Նիդեռլանդներում տուն գնելիս թաքնված թերությունները այն թերություններն են, որոնք առկա էին փոխանցման պահին, տեսանելի չէին սովորական ստուգման ժամանակ և խոչընդոտում էին գույքի բնականոն օգտագործումը որպես բնակարան: Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7:17 հոդվածի համաձայն՝ գույքը պետք է ունենա այն բնութագրերը, որոնք գնորդը կարող էր ողջամտորեն ակնկալել, իսկ ստանդարտ գնման պայմանագիրը ավելացնում է սովորական բնակելի օգտագործման համար պիտանիության երաշխիք: Վաճառողի վճարումը կախված է երեք բանից՝ ինչ գիտեր վաճառողը, ինչ կարող էր իմանալ գնորդը, և ինչ կետեր են գրվել պայմանագրի մեջ:
Սա ավելի նեղ չափանիշ է, քան գնորդների մեծ մասը սպասում է, և ավելի լայն, քան վաճառողների մեծ մասը հույս ունի։ Արտահոսող տանիքը, խափանված հիմքը, անվտանգ կամ խոնավ լարերը, որոնք սենյակները դարձնում են անբնակելի, սովորաբար կհաղթահարեն շեմը։ Հնացած խոհանոցը, մաշված պատուհանների շրջանակները կամ կյանքի ավարտին հասած կաթսան չեն հաղթահարի, հատկապես տարիքի կետով վաճառված հին տանը։ Այս հոդվածը վերաբերում է նրան, թե ինչպես է գնման պայմանագիրը բաշխում այդ ռիսկը և ինչ անել, երբ թերություն է ի հայտ գալիս. նման պահանջը կարգավորող վերջնաժամկետները առանձին են քննարկվում մեր հոդվածում՝ Նիդեռլանդների սեփականության իրավունքում թաքնված թերությունների ժամկետային սահմանափակման մասին ։
Ի՞նչն է համարվում թաքնված թերություն Նիդեռլանդների սեփականության իրավունքում
Օրենսդրական մեկնարկային կետը համապատասխանությունն է: Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:17-րդ հոդվածը սահմանում է, որ մատակարարվող իրը պետք է համապատասխանի պայմանագրին, և որ այն չի համապատասխանում, եթե այն չունի այն հատկությունները, որոնք գնորդը իրավունք ուներ ակնկալել. սովորական օգտագործման համար անհրաժեշտ հատկությունները և որոշակի օգտագործման համար անհրաժեշտ ցանկացած հատկություններ, որը հստակորեն համաձայնեցված է: Տան նկատմամբ կիրառվելիս հարցը ոչ թե գույքի կատարյալ լինելն է, այլ այն, թե արդյոք այն կարող է օգտագործվել որպես բնակարան՝ համեմատաբար անվտանգ և երկարակյաց եղանակով: Նիդեռլանդների քաղաքացիական իրավունքի մեր ակնարկը ցույց է տալիս, թե որտեղ են գտնվում այս կանոնները Օրենսգրքում:
Որպեսզի թերությունը իրավական առումով արդիական լինի, պետք է բավարարվեն երեք պայմաններ։ Այն պետք է գոյություն ունենար փոխանցման պահին, նույնիսկ եթե այն ակնհայտ է դարձել միայն հետագայում. գնորդի խնդիրն է ավարտից հետո գնորդի սեփական աշխատանքների հետևանքով պատճառված վնասը։ Այն պետք է իսկապես խոչընդոտի բնակելի տարածքի բնականոն օգտագործմանը, ինչը ֆունկցիոնալ, այլ ոչ թե ֆինանսական փորձություն է, չնայած վերանորոգման արժեքը վկայում է խոչընդոտի լրջության մասին։ Եվ այն չպետք է գնորդի կողմից ողջամտորեն հայտնաբերված լիներ ավարտից առաջ։
Թաքնված և տեսանելի թերությունները տարբեր կերպ են վերաբերվում
Այն թերությունը, որը գնորդը կարող էր տեսնել պատշաճ դիտման ժամանակ, թաքնված չէ, և վաճառողը սկզբունքորեն պատասխանատվություն չի կրում դրա համար՝ ճաքճքած ապակիներ, մաշված ներկ, տեսանելիորեն թուլացած ջրահեռացման համակարգ: Գնորդը հնարավորություն է ունեցել տեսնելու այն և գնահատելու դրա գինը: Պատերի հետևում կամ գետնի տակ գտնվող թերությունները, փլուզված ջրահեռացման համակարգը կամ վերջերս կատարված վերանորոգման հետևանքով ծածկված կառուցվածքային վնասը այլ հարց են, ինչպես նաև այն ամենը, ինչը վաճառողը քայլեր է ձեռնարկել թաքցնելու համար:
Գնորդի հետաքննության պարտականությունը չի տարածվում ապակառուցողական փորձարկման կամ մասնագիտացված սարքավորումների վրա: Ակնկալվում է ուշադիր դիտարկում և, գործնականում, կառուցվածքային հետազոտություն: Չի սպասվում, որ գնորդը բացի հատակները կամ փորի այգի: Երկուսի միջև ընկած սահմանը այն վայրն է, որտեղ լուծվում են վնասի փոխհատուցման պահանջի վերաբերյալ վեճերի մեծ մասը , և այն փոխվում է տան տարիքին ու գնի, ինչպես նաև վաճառողի ասածի հետ մեկտեղ:
Վաճառողի պարտականությունը՝ բացահայտելու և գնորդի պարտականությունը՝ հետաքննելու
Հոլանդական օրենսդրությունը միմյանց հակառակ է դնում երկու պարտականություն, և դրանց փոխազդեցության ձևը որոշում է դեպքերի մեծ մասը։ Վաճառողը պարտավոր է բացահայտել (mededelingsplicht) այն, ինչ գիտի գնորդի որոշման համար էական նշանակություն ունեցող թերությունների մասին։ Գնորդը պարտավոր է հետաքննել (onderzoeksplicht), թե ինչ կուսումնասիրեր բավականին ուշադիր գնորդը։ Որպես կանոն, երբ այս երկուսը բախվում են, գերակշռում է բացահայտման պարտականությունը. վաճառողը, որը տեղյակ է եղել թերության մասին, չի կարող խուսափել պատասխանատվությունից՝ նշելով, որ գնորդը կարող էր հայտնաբերել այն, քանի որ վաճառողը, որը լռում է, իրավունք չունի ենթադրել, որ գնորդը միևնույն է կգտնի խնդիրը։
Կանոնը բացարձակ չէ։ Այն թուլացնում է այն դեպքերում, երբ գնորդն ուներ կոնկրետ պատճառ՝ հետագա հետաքննություն անցկացնելու, օրինակ՝ այն պատճառով, որ հարցումը նշել էր ռիսկ, քանի որ վաճառողը հարցին պատասխանել է ազնիվ, բայց թերի, և գնորդը չի հետաքննել, կամ քանի որ տեսանելի նշանները ուղղակիորեն մատնանշում էին թերությունը։ Այն խստանում է այն դեպքերում, երբ վաճառողը ակտիվորեն թաքցրել է ինչ-որ բան։ Երբ վաճառողը դիտավորյալ մոլորեցրել է գնորդին, դա խաբեություն է Քաղաքացիական օրենսգրքի 3։44 հոդվածի իմաստով, և դա բացում է դուռ պայմանագրի չեղարկման, ինչպես նաև վնասի փոխհատուցման համար։
Գործնականում բացահայտման պարտականությունը ներառված է վաճառողի հարցաթերթիկի մեջ, որը ուղեկցում է բնակարանային շինարարության մեծ մասի վաճառքներին: Վաճառողները լրացնում են ցուցակ խոնավության, արտահոսքերի, հիմքերի, ասբեստի, հողի աղտոտման, թույլտվությունների, հարևանների հետ վեճերի և նախկին վերանորոգման վերաբերյալ: Անճշտորեն պատասխանելը վաճառողի պատասխանատվության ամենատարածված ձևն է, իսկ մանրակրկիտ պատասխանելը՝ վաճառողի կողմից ձեռք բերված ամենաէժան պաշտպանությունը: Գնորդների համար հարցաթերթիկը ապացույց է. պահեք լրացված բնօրինակը՝ անշարժ գույքի գործակալի տվյալների և տան վիճակի մասին ցանկացած էլեկտրոնային նամակի հետ միասին: Հոլանդական պայմանագրերում սպառողների պաշտպանության մեր ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչպես են տեղեկատվական պարտականությունները գործում ավելի ընդհանուր առմամբ:
Գնման պայմանագիրը և ռիսկը փոխող կետերը
Հոլանդական գրեթե բոլոր բնակարանային վաճառքի գործարքներում օգտագործվում է անշարժ գույքի գործակալների և սպառողների կազմակերպությունների կողմից կազմված մոդելային գործարք, և դրա պայմանի կետը կենտրոնական դեր ունի: Ստանդարտ տեքստը երաշխավորում է, որ փոխանցման պահին գույքը կունենա բնակարանի բնականոն օգտագործման համար անհրաժեշտ փաստացի բնութագրերը: Այդ երաշխիքը պայմանագրային է, այն գտնվում է Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:17 հոդվածի կողքին, և սա այն դրույթն է, որի վրա իրականում կառուցվում են պահանջների մեծ մասը: Գործարքի այս մասում մնացած ամեն ինչ կամ նեղացնում է այն, կամ ընդլայնում: Նախնական գնման պայմանագրի վերաբերյալ մեր նշումը վերաբերում է փաստաթղթին կետ առ կետ:
Մինչև այս ամենի հետ կապված որևէ հարցի լուծումը կիրառվում են սպառողների պաշտպանության երկու սկզբունքներ։ Բնակարանի գնումը մասնագիտությամբ կամ գործարարությամբ չզբաղվող ֆիզիկական անձ հանդիսացող գնորդի կողմից պետք է գրավոր գրանցվի Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:2 հոդվածի համաձայն, և այդ գնորդն ունի երեք օրվա օրենքով սահմանված հետաձգման ժամկետ, որից առնվազն երկուսը չպետք է լինեն շաբաթ, կիրակի կամ ընդհանուր առմամբ ճանաչված պետական տոն, որը հաշվարկվում է ստորագրված գործարքի հանձնման պահից։ Այդ ժամկետում գնորդը կարող է հրաժարվել գործարքից՝ առանց պատճառներ նշելու և առանց տույժի։ Այն կարճ է և վերջին ազատ ելքն է։
Տարիքային դրույթ
Տարիքային կետը (ouderdomsclausule) գրանցում է, որ գնորդը ընդունում է, որ հին շենքը չի համապատասխանում նորի չափանիշներին, և որ վաճառողը չի երաշխավորում գույքի տարիքի հետ կապված թերությունները: Այն տարածված է պատերազմից առաջ կառուցված տներում և ավելի ու ավելի հաճախ՝ հիսուն տարեկանից բարձր ցանկացած այլ տներում: Դրա ազդեցությունն այն է, որ վերանում են մաշված շրջանակների, դեռևս գործող հնացած սանտեխնիկական և էլեկտրական համակարգերի, ինչպես նաև կառույցի տարիքին համապատասխանող հաշվարկների հետ կապված պահանջները:
Տարիքային կետը չի թաքցնում լիցենզիան։ Այն սահմանափակում է սովորական օգտագործման երաշխիքը, այն չի փոխարինում բացահայտման պարտականությունը։ Վաճառողը, որը գիտեր, որ հիմքը փլուզվել է, կամ որ տանիքը արտահոսում էր դեպի ննջասենյակ, պատասխանատու է մնում կետից անկախ, և դատարանը կընդունի լայն ձևակերպմամբ բացառություն այն կազմած կողմի դեմ։ Տարիքային կետը սովորաբար չի վերաբերում նաև այն պայմաններին, որոնք տունը դարձնում են անվտանգ կամ բնակելիորեն անպիտան, քանի որ դրանք գերազանցում են սովորական ծերացումը։
Բնակության չարգելքի դրույթը
Չբնակեցման մասին դրույթը (niet-zelfbewoningsclausule) հայտնվում է այն դեպքում, երբ վաճառողը երբեք չի ապրել այդ անշարժ գույքում՝ ժառանգորդ, ներդրող, բնակարանային կորպորացիա, բանկ: Այն գրանցում է, որ վաճառողը անձնական գիտելիքներ չունի տան վիճակի մասին և, հետևաբար, չի երաշխավորում դա: Այն օրինական է և ուժի մեջ է այնքանով, որքանով որ այն վերաբերում է, բայց կրկին միայն այնքանով, որքանով որ այն վերաբերում է. եթե վաճառողը իրականում ինչ-որ բան գիտեր՝ կառավարման գործակալի, նախկին վարձակալի կամ նախկինում պատվիրված հետազոտության միջոցով, ապա դրույթը չի օգնում:
Հետազոտության պայմանները և այլ նախապայմաններ
Գործարքը կարող է կնքվել այնպիսի պայմաններով, որոնք թույլ են տալիս գնորդին հետ վերցնել գործարքը՝ ֆինանսավորման ստացում, ազգային հիփոթեքային երաշխիքի ստացում կամ բավարար կառուցվածքային հետազոտություն: Հետազոտության պայմանը գնորդի ամենաուժեղ գործիքն է, և այն այնքան ուժեղ է, որքան դրա կազմումը: Այն պետք է նշի, թե ով է պատվիրում հետազոտությունը, մինչև որ ամսաթիվը պետք է այն իրականացվի, վերանորոգման արժեքի որ շեմն է ակտիվացնում հետ վերցնելու իրավունքը, և ինչ ձևով և մինչև երբ գնորդը պետք է օգտագործի այն: Պայմանը, որը պարզապես ասում է, որ գնումը ենթակա է բավարար հետազոտության, հանգեցնում է վեճի այն մասին, թե ինչ է նշանակում բավարար:
Այստեղ վերջնաժամկետները խիստ են և խստորեն պահպանվում են։ Պայմանը մեկ օր ուշացումով կամ հեռախոսով ներկայացնելը, երբ գործարքը պահանջում է գրավոր աշխատանք, սովորաբար նշանակում է, որ այն ընդհանրապես չի կարող կիրառվել, և գնորդը պարտավորվում է վճարել այն տունը, որը նոր է հայտնաբերել նոր տանիքի կարիք ունենալու համար։ Գրանցեք ստորագրման օրվա ամսաթվերը։ Նույն կարգապահությունը վերաբերում է գործարքի մյուս բոլոր ամսաթվերին, ներառյալ գրավի կամ բանկային երաշխիքի վճարման ամսաթիվը, որը սովորաբար կազմում է գնի տասը տոկոսը և կորցվում է, եթե գնորդը չի կատարում իր պարտավորությունները։
Բացառություններ, երաշխիքներ և այն, ինչը հոլանդական օրենսդրությունը չի կիրառի
Ստանդարտ կետերից զատ, վաճառողները երբեմն առաջարկում են ավելի լայն բացառություններ՝ մինչև լիարժեք վաճառք՝ իր ներկայիս վիճակում։ Նման կետերը սկզբունքորեն վավեր են մասնավոր կողմերի միջև, սակայն հոլանդական օրենսդրությունը սահմանափակում է դրանց ազդեցությունը երկու առումներով։ Կետը չի կարող կիրառվել այն դեպքում, երբ դա անընդունելի կլինի ողջամտության և արդարության չափանիշների համաձայն, այսինքն՝ այն դեպքում, երբ վաճառողը գիտեր թերության մասին և լռում էր։ Եվ ընդհանուր բացառությունը մեկնաբանվում է նեղ իմաստով՝ դրա վրա հիմնված կողմի դեմ, ուստի այն կետը, որը հստակորեն չի ներառում տվյալ թերությունը, չի մեկնաբանվի որպես այն ներառող։
| Հոդված | Ինչ է | Ինչը չի անում |
|---|---|---|
| Տարիքային դրույթ | Բացառում է շենքի սովորական ծերացումը արտացոլող թերությունները | Արդարացնել հայտնի թերության չբացահայտումը կամ ծածկել անվտանգ կամ բնակության համար ոչ պիտանի վիճակը |
| Չբնակեցման դրույթ | Հեռացնում է երաշխիքը, եթե վաճառողը երբեք չի ապրել այդ տարածքում | Պաշտպանեք վաճառողին, ով իրականում գիտեր |
| Վաճառվում է ներկայիս վիճակում | Ընդհանուր վիճակի ռիսկը տեղափոխում է գնորդի վրա | Չեղարկել խաբեության վրա հիմնված պահանջը բացահայտելու կամ մերժելու պարտականությունը |
| Հատուկ երաշխիք | Երաշխավորում է անվանական համակարգ, թույլտվություն կամ վերանորոգում | Տարածվում է այն բաների վրա, որոնք այն չի անվանում |
Երաշխիքները գործում են հակառակ ուղղությամբ և արժե բանակցել դրանց համար։ Եթե վաճառողը նոր է փոխարինել տանիքը կամ վերափոխել ձեղնահարկը, խնդրեք հստակ երաշխիք, որ աշխատանքները կատարվել են անհրաժեշտ թույլտվություններով և ստանդարտներին համապատասխան, և խնդրեք հաշիվ-ապրանքագրերը և թույլտվության որոշումը։ Դա անորոշ երաշխիքը վերածում է պայմանագրային խոստման, և խոստումը շատ ավելի հեշտ է կիրառել, քան սպասելիքը։ Ստուգեք ձևակերպումը ստորագրելուց առաջ, քան հետո. մեր նշումը թաքնված իրավական խնդիրների բացակայության դեպքում պայմանագիր կնքելու վերաբերյալ և մեր հոլանդական պայմանագրերի կազմման վերաբերյալ էջը բացատրում են, թե ինչին պետք է ուշադրություն դարձնել։
Անհամապատասխանություն, սխալ և խաբեություն. որ պնդումն է համապատասխանում
Նիդեռլանդների օրենսդրությունն առաջարկում է մեկից ավելի ուղի, և ընտրությունը կարևոր է, քանի որ միջոցներն ու ժամկետները տարբերվում են։ Դրանք այլընտրանքային տարբերակով ներկայացնելը նորմալ է։
Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:17 հոդվածի համաձայն անհամապատասխանությունը կամ պայմանագրային բնականոն օգտագործման երաշխիքի խախտումը հիմնական ուղին է: Այն գնորդին հնարավորություն է տալիս պահանջել կատարման, այսինքն՝ վաճառողի կողմից վերանորոգման, 6:74 հոդվածի համաձայն՝ վնասի փոխհատուցման, 6:265 հոդվածի համաձայն՝ պայմանագրի լուծման և մասնակի լուծման, որը գործնականում գնման գնի նվազեցում է: Վնասները սովորական արդյունքն են՝ գույքը գնորդի կողմից սպասվող վիճակին վերադարձնելու ողջամիտ ծախսը, երբեմն՝ նվազեցմամբ, երբ վերանորոգման արդյունքում տունը ավելի լավ վիճակում է, քան այն կար:
Քաղաքացիական օրենսգրքի 6:228-րդ հոդվածի համաձայն՝ սխալը (դվալինգ) կիրառվում է այն դեպքում, երբ գնորդը պայմանագիրը կնքել է սխալ ենթադրության հիման վրա, որը պայմանավորված է վաճառողի տրամադրած կամ վաճառողի կողմից տրամադրվող տեղեկատվությամբ։ Դա հանգեցնում է պայմանագրի չեղյալ հայտարարման, որն ամբողջությամբ չեղյալ է հայտարարում վաճառքը, սակայն դատարանը կարող է դրա փոխարեն փոփոխել պայմանագիրը՝ 6:230-րդ հոդվածի համաձայն՝ թերությունը վերացնելու համար, իսկ տան գնման դեպքում այդ փոփոխությունը սովորաբար գնի իջեցում է։ Ավարտված փոխանցման չեղյալ հայտարարումը ծանր միջոց է, և դատարանները դժկամությամբ են այն տրամադրում այն դեպքերում, երբ գումարը կարող է շտկել խնդիրները։
Քաղաքացիական օրենսգրքի 3:44-րդ հոդվածի համաձայն ՝ խաբեությունը (bedrog) պահանջում է միտումնավոր կեղծ ներկայացում կամ թաքցում՝ գնմանը դրդելու նպատակով: Այն ավելի դժվար է ապացուցել և, համապատասխանաբար, ավելի հզոր է, քանի որ պատասխանատվությունը բացառող կետը չի կարող հենվել խաբեություն կատարած կողմի վրա:
Անկախ ընտրված ուղուց, ապացուցման բեռը սկսվում է գնորդից. որ թերությունը գոյություն է ունեցել փոխանցման պահին, որ այն խոչընդոտում է բնականոն օգտագործմանը և որ այն հնարավոր չէր հայտնաբերել ողջամտորեն։ Հետևաբար, փորձագիտական եզրակացությունը կամավոր չէ։ Շինարարական ինժեների զեկույցը, որը նշում է թերության ամսաթիվը, բացատրում դրա պատճառը և քանակապես որոշում է վերանորոգումը, այն է, ինչը բողոքը վերածում է պահանջի, և այն պետք է ստացվի վերանորոգումներից առաջ, քանի որ վերանորոգված թերությունը այնպիսի թերություն է, որը այլևս չի կարող ստուգվել մյուս կողմի փորձագետի կողմից։ Նիդեռլանդներում պայմանագրային իրավունքի մեր ակնարկը ներկայացնում է, թե ինչպես են այս միջոցները կապված միմյանց հետ, իսկ պայմանագրի լուծման վերաբերյալ նշումը ավելի մանրամասն բացատրում է պայմանագրի չեղարկումը։
Ինչ անել, երբ հայտնաբերում եք թերություն
Արագությունը կարևոր է ամեն ինչից առավել, և այն պատճառով, որ գնորդներին դուրս է մղում ուշադրությունից։ Քաղաքացիական օրենսգրքի 7։23-րդ հոդվածը պահանջում է, որ գնորդը թերությունը հայտնաբերելուց հետո կամ այն պահից հետո, երբ այն պետք է ողջամտորեն հայտնաբերվեր, տեղեկացնի վաճառողին ողջամիտ ժամկետում (bekwame tijd): Գնորդը, որը չափազանց ուշ է դիմում, կորցնում է անհամապատասխանության վրա հիմնվելու իրավունքը՝ անկախ նրանից, թե որքան լուրջ է թերությունը և որքան էլ ակնհայտ է, որ վաճառողը մեղավոր է եղել։
Այստեղ չի կիրառվում անշարժ գույքի ֆորումներում շրջանառվող երկամսյա ֆիքսված ժամկետը։ Այդ ժամկետը շարժական ապրանքների սպառողական վաճառքի ռեժիմի մաս է կազմում. տան գնումը շարժական իրի սպառողական վաճառք չէ, ուստի գերակշռում է փաստերի հիման վրա գնահատվող ողջամիտ ժամկետի բաց չափանիշը։ Որոշ դեպքերում դա չափվել է շաբաթներով։ Այն համարեք կարճ և գրավոր ներկայացրեք ծանուցումը այն պահին, երբ ունեք հիմնավոր կասկած՝ առանց փորձագիտական եզրակացությանը սպասելու։ Այնուհետև սկսվում է երկրորդ ժամկետը. պահանջը վաղեմության ժամկետ է սահմանվում ծանուցումից երկու տարի անց, եթե այն ժամանակին չի ընդհատվում։ Ամբողջական պատկերը ներկայացված է մեր հոդվածում՝ թաքնված թերությունների ժամկետի մասին ։
Հայցը պաշտպանող հաջորդականությունը պարզ է։
- Գրանցեք թերությունը։ Լուսանկարեք և տեսանկարահանեք այն մի քանի անկյուններից, նշեք այն առաջին անգամ տեսնելու ամսաթիվը և այն, ինչը ձեզ զգուշացրեց, և պահպանեք բոլոր արտակարգ վերանորոգման հաշիվ-ապրանքագրերը։
- Գրավոր տեղեկացրեք վաճառողին գրանցված փոստով։ Նկարագրեք թերությունը, նշեք, որ այն համարում եք անհամապատասխանություն, պատասխանատու եք համարում վաճառողին և պահպանում եք բոլոր իրավունքները: Ուղարկեք այն, նույնիսկ եթե դեռ ապացույցներ եք հավաքում:
- Հանձնարարեք մասնագետի։ Շինարարական ինժեները կամ շինարարական տեսուչը պետք է պարզի պատճառը, թերության ամսաթիվը տեղափոխումից առաջ և վերանորոգման արժեքը։ Խնդրեք վաճառողին ունենալ իր սեփական փորձագետին ստուգման ժամանակ. այդ միակ քաղաքավարությունը վերացնում է ստանդարտ պաշտպանությունը։
- Վերցրեք ֆայլը։ Խնդրեք անշարժ գույքի գործակալից հարցաթերթիկը, մանրամասները, նամակագրությունը և հետազոտությունը, և վերընթերցեք փաստաթուղթը՝ տարիքի, բնակության չարգելման և բացառման կետերի համար։
- Վերանորոգումից առաջ ժամկետ նշեք։ Երբ վաճառողից պահանջվում է շտկել թերությունը, վնասի հատուցման պահանջ ներկայացնելուց առաջ սովորաբար պահանջվում է գրավոր ծանուցում թերության վերացման մասին՝ ողջամիտ ժամկետով։ Սկզբում պետք է կատարվեն միայն անհետաձգելի անվտանգության աշխատանքներ, ապա փաստաթղթավորվեն։
Այդ պահին անշարժ գույքի փաստաբանը կարող է գնահատել, թե արդյոք պահանջը արժե հետապնդել, որ ուղով բողոքարկել, և արդյոք վտանգված գումարը արդարացնում է դատավարությունը: Այս վեճերի մեծ մասը լուծվում է, և լավ փաստաթղթավորված գործը բավարարում է ավելի շատ գումար:
Խնդրի կանխարգելում ստորագրելուց առաջ
Գրեթե բոլոր թաքնված թերությունների վերաբերյալ վեճերը կարող էին կանխվել կամ շատ ավելի էժան դառնալ՝ գործարքի ստորագրումից երկու կամ երեք ժամ առաջ աշխատելով։ Ստորև ներկայացված միջոցառումները էկզոտիկ չեն, և դրանք օգտագործող հոլանդացի գնորդները հազվադեպ են հայտնվում դատարանում։
Պատվիրեք կառուցվածքային հետազոտություն և պատվիրեք այն վաղաժամ: Հողաչափը կուսումնասիրի հիմքը, տանիքի կառուցվածքը, խոնավությունը, էլեկտրական համակարգը, ջրամատակարարումը և ջրահեռացումը, և կզեկուցի, թե ինչ է անհրաժեշտ անել և ինչ գնով: Եթե տունը հին է կամ հողը փափուկ է, ավելացրեք հիմքի մասնագիտացված գնահատում. եթե այն նախորդում է ասբեստի արգելքին, ավելացրեք ասբեստի գույքագրում: Հանձնարարեք հետազոտություն անցկացնել նախքան գործարքի ստորագրումը, կամ պայմանավորեք գործարքը դրանով և պատշաճ կերպով կարդացեք զեկույցը. ռիսկի մասին նշող, ապա անտեսվող հետազոտությունը ամրապնդում է վաճառողի այն փաստարկը, որ գնորդը պետք է ավելի մանրամասն ուսումնասիրեր:
Ստուգեք, թե ինչ են ասում հանրային գրառումները: Համայնքը պահպանում է շինարարական թույլտվության պատմությունը և բոլոր հարկադիր կատարման որոշումները, որոնք կցույց տան, թե արդյոք ձեղնահարկի վերափոխումը կամ ընդլայնումը երբևէ թույլատրվել է. չարտոնված աշխատանքները կարող են հանգեցնել դրանց չեղարկման որոշման, և այդ ռիսկը ընկնում է օրվա սեփականատիրոջ վրա: Հողային գրանցամատյանը ցույց է տալիս սահմանները, գրավադրումները, սերվիտուտները և որակական ցանկացած պարտավորություն: Հողի մասին տեղեկատվությունը պահվում է քաղաքապետարանի և նահանգի կողմից, և 2024 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ մտնելուց ի վեր, աղտոտված հողերի վերաբերյալ կանոնները գտնվում են այդ շրջանակում: Բնակարանի համար խնդրեք սեփականատերերի միավորման արձանագրությունը, երկարաժամկետ պահպանման ծրագիրը և պահուստային ֆոնդի մնացորդը, քանի որ այնտեղ պակասորդը պարտավորություն է, որը հետևում է բնակարանին:
Հարցեր տվեք գրավոր և պահեք պատասխանները: Վաճառողի բանավոր հավաստիացումը ապացույց է միայն այն դեպքում, եթե ինչ-որ մեկը կարող է ապացուցել, որ այն տրվել է. էլեկտրոնային նամակն ինքնին ապացույց է: Հարցրեք մասնավորապես խոնավության, արտահոսքերի, հիմքերի տեղաշարժի, նախկին ջրհեղեղների, ասբեստի, թույլտվությունների և վեճերի մասին և խնդրեք վաճառողին հաստատել հարցաթերթիկում տրված պատասխանները: Նիդեռլանդներում միջազգային գնորդի կարգավիճակով տուն գնելու մեր ստուգաթերթիկը ներառում է ավելի լայն գործընթաց, իսկ հոլանդական անշարժ գույքի օրենսդրության տարածված թերությունների մեր ակնարկը և մեր ուսումնասիրության աշխատանքը բացատրում են, թե որքան հեռու պետք է ընթանա հետաքննությունը:
Վերջապես, բանակցեք կետերի շուրջ, այլ ոչ թե ընդունեք դրանք: Եթե վաճառողը առաջարկում է տարիքային կետ երեսուն տարեկան տան համար, հարցրեք, թե ինչու: Եթե չբնակեցման կետ է առաջարկում ժառանգորդը, ով մանկության տարիներին ապրել է այնտեղ, հարցրեք, թե ինչ գիտի ընտանիքը: Եվ եթե վերջերս աշխատանքներ են կատարվել, խնդրեք երաշխիք և փաստաթղթեր: Այս ամենը անսովոր չէ հոլանդական շուկայում, և անշարժ գույքի գործակալը, ով դիմադրում է դրանց, ձեզ ինչ-որ բան է ասում:
Նորակառույց և վերջերս կառուցված տներ
Այլ է իրավիճակը, երբ տունը նորակառույց է եղել։ Այնտեղ հարաբերությունները կապալառուի հետ են, այլ ոչ թե նախկին սեփականատիրոջ, և Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:758-րդ հոդվածը կարգավորում է մատակարարումը և թերությունների հետևանքները, ինչպես փոփոխվել է «Շինարարության որակի ապահովման մասին» օրենքով՝ ուժի մեջ մտնելով 2024 թվականի հունվարի 1-ից՝ նոր շինարարության համար։ Փոփոխված կանոնի համաձայն՝ կապալառուն շարունակում է պատասխանատու լինել մատակարարման ժամանակ չհայտնաբերված թերությունների համար, եթե դրանք չեն կարող վերագրվել նրան, ինչը գնորդի համար էապես ավելի ուժեղ դիրք է, քան հին ռեժիմը։ Շինարարության ստանդարտ պայմաններն ու երաշխիքային սխեմաները ավելացնում են իրենց սեփական ծանուցման ժամկետները, և այդ ժամկետները ավելի կարճ են, քան օրենքով սահմանվածները։ Երբ վեճը վերաբերում է շինարարական աշխատանքներին, այլ ոչ թե վերավաճառքին, մեր հոդվածը շինարարության թերությունների և պատասխանատվության վերաբերյալ ավելի լավ մեկնարկային կետ է, և հոլանդական անշարժ գույքի օրենսդրությունը ներառում է ավելի լայն շրջանակ։
Հաճախակի տրվող հարցեր
Ստորև բերված հարցերը ծագում են գրեթե բոլոր փաստաթղթերում՝ ի՞նչ անել նախ, որքանո՞վ է սահմանափակվում վաճառողի պատասխանատվությունը և որքա՞ն ժամանակ ունեք։ Դրանք ենթադրում են գոյություն ունեցող բնակարանի վերավաճառք մասնավոր կողմերի միջև՝ կարգավորվող հոլանդական օրենսդրությամբ։
Ի՞նչ քայլեր պետք է ձեռնարկեմ, եթե Նիդեռլանդներում անշարժ գույք գնելուց հետո հայտնաբերեմ թաքնված թերություններ։
Դուք պետք է անմիջապես գործեք, երբ հայտնաբերեք ձեր գույքի թերությունը: Ժամանակը կարևոր է Նիդեռլանդների օրենսդրության համաձայն, քանի որ ուշացումները կարող են թուլացնել ձեր իրավական դիրքը կամ վերացնել պահանջ ներկայացնելու ձեր իրավունքը:
Սկսեք ամեն ինչ մանրակրկիտ փաստաթղթավորելով։ Նկարեք թերության մանրամասն լուսանկարները տարբեր անկյուններից։
Գրեք, թե երբ եք առաջին անգամ նկատել խնդիրը և ինչպես է այն ազդում ձեր կողմից գույքի օգտագործման վրա: Դուք պետք է վարձեք որակավորված շինարարական տեսուչ կամ կառուցվածքային ինժեներ՝ թերությունը մասնագիտորեն գնահատելու համար:
Նրանց զեկույցը ներկայացնում է խնդրի բնույթի և լրջության վերաբերյալ փորձագիտական ապացույցներ: Այս փաստաթղթավորումը կարևոր է դառնում, եթե անհրաժեշտ է իրավական գործողություններ ձեռնարկել:
Հնարավորինս շուտ գրավոր կապվեք վաճառողի հետ։ Հստակ բացատրեք թերությունը և նշեք, որ կարծում եք, որ այն համարվում է թաքնված թերություն՝ համաձայն հոլանդական օրենսդրության։
Պահեք բոլոր նամակագրությունների պատճենները: Խորհրդակցեք հոլանդացի անշարժ գույքի փաստաբանի հետ, որը փորձառու է թաքնված թերությունների գործերով:
Նրանք կարող են խորհուրդ տալ ձեզ ձեր պահանջի հիմնավորվածության և գործողությունների լավագույն ընթացքի վերաբերյալ: Ձեր փաստաբանը կօգնի ձեզ որոշել, թե արդյոք դիմել վերանորոգման, փոխհատուցման, թե՞ պայմանագրի խզման համար :
Ինչպե՞ս է հոլանդական օրենսդրությունը պաշտպանում գնորդներին անշարժ գույքի թաքնված թերություններից։
Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսդրությունը ձեզ զգալի պաշտպանություն է տրամադրում թաքնված թերություններից՝ վաճառողի պատասխանատվության կանոնների միջոցով: Վաճառողները պետք է բացահայտեն բոլոր հայտնի նյութական թերությունները, որոնք կարող են ազդել ձեր գնման որոշման կամ գույքի արժեքի վրա:
Օրենքը գործում է բարեխղճության սկզբունքով։ Վաճառողները չեն կարող լռել հայտնի խնդիրների մասին՝ հուսալով, որ դուք դրանք չեք հայտնաբերի։
Նրանք պարտավոր են ձեզ նախապես տեղեկացնել էական հարցերի մասին: Եթե վաճառողը չի բացահայտում թաքնված թերությունը, դուք կարող եք դիմել մի քանի իրավական միջոցների:
Դուք կարող եք պահանջել վերանորոգման ծախսերի փոխհատուցում, պահանջել գնման գնի նվազեցում կամ լուրջ դեպքերում չեղյալ համարել ամբողջ պայմանագիրը: Օրենքը ապացուցման պարտականությունը դնում է ձեզ վրա՝ որպես գնորդի:
Դուք պետք է ապացուցեք, որ թերությունը գոյություն է ունեցել վաճառքի պահին, այն հնարավոր չէր հայտնաբերել և էականորեն ազդում է գույքի արժեքի կամ օգտագործելիության վրա։
Ստանդարտ անշարժ գույքի գնման պայմանագրերը հաճախ ներառում են թերությունների վերաբերյալ հատուկ կետեր: Այս պայմանագրային պայմանները գործում են օրենսդրական պաշտպանության հետ մեկտեղ՝ սահմանելու ձեր իրավունքները և վաճառողի պարտավորությունները:
Ի՞նչ է համարվում «թաքնված թերություն» Նիդեռլանդների սեփականության իրավունքի համատեքստում։
Թաքնված թերությունը էական թերություն է, որը դուք չէիք կարող հայտնաբերել գնումից առաջ կատարված ողջամիտ ստուգման ժամանակ: Թերությունը պետք է գոյություն ունենար գույքը գնելու պահին:
Խնդիրը պետք է բավականաչափ լուրջ լինի, որպեսզի էականորեն ազդի գույքի արժեքի կամ ձեր կողմից այն սովորական կերպով օգտագործելու ունակության վրա: Նիդեռլանդների օրենսդրության համաձայն՝ մանր կոսմետիկ խնդիրները սովորաբար չեն համարվում թաքնված թերություններ:
Տարածված օրինակներից են պատերի ետևում թաքնված հիմքի ճաքերը, դիտման ժամանակ անտեսանելի լուրջ կառուցվածքային վնասները կամ շենքի կառուցվածքում թաքնված խոշոր էլեկտրական կամ ջրմուղային խափանումները: Ստորին հյուրասենյակում ջրահեռացման համար նախատեսված լոգարանը կհամապատասխանի պահանջներին, եթե այս խնդիրը չի նկատվել նախնական գնման ստուգման ժամանակ:
Թերությունը չի կարող լինել այնպիսի բան, որը դուք ինքներդ եք առաջացրել գնումից հետո։ Այն պետք է առկա լինի գործարքից առաջ կամ գործարքի պահին։
Դուք պետք է նաև ապացուցեք, որ գնման գործընթացի ընթացքում իսկապես տեղյակ չեք եղել թերության մասին: Եթե հնարավորություն եք ունեցել այն հայտնաբերելու բավարար ստուգման միջոցով, բայց չեք կարողացել դա անել, այն կարող է չհամարվել թաքնված:
Կարո՞ղ եմ վաճառողին պատասխանատվության ենթարկել վաճառքից առաջ գույքի թերությունները չբացահայտելու համար։
Այո, դուք կարող եք պատասխանատու պահել վաճառողին, եթե նա տեղյակ է եղել թերությունների մասին և չի բացահայտել դրանք: Հոլանդական օրենսդրությունը պահանջում է, որ վաճառողները գործեն թափանցիկ և ազնիվ:
Վաճառողի տեղեկացվածությունը կարևոր գործոն է։ Եթե նրանք տեղյակ են եղել էական թերության մասին և դիտավորյալ թաքցրել են այն կամ լռել են, ապա նրանք կրում են իրավական պատասխանատվություն։
Սա վերաբերում է նույնիսկ այն դեպքում, եթե դուք կոնկրետ հարցեր չեք տվել այդ կոնկրետ խնդրի վերաբերյալ։ Դուք պետք է ապացուցեք, որ վաճառողը տեղյակ էր թերության մասին։
Ապացույցները կարող են ներառել նախկին վերանորոգման գնանշումներ, խնդրի վերաբերյալ նամակագրություն կամ վկաների ցուցմունքներ: Եթե թերությունը բավականաչափ ակնհայտ էր, որ վաճառողը պետք է իմանար դրա մասին, դատարանները կարող են նրան պատասխանատու ճանաչել:
Վաճառողի պատասխանատվությունը տարածվում է ինչպես դիտավորյալ թաքցնելու, այնպես էլ անփութորեն չբացահայտելու վրա: Նրանք չեն կարող պնդել, որ տեղյակ չեն եղել այն խնդիրների մասին, որոնց մասին որպես գույքի սեփականատեր պետք է տեղյակ լինեին ողջամտորեն:
Մասնագիտական վաճառողներն ու անշարժ գույքի գործակալները բախվում են ավելի խիստ բացահայտման պահանջների։ Նրանցից ակնկալվում է, որ ավելի լավ գիտելիքներ ունենան գույքի վիճակի վերաբերյալ, քան մասնավոր վաճառողները։
Որքա՞ն է Նիդեռլանդներում թաքնված թերությունների դեմ դատական հայց ներկայացնելու վաղեմության ժամկետը։
Հոլանդական օրենսդրությունը սահմանում է խիստ ժամկետներ թաքնված թերությունների վերաբերյալ հայցեր ներկայացնելու համար: Դուք պետք է անհապաղ գործեք, երբ հայտնաբերեք թերություն:
Ընդհանուր կանոնը պահանջում է, որ դուք վաճառողին տեղեկացնեք թերության մասին հայտնաբերումից հետո ողջամիտ ժամկետում: Թե ինչն է համարվում ողջամիտ, կախված է հանգամանքներից, բայց ամիսներ շարունակ առանց հիմնավոր պատճառի սպասելը, հավանաբար, կվնասի ձեր պահանջին:
Այդ ծանուցումը տալուց հետո, Քաղաքացիական օրենսգրքի 7:23 հոդվածի 2-րդ կետը ձեզ տալիս է երկու տարի ծանուցումից, այլ ոչ թե հայտնաբերումից, պահանջ ներկայացնելու համար, եթե վաղեմության ժամկետը ժամանակին չի ընդհատվում գրավոր պահանջով: Այնուամենայնիվ, այս ժամկետը կարող է ավելի կարճ լինել՝ կախված ձեր գնման պայմանագրի պայմաններից:
Նկատի ունեցեք, որ մարդկանց կողմից հաճախ նշված երկամսյա ֆիքսված ժամկետը վերաբերում է շարժական ապրանքներ գնող սպառողներին, այլ ոչ թե տուն գնելուն, որտեղ կիրառվում է ողջամիտ ժամկետի բաց չափանիշը: Գնման փաստաթղթերը կարող են նաև պարունակել իրենց սեփական, ավելի կարճ ծանուցման ժամկետները, ուստի կարդացեք կետը, նախքան օրենսդրական ժամկետին հենվելը:
Ժամացույցը սկսվում է այն պահից, երբ դուք հայտնաբերում եք կամ ողջամտորեն պետք է հայտնաբերեիք թերությունը։ Դուք չեք կարող հետաձգել գործողությունը՝ պնդելով, որ վերջերս եք տեղեկացել մի խնդրի մասին, որը հայտնաբերվել է ավելի վաղ։
Եթե դուք բաց թողնեք օրենքով սահմանված ժամկետը, սովորաբար կորցնում եք պահանջ ներկայացնելու ձեր իրավունքը: Դատարանները հազվադեպ են երկարաձգում այս ժամկետները, ինչը անհրաժեշտ է դարձնում անհապաղ գործողությունները:
Անհրաժե՞շտ է արդյոք Նիդեռլանդներում տուն գնելուց առաջ անշարժ գույքի հետազոտություն անցկացնել՝ հնարավոր թաքնված թերությունները հայտնաբերելու համար։
Նիդեռլանդներում մասնագիտական անշարժ գույքի հետազոտությունը օրենքով պարտադիր չէ, բայց այն խիստ խորհուրդ է տրվում: Մանրակրկիտ ստուգում անցկացնելը պաշտպանում է ձեր շահերը և ամրապնդում ձեր դիրքերը, եթե հետագայում թերություններ ի հայտ գան:
Դուք ունեք օրինական պարտականություն՝ գնելուց առաջ ստուգելու գույքը։ Սա նշանակում է, որ դուք պետք է ձեռնարկեք բոլոր հնարավոր քայլերը՝ տեսանելի կամ հայտնաբերելի թերությունները հայտնաբերելու համար։
Դատարանները գնորդներից ակնկալում են պատշաճ ջանասիրություն: Որակավորված շինարարական տեսուչի կամ կառուցվածքային ինժեների վարձումը հնարավորություն է տալիս փորձագիտական գնահատական տալ գույքի վիճակին:
Այս մասնագետները կարող են բացահայտել հնարավոր խնդիրներ, որոնք դուք կարող եք չնկատել պատահական դիտումների ժամանակ: Նրանց զեկույցները փաստաթղթավորում են անշարժ գույքի վիճակը գնման պահին:
Նախնական գնումների հարցումը կօգնի ձեզ կայացնել տեղեկացված գնման որոշում և խուսափել լուրջ խնդիրներ ունեցող անշարժ գույքից: Այն նաև ապացույց է հանդիսանում, որ դուք անցկացրել եք ողջամիտ ստուգում, ինչը կարևոր է, եթե հետագայում պնդեք, որ թերությունը թաքնված է եղել:
Առանց մասնագիտական զննման, ավելի դժվար է ապացուցել, որ թերությունն իսկապես թաքնված է եղել: Վաճառողները և դատարանները կարող են պնդել, որ պատշաճ ստուգումը կբացահայտեր խնդիրը:
Շենքի հետազոտման արժեքը համեստ է՝ համեմատած չբացահայտված թերությունների հնարավոր ծախսերի հետ։ Հոլանդացի գնորդների մեծ մասը պատվիրում է կառուցվածքային հետազոտություններ՝ նախքան անշարժ գույքի գնումն ավարտելը։
Law & More խորհուրդ է տալիս հոլանդական բնակելի անշարժ գույքի գնորդներին և վաճառողներին թաքնված թերությունների վերաբերյալ՝ գնահատելով, թե արդյոք թերությունը համապատասխանում է նորմալ օգտագործման շեմին, ստուգելով տարիքը, չբնակեցման և բացառման կետերը, ուղարկելով ձեր պահանջը պահպանող ծանուցում, հրահանգներ տալով և վիճարկելով փորձագիտական եզրակացությունները, և բանակցելով կամ դատական կարգով վիճարկելով վերականգնման հարցը: Եթե դուք հայտնաբերել եք թերություն, կամ պատրաստվում եք ստորագրել գործարք, որը պարունակում է կետեր, որոնք դուք չեք հասկանում, կապվեք մեր անշարժ գույքի փաստաբանների հետ, նախքան վերջնաժամկետների սկսվելը: Պայմանագրի շուրջ բանակցելու գործնական ուղեցույցը ներկայացված է մեր... Հոլանդական պայմանագրային իրավունքում կողմնորոշվելու խորհուրդներ.
