Ո՞վ է պատասխանատու՝ տանտերը, թե՞ վարձակալը։
Հիմնական կանոնը
DCC 7:206 հոդվածի հիմնական կանոնը հստակ է. վարձատուն պարտավոր է վերացնել թերությունները վարձակալի պահանջով: Այդ պարտավորությունը գործում է, եթե փոխհատուցումը անհնար չէ, կամ եթե դրա ծախսերը չեն կարող ողջամտորեն պահանջվել վարձատուից: Հետևաբար, վարձատուն չի կարող պարզապես խուսափել վերանորոգման պարտականությունից՝ ծախսերը վերագրելով: Փոքր վերանորոգման համար գործում է բացառություն: Օրենքի կամ սովորույթի ուժով վարձակալի հաշվին կատարվող վերանորոգումները պարտադիր չէ, որ կատարվեն վարձատուի կողմից: Պատկերացրեք կոտրված դռան բռնակի փոխարինումը, վնասված ներբանի վերանորոգումը կամ փոքր թերությունների վերացումը, որոնք վարձակալները ողջամտորեն կարող են ակնկալել, որ իրենք կատարեն: «Վարձակալի համար աննշան վերանորոգման» և «վարձատուի համար խոշոր սպասարկման» միջև սահմանը միշտ չէ, որ հստակ է և պարբերաբար հանգեցնում է գործնականում քննարկման:Պայմանագրային շեղումներ՝ ROZ պայմանների միջոցով
Գործնականում, առևտրային տարածքների վարձակալության պայմանագրերը գրեթե միշտ կնքվում են Անշարժ գույքի խորհրդի (ROZ) ստանդարտ մոդելների հիման վրա: Առևտրային տարածքների վերաբերյալ ROZ-ի ընդհանուր դրույթները պարունակում են օրենսդրական հիմնական կանոնից մեծ շեղումներ. շատ սպասարկման պարտավորություններ պայմանագրային կարգով փոխանցվում են վարձատուից վարձակալին: Այսպիսով, ROZ մոդելներում այնպիսի հարցեր, ինչպիսիք են ներքին սպասարկումը, սարքավորումների սպասարկումը, մաշվող մասերի փոխարինումը և երբեմն նույնիսկ ավելի մեծ վերանորոգումները, դրվում են վարձակալի հաշվին: Սա սկզբունքորեն թույլատրվում է, քանի որ 7:230a ռեժիմը և, դատարանի հաստատմամբ, նաև 7:290 ռեժիմը թույլ են տալիս շեղվել օրենքից: Սահմանափակումները որոշվում են ողջամտությամբ և արդարությամբ, ինչպես նաև անհիմն ծանր կետերի վերաբերյալ կանոններով: Հետևաբար, կարևոր է ուշադիր կարդալ ընդհանուր դրույթները վարձակալության պայմանագիրը կնքելուց առաջ և հասկանալ, թե որ սպասարկման պարտավորություններն են ընկնում ձեզ վրա՝ որպես վարձակալ:Վարձակալի իրավունքները առևտրային տարածքների թերությունների դեպքում
Պահանջելով միջոց
Թերության դեպքում առաջին քայլը պարտականությունների չկատարման մասին ծանուցում տրամադրելն է. գրավոր պահանջ տանտիրոջը՝ թերությունը շտկելու համար ողջամիտ ժամկետում: Առանց պարտականությունների չկատարման մասին ծանուցման տանտերը չի համարվում պարտականությունների չկատարող, և դուք՝ որպես վարձակալ, իրավունք չունեք օգտվելու օրենքով սահմանված միջոցներից: Չվճարման մասին ծանուցումը պետք է կոնկրետ նկարագրի, թե ինչ թերություն է, ինչ ժամկետում պետք է շտկվի և ինչ հետևանքներ եք կապում շտկման չկատարման հետ:Վարձավճարի նվազեցում
Եթե, չնայած չկատարման մասին ծանուցմանը, վարձատուն չի կարողանում վերացնել թերությունը, վարձակալը, համաձայն DCC 7:207 հոդվածի, իրավունք ունի համաչափ վարձավճարի նվազեցման այն ժամանակահատվածի համար, որի ընթացքում գոյություն ունի թերությունը: Նվազեցումը հաշվարկվում է վարձակալի իրականում ունեցած վայելքի և այն վայելքի հարաբերակցության հիման վրա, որը նա կունենար առանց թերության: Վարձակալը կարող է կիրառել այս նվազեցումը ենթաշրջանային դատարանի միջոցով: Վարձավճարի նվազեցումն ուժի մեջ է մտնում թերության մասին վարձատուին հաղորդելու պահից, այլ ոչ թե միայն դատարանի որոշման կայացման պահից: Հետևաբար, խորհուրդ է տրվում միշտ գրավոր և հնարավորինս շուտ հայտնել թերությունների մասին, որպեսզի նվազեցման ուժի մեջ մտնելու ամսաթիվը լավ փաստաթղթավորված լինի:Փոխհատուցում
Եթե թերությունը պայմանավորված է տանտիրոջ մեղքով, օրինակ՝ այն պատճառով, որ նա չի կատարել անհրաժեշտ սպասարկումը, մինչդեռ գիտեր կամ պետք է իմանար, որ թերությունը անխուսափելի է, վարձակալը կարող է լրացուցիչ փոխհատուցում պահանջել DCC 7:208 հոդվածի համաձայն: Այդ վնասը կարող է ներառել հետևանքային կորուստներ, ինչպիսիք են թերության պատճառով շրջանառության կորուստը կամ վարձակալի կողմից իր գործունեությունը շարունակելու համար կրած ծախսերը:Ինքնանորոգում և անջատում
Եթե պարտականությունների չկատարման մասին պատշաճ ծանուցումից և սահմանված ժամկետի լրանալուց հետո վարձատուն չի կարողանում վերացնել թերությունը, վարձակալը սկզբունքորեն իրավունք ունի ինքնուրույն կատարել վերանորոգումը և փոխհատուցել ողջամիտ ծախսերը վարձավճարի հետ (Հոդված 7:206(3) DCC): Այս իրավունքը, սակայն, սահմանափակ է: Նախ, այն պետք է իրապես վերաբերի այնպիսի թերության, որը վարձատուն պարտավոր է շտկել: Յուրաքանչյուր ոք, ով վերանորոգում է սպասարկման պարտավորությունը, որը պայմանագրային կարգով դրված է նրա վրա որպես վարձակալ և փոխանցում է ծախսերը, ոչ մի տեղ չի հասնի: Երկրորդ, վարձակալը պետք է կարողանա ապացուցել, որ ինքը վարձատուին նախապես հնարավորություն է տվել շտկել թերությունը, և որ վարձատուն դա չի արել: Երրորդ, կրած ծախսերը չպետք է անհամաչափ լինեն: Այս պայմաններին չբավարարելու դեպքում վարձավճարի հետ փոխհատուցումը կարող է հանգեցնել վարձավճարի պարտքերի հետ կապված վարույթի: Հետևաբար, խորհուրդ է տրվում փոխհատուցմանը անցնելուց առաջ դիմել իրավաբանական խորհրդատվության:Պահպանում, ROZ պայմաններ և ազատման կետեր
ROZ-ի ընդհանուր դրույթները սպասարկումը բաժանում են արտաքին սպասարկման (վարձատուի համար) և ներքին սպասարկման (վարձակալի համար), սակայն ճշգրիտ սահմանը տարբերվում է պայմանագրի տարբերակից տարբերակ։ Ավելին, ընդհանուր դրույթները պարբերաբար պարունակում են ազատման կետեր. դրույթներ, որոնցով վարձատուն բացառում կամ սահմանափակում է որոշակի վնասի համար պատասխանատվությունը։ Ազատումը միշտ չէ, որ վավեր է։ Եթե վնասը պայմանավորված է վարձատուի դիտավորությամբ կամ գիտակցված անզգուշությամբ, կամ եթե ազատումը անընդունելի է տվյալ հանգամանքներում՝ համաձայն ողջամտության և արդարության չափանիշների, դատարանը կարող է չեղյալ համարել կետը։ Նույնը վերաբերում է նաև այն դեպքին, երբ ազատումը որակվում է որպես անհիմն ծանր կետ՝ DCC 6:233 հոդվածի իմաստով։ Սպառողների դեպքում դա արագ է լինում. առևտրային վարձակալների դեպքում չափանիշն ավելի բարձր է, բայց այնտեղ նույնպես կան սահմանափակումներ։ Ստուգեք ձեր վարձակալության պայմանագիրը նախքան պահպանման և ազատման կետերի բաժանման համար, հատկապես մեծ տարածքների կամ բարձր վարձավճարների դեպքում։ Իրավաբանական խորհրդատվության արժեքը սովորաբար սահմանափակ է՝ կապված այն ֆինանսական ռիսկերի հետ, որոնք դուք ստանձնում եք, եթե պայմանագիր կնքեք՝ առանց ընդհանուր դրույթները իմանալու։Վարձակալության վերանայում ժամանակի ընթացքում
7:290 առևտրային տարածքի համար օրենքը նաև առաջարկում է վարձավճարի վերանայման հնարավորություն: Համաձայնեցված վարձակալության ժամկետի լրանալուց հետո, կամ երկարաժամկետ պայմանագրի դեպքում հինգ տարի անց, կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է դիմել ենթաշրջանային դատարան՝ վարձավճարը ճշգրտելու համար՝ համապատասխանեցնելով այն տվյալ վայրում համեմատելի առևտրային տարածքների վարձավճարների միջինին վերջին հինգ տարիների ընթացքում (Դոկտի օրենսգրքի 7:303 հոդված): Սա պահանջում է պարտադիր փորձագիտական եզրակացություն. դատարանը նշանակում է մեկ կամ մի քանի փորձագետներ, որոնք որոշում են շուկային համապատասխանող վարձավճարը: Այս ընթացակարգը բաց է ինչպես վարձատուի համար, որը կարծում է, որ վարձավճարը չափազանց ցածր է դարձել, այնպես էլ վարձակալի համար, որը կարծում է, որ ինքը չափազանց շատ է վճարում: Արդյունքը պարտադիր է, եթե կողմերը փոխադարձ համաձայնությամբ այլ բան չեն որոշել: 7:230a առևտրային տարածքի համար վարձավճարի վերանայման այս օրենսդրական իրավունքը գոյություն չունի: Վարձավճարի ճշգրտումը հնարավոր է միայն պայմանագրային եղանակով, սովորաբար ինդեքսավորման կետի միջոցով: Վարձավճարի վերանայումը լրացնում է առևտրային տարածքի շուրջ իրավական դինամիկայի շրջանակը. ոչ միայն տարածք մուտք գործելը և պայմանագրի դադարեցումը, այլև վճարվող գինը համատեղ որոշվում են գործող ռեժիմով:Այս շարքից ավելին առևտրային վարձակալության իրավունքի վերաբերյալ
Այս հոդվածը մեր առևտրային վարձակալության իրավունքի վերաբերյալ եռամաս շարքի մի մասն է։ Կարդացեք նաև մյուս մասերը։- Մաս 1՝ 7:290 կամ 7:230a DCC: Ո՞ր վարձակալության ռեժիմն է կիրառվում ձեր առևտրային տարածքի նկատմամբ:
- Մաս 2. Առևտրային վարձակալության պայմանագրի դադարեցում. ծանուցման ժամկետներ, հիմքեր և թերություններ
Ինչ կարող եք անել թերությունների հետ
Առևտրային տարածքների թերությունները հաճախակի և երբեմն թանկ խնդիր են։ Անկախ նրանից, թե դա վերաբերում է արտահոսող տանիքին, անսարք ջեռուցման համակարգին, թե բիզնեսի գործունեությանը խոչընդոտող ուշացած սպասարկմանը, որպես վարձակալ՝ դուք ունեք կոնկրետ իրավունքներ, բայց պետք է ակտիվորեն կիրառեք այդ իրավունքները և հետևեք ճիշտ ընթացակարգին։ Միշտ գրավոր հաղորդեք թերությունների մասին, տվեք չկատարման մասին ծանուցում և գրանցեք ամեն ինչ։ Որպես տանտեր՝ խորհուրդ է տրվում պահպանել հստակ սպասարկման պլան և թույլ չտալ, որ թերությունները շարունակվեն։ Հետևանքային վնասի համար պատասխանատվությունը կարող է արագ հասնել զգալի չափերի։Law & More խորհրդատվություն է տրամադրում առևտրային տարածքների վարձակալներին և տանտերերին թերությունների, սպասարկման բաժանման, վարձավճարի վերանայման և դրանց հետ կապված հարցերի վերաբերյալ: Կապվեք մեզ հետ՝ առանց պարտավորության զրույցի համար:Հաճախակի տրվող հարցեր
Արդյո՞ք ես իրավունք ունեմ վարձավճարի նվազեցման իմ առևտրային տարածքի թերության համար։
Այո։ Եթե առկա է թերություն՝ համաձայն DCC 7:204 հոդվածի, և վարձատուն այն չի շտկում ժամանակին վճարման մասին ծանուցումից հետո, դուք կարող եք պահանջել համաչափ վարձավճարի նվազեցում՝ համաձայն DCC 7:207 հոդվածի։ Այդ նվազեցումն ուժի մեջ է մտնում թերության մասին գրավոր հաղորդման պահից։
Ի՞նչ մանր վերանորոգումներ են նախատեսված իմ հաշվի համար որպես վարձակալ։
Մանր վերանորոգումները այն վերանորոգումներն են, որոնք, օրենքի կամ սովորույթի ուժով, ողջամտորեն կատարվում են վարձակալի հաշվին, ինչպիսիք են՝ կոտրված անջատիչների փոխարինումը, միացումների փոքր ճեղքերի կնքումը կամ ամենօրյա օգտագործման ընթացքում մաշված մասերի վերանորոգումը: Հիմնական սպասարկման սահմանը, որը կատարում է վարձատուն, գործնականում կարող է անորոշ լինել և երբեմն պայմանագրային կարգով ավելի մանրամասն նկարագրվում է ROZ դրույթներում:
Կարո՞ղ եմ ինքս վերանորոգել թերությունը և ծախսերը հանել վարձավճարից։
Դա հնարավոր է, բայց միայն այն դեպքում, եթե բավարարված են օրենքով սահմանված պայմանները՝ ուղարկվել է չկատարման մասին ծանուցում, տանտերը թույլ է տվել ժամկետը լրանալ, խոսքը վերաբերում է թերության, որը տանտերը պարտավոր է շտկել, և ծախսերը ողջամիտ են։ Այդ պայմանները չկատարելու դեպքում փոխհատուցումը կարող է հանգեցնել վարձավճարի պարտքի հետ կապված վարույթի։
Կարո՞ղ եմ ես՝ որպես վարձակալ, վերանայել վարձավճարը։
7:290 առևտրային տարածքի համար դուք կարող եք, համաձայնեցված վարձակալության ժամկետից հետո կամ հինգ տարի անց, դիմել ենթաշրջանային դատարան՝ վարձավճարը համապատասխանեցնելու տվյալ տարածքում համեմատելի տարածքի շուկայական վարձավճարին (Դոկտի օրենսգրքի 7:303 հոդված): 7:230 առևտրային տարածքի համար այս օրենսդրական իրավունքը գոյություն չունի:
