Բիզնես տարածքի վարձույթ կորոնայի ճգնաժամի ընթացքում

Երբ վարձակալության պայմանագիրը ստորագրելուց հետո հանգամանքները կտրուկ փոխվում են, հոլանդական օրենսդրությունն առաջարկում է մեկ ուղի՝ անկանխատեսելի հանգամանքներ: Քաղաքացիական օրենսգրքի 6:258-րդ հոդվածի համաձայն՝ դատարանը կարող է փոփոխել կամ լուծել պայմանագիրը, եթե առաջացել են հանգամանքներ, որոնք կողմերը չեն ներառել իրենց համաձայնագրում և որոնք այնպիսի բնույթի են, որ մյուս կողմը չի կարող ողջամտորեն ակնկալել, որ պայմանագիրը կմնա անփոփոխ:

Համավարակը հանգեցրեց այդ կանոնի առաջատար կիրառմանը գործարար տարածքների համար: Գերագույն դատարանը որոշեց, որ հյուրընկալության և մանրածախ առևտրի տարածքների կառավարության կողմից հրամայված փակումը կազմում էր անկանխատեսելի հանգամանք, որը արդարացնում էր վարձավճարի նվազեցումը, և սահմանեց մեթոդ՝ արդյունքում վնասը տանտիրոջ և վարձակալի միջև բաշխելու համար, այլ ոչ թե նրանցից մեկի վրա դնելու համար: Այդ դատողությունը չի սահմանափակվում միայն համավարակով. այն շրջանակ է վարձակալության պայմանագրին ազդող ցանկացած կտրուկ արտաքին իրադարձության համար:

Ինչպե՞ս է կորոնավիրուսի ճգնաժամը ազդում բիզնես տարածքների վարձակալության վրա։

Ամբողջ աշխարհը ներկայումս անհավանական մասշտաբի ճգնաժամ է ապրում: Սա նշանակում է, որ կառավարությունները նույնպես պետք է արտակարգ միջոցներ ձեռնարկեն: Վնասը, որը պատճառել է այս իրավիճակը և կշարունակվի պատճառել, կարող է լինել ահռելի: Փաստն այն է, որ ոչ ոք ներկայումս չունի վիճակը ճգնաժամի մասշտաբի գնահատման համար, ոչ էլ այն կտևի: Անկախ իրավիճակից, բիզնեսի տարածքների վարձակալությունները դեռ ուժի մեջ են: Սա մի քանի հարց է առաջացնում: Այս հոդվածում մենք կցանկանայինք պատասխանել մի քանի հարցերի, որոնք կարող են ծագել վարձակալության կամ գործարար տարածքների վարձակալների հետ:

Վարձավճարի վճարումը

Դուք դեռ պետք է վճարեք վարձավճարը: Այս հարցի պատասխանը կախված է գործի հանգամանքներից: Ամեն դեպքում պետք է առանձնացնել երկու իրավիճակ: Նախ և առաջ ՝ բիզնես տարածքներ, որոնք այլևս չեն կարող օգտագործվել բիզնես նպատակներով, ինչպիսիք են ռեստորանները և սրճարանները: Երկրորդ, կան խանութներ, որոնք կարող են դեռևս բաց լինել, բայց որոնք ընտրում են իրենց դռները իրենք փակել:

Վարձակալը պարտավոր է վճարել վարձավճարը՝ հիմնվելով վարձակալության պայմանագրի վրա։ Եթե դա տեղի չի ունենում, դա պայմանագրի խախտում է։ Հիմա հարց է առաջանում՝ կարո՞ղ է լինել անհաղթահարելի ուժի ազդեցություն։ Հնարավոր է՝ վարձակալության պայմանագրում կան համաձայնություններ այն հանգամանքների մասին, որոնց դեպքում կարող է կիրառվել անհաղթահարելի ուժի ազդեցությունը։ Եթե ոչ, ապա կիրառվում է օրենքը ։ Օրենքը նշում է, որ անհաղթահարելի ուժի ազդեցություն կա, եթե վարձակալը չի ​​կարող պատասխանատվություն կրել չկատարման համար. այլ կերպ ասած՝ վարձակալի մեղքը չէ, որ նա չի կարողանում վճարել վարձավճարը։

Անհասկանալի է, թե արդյոք կորոնավիրուսի պատճառով պարտավորությունները չկատարելը հանգեցնում է ֆորսմաժորային իրավիճակի։ Քանի որ դրա նախադեպը չկա, դժվար է դատել, թե ինչ արդյունք կունենա այս դեպքում։ Այնուամենայնիվ, դեր է խաղում հաճախակի օգտագործվող ROZ (Անշարժ գույքի խորհուրդ) պայմանագիրն այս տեսակի վարձակալության հարաբերություններում: Այս պայմանագրում վարձավճարի նվազեցման պահանջը բացառվում է որպես ստանդարտ: Հարցն այն է, թե արդյոք տանտերը կարող է ողջամտորեն պահպանել այս տեսակետը ստեղծված իրավիճակում:

Եթե ​​վարձակալը որոշի փակել իր խանութը, իրավիճակը այլ կլինի: Այնուամենայնիվ, ներկայումս դա կատարելու պարտավորություն չկա: իրականությունն այն է, որ ավելի քիչ այցելուներ կան և, հետևաբար, ավելի քիչ շահույթ: Հարցն այն է, թե արդյոք հանգամանքը պետք է լինի ամբողջովին վարձատուի հաշվին: Հնարավոր չէ հստակ պատասխան տալ այս հարցին, քանի որ յուրաքանչյուր իրավիճակ տարբեր է: Սա պետք է գնահատվի դեպքի առթիվ:

Անսպասելի հանգամանքներ

Ե՛վ վարձակալը, և՛ տանտերը կարող են վկայակոչել չնախատեսված հանգամանքներ: Ընդհանուր առմամբ, տնտեսական ճգնաժամը հաշվետու է ձեռնարկատիրոջ անունից, չնայած շատ դեպքերում դա կարող է տարբեր լինել կորոնա ճգնաժամի պատճառով: Կարելի է հաշվի առնել նաև կառավարության կողմից իրականացվող միջոցառումները։ Չնախատեսված հանգամանքների վրա հիմնված հայցը հնարավորություն է տալիս դատարանի կողմից վարձակալությունը փոփոխել կամ չեղյալ համարել:

Դա հնարավոր է այն դեպքում, երբ վարձակալն այլևս չի կարող ողջամտորեն հետաձգվել պայմանագրի շարունակման համար: Ըստ խորհրդարանական պատմության՝ դատավորը պետք է զուսպ գործի այս հարցում։ Մենք նաև հիմա այնպիսի իրավիճակում ենք, որ դատարանները նույնպես փակ են, հետևաբար հեշտ չի լինի արագ դատավճիռ կայացնելը։

Վարձակալված գույքի անբավարարություն

Վարձակալը կարող է պահանջել թերության դեպքում վարձավճարի նվազեցում կամ փոխհատուցում: Գույքի վիճակի թերությունը կամ որևէ այլ պայման հանգեցնում է նրան, որ չունենա վարձակալության այն վայելքը, որին վարձակալն իրավունք ուներ վարձակալության պայմանագրի սկզբում: Օրինակ՝ թերությունը կարող է լինել՝ շինարարական անսարքությունները, տանիքի արտահոսքը, կաղապարը և շահագործման թույլտվություն ստանալու անկարողությունը՝ վթարային ելքի բացակայության պատճառով:

Դատարանները հիմնականում չեն ցանկանում դատել, որ կա մի հանգամանք, որը պետք է լինի տանտիրոջ հաշվին: Ամեն դեպքում, հասարակության բացակայության պատճառով վատ բիզնեսը այն հանգամանքը չէ, որը պետք է գանձվի տանտիրոջից։ Սա ձեռնարկատիրական ռիսկի մի մասն է: Այն, ինչ նաև դեր է խաղում, այն է, որ շատ դեպքերում վարձակալած գույքը դեռ կարող է օգտագործվել: Հետևաբար, ավելի շատ ռեստորաններ են առաքում կամ ընդունում են իրենց սնունդը որպես այլընտրանք:

Շահագործման պարտավորություն

Գործարար տարածքի վարձակալության պայմանագրերի մեծ մասը ներառում է շահագործման պարտավորություն: Սա նշանակում է, որ վարձակալը պետք է օգտագործի վարձակալված գործարար տարածքը: Հատուկ հանգամանքներում շահագործման պարտավորությունը կարող է բխել օրենքից, բայց դա միշտ չէ, որ այդպես է: Գործարար և գրասենյակային տարածքների գրեթե բոլոր վարձակալները օգտագործում են ROZ մոդելի վարձակալության պայմանագրերը: ROZ մոդելների հետ կապված ընդհանուր դրույթները նշում են, որ վարձակալը կօգտագործի վարձակալված տարածքը «արդյունավետորեն, ամբողջությամբ, պատշաճ կերպով և անձամբ»: Սա նշանակում է, որ վարձակալը ենթակա է շահագործման պարտավորության:

Առայժմ Նիդեռլանդներում ընդհանուր կառավարական որևէ միջոց չկա, որը պատվիրում է փակել առևտրի կենտրոնը կամ գրասենյակային տարածքը: Այնուամենայնիվ, կառավարությունը հայտարարել է, որ բոլոր դպրոցները, ուտելու և խմելու հաստատությունները, սպորտային և ֆիթնես ակումբները, սաունաները, սեքս-ակումբները և սրճարանները պետք է փակ մնան ամբողջ երկրում մինչև հետագա ծանուցումը: Եթե ​​վարձակալը կառավարության հրամանով պարտավոր է փակել վարձակալած գույքը, վարձակալը պատասխանատվություն չի կրի դրա համար:

Սա մի հանգամանք է, որի համաձայն, ըստ ազգային ներկա իրավիճակի, վարձակալը չպետք է պատասխանատվության ենթարկվի։ Համաձայն ընդհանուր դրույթների, վարձակալը պարտավոր է հետևել նաև կառավարության հրահանգներին: Որպես գործատու՝ նա պարտավոր է ապահովել նաև անվտանգ աշխատանքային միջավայր։ Այս պարտավորությունը բխում է աշխատակիցներին կորոնավիրուսով վարակվելու վտանգի չներկայացնելով։ Այս պայմաններում տանտերը չի կարող ստիպել վարձակալին գործել:

Աշխատակիցների և (կամ) հաճախորդների առողջության պահպանման շնորհիվ մենք տեսնում ենք, որ վարձակալներն իրենք են նաև ընտրում են ինքնակամ փակել վարձակալվող գույքը, նույնիսկ եթե նրանց կողմից հրահանգված չէ դա անել: Ներկայիս պայմաններում մենք հավատում ենք, որ տանտերերը չեն կարողանա հայցադիմում ներկայացնել պարտավորության կատարման, տուգանքների վճարման կամ վնասների հատուցման մասին: Ելնելով ռացիոնալությունից և արդարությունից, ինչպես նաև վարձատուի կողմից հնարավորինս սահմանափակել վնասը, մենք դժվարանում ենք պատկերացնել, որ տանտերերը առարկելու են (ժամանակավոր) փակման:

Վարձակալված գույքի տարբեր օգտագործում

Այս պահին փակ են սննդի և խմիչքների ձեռնարկությունները: Այնուամենայնիվ, դեռևս թույլատրվում է սնունդ վերցնել և առաքել: Այնուամենայնիվ, վարձակալության պայմանագիրը մեծ մասի համար նախատեսում է խիստ նպատակային քաղաքականություն. ինչն է տարբերակում ռեստորանից վերցնելը: Արդյունքում, վարձակալը կարող է գործել հակառակ վարձակալության պայմանագրին և, հնարավոր է, տուգանված տուգանքներին:

Ստեղծված իրավիճակում յուրաքանչյուր ոք պարտավոր է հնարավորինս սահմանափակել իր վնասները: Վերցնելով / առաքման գործառույթին անցնելով `վարձակալը համապատասխանում է: Այս պայմաններում, ողջամտությամբ դժվար է պաշտպանել այն տեսակետը, որ դա հակասում է պայմանագրային նպատակին: Փաստորեն, տանտերերը ավելի հավանական է, որ հայցադիմում ունենա վարձատուի նկատմամբ, եթե վարձակալը չի ​​անում ամեն ինչ, որպեսզի իր գործը պահպանի, որպեսզի կարողանա վճարել վարձավճարը:

Սեփական վնասը սահմանափակելու պարտականությունը

Այսինքն ՝ բոլորը պարտավոր են հնարավորինս սահմանափակել իրենց վնասները: Կառավարությունն արդեն հայտարարել է հեռահար ձեռնարկությունների մասին ՝ ձեռներեցներին օգնելու և նրանց ֆինանսական ճնշումը նվազեցնելու համար: Առաջարկվում է օգտագործել այդ միջոցների հնարավորությունները: Եթե ​​վարձակալը հրաժարվում է դա անել, ապա կարող է դժվար լինել կորուստները տանտիրոջը փոխանցելը դժվար: Սա վերաբերում է նաև հակառակը: Մինչդեռ, քաղաքական գործիչները նաև կոչ են անում տանտերերին եկող ժամանակահատվածում չափավորեցնել վարձավճարները, որպեսզի այդ ռիսկը կիսվի:

Չնայած վարձակալն ու տանտերը պայմանագրային հարաբերություններ ունեն միմյանց հետ և «գործարքը գործարք է» սկզբունքը: Խորհուրդ ենք տալիս զրուցել միմյանց հետ և դիտարկել հնարավորությունները: Վարձակալը և տանտերը կարող են հանդիպել միմյանց այս բացառիկ ժամանակներում: Մինչ վարձակալը փակման պատճառով եկամուտ չունի, տանտիրոջ ծախսերը նույնպես շարունակվում են։ Բոլորի շահերից է բխում, որ երկու բիզնեսներն էլ գոյատևեն և հաղթահարեն այս ճգնաժամը։

Այսպիսով, վարձակալն ու տանտերը կարող են պայմանավորվել, որ վարձավճարը ժամանակավորապես կվճարվի մասնակի, իսկ պակասուրդը կբավարարի բիզնես տարածքի վերաբացման ժամանակ: Մենք պետք է օգնենք միմյանց, որտեղ հնարավոր է, և, բացի այդ, տանտերերը չեն շահում սնանկացած վարձակալներից։ Ի վերջո, այս ժամանակներում նոր վարձակալը հեշտությամբ չի գտնվում: Ինչ ընտրություն էլ որ կատարեք, մի շտապեք որոշումներ կայացնել և թույլ տվեք խորհուրդ տալ ձեզ հնարավորությունների մասին:

Կապ

Քանի որ ստեղծված իրավիճակը այնքան անկանխատեսելի է, մենք կարող ենք պատկերացնել, որ սա կարող է շատ հարցեր առաջացնել ձեզ համար: Մենք մեծ ուշադրություն ենք դարձնում զարգացումներին և ուրախ ենք տեղեկացնել ձեզ վերջին իրավիճակի վերաբերյալ: Եթե ​​այս հոդվածի վերաբերյալ որևէ հարց ունեք, մի հապաղեք կապ հաստատել իրավաբանների հետ Law & More.