Ամբողջ աշխարհը ներկայումս անհավանական մասշտաբի ճգնաժամ է ապրում: Սա նշանակում է, որ կառավարությունները նույնպես պետք է արտակարգ միջոցներ ձեռնարկեն: Վնասը, որը պատճառել է այս իրավիճակը և կշարունակվի պատճառել, կարող է լինել ահռելի: Փաստն այն է, որ ոչ ոք ներկայումս չունի վիճակը ճգնաժամի մասշտաբի գնահատման համար, ոչ էլ այն կտևի: Անկախ իրավիճակից, բիզնեսի տարածքների վարձակալությունները դեռ ուժի մեջ են: Սա մի քանի հարց է առաջացնում: Այս հոդվածում մենք կցանկանայինք պատասխանել մի քանի հարցերի, որոնք կարող են ծագել վարձակալության կամ գործարար տարածքների վարձակալների հետ:
Վարձավճարի վճարումը
Դուք դեռ պետք է վճարեք վարձավճարը: Այս հարցի պատասխանը կախված է գործի հանգամանքներից: Ամեն դեպքում պետք է առանձնացնել երկու իրավիճակ: Նախ և առաջ ՝ բիզնես տարածքներ, որոնք այլևս չեն կարող օգտագործվել բիզնես նպատակներով, ինչպիսիք են ռեստորանները և սրճարանները: Երկրորդ, կան խանութներ, որոնք կարող են դեռևս բաց լինել, բայց որոնք ընտրում են իրենց դռները իրենք փակել:
Վարձակալը պարտավոր է վարձավճար վճարել վարձակալության պայմանագրի հիման վրա: Եթե դա տեղի չի ունենում, դա պայմանագրի խախտում է: Հիմա հարց է ծագում ՝ կարո՞ղ է լինել ֆորս մաժոր: Միգուցե վարձակալության պայմանագրում կան համաձայնագրեր այն հանգամանքների վերաբերյալ, որոնց ներքո կարող է կիրառվել ֆորս մաժոր: Եթե ոչ, ապա օրենքը կիրառվում է: Օրենքում նշվում է, որ կա ֆորս մաժոր, եթե վարձակալը չի կարող պատասխանատվություն կրել չկատարելու համար. այլ կերպ ասած, վարձակալը մեղավոր չէ, որ նա չի կարող վճարել վարձավճարը: Անհայտ է, արդյոք կորոնավիրուսի պատճառով ստանձնած պարտավորությունները չկատարելը հանգեցնում է ֆորսմաժորի: Քանի որ դրա համար նախադեպ չկա, դժվար է դատել, թե որն է արդյունքը այս դեպքում: Այնուամենայնիվ, ինչն էլ դեր է խաղում, այս տեսակի վարձույթային հարաբերություններում հաճախ օգտագործվող ROZ (Անշարժ գույքի խորհուրդ) պայմանագիրն է: Այս պայմանագրում վարձավճարի իջեցման պահանջը որպես ստանդարտ բացառված է: Հարցն այն է, թե արդյոք տանտերը կարող է ողջամիտ կերպով պահպանել այս տեսակետը ստեղծված իրավիճակում:
Եթե վարձակալը որոշի փակել իր խանութը, իրավիճակը այլ կլինի: Այնուամենայնիվ, ներկայումս դա կատարելու պարտավորություն չկա: իրականությունն այն է, որ ավելի քիչ այցելուներ կան և, հետևաբար, ավելի քիչ շահույթ: Հարցն այն է, թե արդյոք հանգամանքը պետք է լինի ամբողջովին վարձատուի հաշվին: Հնարավոր չէ հստակ պատասխան տալ այս հարցին, քանի որ յուրաքանչյուր իրավիճակ տարբեր է: Սա պետք է գնահատվի դեպքի առթիվ:
Անսպասելի հանգամանքներ
Թե՛ վարձակալը, և՛ տանտերը կարող են դիմել չնախատեսված հանգամանքների: Ընդհանուր առմամբ, տնտեսական ճգնաժամը հաշվետու է ձեռնարկատիրոջ անունից, չնայած որ շատ դեպքերում դա կարող է տարբեր լինել, քանի որ կորոզայի ճգնաժամի պատճառով: Կառավարության կողմից իրականացվող միջոցառումները նույնպես կարող են հաշվի առնվել: Աննախադեպ հանգամանքների հիման վրա հայցը հնարավորություն է տալիս դատարանի կողմից վարձավճարը փոփոխելու կամ չեղյալ հայտարարելու մասին: Դա հնարավոր է այն դեպքում, երբ վարձակալն այլևս չի կարող ողջամիտ կերպով հետապնդել համաձայնագիրը շարունակելու համար: Ըստ խորհրդարանական պատմության, դատավորը պետք է գործի զսպվածությամբ այս հարցում: Մենք նաև այժմ գտնվում ենք մի իրավիճակում, որ դատարանները նույնպես փակ են. Հետևաբար, դյուրին չի լինի դատավճիռ ստանալը:
Վարձակալված գույքի անբավարարություն
Վարձակալը կարող է պահանջել վարձավճարի իջեցում կամ փոխհատուցում `թերություն ունենալու դեպքում: Անշարժ գույքի կամ որևէ այլ պայմանի պայմանով անշարժ գույքի վարձակալության վայելքը չունենալու պատճառով վարձավճարի իրավունք չունենալը վարձակալության պայմանագրի սկզբում: Օրինակ, անբավարարությունը կարող է լինել. Շինարարական անսարքություններ, տանիքի արտահոսք, բորբոս և շահագործման թույլտվություն ստանալու թույլտվություն `արտակարգ ելքի բացակայության պատճառով: Դատարանները, ընդհանուր առմամբ, ցանկություն չունեն դատել, որ կա մի հանգամանք, որը պետք է լինի տանտիրոջ հաշվին: Ամեն դեպքում, հասարակության բացակայության պատճառով աղքատ բիզնեսը չի հանդիսանում այնպիսի հանգամանք, որը պետք է գանձվի տանտիրոջը: Սա ձեռնարկատիրական ռիսկի մի մասն է: Այն, ինչ նույնպես դեր է խաղում, այն է, որ շատ դեպքերում վարձակալված գույքը դեռ կարող է օգտագործվել: Հետևաբար, ավելի շատ ռեստորաններ, որոնք որպես այլընտրանք են ընտրում կամ իրենց կերակուրը վերցնում:
Շահագործման պարտավորություն
Բիզնես տարածքների վարձակալության մեծ մասը ներառում է գործառնական պարտավորություն: Սա նշանակում է, որ վարձակալը պետք է օգտագործի վարձակալված բիզնեսի տարածքները: Հատուկ պայմաններում շահագործման պարտավորությունը կարող է բխել օրենքից, բայց միշտ չէ, որ այդպես է: Բիզնեսի և գրասենյակի գրեթե բոլոր տանտերերը օգտվում են ROZ մոդելներից: ROZ մոդելների հետ կապված ընդհանուր դրույթներում նշվում է, որ վարձակալը վարձակալած տարածքն օգտագործելու է «արդյունավետ, լիովին, պատշաճ և անձամբ»: Սա նշանակում է, որ վարձակալը ենթակա է գործառնական պարտավորության:
Մինչ այժմ, Նիդեռլանդներում չկա ընդհանուր պետական միջոցառում, որը կարգադրում է առևտրի կենտրոնի կամ գրասենյակի տարածքի փակումը: Այնուամենայնիվ, կառավարությունը հայտարարեց, որ բոլոր դպրոցները, ուտելու և խմելու հաստատությունները, սպորտի և ֆիթնես ակումբները, սաունաները, սեքս-ակումբները և սուրճի խանութները պետք է մնան փակված ամբողջ երկրում `մինչև հետագա նկատելը: Եթե վարձակալը կառավարության հրամանով պարտավոր է փակել վարձակալված գույքը, վարձակալը դրա համար պատասխանատվություն չի կրում: Սա մի հանգամանք է, որը, ներկայիս ազգային իրավիճակի համաձայն, վարձակալը չպետք է պատասխանատվության ենթարկվի: Ընդհանուր դրույթների համաձայն, վարձակալը պարտավոր է նաև հետևել կառավարության հրահանգներին: Որպես գործատու, նա պարտավոր է նաև ապահովել անվտանգ աշխատանքային միջավայր: Այս պարտավորությունը բխում է `աշխատակիցներին չվերածելով կորոնավիրուսի աղտոտման ռիսկի: Այս պայմաններում տանտերը չի կարող ստիպել վարձակալին աշխատել:
Աշխատակիցների և (կամ) հաճախորդների առողջության պահպանման շնորհիվ մենք տեսնում ենք, որ վարձակալներն իրենք են նաև ընտրում են ինքնակամ փակել վարձակալվող գույքը, նույնիսկ եթե նրանց կողմից հրահանգված չէ դա անել: Ներկայիս պայմաններում մենք հավատում ենք, որ տանտերերը չեն կարողանա հայցադիմում ներկայացնել պարտավորության կատարման, տուգանքների վճարման կամ վնասների հատուցման մասին: Ելնելով ռացիոնալությունից և արդարությունից, ինչպես նաև վարձատուի կողմից հնարավորինս սահմանափակել վնասը, մենք դժվարանում ենք պատկերացնել, որ տանտերերը առարկելու են (ժամանակավոր) փակման:
Վարձակալված գույքի տարբեր օգտագործում
Այս պահին փակ են սննդի և խմիչքների ձեռնարկությունները: Այնուամենայնիվ, դեռևս թույլատրվում է սնունդ վերցնել և առաքել: Այնուամենայնիվ, վարձակալության պայմանագիրը մեծ մասի համար նախատեսում է խիստ նպատակային քաղաքականություն. ինչն է տարբերակում ռեստորանից վերցնելը: Արդյունքում, վարձակալը կարող է գործել հակառակ վարձակալության պայմանագրին և, հնարավոր է, տուգանված տուգանքներին:
Ստեղծված իրավիճակում յուրաքանչյուր ոք պարտավոր է հնարավորինս սահմանափակել իր վնասները: Վերցնելով / առաքման գործառույթին անցնելով `վարձակալը համապատասխանում է: Այս պայմաններում, ողջամտությամբ դժվար է պաշտպանել այն տեսակետը, որ դա հակասում է պայմանագրային նպատակին: Փաստորեն, տանտերերը ավելի հավանական է, որ հայցադիմում ունենա վարձատուի նկատմամբ, եթե վարձակալը չի անում ամեն ինչ, որպեսզի իր գործը պահպանի, որպեսզի կարողանա վճարել վարձավճարը:
եզրափակում
Այսինքն ՝ բոլորը պարտավոր են հնարավորինս սահմանափակել իրենց վնասները: Կառավարությունն արդեն հայտարարել է հեռահար ձեռնարկությունների մասին ՝ ձեռներեցներին օգնելու և նրանց ֆինանսական ճնշումը նվազեցնելու համար: Առաջարկվում է օգտագործել այդ միջոցների հնարավորությունները: Եթե վարձակալը հրաժարվում է դա անել, ապա կարող է դժվար լինել կորուստները տանտիրոջը փոխանցելը դժվար: Սա վերաբերում է նաև հակառակը: Մինչդեռ, քաղաքական գործիչները նաև կոչ են անում տանտերերին եկող ժամանակահատվածում չափավորեցնել վարձավճարները, որպեսզի այդ ռիսկը կիսվի:
Չնայած վարձակալը և տանտերը ունեն պայմանագրային կապեր միմյանց հետ, և «գործարքի» սկզբունքը գործարք է: Մենք առաջարկում ենք խոսել միմյանց հետ և զննել հնարավորությունները: Վարձակալը և տանտերը կարող են ի վիճակի լինել հանդիպել միմյանց այս բացառիկ ժամանակներում: Թեև վարձակալը փակման պատճառով եկամուտ չունի, տանտիրոջ ծախսերը նույնպես շարունակվում են: Բոլորի շահերից է բխում, որ երկու ձեռնարկություններն էլ գոյատևեն և հաղթահարեն այս ճգնաժամը: Այս կերպ վարձակալը և տանտերը կարող են համաձայնել, որ վարձավճարը ժամանակավորապես կվճարվի մասամբ, իսկ թերությունները կհավաքվեն, երբ բիզնեսի տարածքը վերաբացվի: Մենք պետք է միմյանց օգնենք հնարավորության սահմաններում, և բացի այդ, տանտերերը չեն օգտվում սնանկ վարձակալներից: Ի վերջո, այս ժամանակներում նոր վարձակալը հեշտությամբ չի հայտնաբերվում: Ինչ էլ որ ընտրություն անեք, մի արեք հապճեպ որոշումներ և թույլ տվեք ձեզ խորհուրդներ տալ հնարավորությունների վերաբերյալ:
Կապ
Քանի որ ստեղծված իրավիճակը այնքան անկանխատեսելի է, մենք կարող ենք պատկերացնել, որ սա կարող է շատ հարցեր առաջացնել ձեզ համար: Մենք մեծ ուշադրություն ենք դարձնում զարգացումներին և ուրախ ենք տեղեկացնել ձեզ վերջին իրավիճակի վերաբերյալ: Եթե այս հոդվածի վերաբերյալ որևէ հարց ունեք, մի հապաղեք կապ հաստատել իրավաբանների հետ Law & More.