Նիդեռլանդներում գույքի պատշաճ ուսումնասիրությունը նշանակում է, նախքան ստորագրելը, ստուգել, որ վաճառողը կարող է փոխանցել վաճառվողը, որ դուք կարող եք օգտագործել գույքը ձեր նախատեսածի պես, և որ դրան կից որևէ պարտավորություն աննկատ չի անցնի ձեզ վրա: Հողային գրանցամատյանների (Kadaster) հանրային գրանցամատյանները արագորեն պատասխանում են առաջին հարցին. պլանավորումը, վիճակը և վարձակալության պայմանագրերը կարիք ունեն առանձին ուսումնասիրության, քանի որ գրանցամատյանները դրանց մասին ոչինչ չեն ասում:
Այս հոդվածը ներկայացնում է, թե ինչ ենք ստուգում, ինչ հերթականությամբ և որ արդյունքները պետք է դադարեցնեն կամ փոխեն գործարքը։
Ի՞նչ են ապացուցում Նիդեռլանդների հողային գրանցամատյանները։
Հոլանդական գույքի սեփականության իրավունքը փոխանցվում է միայն վավերական վկայականի, փոխանցման նոտարական փաստաթղթի և հանրային գրանցամատյաններում դրա գրանցման դեպքում (Հոլանդական քաղաքացիական օրենսգրքի 3:84 և 3:89 հոդվածներ, BW): Առանց գրանցման սեփականության իրավունք չի փոխանցվում, նույնիսկ եթե գինը վճարվել է:
Գրանցամատյանները չեն երաշխավորում գրանցված իրավունքի վավերականությունը: Հոլանդական համակարգը պաշտպանում է գնորդին, որը բարեխղճորեն ապավինել է գրանցամատյաններին՝ համաձայն BW հոդվածների 3:24 և 3:26, սակայն այդ պաշտպանությունն ավելի նեղ է, քան երաշխիքը: Կարդացեք փաստաթղթերը, այլ ոչ թե ամփոփ քաղվածքը, և վերադարձեք այն փաստաթղթին, որով ստեղծվել է խոչընդոտ, քանի որ հետագա փաստաթղթերը հաճախ այն թերի են կրկնում:
Ո՞ր խոչընդոտներն են ձեզ պարտավորեցնում որպես նոր սեփականատիրոջ։
Սահմանափակ սեփականության իրավունքները պարտադիր են յուրաքանչյուր նոր սեփականատիրոջ համար. երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագիրը (erfpacht), շինարարական իրավունքը (opstalrecht), սերվիտուտը (erfdienstbaarheden), օգտագործման իրավունքը և գրավը. այս բոլորը ուժի մեջ են վաճառքի օրվանից հետո: Բնակարանային իրավունքի դեպքում բաժանման ակտը և սեփականատերերի միության (VvE) կանոնադրությունը պարտադիր են նաև յուրաքանչյուր հաջորդ սեփականատիրոջ համար:
Որակական պարտավորությունը (kwalitatieve verplichting), որը նշանակում է ինչ-որ բան հանդուրժելու կամ չանելու պարտավորություն, իրավահաջորդին է անցնում միայն այն դեպքում, եթե այն ստեղծվել է նոտարական փաստաթղթով և գրանցվել է (հոդված 6:252 BW): Շղթայական կետը (kettingbeding) երբեք չի գործում հողի հետ. այն միայն պարտավորեցնում է յուրաքանչյուր վաճառողի փոխանցել պարտավորությունը՝ տուգանքի դիմաց: Ստուգեք, թե արդյոք այն փոխանցվել է յուրաքանչյուր հետագայում կնքված փաստաթղթում, և արդյոք տուգանքն արդեն չեղյալ է հայտարարվել:
Երկարաժամկետ վարձակալությունը տարածված է խոշոր քաղաքներում: Դրա տնտեսական կշիռը կայանում է հողի վարձավճարի, վերանայման ամսաթվերի և ավարտի ու երկարաձգման պայմանների մեջ, որոնք նշված են վարձակալության պայմաններում, այլ ոչ թե գնման պայմանագրում: Տեսեք մեր հոդվածները erfpacht-ի և երկարաժամկետ վարձակալության , ինչպես նաև սեփականության կամ վարձակալության մասին :
Ինչպե՞ս ստուգել պլանավորման դիրքը։
«Շրջակա միջավայրի և պլանավորման մասին» օրենքի (Omgevingswet) 2024 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ մտնելուց ի վեր, յուրաքանչյուր համայնք ունի մեկ շրջակա միջավայրի պլան (omgevingsplan): Նախկին գոտիավորման պլանները (bestemmingsplannen) դարձել են դրա ժամանակավոր մասը, ուստի հողամասի համար կանոնը կարող է լինել այդ ժամանակավոր մասում, նոր համայնքային կանոններում կամ ազգային կանոններում:
Սահմանեք, թե ինչպիսի օգտագործում և շինարարական ծավալ է թույլատրվում պլանով, և արդյոք ներկայիս օգտագործումը համապատասխանում է դրան, թե հիմնված է հին թույլտվության վրա: Եթե ձեր նախատեսված օգտագործման համար անհրաժեշտ է թույլտվություն շեղվող գործունեության համար, գնումը պայմանավորեք այդ թույլտվությամբ, այլ ոչ թե հույսը դնեք քաղաքապետարանի ոչ պաշտոնական ազդանշանի վրա:
Ստուգեք նաև համայնքային նախապատվության իրավունքը (voorkeursrecht), որը գրանցված է և կարող է արգելափակել վաճառքը որևէ մեկին, պահպանվող հուշարձանի կարգավիճակի և հողի աղտոտվածության համար: Հողի վերաբերյալ վերջերս կազմված զեկույցը ստանդարտ պրակտիկա է:
Ի՞նչ անել, եթե գույքը վարձակալության է տրվում։
Վարձակալության տրված գույքի գնորդը օրենքի ուժով ստանձնում է վարձակալության պայմանագիրը. վաճառքը չի խախտում վարձակալության պայմանագիրը (koop breekt geen huur, հոդված 7:226 BW): Հետևաբար, վարձակալության պայմանագրերը նույնքան կարևոր են, որքան փաստաթղթերը:
Բնակելի անշարժ գույքի համար «Ժամկետային վարձակալության մասին» օրենքը ուժի մեջ է մտել 2024 թվականի հուլիսի 1-ին և մեծ մասամբ դադարեցրել է տների համար նոր ժամկետային վարձակալության պայմանագրերը։ Նույն օրը «Մատչելի վարձակալության մասին» օրենքը վարձակալության կարգավորումը տարածել է միջին դասի տների վրա։ Այդ ամսաթվից առաջ եղած դիրքի վրա հիմնված վարձավճարի կանխատեսումները անվստահելի են։
Առևտրային անշարժ գույքի, մանրածախ առևտրի և հյուրընկալության տարածքների համար սկզբունքորեն հինգ տարի ժամկետով պաշտպանության ռեժիմ է սահմանվում՝ պայմանագրի դադարեցման սահմանափակ հիմքերով (հոդված 7:290 BW և հաջորդող): Գրասենյակները գտնվում են ավելի մեղմ ռեժիմի ներքո, որի դեպքում վարձակալը հիմնականում պաշտպանված է վտարումից: Տեսեք անշարժ գույքի և առևտրային վարձակալության մասին օրենքների մեր համեմատությունը :
Ինչպե՞ս է գնման պայմանագիրը բաշխում ռիսկը։
Արդյունքները միայն այնքան են արժենում, որքան դրանք նշված են պայմանագրում։ Տուն գնող սպառողը պետք է ունենա գնման գրավոր փաստաթուղթը և ստորագրված պայմանագիրը հանձնելուց հետո ունի երեքօրյա հետաձգման ժամկետ (Հոդված 7:2 BW). գրանցեք հանձնման ամսաթիվը։
Աշխատանքի մեծ մասն իրականացվում է երեք կետով։ Սովորական օգտագործման կետը որոշում է, թե արդյոք թերությունը վաճառողի խնդիրն է, մինչդեռ տարիքի կամ չբնակեցման կետը ռիսկը տեղափոխում է գնորդի վրա։ Ֆինանսավորման պայմանը պահանջում է ամսաթիվ, գումար և անհրաժեշտ ապացույցների նկարագրություն։ Անվտանգության կետը, որը սովորաբար գնի 10%-ի չափով կանխավճար կամ բանկային երաշխիք է, ապահովում է ստանդարտ մոդելներում չկատարման համար նախատեսված տույժը։
Շարժական ապրանքների սպառողական գնումների երկամսյա ծանուցման կանոնը չի տարածվում տան վրա: Դուք պետք է տեղեկացնեք թերության մասին հայտնաբերումից հետո ողջամիտ ժամկետում (Հոդված 7:23 BW): Տես մեր ուղեցույցը նախնական գնման պայմանագրի վերաբերյալ :
Ի՞նչ է անում նոտարը և ի՞նչ՝ ոչ։
Քաղաքացիական իրավունքի նոտարը կազմում է փոխանցման և գրավի ակտերը, ստուգում է գրանցամատյանները գրանցումից անմիջապես առաջ, պահում է գինը երրորդ կողմի հաշվին և մարում է առկա գրավները: Նոտարը նաև կատարում է ինքնության ստուգումներ և փողերի լվացման դեմ պայքարի ստուգումներ:
Նոտարը անաչառ է և չի խորհուրդ տալիս որևէ կողմին գործարքի իմաստուն լինելը, չի բանակցում պայմանագրի շուրջ կամ չի ուսումնասիրում նախագծումը կամ շենքի վիճակը: Տես մեր հոդվածը հոլանդական նոտարի մասին : Փոխանցման հարկը կախված է օգտագործումից և գնորդի դիրքից. ստորագրելուց առաջ խորհրդակցեք հարկային մարմնի հետ դրա վերաբերյալ:
Ի՞նչ հերթականությամբ պետք է հետաքննել։
Սկսեք էժանից և վճռորոշից, իսկ թանկարժեք հարցումները պատվիրեք վերջում։ Գործնական կարգը հետևյալն է։
- Գրանցամատյաններ՝ գործող սեփականության վկայականը, սահմանափակ իրավունքներ և որակական պարտավորություններ ստեղծող փաստաթղթերը, ինչպես նաև գրանցված ցանկացած կցորդ, գրավ կամ նախապատվության իրավունք։
- Պլանավորում. շրջակա միջավայրի պլանը և թույլտվության պատմությունը։
- Տեխնիկական և բնապահպանական հետազոտություններ՝ կառուցվածքային հետազոտություն, հողի մասին զեկույց և, հին շենքերի համար, ասբեստի գույքագրում։
- Վարձակալության պայմանագրեր. վարձակալության պայմանագրեր, վարձակալության պատմություն և սպասարկման վճարների հաշվարկներ:
- Բնակարանային իրավունքի համար՝ բաժանման ակտը, VvE կանոնակարգը և արձանագրությունը, երկարաժամկետ սպասարկման պլանը և պահուստային ֆոնդը։
Գրանցեք գնման պայմանագրում նշված բոլոր փաստերը, այլ ոչ թե միայն էլեկտրոնային նամակներում: Ստորագրումից առաջ չլուծված ռիսկի դեպքում ընտրեք պայման, գնի ճշգրտում, փոխհատուցում կամ նոտարի կողմից պահվող գումար՝ կախված նրանից, թե արդյոք ռիսկը կարող է քանակականացվել և ով կարող է այն վերացնել:
Պահպանեք ժամանակացույցը իրատեսական։ Հետաձգման ժամկետը հաշվարկվում է օրերով, և ֆինանսավորման պայմանը լրանում է որոշակի ամսաթվով, մինչդեռ շեղվող օգտագործման վերաբերյալ հարց տվող համայնքապետարանը հազվադեպ է պատասխանում մի քանի շաբաթվա ընթացքում։ Տես նաև մեր հոդվածը հոլանդական անշարժ գույքի օրենսդրության տարածված թերությունների մասին ։
Ինչ պետք է ստուգեք որպես գնորդ։
Որպես գնորդ, դուք ժառանգում եք հողի հետ կապված ամեն ինչ։ Ստուգեք այս կետերը ստորագրելուց առաջ։
- Կարդացե՞լ եք սերվիտուտի, որակական պարտավորության և շղթայական կետի յուրաքանչյուր պայմանական վկայականը ստեղծող փաստաթղթերը, այլ ոչ թե միայն գրանցամատյանի քաղվածքը։
- Արդյո՞ք շրջակա միջավայրի ծրագիրը թույլ է տալիս ձեր կողմից նախատեսված օգտագործումը, թե՞ գնումը պայմանավորված է թույլտվությամբ:
- Կա՞ գրանցված նախապատվության իրավունք, հուշարձանի կարգավիճակ կամ հողի աղտոտվածություն։
- Վերանայե՞լ եք բոլոր վարձակալության պայմանագրերը, և արդյո՞ք վարձավճարների ենթադրությունները հիմնված են 2024 թվականի հուլիսի 1-ից ուժի մեջ գտնվող կանոնների վրա։
- Արդյո՞ք արդյունքները արտացոլված են գնման պայմանագրում առկա պայմաններում, երաշխիքներում կամ փոխհատուցման մեջ։
Ինչ պետք է ստուգեք որպես վաճառող:
Որպես վաճառող, դուք կրում եք բացահայտման պարտականությունը և կրում եք շղթայական կետի հետ կապված ցանկացած տույժ։ Ստուգեք այս կետերը, նախքան գույքը շուկայավարելը։
- Դուք գրավոր բացահայտե՞լ եք հայտնի թերությունները, թույլատրե՞լ եք անկանոնություններ և վեճեր:
- Դուք անտեսե՞լ եք ձեր սեփականության վկայականի բոլոր շղթայական կետերը, որպեսզի որևէ տույժ չկրճատվի։
- Արդյո՞ք վարձակալության պայմանագրերը, վարձավճարի գումարները և սպասարկման վճարների հաշվարկները ամբողջական են և հասանելի։
- Արդյո՞ք տարիքի կամ բնակության չհրաժարվելու մասին կետը համապատասխանում է գույքին և Ձեր իրական գիտելիքներին:
Ի՞նչ կարող ենք անել ձեզ համար գույքի պատշաճ ուսումնասիրության հետ կապված։
մեր անշարժ գույքի իրավունքի թիմ in Eindhoven և Amsterdam Գործողություններ գնորդների, վաճառողների, տանտերերի, վարձակալների և կառուցապատողների համար։
- Մենք վերանայում ենք սեփականության վկայականները և գրանցում ենք քաղվածքները, ներառյալ սերվիտուտները, որակական պարտավորությունները և շղթայական կետերը։
- Մենք ստուգում ենք շրջակա միջավայրի պլանում պլանավորման դիրքը և թույլտվության պատմությունը։
- Մենք վերանայում ենք վարձակալության պայմանագրերը և գնահատում 2024 թվականի վարձակալության մասին օրենսդրության ազդեցությունը գույքի վրա։
- Մենք կազմում կամ բանակցում ենք գնման պայմանագրի շուրջ, ներառյալ պայմանները, երաշխիքները և փոխհատուցումները։
- Մենք մեր եզրակացությունները ներկայացնում ենք պատշաճ ուսումնասիրության զեկույցում՝ նշելով վտանգի հստակ նշանները։
Ամփոփում
- Սեփականության իրավունքը փոխանցվում է միայն Կադաստրում գրանցված նոտարական փաստաթղթով։ Գրանցամատյանները պաշտպանում են բարեխղճորեն վստահելը, բայց չեն երաշխավորում սեփականության իրավունքը։
- Սահմանափակ սեփականության իրավունքները և գրանցված որակական պարտավորությունները պարտավորեցնում են ձեզ. շղթայական կետերը պարտավորեցնում են միայն յուրաքանչյուր փաստաթղթի միջոցով։
- 2024 թվականի հունվարի 1-ից ի վեր պլանավորման կանոնները ներառված են «Շրջակա միջավայրի և պլանավորման մասին» օրենքի համաձայն՝ քաղաքային շրջակա միջավայրի պլանում։
- Վաճառքը չի խախտում վարձակալության պայմանագիրը, և բնակելի վարձակալության կանոնները փոխվել են 2024 թվականի հուլիսի 1-ին։
- Արդյունքները ուժի մեջ են մտնում միայն այն դեպքում, եթե դրանք գրանցված են գնման պայմանագրում։
Հաճախակի տրվող հարցեր
Արդյո՞ք նոտարը պատշաճ ուսումնասիրություն է իրականացնում գնորդի համար։
Միայն մասամբ։ Նոտարը գրանցումից առաջ ստուգում է գրանցամատյանները և կատարում է ինքնության և փողերի լվացման դեմ պայքարի ստուգումներ, բայց անաչառ է և չի հետաքննում ձեզ համար պլանավորումը, վիճակը կամ վարձակալության պայմանագրերը։
Արդյո՞ք շղթայական կետը պարտադիր է ինձ համար որպես գնորդ։
Միայն այն դեպքում, եթե այն ներառված է եղել ձեր փոխանցման փաստաթղթում: Հողամասի հետ շղթայական կետ չի գործում. այն պարտավորեցնում է յուրաքանչյուր գնորդի, ով այն ընդունում է փաստաթղթում՝ տուգանքի ներքո, և պարտավորեցնում է այդ գնորդին այն փոխանցել հաջորդին:
Կարո՞ղ է վարձակալը մնալ վարձակալված անշարժ գույքը գնելուց հետո։
Այո։ Համաձայն BW 7:226 հոդվածի՝ վարձակալության պայմանագիրը անցնում է ձեզ՝ որպես նոր սեփականատիրոջ։ Դուք կարող եք այն դադարեցնել միայն այդ տեսակի վարձակալության համար կիրառելի օրենքով սահմանված հիմքերով։
Որտե՞ղ կարող եմ գտնել գոտիավորման կանոնները 2024 թվականից ի վեր։
«Շրջակա միջավայրի և պլանավորման մասին» օրենքի համաձայն՝ 2024 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ գտնվող քաղաքային շրջակա միջավայրի պլանում (omgevingsplan): Նախկին գոտիավորման պլանները դրա ժամանակավոր մասն են կազմում:
