Առևտրային վարձակալության պայմանագիր՝ 7:290 կամ 7:230a DCC, որ ռեժիմն է կիրառվում ձեզ համար։

Ձեր առևտրային տարածքի նկատմամբ կիրառվող ռեժիմը կախված է նրանից, թե ինչպես է տարածքը իրականում օգտագործվում, այլ ոչ թե վարձակալության պայմանագրում նշվածից: Հանրային վաճառքի գոտի ունեցող խանութները, ռեստորանները, սրճարանները, հյուրանոցները և ճամբարային տարածքները ընկնում են Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի (ՆՔՕ) 7:290 հոդվածի տակ և վայելում են ամուր օրենսդրական պաշտպանություն. գրասենյակները, պահեստները, արհեստանոցները, որոնք չունեն հանրային սեղան և այլ գործարար տարածքների մեծ մասը ընկնում են ՆՔՕ-ի 7:230ա հոդվածի տակ, որը պաշտպանում է միայն վարձակալին անհապաղ վտարումից:

Երկու ռեժիմներն էլ պարտադիր օրենք են: Համաձայն DCC 7:291 հոդվածի, 7:290 կանոններից վարձակալի վնասին շեղվող կետերը կարող են չեղյալ հայտարարվել, եթե դրանք չեն հաստատվել ենթաշրջանային դատարանի (kantonrechter) կողմից: Այս հոդվածը բացատրում է, թե ինչով են տարբերվում երկու ռեժիմները, ինչպես դասակարգել խառը կամ սահմանային տարածքները և ինչ պետք է ստուգեն և՛ վարձակալը, և՛ տանտերը ստորագրելուց առաջ:

Ի՞նչն է համարվում 7:290 առևտրային տարածք։

7:290 տարածքը գործարար տարածք է, որտեղ հանրությունը կարող է գալ և տեղում գնել ապրանքներ կամ ստանալ ծառայություններ: DCC 7:290(2) հոդվածում թվարկված են մանրածախ առևտրի կետերը, ռեստորաններն ու սրճարանները, առաքման և առաքման ծառայությունները, ինչպես նաև արհեստագործական ձեռնարկությունները, եթե տարածքը պարունակում է հանրությանը հասանելի սենյակ՝ ապրանքների կամ ծառայությունների անմիջական մատակարարման համար:

Հյուրանոցներն ու ճամբարային վայրերը նույնպես ընկնում են DCC 7:290 հոդվածի տակ՝ առանց հանրային սեղանի պահանջի: DCC 7:290(3) հոդվածի համաձայն՝ ռեժիմը տարածվում է կից տարածքների, տարածքին պատկանող հողամասի և կից բնակելի տարածքի վրա, ինչպիսին է խանութի վերևում գտնվող բնակարանը, որը վարձակալության է տրվում դրա հետ միասին:

Ո՞ր բիզնեսներն են սովորաբար որակավորվում։

7:290 տիպիկ վարձակալներն են՝ հացաբուլկեղենի խանութ՝ առջևում խանութով, հագուստի խանութ, վարսավիրանոց, հեծանիվների նորոգման կետ՝ վաճառքի կետով, արագ սննդի կետ և հյուրանոց: Նրանց ընդհանուրն այն է, որ հաճախորդները մտնում են տարածք՝ ապրանք կամ ծառայություն ստանալու համար հենց այդ պահին, ինչը DCC 7:290(2)(a) հոդվածի չափանիշն է:

Ի՞նչն է համարվում 7:230a առևտրային տարածք։

7:230a տարածքը մնացորդային կատեգորիա է. յուրաքանչյուր կառուցված անշարժ գույք, որը ո՛չ բնակելի է, ո՛չ էլ 7:290 տարածք: Հետևաբար, DCC 7:230a հոդվածը ներառում է գրասենյակներ, պահեստներ, բաշխման կենտրոններ, գործարաններ, ավտոտնակներ, փաստաբանների, ճարտարապետների և ֆիզիոթերապևտների գրասենյակներ, ինչպես նաև ցուցասրահներ, որտեղ հաճախորդները չեն կարող տեղում գնել:

Պաշտպանությունը սահմանափակվում է վտարմամբ։ Վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո վարձակալը կարող է դիմել դատարան՝ խնդրելով երկարաձգել այն ժամկետը, որի ընթացքում պետք է հեռանա, բայց պետք է դա անի տանտիրոջ կողմից տարածքը լքելու մասին գրավոր ծանուցում տալուց հետո երկու ամսվա ընթացքում (Դոկոյի օրենսգրքի 7:230a(1) հոդված): Դատարանը կարող է տրամադրել մինչև մեկ տարի ժամկետ, որը վարձակալի խնդրանքով կարող է երկարաձգվել երկու անգամ՝ մինչև մեկ տարով, այսինքն՝ առավելագույնը երեք տարի ժամկետով (Դոկոյի օրենսգրքի 7:230a(5) հոդված):

Ինչպե՞ս են երկու ռեժիմները տարբերվում գործնականում։

Տարբերությունները վերաբերում են տևողությանը, պայմանագրի դադարեցմանը, վարձակալության վերանայմանը և պայմանագրի ազատությանը: Ստորև բերված աղյուսակը ներկայացնում է հիմնական կետերը, իսկ հաջորդող պարբերությունները բացատրում են դրանք:

Որքա՞ն է տևում 7:290 վարձակալության պայմանագիրը։

7:290 վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է առնվազն հինգ տարի ժամկետով և այնուհետև օրենքով երկարաձգվում է ևս հինգ տարով (Դոկոյի օրենսգրքի 7:292-րդ հոդված): Թույլատրվում է ավելի երկար առաջին ժամկետ: Երկու կամ ավելի քիչ տարի ժամկետով վարձակալությունը դուրս է մնում այս պաշտպանությունից, բայց եթե օգտագործումը շարունակվում է երկու տարուց ավելի, օրենքով առաջանում է հինգ տարվա վարձակալություն՝ հանած արդեն անցած երկու տարին (Դոկոյի օրենսգրքի 7:301-րդ հոդված):

7:230a տարածքի համար նվազագույն ժամկետներ չկան: Կողմերը կարող են համաձայնության գալ մեկ տարվա, երեք տարվա կամ ցանկացած այլ տևողության վերաբերյալ, և որոշակի ժամկետով վարձակալության պայմանագիրն ավարտվում է այդ ժամկետի լրանալուց հետո՝ առանց նախնական ծանուցման (Դոկոյի օրենսգրքի 7:228(1) հոդված):

Ինչպե՞ս կարող է տանտերը դադարեցնել 7:290 վարձակալության պայմանագիրը։

Վարձատուն պարտավոր է ժամկետի ավարտից առնվազն մեկ տարի առաջ ծանուցում ուղարկել դատական ​​կատարածուի կողմից տրված ծանուցմամբ կամ գրանցված նամակով (Դոկի օրենսգրքի 7:293-րդ հոդված): Ծանուցման մեջ պետք է նշվեն հիմքերը, հակառակ դեպքում այն ​​անվավեր է ճանաչվում (Դոկի օրենսգրքի 7:294-րդ հոդված):

Եթե ​​վարձակալը գրավոր համաձայնություն չի տալիս վեց շաբաթվա ընթացքում, վարձակալության պայմանագիրը շարունակվում է մինչև դատարանի կողմից վարձատուի պահանջի վերաբերյալ որոշում կայացնելը (ԴՈԿ հոդված 7:295): Առաջին հինգ տարվա ավարտին դատարանը կարող է դադարեցնել պայմանագիրը միայն վարձակալի կողմից վատ գործունեության կամ վարձատուի կամ մերձավոր ազգականների կողմից անհետաձգելի անձնական օգտագործման համար (ԴՈԿ հոդված 7:296(1)): Տասը տարի անց դատարանը կշռադատում է երկու կողմերի շահերը (ԴՈԿ հոդված 7:296(3)): Այս շարքի 2-րդ մասը մանրամասնորեն անդրադառնում է դադարեցմանը:

Հնարավո՞ր է վերանայել վարձավճարը։

7:290 մակերեսով տարածքի համար կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է դատարանին խնդրել վարձավճարը ճշգրտել տվյալ տարածքում համեմատելի տարածքների նախորդ հինգ տարիների ընթացքում միջին վարձավճարին համապատասխան (ԴՈՔ-ի 7:303 հոդված): Հայցը ընդունելի է միայն կողմերի կամ դատարանի կողմից համատեղ նշանակված մեկ կամ մի քանի փորձագետների խորհրդով (ԴՈՔ-ի 7:304 հոդված):

7:230a տարածքի համար այս օրենսդրական իրավունքը գոյություն չունի: Վարձավճարը հետևում է պայմանագրին, սովորաբար՝ տարեկան ինդեքսավորման կետով, որը հիմնված է CBS սպառողական գների ինդեքսի վրա:

Կարո՞ղ եք համաձայնության գալ այնպիսի պայմանների շուրջ, որոնք տարբերվում են օրենքից։

7:290 տարածքի համար, վարձակալի վնասին օրենսդրական պաշտպանությունից շեղվող կետերը կարող են չեղյալ հայտարարվել, եթե ենթաշրջանային դատարանը նախապես չի հաստատել դրանք (Դոկտորական օրենսգրքի 7:291-րդ հոդված): Դատարանը հաստատում է միայն այն դեպքում, եթե կետը էականորեն չի ազդում վարձակալի իրավունքների վրա, կամ եթե վարձակալը պաշտպանության կարիք չունի իր դիրքից ելնելով:

7:230a տարածքի համար կողմերը մեծ մասամբ ազատ են իրենց սեփական պայմանավորվածությունները կատարելու՝ ողջամտության և արդարության սահմաններում (redelijkheid en billijkheid): Վարձակալի իրավունքը պահպանել է վտարման ժամկետի երկարաձգման խնդրանք ներկայացնելու, բացառությամբ այն դեպքերի, երբ վարձակալն ինքն է ծանուցել կամ հստակորեն համաձայնել է պայմանագրի դադարեցմանը (DCC հոդված 7:230a(2)):

Ինչպե՞ս է դասակարգվում խառը կամ սահմանային օգտագործումը։

Խառը օգտագործման դեպքում դատարանը դիտարկում է, թե որ օգտագործումն է գերակշռում: Եթե վաճառքի կետով խանութը բիզնեսի միջուկն է, իսկ հետևի մասում գտնվող պահեստը ենթակա է, ամբողջ գույքը ընկնում է DCC 7:290 հոդվածի տակ. եթե պահեստը հիմնական գործառույթն է, իսկ կետը՝ լրացուցիչ, կիրառվում է DCC 7:230a հոդվածը:

Ցուցասրահ, առցանց խանութ կամ տնային պրակտիկա

Ցուցասրահը, որտեղ հաճախորդները դիտում են ապրանքները, բայց չեն կարող այնտեղ գնել դրանք, չունի DCC 7:290(2)(a) հոդվածով պահանջվող անմիջական մատակարարումը և սովորաբար ունի 7:230 տարածք: Միայն հավաքման կետ ունեցող առցանց խանութը գնահատվում է նույն կերպ. ծանրոց վերցնելը նույնը չէ, ինչ տեղում գնելը: Ինքնազբաղված ֆիզիոթերապևտի սեփական տանը գտնվող բուժասենյակը նույնպես սովորաբար չունի 7:290 տարածք:

Կասկածի դեպքում դատարանը որոշում է կայացնում այն ​​բանի հիման վրա, թե ինչի մասին են կողմերը համաձայնվել որպես տարածքի նախատեսված օգտագործում և ինչպես են այն իրականում օգտագործվում: «Սա 7:290 տարածք չէ» կետը դատարանի համար պարտադիր չէ, եթե իրական օգտագործումը ցույց է տալիս այլ բան:

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես վարձակալ։

• Կա՞ արդյոք հանրության համար բաց սենյակ, որտեղ հաճախորդները տեղում գնում են ապրանքներ կամ ստանում ծառայություններ (Հոդված 7:290(2) DCC):
• Արդյո՞ք վարձակալության պայմանագիրը կոնկրետ նկարագրում է տարածքի նախատեսված օգտագործումը, որպեսզի այն համապատասխանի նրան, թե ինչպես եք իրականում օգտագործելու տարածքը։
• Արդյո՞ք վարձակալության պայմանագիրը պարունակում է կետեր, որոնք շեղվում են DCC 7:290-7:310 հոդվածներից՝ ի վնաս ձեզ, և արդյո՞ք ենթաշրջանային դատարանը հաստատել է դրանք:
• Ժամկետը երկու տարի է, թե՞ պակաս, և ի՞նչ է պատահում, եթե դուք ավելի երկար մնաք (Դոկոյի օրենսգրքի 7:301 հոդված):
• 7:230a տեղի համար՝ նկատի ունեցեք երկամսյա ժամկետը՝ տարածքը լքելու գրավոր ծանուցումից հետո, որպեսզի դատարանից լրացուցիչ ժամանակ խնդրեք։
• Արդյո՞ք տանտերը ճիշտ է օգտագործում ROZ մոդել տարածքի տեսակի համար՞

Ի՞նչ պետք է ստուգեք որպես տանտեր։

• Ո՞ր ռեժիմն է բխում նախատեսված և իրական օգտագործումից, և արդյո՞ք վարձավճարը և ժամկետային կառուցվածքը համապատասխանում են այդ ռեժիմին։
• 7:290 տեղի համար՝ ցանկացած ծանուցում ուղարկել դատական ​​կատարածուի որոշմամբ կամ գրանցված նամակով, ժամկետի ավարտից առնվազն մեկ տարի առաջ՝ նշելով հիմքերը (Հոդվածներ 7:293-7:294 DCC):
• Ստուգեք, թե արդյոք վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելու ցանկության պահին առկա է DCC 7:296 հոդվածով նախատեսված հիմք։
• Վարձակալության պայմանագրի մեկնարկից առաջ ունենալ ենթաշրջանային դատարանի կողմից հաստատված շեղվող կետեր (Դոկոյի օրենսգրքի 7:291-րդ հոդված):
• Մինչև երկու տարի տևողությամբ կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում՝ նշեք ավարտի ամսաթիվը, քանի որ երկու տարուց ավելի շարունակական օգտագործումը ստեղծում է հինգ տարվա վարձակալություն (Դոկոյի օրենսգրքի 7:301(2) հոդված):
• 7:230a տարածքի համար՝ տալ հստակ գրավոր ծանուցում ազատելու մասին, որով սկսվում է վարձակալի երկամսյա ժամկետը։

Ի՞նչ կարող ենք անել ձեզ համար առևտրային վարձակալության դասակարգման հետ կապված։

Մեր վարձակալության հարցերով զբաղվող փաստաբանները խորհրդատվություն են տրամադրում վարձակալներին և տանտերերին երկու ռեժիմների վերաբերյալ էլ: Մենք կարող ենք.

• գնահատեք, թե արդյոք ձեր տարածքը 7:290, թե 7:230 մակերեսով է՝ հիմնվելով վարձակալության պայմանագրի և իրական օգտագործման վրա։
• ստորագրելուց առաջ ուսումնասիրեք վարձակալության նախագիծը և ROZ մոդելը և նշեք դատարանի հաստատման կարիք ունեցող կետերը։
• ներկայացնել ենթաշրջանային դատարան՝ ԴՕՕ 7:291 հոդվածի համաձայն, շեղվող կետերի հաստատման խնդրանք։
• կազմել կամ ստուգել դադարեցման մասին ծանուցումը, ներառյալ ձևը, մեկ տարվա ծանուցման ժամկետը և հիմքերը։
• երկամսյա ժամկետում ներկայացնել ԴՕՕ 7:230a հոդվածի համաձայն վտարման ժամկետը երկարաձգելու խնդրանք։
• Պատրաստել վարձավճարի վերանայման հայց՝ համաձայն DCC 7:303-7:304 հոդվածների, ներառյալ փորձագետի նշանակումը:

Ամփոփում

• Ռեժիմը բխում է տարածքի իրական օգտագործումից, այլ ոչ թե նրանից, թե ինչպես է այն անվանվում վարձակալության պայմանագրում։
• 7:290 տարածքը (խանութներ, ռեստորաններ, հյուրանոցներ, ճամբարային կայաններ) ունի 5+5 տարի ժամկետ, դադարեցվում է միայն օրենքով սահմանված հիմքերով և դատարանի կողմից վարձավճարի վերանայմամբ։
• 7:230a տարածքը (գրասենյակներ, պահեստներ, ցուցասրահներ) չունի ժամկետային պաշտպանություն. վարձակալը կարող է խնդրել միայն մինչև երեք տարի լրացուցիչ ժամանակ՝ այն ազատելու համար։
• Խառը օգտագործման դեպքում որոշվում է գերակշռող օգտագործումը։
• 7:290 կանոններից վարձակալի վնասին շեղվելու համար անհրաժեշտ է ենթաշրջանային դատարանի նախնական համաձայնությունը։

Այս շարքից ավելին առևտրային վարձակալության իրավունքի վերաբերյալ

• Մաս 2. Առևտրային վարձակալության պայմանագրի դադարեցում. ծանուցման ժամկետներ, հիմքեր և թերություններ
• Մաս 3. Ձեր առևտրային տարածքի թերությունները. իրավունքներ, սպասարկում և վարձավճարի նվազեցում

Հաճախակի տրվող հարցեր