Վարձավճար պաշտպանություն

Երբ Նիդեռլանդներում կացարան եք վարձում, դուք ավտոմատ կերպով իրավունք ունեք վարձակալության պաշտպանության իրավունք: Նույնը վերաբերում է ձեր համավարձակալներին և ենթավարձակալներին: Սկզբունքորեն, վարձավճարի պաշտպանությունը ներառում է երկու ասպեկտ՝ վարձակալության գնի պաշտպանություն և վարձակալության պաշտպանություն վարձակալության պայմանագրի դադարեցումից այն առումով, որ տանտերը չի կարող պարզապես լուծել վարձակալության պայմանագիրը:

Թեև վարձավճարների պաշտպանության երկու ասպեկտները վերաբերում են սոցիալական բնակարանների վարձակալներին, դա այդպես չէ անվճար հատվածի բնակարանների վարձակալների դեպքում: Որ վարձակալության պաշտպանության մասին է խոսքը, երբ և կոնկրետ ինչ է ենթադրում վարձակալության գնի պաշտպանությունը կամ վարձակալության պաշտպանությունը վարձակալության դադարեցման համատեքստում, քննարկվում են այս բլոգում: Բայց նախ, այս բլոգը քննարկում է բնակարանային տարածք կոչվող պայմանը վարձակալության պաշտպանության ընդհանուր կիրառման համար:

Կենսատարածք

Վարձավճարին վերաբերող իրավական դրույթների կիրառման համար նախ պետք է լինի բնակելի տարածքի հարցը: Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի 233-րդ մասի համաձայն `բնակելի տարածքը պետք է հասկանալ որպես կառուցված անշարժ գույք այնքանով, որքանով այն վարձակալվում է որպես ինքնուրույն կամ ոչ ինքնակառավարվող տուն, քարավան կամ տաղավար, որը նախատեսված է մշտական ​​բնակության համար: Ուստի հետագա տարանջատում չի արվում անկախ կամ ոչ ինքնաբնակեցված բնակարանի վարձակալների միջեւ ՝ վարձակալության պաշտպանության նպատակով:

Բնակելի տարածքի հասկացությունը ներառում է նաև անշարժ պարագաներ, այլ կերպ ասած՝ հարմարություններ, որոնք իրենց բնույթով անբաժանելիորեն կապված են տուն, քարավան կամ խրճիթ, կամ որոնք դրա մաս են կազմում վարձակալության պայմանագրի ուժով: Բնակելի համալիրում դա կարող է լինել, օրինակ, աստիճանավանդակը, պատկերասրահները և միջանցքները, ինչպես նաև կենտրոնական կառույցները, եթե դրանք պայմանագրով նախատեսված են որպես հասարակական բնույթ չունեցող տարածքներ:

Այնուամենայնիվ, Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7: 233 բաժնի իմաստով բնակելի տարածք չկա, եթե դա վերաբերում է.

• բնակելի տարածքի կարճաժամկետ օգտագործումը; արդյոք դա այդպես է, որոշվում է օգտագործման բնույթի հիման վրա, օրինակ ՝ հանգստյան տուն կամ փոխանակման տուն: Այս իմաստով, կարճ տևողությունը, այսպիսով, վերաբերում է օգտագործմանը և ոչ թե համաձայնեցված ժամանակին.
• կախված կենդանի տարածք; սա այն դեպքն է, երբ տունը վարձակալվում է կոմերցիոն տարածքի հետ միասին. այդ դեպքում տունը վարձակալված բիզնեսի մաս է կազմում, որպեսզի տան վրա կիրառվեն ոչ թե բնակարանային պայմանները, այլ բիզնեսի վերաբերյալ դրույթները.
• տնային նավակ; սա մի երեւույթ է, որը չի համապատասխանում Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի 7: 233-րդ հոդվածի իրավական սահմանմանը: Նման տունը սովորաբար չի կարող համարվել որպես անշարժ գույք, քանի որ հողի կամ բանկի հետ տևական կապ չկա:

Վարձակալության գնի պաշտպանություն

Եթե ​​վերը նկարագրված բնակելի տարածքի պայմանը բավարարվել է, ապա վարձակալը առաջին հերթին վայելելու է վարձակալության գնի պաշտպանությունը: Այդ դեպքում կիրառվում են հետևյալ ելակետերը.

• որակի, այդ թվում ՝ վարձակալված բնակության վայրի գտնվելու վայրի և դրա համար վճարվող վարձավճարի միջև հարաբերակցությունը պետք է լինի ողջամիտ.
• վարձակալը ցանկացած պահի հնարավորություն ունի վարձակալության կոմիտեի կողմից գնահատել վարձակալության սկզբնական գինը. դա հնարավոր է միայն վարձակալության մեկնարկից հետո 6 ամսվա ընթացքում; Վարձակալության կոմիտեի որոշումը պարտադիր է, բայց այն դեռ կարող է ներկայացվել ենթատարածքային դատարան `վերանայման:
• տանտերը չի կարող անցնել վարձավճարի անսահմանափակ բարձրացմանը. Վարձավճարների բարձրացման վրա տարածվում են հատուկ իրավական սահմանափակումներ, ինչպիսիք են նախարարի կողմից որոշված ​​վարձավճարների բարձրացման առավելագույն տոկոսը:
• վարձակալության պաշտպանությանը վերաբերող օրենսդրական դրույթները պարտադիր են օրենք, այսինքն՝ վարձակալի պայմանագրում վարձատուն չի կարող շեղվել դրանցից՝ ի վնաս վարձակալի։

Ի դեպ, նշված սկզբունքները վերաբերում են միայն սոցիալական բնակարանի վարձակալին: Սա այն բնակելի տարածքն է, որը պատկանում է կարգավորվող վարձակալության հատվածին և, հետևաբար, պետք է տարբերվի այն բնակելի տարածքից, որը պատկանում է ազատականացված կամ անվճար վարձակալության հատվածին: Ազատականացված կամ անվճար բնակարանների դեպքում վարձավճարն այնքան բարձր է, որ վարձակալն այլևս իրավունք չունի վարձավճարի սուբսիդավորմանը և, հետևաբար, դուրս է գալիս օրենքի պաշտպանությունից:

Ազատականացված և սոցիալական բնակարանների միջև սահմանը մոտավորապես կազմում է ամսական մոտավորապես 752 եվրո վարձակալության գինը: Եթե ​​վարձակալության համաձայնեցված գինը գերազանցում է այս գումարը, ապա վարձակալն այլևս չի կարող ապավինել վերը նկարագրված սկզբունքներին, քանի որ այն վերաբերվում է ազատականացված բնակարանի վարձակալությանը:

Վարձավճարների պաշտպանություն վարձակալության պայմանագրի լուծման դեմ

Այնուամենայնիվ, վարձավճարների պաշտպանության մյուս ասպեկտը կիրառելու համար ոչ մի տարբերակում չի դրվում սոցիալական և ազատականացված բնակարանների վարձակալների միջև: Այլ կերպ ասած, սա նշանակում է, որ բնակելի տարածքի յուրաքանչյուր վարձակալ հիմնականում և ինքնաբերաբար պաշտպանված է վարձակալության պայմանագրի լուծումից, այն իմաստով, որ տանտերը չի կարող պարզապես չեղարկել վարձակալության պայմանագիրը: Այս համատեքստում վարձակալը հատուկ պաշտպանված է, քանի որ.

• Վարձատուի կողմից դադարեցումը չի դադարեցնում վարձակալության պայմանագիրը `համաձայն Նիդեռլանդների քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի 272-ի:; սկզբունքորեն տանտերը պետք է նախ փորձի փոխադարձ համաձայնությամբ վարձակալության պայմանագրի լուծումը կատարել: Եթե ​​դա չի գործում, և վարձակալը չի ​​համաձայնում դադարեցմանը, տանտիրոջ դադարեցումը իրականում չի դադարեցնում վարձակալության պայմանագիրը: Սա նշանակում է, որ վարձակալության պայմանագիրը շարունակվում է ինչպես միշտ, և տանտերը պետք է դատական ​​հայց ներկայացնի վարձակալության պայմանագիրը լուծելու համար ենթատարածաշրջանային դատարան: Այդ դեպքում վարձակալության պայմանագիրը չի դադարի այնքան ժամանակ, քանի դեռ դատարանը անբեկանելի որոշում չի կայացրել տանտիրոջ կարճման հայցի վերաբերյալ:
• նկատի ունենալով Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի 271-ը `տանտերը պետք է նշի դադարեցման պատճառը; եթե տանտերը պատրաստվում է լուծարել վարձակալության պայմանագիրը, ապա նա պետք է համապատասխանի Քաղաքացիական օրենսգրքի վերոհիշյալ հոդվածի ձևականություններին: Noticeանուցման ժամանակահատվածից բացի, դադարեցման հիմքը այս համատեքստում կարևոր ձևականություն է: Այսպիսով, տանտերը պետք է դադարեցման հիմքերից մեկը նշի դադարեցման մասին իր ծանուցման մեջ, ինչպես նշված է Հոլանդիայի Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի 274-րդ կետում.

1. վարձակալը իրեն լավ վարձակալի պես չի պահել
2. դա վերաբերում է որոշակի ժամանակահատվածի վարձավճարին
3. վարձատուին շտապ անհրաժեշտ է վարձակալածը ՝ իր օգտագործման համար
4. վարձակալը չի ​​համաձայնվում վարձակալության նոր պայմանագիր կնքելու ողջամիտ առաջարկին
5. տանտերը ցանկանում է իրականացնել վարձակալված հողամասի օգտագործումը ՝ համաձայն գոտիավորման գործող ծրագրի
6. Վարձակալության դադարեցման համար տանտիրոջ շահերը գերազանցում են վարձակալության շահերը վարձակալության շարունակության համար վարձատուի շահերին (տանտիրոջ վարձակալության դեպքում)

• վարձակալությունը կարող է դադարեցվել դատավորի կողմից միայն Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի 274-րդ կետում նշված հիմքերով; Վերոհիշյալ հիմքերը սպառիչ են. Այսինքն ՝ եթե դատական ​​գործընթացներ են տարվում դատարաններ, վարձակալության պայմանագրի լուծումը այլ հիմքերով անհնար է: Եթե ​​վերոհիշյալ հիմքերից մեկը ծագի, դատարանը նույնպես պետք է բավարարի վարձակալողի հայցը կարճելու մասին: Այդ դեպքում, հետևաբար, հետաքրքրությունների (հետագա) կշռման տեղ չկա: Այնուամենայնիվ, այս կետի համար բացառություն է տարածվում `կապված անհետաձգելի անձնական օգտագործման դադարեցման հիմքի հետ: Երբ հայցը թույլատրվի, դատարանը կորոշի նաև վտարման ժամանակը: Այնուամենայնիվ, եթե տանտիրոջ կողմից հայցադիմումի դադարեցման հայցը մերժվի, համապատասխան վարձակալությունը չի կարող նրա կողմից երեք տարի շարունակ կրկին դադարեցվել:

Վարձույթ շուկայի շարժման մասին օրենք

Նախկինում վարձավճարների պաշտպանությունը գործնականում շատ քննադատությունների էր ենթարկվում. Վարձավճարների պաշտպանությունը չափազանց հեռու կլիներ, և ավելի շատ տանտերեր կան, ովքեր կցանկանային վարձել տունը, եթե վարձավճարը այդքան խիստ չլիներ: Օրենսդիրը զգայուն է այս քննադատության նկատմամբ: Այդ պատճառով օրենսդիրը նախընտրեց ներմուծել այս օրենքը 1 թվականի հուլիսի 2016-ից ՝ «Վարձույթ շուկայի փոխանցման մասին» օրենք: Այս նոր օրենքով վարձակալի պաշտպանությունը պակաս խստացավ: Այս օրենքի համատեքստում սրանք ամենակարևոր փոփոխություններն են.

• վարձակալության պայմանագրերի համար `երկու կամ ավելի անկախ բնակելի տարածքի վերաբերյալ, և ոչ-հինգ տարի կամ պակաս ոչ-բնակելի տարածքի վերաբերյալ վարձակալության պայմանագրերի համար, տանտիրոջ համար հնարավոր է դարձել վարձակալել առանց վարձավճարների պաշտպանության: Սա նշանակում է, որ վարձակալության պայմանագիրը ավարտվում է օրենքի գործողության համաձայնեցված ժամկետից հետո և պարտադիր չէ, որ տանտերը լուծարվի նախկինում:
• նպատակային խմբի պայմանագրերի ներդրմամբ, տանտիրոջ համար նաև հեշտացվել է վարձակալության պայմանագրի լուծումը հատուկ նպատակային խմբի համար նախատեսված ուսանողների համար, ինչպիսիք են ուսանողները: Եթե ​​վարձակալը այլևս չի պատկանում որոշակի թիրախային խմբի և կարող է, օրինակ, այլևս ուսանող չհամարվել, ապա տանտերը կկարողանա ավելի շուտ և ավելի արագ անհետաձգելի անձնական օգտագործման պատճառով շարունակել դադարեցումը:

Վարձակա՞ր եք և ցանկանում եք իմանալ, թե վարձակալության ո՞ր պաշտպանության իրավունք ունեք: Դուք տանտե՞ր եք, որը ցանկանում է լուծարել վարձակալության պայմանագիրը: Թե՞ այս բլոգի վերաբերյալ այլ հարցեր ունեք: Հետո կապվեք Law & More, Մեր փաստաբանները վարձակալության իրավունքի մասնագետներ են և ուրախ են ձեզ խորհրդատվություն տրամադրել: Նրանք կարող են նաև օգնել ձեզ օրինական ճանապարհով, եթե վարձակալության ձեր վեճը հանգեցնի դատական ​​գործընթացների: