Յուրաքանչյուր վարձակալ իրավունք ունի երկու կարևոր իրավունք ՝ կյանքից օգտվելու իրավունք և վարձակալության իրավունք: Որտեղ մենք քննարկեցինք վարձակալողի առաջին իրավունքը դրա հետ կապված տանտիրոջ պարտավորությունները, վարձակալի երկրորդ աջը մտավ առանձին բլոգում վարձակալության պաշտպանություն, Այդ պատճառով այս բլոգում կքննարկվի մեկ այլ հետաքրքիր հարց. Էլ ի՞նչ իրավունքներ ունի վարձակալը: Կյանքից օգտվելու իրավունքը և վարձակալության իրավունքը միակ իրավունքները չեն, որոնք վարձակալը ունի տանտիրոջ նկատմամբ: Օրինակ ՝ վարձակալը նաև իրավունք ունի մի շարք իրավունքների ՝ վարձավճարը չանցնելու և ենթավարձակալության ենթակա գույքը փոխանցելու համատեքստում: Երկու իրավունքներն էլ անընդմեջ քննարկվում են այս բլոգում:
Գույքի փոխանցումը չի հատում վարձավճարը
Հոլանդիայի քաղաքացիական օրենսգրքի 1-րդ հոդվածի 7-րդ կետի 226-ին պարբերությունը, որը տարածվում է բնակելի և առևտրային տարածքների վարձակալների վրա, նշում է հետևյալը.
"Վարձատուի կողմից գույքի փոխանցումը, որին վերաբերում է վարձակալության պայմանագիրը (…), տանտիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները վարձակալության պայմանագրից փոխանցում է ձեռք բերողին:».
Վարձակալի համար այս հոդվածը առաջին հերթին նշանակում է, որ վարձակալված գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը, օրինակ `տանտիրոջ կողմից մեկ այլ անձի վաճառքի միջոցով, չի ավարտում վարձակալության պայմանագիրը: Բացի այդ, վարձակալը կարող է պահանջներ ներկայացնել ընդդեմ տանտիրոջ իրավահաջորդի, այժմ, երբ այս իրավահաջորդը ստանձնում է տանտիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները: Հարցին, թե որ պահանջներն ունի այդ ժամանակ վարձակալողը, կարևոր է նախ պարզել, թե տանտիրոջ որ իրավունքներն ու պարտականություններն են անցնում իր իրավահաջորդին: Քաղաքացիական օրենսգրքի 3-րդ հոդվածի 7-րդ հոդվածի 226-րդ կետի համաձայն, դրանք, մասնավորապես, տանտիրոջ իրավունքներն ու պարտականություններն են, որոնք ուղղակիորեն կապված են վարձակալված գույքի օգտագործման համար վարձակալողի կողմից վճարվելիք վարձատրության, այսինքն ՝ վարձավճարի: Սա նշանակում է, որ պահանջները, որոնք վարձակալը կարող է ներկայացնել տանտիրոջ իրավահաջորդի դեմ, սկզբունքորեն վերաբերում են նրա երկու ամենակարևոր իրավունքներին ՝ կյանքից օգտվելու իրավունքին և վարձակալության պաշտպանության իրավունքին:
Սակայն հաճախ վարձակալը և տանտերը վարձակալության պայմանագրում այլ պայմանագրեր են կնքում նաև այլ բովանդակության մասով և դրանք արձանագրում կետերում: Ընդհանուր օրինակը վարձակալողի նախապատվության իրավունքի վերաբերյալ դրույթ է: Չնայած դա վարձակալին իրավունք չի տալիս առաքման, բայց դա ենթադրում է տանտիրոջ կողմից առաջարկելու պարտավորություն. Վարձատուն նախ ստիպված կլինի վարձակալած գույքը վաճառքի հանել վարձակալին, նախքան այն վաճառվի մեկ այլ իրավահաջորդի: Հաջորդ տանտերը նույնպես պարտավորված կլինի վարձակալողի նկատմամբ այս կետով: Հաշվի առնելով նախադեպային իրավունքը, դա այդպես չէ: Սա նախատեսում է, որ վարձակալողի նախապատվության իրավունքը ուղղակիորեն կապված չէ վարձավճարի հետ, այնպես որ վարձակալած գույքի գնման իրավունքի վերաբերյալ դրույթը չի անցնում տանտիրոջ իրավահաջորդին: Դա տարբերվում է միայն այն դեպքում, եթե դա վերաբերում է վարձակալից գնման տարբերակին, իսկ տանտիրոջը պարբերաբար վճարվող գումարը ներառում է նաև վերջնական ձեռքբերման համար փոխհատուցման տարր:
Ենթադրվող գույք
Բացի այդ, Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածում `227-ը, վարձակալի իրավունքների վերաբերյալ նշում է հետևյալը.
«Վարձակալը լիազորված է վարձակալած գույքը ամբողջությամբ կամ մասամբ օգտագործման մեջ տրամադրել մեկ ուրիշին, եթե նա ստիպված չլիներ ենթադրել, որ վարձատուը ողջամիտ առարկություններ կունենա մյուս անձի օգտագործման վերաբերյալ»:
Ընդհանուր առմամբ, այս հոդվածից պարզ է դառնում, որ վարձակալողն իրավունք ունի վարձակալած գույքի ամբողջ մասը կամ դրա մի մասը վարձակալել մեկ այլ անձի: Հաշվի առնելով Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի 227-րդ մասի երկրորդ մասը ՝ վարձակալը չի կարող, այնուամենայնիվ, անցնել ենթավարձակալության, եթե նա հիմքեր ունի կասկածելու, որ տանտերը դրան դեմ կլինի: Որոշ դեպքերում տանտիրոջ առարկությունն ակնհայտ է, օրինակ, եթե վարձակալության պայմանագրում ներառված է վարձակալության ենթարկել վարձավճարը: Այդ դեպքում վարձակալողի կողմից վարձակալության ենթարկելը չի թույլատրվում: Եթե այնուամենայնիվ վարձակալը դա անի, դրա դիմաց կարող է տուգանք լինել: Այս տուգանքը այնուհետև պետք է կապված լինի վարձակալության պայմանագրում ենթալեզոն գանձելու արգելքի հետ և պարտավորված լինի առավելագույն չափով: Օրինակ, Air B&B- ից սենյակի վարձակալության ենթարկելը այս եղանակով կարող է արգելվել վարձակալության պայմանագրով, ինչը հաճախ պարզվում է, որ այդպես է:
Այս համատեքստում Քաղաքացիական օրենսգրքի 7: 244-րդ հոդվածը նույնպես կարևոր է բնակելի տարածքը ենթալորացնելու համար, որը նշում է, որ բնակելի տարածքի վարձակալին չի թույլատրվում վարձակալել ամբողջ բնակելի տարածքը: Սա չի տարածվում բնակելի տարածքի մի մասի վրա, ինչպիսին է սենյակը: Այլ կերպ ասած, վարձակալը սկզբունքորեն ազատ է մյուսին մասամբ վարձակալել բնակելի տարածքը: Սկզբունքորեն, ենթավճարը իրավունք ունի նաև մնալ վարձակալված գույքում: Սա վերաբերում է նաև այն դեպքում, երբ վարձակալը ստիպված է ինքնուրույն ազատել վարձակալած գույքը: Ի վերջո, Հոլանդիայի Քաղաքացիական օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի 269-ը նախատեսում է, որ տանտերը կշարունակի վարձակալել օրենքի գործողությունը, նույնիսկ եթե վարձակալության հիմնական պայմանագիրն ավարտված է: Այնուամենայնիվ, սույն հոդվածի նպատակների համար պետք է բավարարվեն հետևյալ պայմանները.
- Անկախ բնակելի տարածք, Այլ կերպ ասած, բնակելի տարածք `իր սեփական մատչմամբ և իր էական հարմարություններով, ինչպիսիք են խոհանոցը և լոգարանը: Միայն սենյակը, հետեւաբար, չի դիտվում որպես անկախ բնակելի տարածք:
- Ենթավարձակալության պայմանագիր, Լինելով վարձակալողի և ենթավարձակողի միջև կնքված պայմանագիր, որը համապատասխանում է վարձակալության պայմանագրի պահանջներին, ինչպես նկարագրված է Քաղաքացիական օրենսգրքի 7: 201 հոդվածում:
- Վարձակալության պայմանագիրը վերաբերում է բնակելի տարածքների վարձակալությանը, Այլ կերպ ասած, վարձակալողի և տանտիրոջ միջև վարձակալության հիմնական պայմանագիրը պետք է կապված լինի տարածքի վարձակալության և վարձակալության հետ, որի վրա տարածվում են բնակելի տարածքի օրինական դրույթները:
Եթե վերը նշված դրույթները չկատարվեն, ենթակա ենթատերը դեռ իրավունք չունի կամ իրավունք ունի վարձատուից պահանջել վարձակալած գույքում մնալ վարձակալողի և տանտիրոջ միջև կնքված վարձակալության հիմնական պայմանագիրը դադարեցնելուց հետո, որպեսզի նաև վտարում իրականացվի: նրա համար անխուսափելի է: Եթե ենթապահովագրողը բավարարում է պայմանները, ապա նա պետք է հաշվի առնի այն փաստը, որ տանտերը կարող է վեց ամիս անց հարուցել վարույթ ենթատիրոջ դեմ ՝ ենթավարձակալության դադարեցման և վարձակալության տարհանման համար:
Livingիշտ այնպես, ինչպես բնակելի տարածքը, կոմերցիոն տարածքը նույնպես վարձակալողի կողմից կարող է վարձակալվել: Բայց ինչպե՞ս է ենթատերը կապվում տանտիրոջ հետ այս դեպքում, եթե վարձակալը դրա իրավասությունը չունի կամ ստիպված է ազատել վարձակալած գույքը: 2003-ի համար հստակ տարբերակում կար. Տանտերը ոչ մի կապ չուներ ենթակետի հետ, քանի որ ենթավարձակալը միայն իրավական հարաբերություններ ուներ վարձակալի հետ: Արդյունքում, ենթակա անձը նույնպես իրավունք չուներ, ուստի պահանջ ՝ ընդդեմ տանտիրոջ: Այդ ժամանակից ի վեր, այս կետի վերաբերյալ օրենքը փոխվել է և սահմանում է, որ եթե վարձակալողի և տանտիրոջ միջև կնքվի վարձակալության հիմնական պայմանագիրը, ապա վարձակալը պետք է հոգ տանի ենթավարձակալի շահերի և դիրքի մասին, օրինակ, տանտեր Բայց եթե վարույթի ավարտից հետո վարձակալության հիմնական պայմանագիրը դեռ լուծարվում է, ապա ենթակա անձի իրավունքները նույնպես կավարտվեն:
Վարձակա՞ր եք և հարցեր ունեք այս բլոգի վերաբերյալ: Հետո կապվեք Law & More, Մեր փաստաբանները վարձակալության իրավունքի ոլորտի մասնագետներ են և ուրախ են ձեզ խորհրդատվություն տրամադրել: Նրանք կարող են նաև օգնել ձեզ օրինական ճանապարհով, եթե վարձակալության ձեր վեճը հանգեցնի դատական գործընթացների: