Responsibility for a construction defect in the Netherlands is decided by two questions: who caused it, and when it came to light. Under the statutory regime the contractor is liable for defects that existed at delivery, and since the Quality Assurance for Building Act it remains liable after delivery for defects that were not visible on completion – the burden being on the contractor to show that a defect is not attributable to it. Before that Act, a defect the client could reasonably have discovered at delivery was generally the client’s problem.
Alongside that sit the standard conditions the parties adopted, which set their own periods and procedures, and the duty to warn: a contractor that follows a design or uses materials prescribed by the client must point out risks it recognises, and a failure to do so shifts responsibility back towards it.
What are construction flaws and why do they matter?
Շենքի թերությունները միայն մանր անհարմարություններ չեն. դրանք կարող են նվազեցնել անշարժ գույքի արժեքը, անվտանգությունը և առօրյա հարմարավետությունը : Կարևոր է իմանալ, թե կոնկրետ ինչն է համարվում թերություն, քանի որ այդ գիտելիքը առաջին քայլն է խնդիրը լուծելու ուղղությամբ՝ համաձայն հոլանդական օրենսդրության: Երբ խնդիրները չեն լուծվում, ձեր տան անվտանգությունն ու գրավչությունը կարող են տուժել:
Defining building flaws
Շինարարական թերությունները ներառում են նախագծման, արհեստավորության կամ նյութերի ցանկացած խնդիր, որը կարող է իջեցնել գույքի արժեքը կամ ստեղծել անվտանգության ռիսկ: Դրանք սովորաբար լինում են չորս տեսակի՝ նախագծման հետ կապված խնդիրներ, անորակ նյութերի օգտագործում, անփույթ շինարարական աշխատանքներ և հողի վիճակի հետ կապված խնդիրներ: Ճարտարապետների կամ ինժեներների կողմից վատ պլանավորումը կարող է հանգեցնել նախագծային սխալների, մինչդեռ էժան նյութերի օգտագործումը հաճախ ստեղծում է նյութական խնդիրներ: Երբ աշխատանքը պատշաճ կերպով չի կատարվում, արդյունքում արհեստավորության հետ կապված խնդիր է առաջանում, իսկ անկայուն հողը, որը չի ստուգվում, հանգեցնում է ենթամակերեսային խնդիրների:
Հոլանդական օրենսդրությունը ճանաչում է այս բոլոր տեսակները և սահմանում է հստակ կանոններ, թե ինչը համարվում է թերություն: Հոլանդական քաղաքացիական օրենսգրքի, մասնավորապես՝ 7:758 և 7:759 հոդվածների համաձայն, աշխատանքը համարվում է թերի, եթե այն չի համապատասխանում հաճախորդի կողմից ողջամտորեն ակնկալվող չափանիշին: Հիմնավորված ակնկալիքի այս չափանիշը հիմնական տարր է ամբողջ երկրում անշարժ գույքի վեճերի լուծման գործում:
The real estate side of things
Երբ խոսքը վերաբերում է անշարժ գույքին, շենքի թերությունները կարող են ազդել ինչպես վաճառքի, այնպես էլ գների վրա: Միայն գնումից հետո ի հայտ եկող թերությունը կարող է ստիպել գնորդներին մեծ գումարներ ծախսել վերանորոգման վրա՝ խոստումնալից գործարքը վերածելով թանկ բեռի: Վաճառողները նույնպես կարող են պատասխանատու լինել, եթե տեղյակ են եղել այս խնդիրների մասին և չեն բացահայտել դրանք: Մեր շուկայում յուրաքանչյուր գնորդ ակնկալում է, որ անշարժ գույքը համապատասխանի խոստացվածին, և անսպասելի վերանորոգումները կարող են արագ խաթարել այդ սպասումը:
Հոլանդական անշարժ գույքի ոլորտում, այսպես կոչված համապատասխանության սկզբունքը պահանջում է, որ տունը կամ շենքը համապատասխանի գնման պայմանագրում համաձայնեցվածին: Եթե թերությունները հակասում են այդ խոստմանը, գնորդները կարող են լուրջ փաստարկներ ունենալ վաճառողի կամ նույնիսկ սկզբնական կառուցապատողի դեմ: Այս հարցերում կողմնորոշվելը հաճախ պահանջում է փորձառու իրավաբանական օգնություն, հատկապես այն պատճառով, որ հոլանդական օրենսդրությունը խիստ ժամկետներ է սահմանում թերությունների հետ կապված հայցերի համար:
Who is at fault? grasping responsibility in construction
Շինարարության թերությունների համար մեղավորը որոշելը նշանակում է հստակորեն դիտարկել նախագծում ներգրավված բոլոր անձանց և իմանալ, թե ինչպես է օրենքը բաշխում պատասխանատվությունը: Սա միշտ չէ, որ պարզ հարց է, և յուրաքանչյուր դերի մանրամասները հասկանալը կարող է մեծ տարբերություն ստեղծել:
Who is involved in construction?
Շինարարական նախագիծը սովորաբար ներառում է մի քանի կողմ, և յուրաքանչյուրը կարող է մեղքի մի մասը կրել։ Ճարտարապետներն ու ինժեներները երբեմն սխալներ են թույլ տալիս նախագծման մեջ, մինչդեռ կապալառուները կամ ենթակապալառուները կարող են սխալներ թույլ տալ շինարարության ընթացքում։ Նույնիսկ նյութերի մատակարարները կարող են պատասխանատվության ենթարկվել, եթե նրանց արտադրանքը ձախողվի։ Կառուցապատողներն ունեն վերահսկողական դեր, իսկ տեղական տեսուչները կամ քաղաքապետարանները աշխատում են ապահովել շինարարական կանոնակարգերի պահպանումը։ Պատասխանատվությունը կարող է կրել մեկ կողմ կամ կարող է կիսվել բոլորի միջև։
Legal rules and Court decisions
Նիդեռլանդներում շինարարական պատասխանատվությունը կարգավորվում է հատուկ իրավական կանոններով: Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգիրքը, մասնավորապես՝ 7-րդ գիրքը, սահմանում է ծառայությունների մատուցման պայմանագրերի հիմունքները, որոնք ներառում են շինարարական պայմանագրերը: Շատ նախագծեր նաև հետևում են UAV 2012-ին (Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken) ՝ ստանդարտ պայմաններ սահմանելու համար: Այս կանոնների իմացությունը կարող է օգնել ձեզ հասկանալ, թե որտեղ են գտնվում ձեր իրավունքները:
Դատարանի որոշումները նույնպես ձևավորել են մեղքի որոշման եղանակը: Հայտնի Haviltex չափանիշը հրահանգում է, որ պայմանագրերը պետք է մեկնաբանվեն՝ հիմնվելով այն բանի վրա, թե ինչ են երկու կողմերն էլ ողջամտորեն սպասում միմյանցից: Համապատասխանության սկզբունքը հաստատում է, որ ավարտված նախագիծը պետք է համապատասխանի տրված խոստումներին: Այս հիմնական գաղափարները կազմում են շինարարական թերություններին վերաբերող բազմաթիվ իրավական գործերի հիմքը:
Պատասխանատվության սահմանափակումները նույնպես կարող են կարևոր դեր խաղալ: Կապալառուները կարող են ներառել կետեր, որոնք սահմանափակում են իրենց պատասխանատվության չափը, սակայն հոլանդական դատարանները երբեմն չեղյալ են հայտարարում այդ կետերը, եթե դրանք չափազանց խիստ են կամ եթե թերությունը առաջացել է լուրջ անփութության կամ դիտավորյալ գործողությունների հետևանքով: Այս սահմանափակումների ըմբռնումը կարևոր է, երբ անհրաժեշտ է կարգավորել հայցը:
Spotting issues: how to notice building flaws
Շենքի թերությունները հնարավորինս շուտ հայտնաբերելը կարող է փոխել արդյունքը՝ բացելով դուռը դեպի ավելի լավ շտկումներ և նվազեցնելով ձեր ռիսկը: Զգուշացնող նշաններին ուշադրություն դարձնելը թույլ է տալիս գործել, նախքան մանր խնդիրները կվերածվեն լուրջ գլխացավերի: Կանոնավոր ստուգումները կարող են պահպանել ձեր գույքի անվտանգությունն ու կայունությունը:
Usual warning signs of building flaws
Դուք հաճախ կարող եք նկատել շենքի թերությունները, եթե ուշադրություն դարձնեք տարածված նշաններին: Հիմքերի, պատերի կամ առաստաղների ճաքերը կարող են վկայել լուրջ կառուցվածքային խնդիրների մասին: Ջրից առաջացած վնասը, ինչպիսիք են խոնավության բծերը, բորբոսը կամ բծերը, հաճախ նշան է, որ ջրամեկուսացումը խափանված է: Դռները կամ պատուհանները, որոնք կպչում են կամ լավ չեն փակվում, կարող են ցույց տալ, որ շենքը անհավասար նստում է: Նույնիսկ էլեկտրական խնդիրները, ինչպիսիք են պարբերաբար անջատվող անջատիչները, կարող են վկայել ավելի խորը լարերի խնդիրների մասին: Ուշադիր լինելը կարող է օգնել ձեզ վաղ հայտնաբերել այս խնդիրները:
How professional inspections help
Երբեմն խնդիրները թաքնված են այնպիսի տեղերում, որտեղ դուք սովորաբար չէիք փնտրի: Ահա թե ինչու է հմուտ տեսուչի առկայությունը մեծ տարբերություն ստեղծում: Նիդեռլանդներում շատ գնորդներ օգտագործում են նախնական ստուգում (bouwtechnische keuring)՝ թաքնված թերությունները հայտնաբերելու համար: Շինարարությունից հետո տեսուչները ստուգում են, որ ամեն ինչ համապատասխանում է պայմանագրին և շինարարական նորմերին: Երբեմն անհրաժեշտ են փորձագիտական գնահատականներ, հատկապես իրավական վեճերի ժամանակ, խնդիրները ավելի մանրամասն ուսումնասիրելու համար: Մասնագիտական ստուգումները ձեզ լրացուցիչ հանգստություն են տալիս:
Your handy guide to tackling building defects
Երբ հայտնաբերում եք շենքի թերություններ, կարևոր է ձեռնարկել հստակ և օրինական քայլեր դրանք վերացնելու համար: Հստակ ծրագիրը, որը ներառում է լավ գրառումների պահպանում և ձեր իրավական տարբերակների իմացություն, կարող է հանգեցնել ավելի լավ արդյունքի: Արագ գործելը ոչ միայն կօգնի լուծել խնդիրը, այլև կպաշտպանի ձեր ապագան: Գործեք վաղ՝ ձեր ներդրումը պաշտպանելու համար:
The importance of solid documentation
Նիդեռլանդներում շենքերի թերությունների հետ կապված ցանկացած հայցի հիմքում ընկած են լավ գրառումները: Սկսեք տարբեր անկյուններից հստակ լուսանկարներ և տեսանյութեր անելով՝ համոզվելով, որ ամսաթիվը և ժամը տեսանելի են: Պահեք մանրամասն գրանցամատյան, թե երբ է նկատվել յուրաքանչյուր թերություն և նշեք ժամանակի ընթացքում կատարված ցանկացած փոփոխություն: Պահպանեք բոլոր պայմանագրերը, նախագծերը, երաշխիքները և շինարարների հետ ցանկացած նամակագրություն: Մանրամասն փաստաթղթերը կարող են լինել ամուր հայց ներկայացնելու բանալին, երբ անհրաժեշտ է ապացուցել ձեր գործը:
Այստեղի իրավական աշխարհում գրավոր ապացույցները մեծ կշիռ ունեն: Ուղարկեք պաշտոնական գրավոր ծանուցումներ (ingebrekestelling) խնդիրների համար պատասխանատու անձանց: Այս նամակներում թվարկեք յուրաքանչյուր խնդիր և խնդրեք նրանց լուծել այն արդար ժամկետում, և ուղարկեք դրանք գրանցված փոստով՝ հուսալի թղթային հետք ստեղծելու համար: Պատշաճ գրառումը կարող է լինել ձեր ամենաուժեղ պաշտպանությունը, եթե վեճեր առաջանան:
Your legal avenues for resolution
Նիդեռլանդներում շինարարական խնդիրները լուծելու տարբեր իրավական ուղիներ կան: Շինարարական շատ պայմանագրեր ներառում են արբիտրաժի կետեր այնպիսի մարմինների հետ, ինչպիսին է Raad van Arbitrage voor de Bouw-ը՝ վեճերը լուծելու համար: Միջնորդությունը կարող է լինել ավելի բարեկամական և մատչելի տարբերակ: Փոքր պահանջների համար kantonrechter-ը ապահովում է ավելի արագ գործընթաց, մինչդեռ ավելի մեծ գործերը կարող են պահանջել դիմել շրջանային դատարան: Ուսումնասիրեք ձեր տարբերակները ՝ ընտրելու իրավականորեն առաջ շարժվելու լավագույն ուղին:
Ժամանակը նույնպես կարևոր գործոն է: Սովորաբար, դուք ունեք հինգ տարի՝ թերության հայտնաբերման պահից սկսած, չնայած կարող է կիրառվել նաև շինարարության ավարտից հետո 20 տարվա ընդհանուր սահմանափակում: Միջազգային հաճախորդների համար, ովքեր ավելի քիչ են ծանոթ այս կանոններին, այս վերջնաժամկետների ըմբռնումը շատ կարևոր է: Ժամանակը կարևոր է ձեր գործը կառուցելիս:
Երբ դուք հայց եք ներկայացնում, հնարավոր միջոցներից են՝ պատասխանատու կողմի կողմից խնդրի լուծումը, վերանորոգման ծախսերի համար փոխհատուցում ստանալը, լրացուցիչ ծախսերի, օրինակ՝ ժամանակավոր կացարանի, ծածկումը կամ նույնիսկ պայմանագրի չեղարկումը և վճարումների վերադարձը: Իմացեք ձեր իրավունքները և ձեռնարկեք անհրաժեշտ քայլերը:
Moving forward with your property
Երբ արդեն լուծել եք առկա խնդիրները, ժամանակն է առաջ նայել և պաշտպանել ձեր անշարժ գույքի ներդրումները: Ապագա շինարարական թերություններից խուսափելու համար հիմա քայլեր ձեռնարկելը կարող է ձեզ փրկել մի շարք խնդիրներից հետագայում: Այսօրվա խելացի պլանավորումը հարթում է ճանապարհը դեպի ավելի լավ վաղվա օր:
How to avoid future construction flaws
Խնդիրները կանխելը նախքան դրանց սկսվելը շատ կարևոր է: Նախքան նոր նախագծի հիմքը դնելը, ընտրեք մասնագետների, ովքեր ունեն լավ համբավ: Ստուգեք նրանց հավատարմագրերը, համոզվեք, որ նրանք գրանցված են Առևտրի պալատում (Kamer van Koophandel) և վերանայեք նրանց անցյալ նախագծերը: Նախկին հաճախորդների հետ զրույցները նույնպես կարող են արժեքավոր պատկերացում տալ նրանց աշխատանքի մասին: Որակյալ մասնագետները մեծ տարբերություն են ստեղծում երկարաժամկետ հեռանկարում:
Ուշադիր եղեք պայմանագրերը կազմելիս։ Ձեր պայմանագրում պետք է հստակ նշված լինեն որակի չափանիշները, օգտագործվող նյութերը, ավարտման ժամկետները և երաշխիքի մանրամասները։ Որքան մանրամասն լինեք, այնքան ավելի շատ պաշտպանություն կստանաք։ Շինարարության հիմնական փուլերում անկախ ստուգումների և նյութերի ստուգման նման միջոցառումների ներառումը կարող է ապահովել լրացուցիչ անվտանգություն։ Հստակ պայմանագրերը ձեր լավագույն պաշտպանությունն են։
2024 թվականի հունվարից ուժի մեջ են մտել Նիդեռլանդների որակի ապահովման մասին նոր չափորոշիչներ (Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen) , ինչպես նաև UAV-GC 2025-ի առաջիկա պայմանագրային չափորոշիչները ։ Այս փոփոխություններն ավելի խիստ են դարձնում որակի ստուգումները՝ պահանջելով, որ շինարարները ցույց տան, որ հետևում են կանոններին։ Ժամանակակից չափորոշիչները նպաստում են բարձրորակ շինարարության ապահովմանը։
Անշարժ գույքի խոշոր ներդրումներ կատարող ընտանիքների և բիզնեսների համար ապահովագրությունը լրացուցիչ պաշտպանություն է ապահովում: Շինարարության բոլոր ռիսկերի ապահովագրությունը ծածկում է շինարարության ընթացքում առաջացած բազմաթիվ խնդիրները, մինչդեռ թաքնված թերությունների ապահովագրությունը պաշտպանում է ձեզ հետագայում հայտնաբերված խնդիրներից: Ճարտարապետների և կապալառուների մասնագիտական պատասխանատվության ապահովագրությունը նույնպես կարող է ծածկել սխալները: Ճիշտ ապահովագրությունը կարող է ձեզ հետագայում շատ խնդիրներից ազատել:
Final thoughts and your next steps
Շենքերի թերությունների հետ գործ ունենալը երբեք հեշտ չէ, և Նիդեռլանդների օրենքները կարող են բարդ թվալ: Կարևոր է իմանալ, թե ով է պատասխանատու, ինչպես վաղ հայտնաբերել խնդիրները և որոնք են դրանք շտկելու լավագույն միջոցը: Անկախ նրանից, թե դուք տանտեր եք, որը խնդիրներ ունի թերությունների հետ, ռիսկերը կառավարող կառուցապատող եք, թե ներդրող, որը ցանկանում է պաշտպանել ձեր ակտիվները, մասնագիտական իրավաբանական խորհրդատվությունը շատ կարևոր է: Ստացեք ձեր ներդրումն ապահովելու համար անհրաժեշտ ուղեցույցը :
Շինարարական թերությունների վերաբերյալ իրավական մանրամասները բարդ են՝ վերջնաժամկետներից մինչև ծանուցման քայլեր, պայմանագրի մանրամասներից մինչև չափանիշ սահմանող դատարանի որոշումներ: Այս կանոնների յուրաքանչյուր անկյունը հասկանալը կարող է ձեզ հստակ ուղի տալ առաջ շարժվելու համար: Մնացեք տեղեկացված և կառավարեք ձեր իրավունքները:
Ձեզ անհրաժեշտ է մասնագիտական օգնություն Նիդեռլանդներում շինարարական թերությունների հետ կապված խնդիրների հետ կապված։ At Law & More, մեր փորձառու թիմը տրամադրում է համապարփակ իրավաբանական աջակցություն շինարարական թերությունների հետ կապված հարցերով՝ օգնելով ձեզ որոշել պատասխանատվությունը, հետապնդել համապատասխան միջոցներ և պաշտպանել ձեր անշարժ գույքի ներդրումները: Կապվեք մեզ հետ այսօր՝ քննարկելու ձեր կոնկրետ իրավիճակը և մշակելու ձեր կարիքներին հարմարեցված ռազմավարական մոտեցում:
