Առևտրային վարձակալություն Նիդեռլանդներում. ROZ մոդելային վարձակալություն միջազգային վարձակալների համար

Նիդեռլանդներում գրեթե բոլոր առևտրային վարձակալության պայմանագրերը կնքվում են ROZ մոդելով. կարճ պայմանագիր՝ կից ընդհանուր դրույթների հաստ ցանկով, որը ներկայացվում է որպես շուկայական ստանդարտ: Այն չեզոք չէ: Այն տանտիրոջ փաստաթուղթ է, և դրա շատ ավելի մեծ մասը բանակցելի է, քան վարձակալները ենթադրում են: Այս ուղեցույցը բացատրում է դրա հիմքում ընկած օրենքը և բանակցելու արժանի կետերը:

Յուրաքանչյուր վարձակալության դեպքում առաջին հարցը՝ ո՞ր օրենսդրական ռեժիմն է կիրառվում։

Հոլանդական վարձակալության օրենսդրությունը առևտրային անշարժ գույքի համար ունի երկու ռեժիմ, և դրանք համարժեք չեն։ Թե որն է կիրառելի, որոշվում է օրենքով, այլ ոչ թե նրանով, թե ինչ են կողմերը գրում առաջին էջում։ Սխալ դասակարգումը թանկարժեք անակնկալների ամենատարածված աղբյուրն է և սովորաբար վեճի առաջին խնդիրը։

Մանրածախ առևտրի և հյուրընկալության տարածք. հոդված 7:290 BW

Պաշտպանված ռեժիմը տարածվում է այն տարածքի վրա, որը հոլանդացի իրավաբանները անվանում են 290 տարածք: BW հոդված 7:290-ը վերաբերում է մանրածախ առևտրի, ռեստորանի կամ սրճարանի, արագ սննդի կամ առաքման բիզնեսի, արհեստագործական բիզնեսի, հյուրանոցի կամ ճամբարի համար վարձակալված կառուցապատված տարածքներին, որտեղ տարածքը հասանելի է հանրությանը շարժական ապրանքների կամ ծառայությունների անմիջական մատակարարման համար: Կախյալ բնակության համար նախատեսված բնակարանները և դրանց հետ վարձակալված հողատարածքները հետևում են նույն ռեժիմին:

Երկու տարր է գործում՝ հանրային հասանելիությունը և հաճախորդներին անմիջական մատակարարումը։ Միայն նախնական պայմանավորվածությամբ բաց ցուցասրահը, գլխավոր գրասենյակը կամ առաքման պահեստը չեն համապատասխանի պահանջներին. ֆլագման խանութը, ապրանքանիշի փորձառության կենտրոնը կամ հյուրանոցը կարող են համապատասխանել պահանջներին։

Գրասենյակներ, արդյունաբերական և մնացած ամեն ինչ. հոդված 7:230a BW

Ամեն ինչ, որը կառուցվել է, վարձակալվել է բիզնեսի համար, և ո՛չ 290 տարածք ունեցող, ո՛չ էլ բնակելի տարածքը չի ընկնում BW 7:230a հոդվածի տակ. գրասենյակներ, լաբորատորիաներ, մաքուր սենյակներ, արտադրական սրահներ, բաշխման կենտրոններ և պահեստներ: Միջազգային վարձակալների մեծ մասը… Eindhoven և Բրեյնպորտը 230a վարձակալներ են, անկախ նրանից՝ գիտակցում են դա, թե ոչ:

Խառը օգտագործումը և դասակարգման հարցը

Շատ շենքեր ունեն երկուսն էլ՝ արտադրական դահլիճ՝ գործարանային վաճառասեղանով, գրասենյակ՝ հանրային վաճառասեղանով: Երբ վարձակալությունը խառը է, ռեժիմը որոշվում է տարածքի գերակշռող օգտագործման նպատակով: Hoge Raad-ը 2026 թվականի մարտի 6-ին հաստատել է (ECLI:NL:HR:2026:356), որ սա կախված է իրական օգտագործումից, այլ ոչ թե կողմերի կողմից համաձայնեցված անվանումից, ուստի վերնագիրը, որը նշում է, որ պայմանագիրը պայմանագիր է 7:290 BW հոդվածի համաձայն, անկախ կշիռ չունի: Գործի բոլոր հանգամանքները համապատասխան են. կողմերի կողմից պայմանագիր կնքելիս նկատի ունեցած օգտագործումը, տարածքի ներկայիս օգտագործումը և տարածքի այդ օգտագործման հետ կապված կահավորանքի եղանակը: Կարևորը օգտագործման ծանրության կենտրոնն է, և կարող է կշռադատվել այն գործունեությունը, որից վարձակալը ստանում է իր շրջանառության մեծ մասը: Հետևաբար, տանտերը չի կարող խուսափել 7:290 BW հոդվածից՝ ձեր առջև դնելով 230a մոդել: Այնուամենայնիվ, կողմերը կարող են հայտարարել 290-րդ ռեժիմի (7.4.6 BW-ի համաձայն) պայմանագրային առումով կիրառելի այն վարձակալության պայմանագրի նկատմամբ, որը չի ընկնում BW-ի 7:290-րդ հոդվածի տակ իր սեփական ուժի մեջ։

BW հոդված 7:301-ը պատասխանում է այլ հարցի և չպետք է շփոթել օգտագործման թեստի հետ։ Այն վերաբերում է օգտագործման տևողությանը. երկու տարի կամ պակաս վարձակալության պայմանագիրը չի ընկնում BW հոդված 7:291-ից մինչև 7:300-րդ հոդվածների վրա՝ անկախ տարածքի օգտագործման նպատակից։

Երկու ռեժիմները կողք կողքի

Ի՞նչ է նշանակում պաշտպանություն 290 վարձակալի համար

290 տարածքի վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է հինգ տարի ժամկետով. ավելի կարճ ժամկետը շտկվում է օրենքով, իսկ տասը տարուց պակաս ավելի երկար ժամկետը շարունակվում է մինչև տասը տարվա ավարտը։ Հետևաբար, ծանոթ երկուս գումարած երեք գումարած հինգը. երկու տարվա վարձակալության պայմանագիր, որը, եթե թույլատրվի շարունակել, վերածվում է հինգ տարվա վարձակալության, ապա երկարաձգվում է ևս հինգով։ Երկու կամ ավելի քիչ տարի տևողությամբ վարձակալության պայմանագիրը դուրս է մնում պաշտպանիչ կանոնների մեծ մասից, այդ իսկ պատճառով տանտերերը առաջարկում են այդպիսին։

Վարձակալը պետք է առնվազն մեկ տարի առաջ ծանուցի դատական ​​կատարածուի որոշմամբ կամ գրանցված նամակով՝ նշելով հիմքերը. հիմքեր չունեցող ծանուցումն անվավեր է: Միայն ծանուցումը չի դադարեցնում վարձակալության պայմանագիրը. եթե վարձակալը գրավոր չի համաձայնվում, այն շարունակվում է օրենքի ուժով մինչև ենթաշրջանային դատարանի կողմից վարձատուի՝ վարձակալության ժամկետը սահմանելու պահանջի վերաբերյալ որոշում կայացնելը՝ համաձայն BW 7:295 հոդվածի: Վարձակալը մնում է տեղում՝ վճարելով վարձավճար, երբեմն տարիներ շարունակ:

Առաջին հնգամյա ժամկետի ավարտին տանտերը կարող է հաջողության հասնել միայն BW 7:296 հոդվածի համաձայն երկու հիմքով՝ վարձակալը չի ​​վարվել որպես լավ վարձակալ, կամ տանտերը շտապ կարիք ունի տարածքի իր սեփական օգտագործման համար, ներառյալ վերակառուցումը, որը հնարավոր չէ վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելու առանց։ Տասը տարի անց դատարանը նաև ընդհանուր առմամբ կշռադատում է կողմերի շահերը, և եթե վարձակալը պետք է հեռանա, այն կարող է նպաստել տեղափոխման ծախսերին։

Ինչ է նշանակում պաշտպանություն 230a վարձակալի համար. շատ քիչ

230a վարձակալության պայմանագիրը լրանում է այն ժամանակ, երբ պայմանագրում նշված է դրա լրանալու մասին. չկան օրենքով սահմանված հիմքեր, չկա սահմանված ծանուցման ժամկետ, չկա դատարանի թույլտվություն: Վարձակալի միակ օրենքով նախատեսված միջոցը վտարման պաշտպանությունն է: Վտարման պահանջ ներկայացնելուց հետո վարձակալը կարող է երկու ամսվա ընթացքում դիմել ենթաշրջանային դատարան՝ տարածքը լքելու ժամկետը երկարաձգելու համար. դատարանը կշռադատում է երկու կողմերի շահերը և կարող է միաժամանակ տրամադրել մինչև մեկ տարի, առավելագույնը՝ երեք:

Դա շնչառության հնարավորություն է, այլ ոչ թե վարձակալություն. նոր վարձակալության իրավունք չկա, և տանտերը կարող է վարձակալության տալ ուրիշին երկարաձգման ժամկետի ավարտից հետո: Կահավորման կամ մաքուր սենյակների մեջ կատարված ներդրումները չեն փոխհատուցվում BW 7:230a հոդվածի համաձայն. դրանք պետք է ապահովված լինեն պայմանագրով՝ ժամկետի տևողությամբ, երկարաձգման տարբերակներով և խզման իրավունքով:

ROZ մոդելը. ո՞վ է այն գրում, և ինչո՞ւ է տարեթիվը կարևոր

ROZ-ը (Հարավային վարձակալության պայմանագիր) հոլանդական Raad voor Onroerende Zaken-ն է, որը ներառում է անշարժ գույքի սեփականատերերի, ներդրողների և գործակալների: 1990-ական թվականներից ի վեր դրա մոդելային վարձակալության պայմանագրերը դարձել են փաստացի շուկայական փաստաթղթեր: Ոչ մի օրենք չի պահանջում դրանք, ոչ մի կարգավորող մարմին չի հաստատում դրանք, ոչ մի վարձակալական կազմակերպություն չի համատեղ ստորագրում դրանք: Դրանք կազմվում են տանտիրոջ կողմից և նրա համար, և այդպես էլ կարդացվում են:

Յուրաքանչյուր ռեժիմի համար կան առանձին մոդելներ, և դրանք չպետք է խառնվեն. մեկը՝ մանրածախ և հյուրընկալության տարածքների համար՝ համաձայն 7:290 BW հոդվածի, մեկը՝ գրասենյակային և այլ գործարար տարածքների համար՝ համաձայն 7:230a BW հոդվածի, մեկը՝ բնակելի տարածքների համար, և օժանդակ մոդելներ՝ կայանատեղիի համար: Յուրաքանչյուրն ունի տարեթիվ և իր ընդհանուր դրույթները: Ներկայիս հրատարակություններն են՝ 2022 թվականի 290 մոդելը՝ մանրածախ և հյուրընկալության տարածքների համար, 2015 թվականի 230a մոդելը՝ 2023 թվականին վերանայված՝ գրասենյակային և այլ գործարար տարածքների համար, և 2017 թվականի բնակելի մոդելը:

Տարեթիվը կարևոր է։ Հրատարակությունները էապես տարբերվում են, հաջորդական տարբերակները ավելի շատ սպասարկում, ռիսկ և ծախսեր են տեղափոխում վարձակալի վրա, իսկ ընդհանուր դրույթները գործում են միայն նույն տարվա մոդելի հետ. 2015 թվականի վարձակալության պայմանագիրը՝ 2003 թվականի դրույթներով, առաջացնում է հակասություններ, որոնց դեմ ոչ ոք չի ցանկանում վեճի առարկա դառնալ։ Գործակալները երբեմն կցում են ավելի հին կամ տանտիրոջ կողմից աննկատ փոփոխված փաստաթղթեր։ Համեմատեք նշված տարեթիվը կցվածի հետ։

Որտեղ է գտնվում ռիսկը. ընդհանուր դրույթներ

Վարձակալության պայմանագիրն ինքնին կարճ է՝ կողմեր, տարածք, օգտագործում, ժամկետ, վարձակալություն, ապահովագրություն, գործակալ: Ընդհանուր դրույթները ընդգրկում են տասնյակ հոդվածներ և ընդգրկում են գրեթե ամեն ինչ, ինչ կարևոր է՝ պահպանման բաժանումը, փոխհատուցման բացառումը, տույժերը, փոխհատուցումները: Դրանք հավասարապես բանակցելի են. փոփոխությունները մտնում են վարձակալության պայմանագրում կամ հավելվածում, որն այնուհետև գերակշռում է, և առաջնահերթության կարգը պետք է հստակորեն նշվի:

Միջազգային վարձակալը միշտ պետք է բանակցի հետևյալ կետերի շուրջ

Վարձակալված տարածքը և չափսերը

Մոդելը նշում է հատակի մակերեսը. ընդհանուր դրույթները սովորաբար ավելացնում են, որ այն միայն ցուցիչ է, և որ շեղումը չի տալիս վարձավճարի ճշգրտման, հաշվանցման կամ լուծարման իրավունք: Վարձակալի համար, որը վճարում է մեկ քառակուսի մետրի համար, դա չափելի ռիսկի միակողմանի բաշխում է: Պահանջեք չափում NEN 2580-ի համաձայն, ստացեք վկայականը ստորագրելուց առաջ և բանակցեք համաձայնեցված հանդուրժողականությունից դուրս ճշգրտման վերաբերյալ:

Առաքման պայմանը և վերադարձի պարտավորությունը

Տարածքը պետք է վերադարձվի այն վիճակում, որը գրանցված է մատակարարման ակտում: Եթե այն գոյություն չունի, BW 7:224 հոդվածը ենթադրում է, որ վարձակալը այն ստացել է այն վիճակում, որով պետք է վերադարձնի, ինչը դժվար է հերքել տարիներ անց: Պնդեք երկու կողմերի կողմից ստորագրված թվագրված, լուսանկարված ակտի վրա և սահմանեք վերադարձի չափանիշը՝ հղում անելով դրան:

Սպասարկում. հայտնի բաժանումը

Օրենսդրական խախտման դեպքում տանտերը վերանորոգում է թերությունները, իսկ վարձակալը կատարում է միայն աննշան ամենօրյա սպասարկում: ROZ-ի ընդհանուր դրույթները մեծ մասամբ հակադարձում են դրան. տանտերը պահպանում է կառուցվածքը, արտաքին պատերը, տանիքը և հիմքերը. վարձակալը ստանձնում է գրեթե ամեն ինչ, ներառյալ տեղադրումը, ջեռուցումն ու սառեցումը, սպասարկումը, ապակին և ներքին հարդարանքը, ինչը լաբորատորիայի կամ մաքուր սենյակի համար զգալի կրկնվող ծախս է: Բանակցեք սահմանազատման ցուցակի, վարձակալի կողմից փոխարինման սահմանափակման և այն հաստատման շուրջ, որ փոխարինումը մնում է տանտիրոջ մոտ:

Բանկային երաշխիք

Ապահովագրությունը սովորաբար անվերապահ բանկային երաշխիք է, որը վճարվում է առաջին պահանջարկի դեպքում և ներառում է վարձավճարը, սպասարկման վճարները, ԱԱՀ-ն, տոկոսները և ծախսերը: ROZ մոդելները սահմանում են ստանդարտ կանխավճարը կամ բանկային երաշխիքը երեք ամսվա համախառն վարձավճարի պարտավորության չափով, ներառյալ սպասարկման վճարները և ԱԱՀ-ն. նոր հոլանդական դուստր ձեռնարկության համար պահանջվում է ավելին: Սահմանափակեք այն, համաձայնեք նվազեցման ժամանակին վճարումից հետո և հրաժարվեք մայր ընկերության երաշխիքից:

Վարձավճար, ինդեքսավորում և վերանայում

Վարձավճարը ամեն տարի ինդեքսավորվում է Նիդեռլանդների վիճակագրության ծառայության կողմից հրապարակված սպառողական գների ինդեքսի համաձայն, և դրույթը միակողմանի է. վարձավճարը երբեք չի իջնում ​​նախորդ տարվա մակարդակից: Վաղուց բանակցեք սահմանաչափի, սահմանափակման կամ ինդեքսավորման արձակուրդի վերաբերյալ: 230a տարածքի համար օրենսդրական վերանայում չկա, ուստի երկարաձգման դեպքում ցանկացած վերահաշվարկ պետք է լինի պայմանագրային:

Ծառայության վճարներ

Մոդելը գործում է նախապես վճարումներով, տարեկան հաշվարկով, հավելվածում ներկայացված մատակարարումների և ծառայությունների ցանկով և վարչական լրացուցիչ վճարով: Ցանկը հաճախ կազմվում է ընդհանուր առմամբ, և լրացուցիչ վճարը բանակցային է: Խնդրեք փակ ցուցակ, տարեկան հաշվետվության վերջնաժամկետ, աուդիտի իրավունք և կապիտալ ծախսերի և դատարկ միավորների ծախսերի բացառում:

Թույլատրված օգտագործումը և շահագործման պարտավորությունը

290 մոդելում վարձակալը պետք է իրականում ղեկավարի համաձայնեցված բիզնեսը, տարածքը բաց պահի սովորական ժամերին և չթողնի այն չօգտագործված, ինչը պայմանավորված է տուգանքով՝ վերակառուցման, փակման կամ ձևաչափի փոփոխության իրական սահմանափակում: Բանակցել բիզնեսի ողջամիտ զարգացման համար բավականաչափ լայն օգտագործման կետի շուրջ, գումարած վերանորոգման և վերակազմակերպման համար նախատեսված արտոնություններ:

Ենթավարձակալություն, զիջում և վերահսկողության փոփոխություն

Ընդհանուր դրույթները արգելում են տարածքը ենթավարձակալության տալը կամ երրորդ կողմերին տրամադրելը առանց նախնական գրավոր համաձայնության, և արգելում են տարածքի փոխանցումը: Խմբային ընկերության համար սա կարևոր է. խմբի ներսում փոխանցումը կամ բիզնես միավորի վաճառքը կարող է պահանջել համաձայնություն, ուստի խմբային ընկերությունների համար բանակցեք առանձնացման շուրջ: Վարձատուները ավելի ու ավելի հաճախ են ավելացնում վերահսկողության փոփոխության կետեր, որոնք վարձակալի բաժնեմասի տեղաշարժը դարձնում են պայմանագրի դադարեցման կամ լրացուցիչ ապահովագրության հիմք: 290 վարձակալն ունի պահեստային հնարավորություն. BW 7:307 հոդվածի համաձայն՝ դատարանը կարող է բիզնեսի գնորդին փոխարինել որպես վարձակալ: 230a վարձակալը չունի այդպիսի հնարավորություն:

Վերջում տեղադրում և ապամոնտաժում

Փոփոխությունները պահանջում են նախնական գրավոր համաձայնություն, իսկ ընդհանուր դրույթները սովորաբար պահանջում են վարձակալության ժամկետի ավարտին հեռացում և վերականգնում: Շատ թանկ լաբորատորիայի, խոհանոցի կամ մասնագիտացված արտադրական տարածքի դեպքում զբաղվեք դրանով սկզբից. ստացեք համաձայնություն կահավորման համար և նույն փաստաթղթում հաստատեք, թե որ տարրերը կարող են մնալ:

Տուգանքներ, հաշվանցումներ և կասեցումներ

Ընդհանուր դրույթները սահմանում են անհապաղ վճարման ենթակա տույժեր մի շարք խախտումների համար՝ առանց վնասի ապացույցի և սովորաբար լրիվ վնասի փոխհատուցում պահանջելու իրավունքի հետ մեկտեղ: Դատարանը կարող է մեղմացնել տույժը, բայց դա դատական ​​​​գործընթաց է, այլ ոչ թե պլանավորում: Բանակցեք դրա շուրջ, պահանջեք ծանուցում և վերականգնման ժամանակահատված, և վերացրեք կուտակումը:

Մոդելը նաև բացառում է վարձավճարի հաշվանցումը և կասեցումը, ուստի թերությունների, սպասարկման վճարների կամ անօրինական աշխատանքների վերաբերյալ վեճերը դառնում են պարտավորություն շարունակել ամբողջությամբ վճարել և հետագայում դատի տալ: Գոյություն ունեն օրենսդրական սահմանափակումներ այն թերությունների համար միջոցները բացառելու վերաբերյալ, որոնց մասին տանտերը տեղյակ էր սկզբում, բայց ավելի անվտանգ ճանապարհը անվիճելի պահանջների համար հաշվանցում թույլատրող տարբերակն է:

Պարտադիր օրենքից շեղում. դատարանի հաստատման պահանջը

290 տարածքի համար պաշտպանիչ դրույթները կիսապարտադիր են: Համաձայն BW 7:291 հոդվածի՝ կողմերը չեն կարող շեղվել դրանցից՝ ի վնաս վարձակալի, եթե ենթաշրջանային դատարանը չի հաստատել շեղվող դրույթը: Հաստատումը կատարվում է այն դեպքում, երբ դրույթը էականորեն չի ազդում վարձակալի իրավունքների վրա, կամ երբ վարձակալը ողջամտորեն պաշտպանության կարիք չունի:

Չհաստատված կետը կարող է չեղյալ համարվել վարձակալի կողմից տարիներ անց, ուստի այն կետը, որի վրա տանտերը հիմնվում է պայմանագիրը դադարեցնելու համար, կարող է լինել այն կետը, որը երբեք չի հաստատվել: Դիմեք համատեղ՝ ստորագրումից առաջ կամ կարճ ժամանակ անց: 230a-տարածքի համար նման պահանջ գոյություն չունի, այդ իսկ պատճառով այնտեղ նախագծային աշխատանքն ավելի կարևոր է:

Հինգ տարի անց վարձակալության վերանայում և փորձագիտական ​​ընթացակարգ

290 վարձակալը չի ​​կարող սահմանափակվել շուկայից դուրս մնացած վարձավճարով: Համաձայն BW 7:303 հոդվածի՝ կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է դիմել դատարան՝ այն վերանայելու համար, սկզբունքորեն, երբ սահմանված ժամկետը լրանա, և, ամեն դեպքում, վարձավճարի վերջին անգամ սահմանվածից հետո հինգ տարի անցած յուրաքանչյուր անգամ: Չափանիշը նախորդ հինգ տարիների ընթացքում համեմատելի տեղական տարածքների միջին վարձավճարն է, ուստի այն հետևում է հետևի միջինին, այլ ոչ թե ընթացիկ գլխավոր մակարդակներին:

Կա մի ծուղակ։ Համաձայն BW 7:304 հոդվածի՝ հայցը անընդունելի է, եթե այն չի ուղեկցվում համատեղ նշանակված փորձագետի խորհրդով, կամ եթե դատարանը չի նշանակել մեկին կողմի դիմումի հիման վրա։ Այդ դիմումի ամսաթիվը որոշում է նոր վարձակալության ուժի մեջ մտնելու ամսաթիվը, ուստի ուշացումը գումար է արժենում։ 230a տարածքի համար վերանայումը գոյություն ունի միայն այն դեպքում, եթե վարձակալության պայմանագիրը ստեղծում է այն։

Դադարեցում, ծանուցման ժամկետներ և ձև

290 տարածքի համար ծանուցումը ուղարկվում է առնվազն մեկ տարի առաջ՝ դատական ​​կատարածուի ծանուցմամբ կամ գրանցված նամակով՝ նշելով հիմքերը. ձևի սխալները ճակատագրական են: 230a տարածքի համար պայմանագիրը սահմանում է ժամկետը և ձևը, իսկ մոդելը սահմանում է նույն ուղիները: Նշեք վերջնաժամկետը. բացթողումը սովորաբար հանգեցնում է ավտոմատ երկարաձգման: Երբ վարձակալը խախտում է պայմանները, կառուցված տարածքի վարձակալության պայմանագիրը, որպես կանոն, կարող է լուծարվել միայն դատարանի կողմից՝ համաձայն BW 7:231 հոդվածի:

Վարձակալի կամ վարձատուի անվճարունակությունը

Եթե ​​վարձակալը հայտարարվում է սնանկ, և՛ կառավարիչը, և՛ տանտերը կարող են դադարեցնել պայմանագիրը՝ համաձայն Հոլանդիայի «Սնանկության մասին» օրենքի 39-րդ հոդվածի, պայմանագրային կամ սովորական ծանուցման ժամկետում, որը ոչ ավելի, քան երեք ամիս է: Սնանկության օրվանից վճարման ենթակա վարձավճարը համարվում է ժառանգության պարտք, և վարձակալից պահանջող կետը, որը պարտավորեցնում է տանտիրոջը փոխհատուցել մնացած ժամկետում կորցրած վարձավճարը, հոլանդական հաստատված դատական ​​պրակտիկայի համաձայն, չի կարող կիրառվել ժառանգության նկատմամբ: Առաջատար մարմինը Aukema qq/Uni-Invest- ն է , Գերագույն դատարան, 2011 թվականի հունվարի 14, ECLI:NL:HR:2011:BO3534: Հետևաբար, բանկային երաշխիքը և անհրաժեշտությունը ստուգելու, թե ինչ է այն ներառում:

Եթե ​​տանտերը դառնում է անվճարունակ, վարձակալության պայմանագիրը սկզբունքորեն շարունակվում է, և հոգաբարձուն պարտավոր է դրանով, և սովորական վաճառքի դեպքում այն ​​անցնում է գնորդին՝ համաձայն BW 7:226 հոդվածի: Իրական ռիսկը թաքնված է այլուր. գրավի փաստաթղթերը սովորաբար պարունակում են վարձակալության կետ, իսկ հարկադիր վաճառքի դեպքում գրավատուն կարող է այն կիրառել դատարանի թույլտվությամբ՝ համաձայն BW 3:264 հոդվածի՝ վարձակալության պայմանագիրը չեղյալ համարելու համար: Հարցրեք, թե արդյոք գույքը գրավադրված է և արդյոք գրավատուն համաձայնություն է տվել, և բանակցեք չխանգարող պարտավորությունների շուրջ:

Բանակցություններ գործնականում

ROZ մոդելը բացման պաշտոն է, այլ ոչ թե չափանիշ, որը վարձակալը պետք է ընդունի. տանտերերը այն փոփոխում են իրենց օգտին, իսկ վարձակալը կարող է այն փոփոխել այլ կերպ։

• Սկզբում հաստատեք ռեժիմը։ Ուժերի հավասարակշռությունը կախված է դրանից, և Eindhoven և Բրեյնպորտում տեխնոլոգիական և լոգիստիկ ոլորտի բնակիչների մեծ մասը գտնվում է ավելի թույլ ռեժիմում։
• Խնդրեք փաստաթղթերը անգլերեն և հոլանդերեն լեզուներով, բայց համաձայնեք, թե որ տարբերակն է գերակշռում. հոլանդերեն տեքստը սովորաբար գերակշռում է, և թարգմանությունները միշտ չէ, որ ճշգրիտ են։
• Փոխանակեք ժամկետը ժամկետների համար. ավելի երկար պարտավորությունը գնում է վարձակալությունից զերծ ժամանակահատված, կահավորման վճար, սպասարկման սահմանաչափ կամ ընդմիջման տարբերակ:
• Հետևեք ԱԱՀ-ի դիրքորոշմանը: ԱԱՀ-ով վարձակալության տարբերակը բաց է միայն այն դեպքում, երբ վարձակալը տարածքն ամբողջությամբ կամ գրեթե ամբողջությամբ օգտագործում է մուտքային ԱԱՀ-ի նվազեցման իրավունք ունեցող գործունեության համար՝ համաձայն 1968 թվականի «Վերադարձի մասին» օրենքի 11-րդ հոդվածի, ինչպես մշակված է 1968 թվականի «Վերադարձի մասին» օրենքի 6ա հոդվածում: Հարկային վարչությունը «գրեթե ամբողջությամբ» նշանակում է օգտագործման առնվազն 90 տոկոսը և ընդունում է 70 տոկոսը միայն վարձակալների կարճ ցանկի համար, որոնց թվում են գործատուների կազմակերպությունները, անշարժ գույքի գործակալությունները, տուրիստական ​​գործակալությունները, աշխատանքային առողջության ծառայությունները և փոստային օպերատորները: Մոդելը պարունակում է փոխհատուցում. եթե չափանիշը այլևս չի բավարարվում, վարձակալը պետք է ամբողջությամբ փոխհատուցի վարձատուին ԱԱՀ հետևանքների համար: Ֆինանսական, ապահովագրական, առողջապահական և կրթական բիզնեսները պետք է ստուգեն դա, քանի որ նրանք հազվադեպ են մաքրում 90 տոկոսը:
• Վերանայեք ընդհանուր դրույթները, այլ ոչ թե միայն առաջին էջը։ Ահա թե որտեղ է փողը։