Անշարժ գույք օրենքը

Գույքի մանրակրկիտ ուսումնասիրությունը ներառում է. Հողային գրանցամատյանի հետազոտություն (սեփականություն, գրավադրումներ, կից փաստաթղթեր), գոտիավորման պլանի ստուգում, կառուցվածքային վիճակի և թույլտվության պատմության ստուգում, հողի աղտոտման վկայականներ, VvE փաստաթղթեր (բնակարանների համար), վարձակալության պայմանագրեր և սպասարկման վճարներ, ինչպես նաև շրջակա միջավայրի և ասբեստի վերաբերյալ զեկույցներ: Առևտրային գույքի համար կարևոր են նաև վարձակալության եկամուտը, թափուր մնալու ռիսկերը և շուկայական արժեքը: Law & More համակարգում է ողջ պատշաճ ուսումնասիրության գործընթացը։

Երբ սպառողը գնում է տուն, օրենքը տրամադրում է երեք օրվա հետաձգման ժամանակահատված՝ ստորագրված գնման պայմանագիրը ստանալուց հետո: Այս ժամանակահատվածում գնորդը կարող է հրաժարվել գնումից՝ առանց որևէ պատճառաբանության և առանց տուգանքի: Հետաձգման ժամանակահատվածը պետք է ներառի առնվազն երկու աշխատանքային օր: Այն լրանալուց հետո պայմանագիրը դառնում է պարտադիր՝ ենթակա ցանկացած համաձայնեցված նախապայմանի:

Բնակելի տարածքի վարձակալները վայելում են վարձակալության դադարեցման դեմ լայնածավալ պաշտպանություն: Վարձատուն կարող է դադարեցնել վարձակալությունը միայն օրենքով սահմանված հիմքերով, ինչպիսիք են անձնական օգտագործման համար անհրաժեշտ անհետաձգելի դեպքերը, և պետք է պահպանի ծանուցման ճիշտ ժամկետը: Եթե վարձակալը չի ​​համաձայնվում դադարեցմանը, վարձակալությունը շարունակվում է մինչև դատարանի կողմից դրա վերաբերյալ որոշում կայացնելը: Առևտրային տարածքի համար իրավիճակը տարբերվում է՝ կախված տեսակից:

Շենքը բնակարանային իրավունքների բաժանվում է նոտարական բաժանման ակտով, որը գրանցվում է Կադաստրում: Ակտը նկարագրում է մասնավոր և ընդհանուր մասերը և պարունակում է բաժանման կանոնակարգը: Բաժանման դեպքում օրենքի ուժով ստեղծվում է Բնակարանատերերի Միություն (ՏՍՄ), որի անդամ է յուրաքանչյուր բնակարանատեր:

Եթե ​​մատակարարված գույքը չունի այն որակները, որոնք գնորդը իրավունք ուներ ակնկալելու, ապա կա անհամապատասխանություն։ Գնորդը պետք է թերության մասին տեղեկացնի վաճառողին ողջամիտ ժամկետում։ Հանգամանքներից կախված՝ գնորդը կարող է պահանջել վերանորոգում, գնի իջեցում, փոխհատուցում կամ պայմանագրի լուծում։ Վաճառողի պատասխանատվությունը մասամբ կախված է համաձայնեցված կետերից և գնորդի հետաքննելու պարտականությունից։

Գնման պայմանագիրը գրանցում է գնորդի և վաճառողի միջև կնքված պայմանավորվածությունները և ուժի մեջ է մտնում երկու կողմերի ստորագրումից հետո (հաշվի առնելով սառեցման ժամկետը և նախապայմանները): Սակայն սեփականության իրավունքը փոխանցվում է միայն նոտարական փաստաթղթի միջոցով, որը կազմվում է նոտարի կողմից, ապա գրանցվում է Կադաստրի պետական ​​գրանցամատյանում: Գնման և փոխանցման միջև սովորաբար անցնում է մի քանի շաբաթից մինչև ամիս:

Սա գնման պայմանագրում առկա կետ է, որը թույլ է տալիս գնորդին անվճար չեղարկել գնումը, եթե չկարողանա կազմակերպել հիփոթեքը համաձայնեցված ժամանակահատվածում: Գնորդը պետք է ժամանակին և գրավոր դիմի պայմանին՝ սովորաբար տրամադրելով վարկատուի կողմից մեկ կամ մի քանի մերժումներ: Եթե ժամկետը լրանա, պաշտպանությունը կդադարի, և կարող է գանձվել սովորաբար 10% տուգանք:

Գնման գնից բացի, գնորդը սովորաբար վճարում է փոխանցման հարկը (կամ նորակառույցների դեպքում՝ ԱԱՀ), փոխանցման և գրավի ակտերի նոտարական վարձատրությունը, ինչպես նաև հողային գրանցամատյանում գրանցման ծախսերը: Գույքի գործակալի միջնորդավճարը, որպես կանոն, կրում է գործակալին վարձող կողմը: Ճշգրիտ բաշխումը նշված է գնման պայմանագրում:

Բնակելի տարածքների վարձակալները վայելում են լայնածավալ օրենսդրական պաշտպանություն, ներառյալ պայմանագիրը դադարեցնելու և վարձավճարի բարձրացման դեմ պաշտպանությունը: Առևտրային տարածքների համար օրենքը տարբերակում է «մանրածախ առևտրի տարածք» (օրինակ՝ խանութներ և հյուրընկալության տարածքներ, որոնք ունեն իրենց սեփական ժամկետի և դադարեցման կանոններ) և «այլ գործարար տարածք» (օրինակ՝ գրասենյակներ, որոնք զգալիորեն ավելի քիչ պաշտպանվածությամբ են): Կիրառելի ռեժիմը մեծապես որոշում է յուրաքանչյուր կողմի դիրքորոշումը:

Ոչ: Կարգավորվող բնակելի տարածքների համար կառավարության կողմից սահմանված տարեկան վարձավճարի բարձրացման նկատմամբ կիրառվում են օրենքով սահմանված առավելագույն սահմանաչափեր: Մասնավոր հատվածում կողմերն ավելի շատ ազատություն ունեն, սակայն հաճախ կիրառվում են պայմանագրային ինդեքսավորման կետեր, իսկ վերջին տարիներին՝ օրենքով սահմանված սահմանաչափեր: Որոշակի հանգամանքներում վարձակալը կարող է առաջարկել առաջարկվող բարձրացում, որը վերանայվում է վարձակալության դատարանի կամ դատարանի կողմից:

Սերվիտուտը մեկ սեփականության (ծառայողական հողի) վրա մեկ այլ սեփականության (գերիշխող հողի) օգտին դրվող բռնագանձում է, օրինակ՝ ճանապարհի իրավունք: Սերվիտուտը ծագում է նոտարական փաստաթղթի միջոցով ստեղծման և Կադաստրում գրանցման միջոցով կամ վաղեմության ժամկետով: Դրա բովանդակությունն ու շրջանակը հիմնականում բխում են ստեղծման փաստաթղթից:

Բնակարանատերերի միավորման որոշումները որոշակի հանգամանքներում կարող են չեղյալ համարվել կամ անվավեր ճանաչվել, օրինակ՝ երբ դրանք հակասում են բաժանման ակտին, կանոնակարգերին կամ ողջամտության և արդարության չափանիշներին: Սեփականատերը կարող է դիմել ենթաշրջանային դատարան՝ օրենքով սահմանված կարճ ժամկետում որոշումը չեղյալ համարելու համար: Դատավարությունները կարող են սկսվել նաև հետաձգված պահպանման կամ պահուստային ֆոնդի կառավարման վերաբերյալ:

Հողային վարձակալության պայմանագիրը իրավունք է տալիս օգտագործել և վայելել մեկ այլ կողմի հողը՝ հողային վարձավճարի (կանոնի) դիմաց: Շինարարական իրավունքը, ընդհակառակը, իրավունք է տալիս տիրապետել շենքերի, շինությունների կամ տնկարկների մեկ այլ կողմի հողում, վրա կամ վերևում՝ անկախ հողի սեփականության իրավունքից: Երկուսն էլ անկախ անշարժ գույքի իրավունքներ են, որոնք ստեղծվում են նոտարական ակտով և կարող են փոխանցվել կամ սահմանափակվել:

Վարձատուն չի կարող վարձակալին վտարել սեփական նախաձեռնությամբ. պահանջվում է դատարանի որոշում: Գործընթացը սովորաբար սկսվում է վարձակալության պայմանագրի չեղարկման և վտարման պահանջով դատական ​​ծանուցագրով, օրինակ՝ վարձավճարի պարտքերի պատճառով: Եթե դատարանը բավարարում է պահանջը, վտարումը կարող է իրականացվել դատական ​​կատարածուի օգնությամբ: Անհետաձգելի դեպքերում երբեմն հնարավոր են ժամանակավոր դատական ​​​​գործընթացներ:

Առևտրային անշարժ գույքի դեպքում խաղադրույքները բարձր են, իսկ իրավական, հարկային և կառուցվածքային ասպեկտները՝ բարդ։ Մանրակրկիտ հետաքննությունը բացահայտում է այնպիսի ռիսկեր, ինչպիսիք են գործող վարձակալության պայմանագրերը, սերվիտուտի իրավունքները, հանրային իրավունքի սահմանափակումները, հողի աղտոտումը և գոտիավորման պլանի սահմանափակումները։ Այս ռիսկերը ստորագրելուց առաջ նույնականացնելով՝ գնորդը կարող է ճշգրտել գինը, պայմանները կամ երաշխիքները կամ որոշել հրաժարվել գործարքից։

VvE-ն, ի թիվս այլ բաների, պետք է տարեկան հավաքվի, պահպանի պահուստային ֆոնդ հիմնական սպասարկման համար և ապահովագրի շենքը: 2018 թվականից ի վեր գործում է պահուստային ֆոնդին օրենքով սահմանված նվազագույն վճար: Եթե բնակարան եք գնում, միշտ հարցրեք VvE-ի ֆինանսական վիճակի և արձանագրությունների մասին:

Եթե ​​վաճառողը թաքցնում է իրեն հայտնի որևէ թերություն, որը խոչընդոտում է գույքի բնականոն օգտագործումը, նա կարող է պատասխանատվություն կրել՝ չնայած «գնված է այնպես, ինչպես տեսել եք» կետի առկայությանը: Գնորդը կարող է պահանջել վերանորոգում, փոխհատուցում կամ, լուրջ դեպքերում, գնման գործարքից չեղարկում: Թերության մասին ժամանակին տեղեկացնելը կարևոր է:

Ենթավարձակալությունը սովորաբար թույլատրվում է միայն տանտիրոջ համաձայնությամբ, և վարձակալության պայմանագիրը հաճախ այն հստակորեն արգելում է: Անօրինական ենթավարձակալությունը կարող է հանգեցնել վարձակալության դադարեցման և ցանկացած շահույթ հանձնելու պարտավորության: Համայնքները նաև հաճախ իրենց սեփական կանոններն են սահմանում կարճաժամկետ վարձակալության վերաբերյալ:

Հողային վարձակալության պայմանագրով դուք կարող եք օգտագործել ուրիշի հողը՝ պարբերական վճար (կանոն) վճարելու դիմաց, մինչդեռ շինարարության իրավունքը ձեզ դարձնում է ուրիշի հողի վրա կամ ներսում գտնվող շենքի կամ կառույցի սեփականատեր: Երկուսն էլ նոտարի կողմից հաստատված և հողային գրանցամատյանում գրանցված սեփականության իրավունքներ են:

Տան մասնավոր գնորդը ստորագրված գնման պայմանագիրը ստանալուց հետո ունի երեքօրյա օրենքով նախատեսված հետաձգման ժամկետ, որից հետո կարող է հրաժարվել առանց պատճառաբանելու: Բացի այդ, նախապայմանը, օրինակ՝ ֆինանսավորման համար, հնարավորություն է տալիս դուրս գալ պայմանավորված ժամկետում: