո։

Under Article 6:174 BW, you are liable as owner if the building endangers neighbours or passers-by. In an apartment building, the owners’ association maintains the common parts. Under Article 5:37 BW, you may not cause unreasonable nuisance to your neighbours, and if you let the property, Article 7:206 BW obliges you to carry out repairs.

Ինչպե՞ս են լուծվում գույքային վեճերը։

Most disputes are settled by negotiation or mediation. If that fails, the District Court decides, or the subdistrict court for claims up to €25,000, and strict deadlines apply.

If you discover a defect after the transfer, notify the seller in writing within a reasonable time after you discovered it, as required by Article 7:23 BW. If you wait too long, you can lose your rights. After that notice, your claim becomes time-barred two years later. Under Article 5:130 BW, you can ask the subdistrict court (kantonrechter) to annul a decision of the owners’ association within one month after you learned, or could have learned, of it. Disputes with the municipality about permits follow the administrative route of objection and appeal.

If the seller knew about a hidden defect and did not mention it, you can claim compensation under Article 6:74 BW or, in serious cases, dissolve the purchase under Article 6:265 BW. The outcome depends on what the seller knew, what was visible and what the agreement says about hidden defects. An exclusion clause does not protect a seller who concealed a known defect.

Ինչ պետք է ստուգեք որպես գնորդ։

• Request a Kadaster extract and the previous deed of transfer, and look for leasehold, easements and chain clauses.
• Check the municipal environmental plan if you want to convert, extend or rent out the property.
• Commission a structural survey before the deadline of the inspection condition expires.
• Check that the financing condition gives you enough time to obtain a binding mortgage offer.
• For an apartment, read the VvE minutes, the maintenance plan and the reserve fund balance.

Ինչ պետք է ստուգեք որպես վաճառող:

• Fill in the seller’s questionnaire completely and list every defect you know of, including past leaks or foundation work.
• Have any clause excluding liability for hidden defects drafted precisely.
• Agree a realistic transfer date and a deposit or bank guarantee of usually 10% of the price.
• Make sure existing mortgages and attachments can be cancelled from the purchase price at the notary.

What can we do for you with buying property in the Netherlands?

մեր անշարժ գույքի փաստաբաններ advise buyers and sellers in English and Dutch at every stage of the transaction.

• We review the draft purchase agreement and its resolutive conditions before you sign.
• We check the Kadaster extract, the previous deed and the VvE documents for restrictions.
• We draft the written notice of a defect to the seller within the period of Article 7:23 BW.
• We assess a claim for compensation or dissolution and negotiate with the other side.
• We file the request to annul a VvE decision with the subdistrict court within the one-month deadline.

Ամփոփում

• Մասնավոր գնորդի կողմից տան գնումը պետք է լինի գրավոր՝ երեքօրյա հետադարձման ժամկետով (BW հոդված 7:2):
• Սեփականության իրավունքը փոխանցվում է միայն փոխանցման նոտարական փաստաթղթի գրանցման պահից (հոդված 3:89 BW):
• Ստորագրելուց առաջ ստուգեք Կադաստրը, սահմանափակ իրավունքները, շրջակա միջավայրի ծրագիրը և, բնակարանների դեպքում, սեփականատերերի միությունը։
• Վաճառողի բացահայտելու պարտականությունը, որպես կանոն, գերակշռում է ձեր հետաքննելու պարտականությանը։
• Գրավոր թերության մասին հայտնել այն հայտնաբերելուց հետո ողջամիտ ժամկետում։